중국과 호주 사이에는 사회 경제적 차이가 크며 이로 인해 중국과 호주 부동산 시장에도 많은 차이가 발생했습니다. 이러한 차이를 이해하는 것이 호주 부동산 투자에 대한 지식 기반입니다. 우선, 호주 부동산은 해외 거주자에게만 국한되지 않고, 중고 부동산이 아닌 비계획 부동산만 구매할 수 있습니다. 왜냐하면 중고 부동산은 호주 비자를 20년 이상 소지한 사람만이 구매할 수 있기 때문입니다. 1년이며, 영주권이 없는 거주자는 한 유닛만 구입할 수 있습니다.
차이점 중 하나: 재산 소유 기간
중국: 70년 재산권
호주: 영구 재산권
호주는 재산을 사유화하는 경제 기본적으로 소유자는 임차권이 아닌 영구적인 토지소유권을 갖는다고 법으로 규정하고 있습니다(가정사용권은 소유권과 사용권을 구분하며, 이때의 사용권은 임차권과 동일합니다). 본질적으로 "자유 보유"라는 용어는 토지에 대한 소유권이 영원히 있음을 의미합니다. 귀하가 소유하고 있는 토지가 정부가 계획한 군용지나 문화재가 아닌 이상, 소유 기한이 제한될 수 있으나, 이러한 상황은 대개 토지 구입 시 명시됩니다.
임대를 이용하면 일정 기간 동안만 토지를 소유할 수 있습니다. 중국에서는 이 기간이 현재 70년이다. 최근 중국에서는 70년 사용권을 갱신할 수 있는 것으로 추정되는데, 따라서 언제쯤에는 수수료를 지불해야 한다. 부동산을 평가하면 일정 기간이 지나면 부동산 가치가 하락하게 됩니다.
그러나 자유 보유 부동산에는 이런 문제가 없습니다. 따라서 자유보유재산권은 투자에 있어 우월하며, 장기간에 걸쳐 가치를 유지 및 증대시킬 수 있습니다.
차이점 2: 부가가치 잠재력
우리나라 경제의 급속한 발전은 부동산 시장의 급속한 성장을 주도해 왔습니다. 수많은 사람들이 부동산에 의존하거나 단순히 집을 뒤집어 부자가 되었습니다. 상하이의 집값이 가장 과장되었을 때 3개월 만에 두 배로 뛰었고, 사람들이 따라잡지 못한 것을 후회하게 만들었다는 소식을 친구들에게서 들었습니다. 부동산은 먼저 사는 사람이 다음 사람의 돈을 번다고 누가 말했습니까?
호주에서는 주택 가격 추세가 연간 7~10년마다 상승하고 약 7~10년 만에 두 배로 증가하는 등 상당히 안정적인 추세를 보이고 있습니다. 특히 1990년대 이후 글로벌 경제 완화를 배경으로 성장이 유난히 빨랐다. 이는 주로 백인 문화에 기인한다. 외국인들은 집을 사는 것보다 임대하는 것을 선호한다. 호주 주민의 거의 30%가 임대 주택에 살고 있습니다. 그러나 최근 수십 년 동안 계속되는 새로운 이민자들의 유입으로 인해 호주에는 주택에 대한 큰 수요가 생겨났고, 정착을 위해 집을 구입하려는 개념도 생겨났습니다. 연간 2.1명의 인구 증가는 내수를 크게 신장시키고 경제를 활성화시켰다. 이 이민자들 중에서 중국인이 가장 큰 공헌을 했습니다.
호주 주택 가격 상승률은 중국만큼 좋지는 않지만 이는 성숙 시장의 성과이기도 하다. 바로 임대 문화의 확산으로 인해 호주의 부동산 산업은 다른 나라보다 건강하고 위험도 상대적으로 적습니다.
차이 3: 공실률 및 수익률
공실률(VACANCY RATE)
공실률은 전체 주택 면적에서 빈 주택 면적이 차지하는 비율을 나타냅니다. 특정 시간 비율로. 한 나라의 부동산 산업의 건전성을 측정하는 기준 중 하나이다. 일반적인 국제관례에 따르면 5~10채의 상업용 주택 공실률은 합리적인 구역이며, 10~10채의 상업용 주택 공실률은 균형을 이루며 국민경제의 건전한 발전에 이롭다. 20은 공실 위험 지역이므로 부동산 시장의 정상적인 발전과 20 이상의 공실률을 보장하기 위해 상업용 주택 판매를 늘리는 조치를 취해야 합니다. 상업용 주택의 심각한 잔고를 나타냅니다.
다음은 참고할 수 있는 여러 데이터 세트이다.
2014년 2월 말 상하이의 상업용 주택 공실 면적은 2010년 초 735억4600만㎡에서 확대됐다. 공실면적은 1211.75만㎡로 두 배 가까이 늘어났으며, 그 중 상업용 주거용 건물이 55407만㎡에 달했다. 공실연수 기준으로 1년 미만의 상업용 주택 공실 면적은 652.55만㎡로 전체 공실 면적의 53.9%를 차지하며 1년 미만의 공실 면적은 333.49만㎡이다. 미터는 전체 빈 상업 주거 지역의 60.2%를 차지합니다.
