건설 비용 및 가격 상승이 주거용 건물에 미치는 구체적인 영향은 무엇입니까? Zhongda Consulting이 아래 질문에 답변해 드립니다.
기록을 되돌아보면 철광석 가격은 2004년 18.6%, 2005년 71.5%, 2006년 19%, 2007년 9.5% 올랐다. 2008년에는 외국 제철소가 상승세를 주도했다. 철광석 가격 합의: 국제 철광석 벤치마크 가격은 2007년보다 65% 인상된다. 정광석만 놓고 보아도 올해 Rio Tinto의 79.88 증가율은 전년도 증가율을 넘어선다는 사실에는 의심의 여지가 없습니다. 이에 따라 최근 철강 가격이 점차 상승하고 있다. 국가발전개혁위원회는 2008년 6월 20일부터 휘발유와 경유 가격을 톤당 1,000위안 인상하고, 항공 등유 가격을 7월 1일부터 톤당 1,500위안 인상할 것이라고 발표했다. 2008년에는 전국 판매 전기 가격이 킬로와트시당 평균 2.5씩 인상됩니다. 석탄, 전기, 석유 및 기타 에너지원의 가격 상승으로 인해 철강, 시멘트, 벽돌 및 기타 건축 자재의 가격이 더욱 증가했습니다. 주요 건축 자재 가격이 오르는 동안 인건비도 오르고 있다. 산둥성 빈저우의 평균 노동자 일당은 4년 전 20~30위안이었지만 지금은 60~80위안이다. 원. 건설비 상승이 주거용 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까요? 저자는 도시와 농촌의 주택 가격 구성이 다르기 때문에 도시와 농촌 지역 주민들에게 미치는 영향의 정도도 다르다고 생각합니다. 다음은 각각 농업용 주택과 도시형 주거용 주택에 미치는 영향을 분석한 것이다. 1. 농촌 주거용 주택 분석 1. 토지, 각종 세금, 이익에 미치는 영향 농촌 주택 건설에 사용되는 토지는 농가가 됩니다. 농가사용권은 농촌집체경제조직이 법의 규정에 따라 승인을 받아 거주지를 건설하기 위해 회원들에게 할당하는 기한 없는 집단토지사용권이다. 농가 사용권 보유자는 농가 처분권을 점유, 사용, 이익 및 제한할 권리가 있습니다. 즉, 농가는 토지를 독립적으로 사용하여 주택과 그 부대 시설을 건설할 수 있는 권리가 있습니다. 주택을 농가와 함께 양도(주택의 사용권과 농가의 사용권은 주택 건설 및 농가 신청 조건을 충족하는 본 집단경제단체 구성원에게 양도됨)하여 임대합니다. 그러나 농촌주민 1인당 하나의 농가만을 소유할 수 있으며, 그 면적은 성, 자치구, 직할시에서 정한 기준을 초과할 수 없다. 농가 사용권 취득이 자유롭고 복지 지향적이기 때문이다. 따라서 농민들은 토지 가격, 각종 세금 등의 영향을 걱정할 필요가 없습니다. 물론 농민이 직접 짓는 주택의 수익에는 아무런 영향도 미치지 않을 것이다. 2. 건설비의 영향 농촌주택 건설의 건설비는 주로 건축자재비와 인건비(도급비)로 구성된다. 최근 몇 년간 건축 자재 가격이 오르고 인건비도 몇 배나 올랐습니다. 이제 산둥성 빈저우구 복싱현 다양촌을 예로 들어 지난 5년간 주택 건설 비용의 증가를 보여줍니다. 최근 몇 년 동안 이 마을 주민들은 그림과 같이 이런 종류의 안뜰이 있는 집 같은 집을 지었습니다. 농촌 지역에서 집을 짓는 일반적인 절차는 마을 위원회에 먼저 농가(토지)를 신청하는 것입니다. 마을의 건설 계획 요구 사항을 충족해야 함), 향의 승인을 받은 후 농가를 확보한 후 마을 주민들은 주택 건설 프로젝트를 소규모 농촌 계약자에게 넘겨주고 전체 프로젝트 건설을 인수합니다. 특정 건축을 수행하기 위해 전문 기술자(벽돌공, 목수 등)와 소규모 노동자를 고용합니다. 소유자는 자재 구매 및 건축 감독을 담당합니다. 총 건설비(프로젝트 계약비 및 건축자재비)는 아래 표와 같습니다. 2003년에 비해 4배 증가했으며 총비용은 100,000위안을 초과했습니다. 농촌주택 건설비용 표 3. 결론 농촌주택 건설비용에 지가와 각종 세금이 포함되지 않았음에도 불구하고 총 건설비용은 2003년 이후 4배로 늘어났다. 일반적으로 낮은 농민소득에 비하면 10만 위안은 이미 천문학적인 수치이다. 그리고 많은 농부들은 “돈을 많이 저축할수록 집을 지을 여유가 줄어든다”고 불평합니다. 현재 건축 자재 가격과 인건비 상승은 건축비 상승으로 이어져 농민들의 자택 건설에 큰 영향을 미치고 있다. 2. 도시형 주거용 주택 분석 1. 주택가격과 지가의 관계에 관한 연구 상업용 주택의 경우 부동산에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 지가이고, 시멘트, 철강 순이다. 주택가격은 개발사의 비용과 이익으로 구성되며, 부동산 가격이기도 하다.