베이징시 공안국 인구관리단이 발표한 자료에 따르면 현재 베이징은 기본적으로 도시 전역의 주택 표준 주소 데이터베이스를 구축했다. 데이터베이스에 수집·입력된 전체 방 수는 1320만5000채 중 381만2000채에 달하는 것으로 집계됐다.
공실률 10~20은 공실 위험지대인데, 상하이에서는 감히 면적으로 계산하지 않고 공실 수로 따지면 60.2이다. 전체 객실. 공식 통계에 따르면 전국 빈집 수를 소화하려면 최소 42년이 걸린다. 즉, 정상적인 경제 시스템에 따르면 42년 이내에 주택 가격이 떨어지지 않더라도 계속 오를 이유가 없다는 것이다. 호주 최대 도시인 시드니를 예로 들면 공실률은 얼마나 될까요? 1.6-1.8 플로팅.
위에서 언급했듯이 호주인의 30%가 임대를 하고 있습니다. 따라서 호주에서 집을 구입할 때, 임대가 불가능할까봐 걱정할 필요가 없습니다. 100가구 중 1~2가구만 비어 있기 때문에 여전히 극히 먼 경우일 수 있습니다.
유학생의 경우 대부분 아파트를 임대해 본 경험이 있다. 수십 명의 사람들이 집을 잡기 위해 줄을서는 것은 드문 일이 아닙니다. 인구는 많지만 주택은 적고 공급이 수요를 초과합니다. 이것이 호주 전역의 도시와 마을의 실제 상황입니다.
ROI(투자수익률)
간단히 말하면 임대수익률은 연간 임대료를 주택 가격으로 나눈 값입니다. 조사에 따르면 현재 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시의 일반 주택 평균 투자 수익률은 3.5 미만인 것으로 나타났다. 그 중 베이징의 투자수익률은 훨씬 더 낮은데, 이는 뛰어난 북부 지역을 제외하고 대부분의 지역이 2.5 미만입니다. 상하이의 전체 임대수익률은 베이징뿐만이 아닙니다.
극명한 대조를 이루는 것은 호주 부동산의 임대수익률이다. 시드니 부동산의 임대 수익률은 약 5.3 수준으로 유지됩니다. 브리즈번 중심부의 폭발적인 인구 증가로 인해 귀국률은 6~6.5명에 달할 수 있습니다. 멜버른은 도시 7 주변에 남아 있습니다. Gladston이나 Townsville과 같은 광산 지역이나 군사 지역에 있고 사람이 많고 방이 적고 고층 건물이 없다면 임대료 반환율은 상상할 수 없을 정도로 11-13입니다!
차이점 4: 대출 난이도
대출 난이도
호주는 중국보다 부동산 투자자가 은행 대출을 신청하는 것이 훨씬 덜 어렵다 . 유학생도 대출을 신청할 수 있습니다. BROKER로부터 전문적인 지도를 받은 후, 일반적으로 80% 대출을 신청할 수 있습니다. 추가 담보는 필요하지 않습니다. 집 자체가 귀하의 담보입니다. 이는 은행업계가 호주 부동산 시장에 대해 충분한 신뢰를 갖고 있음을 보여주기에 충분합니다! 상환 능력에 문제가 있거나 파산할 경우 은행은 해당 부동산을 회수하고 현재 가격으로 경매하기만 하면 됩니다. 은행이 감히 이렇게 한다면 재활용 후의 시장 가격이 대출 시 지불한 가격보다 확실히 높을 것이라는 것이 확실하다는 의미일 뿐입니다. 평균적으로 시드니의 부동산 10개가 은행에 압류되어 매주 경매됩니다. 부동산 거품 이론은 자멸적입니다.
더불어 최근의 다양한 경제지표와 데이터를 보면 호주에는 실제로 부동산 거품이 거의 없는 것으로 나타났습니다. 호주는 S&P, Fitch, Moody's로부터 여전히 AAA 국가 등급을 유지하고 있는 유일한 선진국입니다. 국가 신용 위험이 증가하는 시대에 2011-14 회계 연도 동안 GDP 대비 호주 예산 적자는 대략 3에 불과했습니다. 안전 피난처로 알려진 일본 엔화(2011~2014년 회계연도 GDP 대비 재정적자 비율이 195배)와 비교하면 호주 달러는 안전 피난처 기능까지 갖고 있다. 10년에 한 번 있는 경제 위기도 호주 부동산 시장에 눈에 띄는 영향을 미치지 않았습니다. 왜냐하면 부동산 시장은 호주 경제 발전의 균형을 맞추는 역할을 하기 때문입니다. 세계 경제가 불안정해질 것이라는 전망이 나올 때마다 호주 정부는 부동산 시장을 활성화하고 내수를 활성화하기 위해 일련의 조치를 취할 예정이다. 여기에는 금리 인하, 정책 보조금 등이 포함된다.
대출금
주택담보대출은 투자에 있어 금융 레버리지 역할을 하여, 적은 투자금으로 더 큰 투자 수익을 얻을 수 있도록 해줍니다. 호주에서는 임대료가 대출 이자와 동일하므로 계약금은 낮을수록 좋습니다. 호주 부동산 구입에 대한 계약금은 RMB 10에 불과합니다.
반면 중국에서는 2005년 국무원에서 개인 주택 대출에 대한 계약금을 30위안으로 인상하고, 두 번째 주택 대출에 대한 계약금을 50위안 이상으로 인상해야 한다는 명령을 발표했습니다. 두 번째로 구매한 주택이 투자 및 임대 목적으로 사용된다면 이론적으로 투자 가치를 상실하게 됩니다. 단순히 집값 상승을 기대해 소득을 얻는 것은 비합리적이고 잘못된 투자이기 때문이다.
현재 호주 주택 시장에 익숙한 유학생 학부모들은 '주거로 학업을 지원'할 계획을 세우기 시작했다. 실제로 올해 멜버른의 2베드룸 아파트 평균 주택 가격이 600,000위안인 경우, 비계획 부동산을 구입하는 데 필요한 보증금은 5~10호주 달러, 즉 30,000~60,000호주 달러에 불과합니다. 유학생의 1년치 등록금과 생활비에 미치지 못하는 금액입니다. 2년 후 건물이 완공되면 연간 7가구 증가율을 기준으로 주택 수는 684,000호로 늘어났으며, 투자자를 위한 정부 보조금 10,000달러로 수익은 2년치 등록금이 됩니다.
나중에 이 집을 자영업으로 사용하고, 임대료와 비슷한 수준의 대출금을 갚으면 집을 얻게 된다. 이 집을 빌려 대출금을 상쇄하고 집값이 오르는 해에 팔면 큰 자본 이득을 얻을 수 있다. 이 집에 직접 거주하면서 안방을 임대하고, 작은 방에서 혼자 생활하며, 세입자에게 매년 임대료를 인상하면(집값에 따라 대출금이 인상되지 않음), 자신의 임대료뿐만 아니라 집을 팔 때 자본도 얻습니다. 물론 이런 전문적인 국가에서는 프로젝트의 발전 추세를 연구하기 위한 전문 투자 컨설턴트, 대출 실현을 돕기 위한 전문 중개인, 최대한의 권익을 보호하기 위한 전문 변호사, 그리고 전문 회계사를 찾아야 합니다. 세금을 피하는 데 도움이 됩니다.
이자만 지불
호주 은행에서는 주택 구매자가 원금(원칙)이 아닌 대출 이자(이자)만 갚도록 허용합니다! 왜 이자만 낼 수 있나요? 앞선 재산권 소개를 참고하세요. 국내 주택 사용권은 70년이므로 당연히 주택 사용 기간 내에 전액을 납부해야 합니다. 호주의 주택은 사유 재산이며 무기한 지속되므로 원할 때 언제든지 상환할 수 있습니다!
왜 이자만 내나요? 첫째, 부동산 구입은 투자이므로 이익은 극대화하고 위험은 최소화하는 것을 추구합니다. 투자자는 위험 선호와 위험 회피로 구분되며, 투자 프로젝트에 대한 신뢰도도 다양합니다. 자신이 없다면 투자를 줄이고 여분의 돈을 주머니에 넣으십시오. 자신이 매우 확신이 든다면, 상환금을 사용하여 다른 지역의 몇 가지 부동산을 더 구입하는 것이 더 낫습니다. 이는 이익을 극대화하고 위험을 분산시킬 수 있습니다. 둘째, 이자만 지불하면 연간 장부 손실이 극대화되고 최대한 많은 세금을 환급받을 수 있습니다. 반대로, 임대소득이 정산 후 감가상각비를 초과한다면 어떻게 해야 할까요? 세금 환급도 못 받을 뿐만 아니라, 투자 수익에 대해서도 세금을 내야 합니다!
재융자
예를 들어 집값이 오르면 60만 달러짜리 주택이 70만 달러로 오르면 10만 달러 증가분을 이용해 은행에 재융자를 신청할 수 있다. 이 "보이지 않는" 100,000을 두 번째 집에 대한 계약금으로 사용하고 두 번째 집을 "무료"로 구입하세요. 비유하자면 몇 년마다 은행에 재융자를 신청하면 쉽게 올바른 투자 및 재무 관리 경로를 시작할 수 있습니다. 암탉이 알을 낳고 그 알이 암탉으로 변하는 이야기를 서양화한 것이다. 선진국에서는 하루아침에 부자가 될 확률이 매우 낮습니다. 모든 사람의 노력을 통해 엄청난 부가 천천히 축적되는 경우가 많습니다. 올바른 투자철학을 가지면 누구나 좋은 삶을 살 수 있습니다.