그러나 주택가격에는 수요 외에도 공급가격의 문제도 있다. 부동산의 공급은 단순한 토지의 공급과 다르기 때문에 생산과정이므로 재생산과정을 유지하기 위해서는 생산과정에서 발생하는 각종 지출을 보상할 수 있는 매매가격을 통해 합리적인 이익을 얻어야 한다. , 공급가격으로서의 주택 가격은 구매자에게만 해당되는 것이 아닙니다. 판매자가 구매하려는 가격은 판매자가 판매할 의사가 있는 가격입니다.
시장 메커니즘에서는 사람들의 주택 수요(실질 수요와 투기 수요 포함)가 주택 가격 수준을 결정하고, 주택 가격 수준이 토지 가격 수준을 결정합니다. "더 높은 입찰자가 가져가는" 경매 메커니즘에 따라 형성되는 토지 가격은 현재 주택 가격과 미래 주택 가격에 대한 개발자의 기대에 따라 결정됩니다. 집값이 오를 것으로 예상되면 땅값은 필연적으로 오르고, 반대로 땅값은 필연적으로 하락한다. 지가는 주택가격의 중요한 구성요소로 주택가격 형성에 일정한 영향을 미치지만, 이 영향이 결정적인 것은 아니다. 주택가격을 결정하는 요소는 비용보다는 시장수요이다. 2. 건설 비용의 영향 도시 주거용 건물의 건설 비용은 농촌 주거용 건물과 마찬가지로 건축 자재 가격, 인건비, 에너지 가격 등의 상승으로 인해 상승합니다. 3. 수요와 공급의 영향 시장경제의 보이지 않는 손이 수요와 공급의 균형을 조정하기 위해 가격 메커니즘을 사용한다는 것이 역사적 과정에서 입증되었습니다. 공급이 수요를 초과하면 가격이 상승하고 이윤이 증가하며 공급을 늘리고 수요의 균형을 유지하기 위해 더 많은 투자가 유치됩니다. 가격이 안정되면 투자가 다시 증가하고 이윤이 줄어들고 투자가 이동하게 됩니다. 공급이 줄어들게 됩니다. 차례로 조정 효과가 달성됩니다. 유명한 경제학자 Fan Gang은 2008년 3월 25일 "Sina Leju Innovation Summit"에서 다음과 같이 말했습니다: 부동산 시장은 여러 가지 이유로 처음 2년 동안 과도한 성장을 겪었으며 중국 부동산은 여전히 A 시장입니다. 큰 잠재력과 큰 발전 전망을 가지고 있습니다. 중국의 도시화 과정의 관점에서 볼 때, 중국 농민의 도시 이주 과정은 아직 끝나지 않았습니다. 중국의 도시화는 아직 절반도 채 되지 않았습니다. 이런 과정이 중국 부동산 시장을 결정하는 과정이다. 중국인의 생활조건 개선은 향후 수십 년, 수백 년 중국 경제 발전의 중요한 시장이자 중국 경제 성장의 중요한 포인트가 될 것입니다. 오랫동안 수요와 공급의 관계가 여전히 중국 도시의 부동산 시장을 지배했습니다. 중소 도시에서는 경직된 수요가 그다지 크지 않고, 대도시에서는 부동산 가격이 과잉 유동성과 높은 경직된 수요의 영향을 받아 주택 가격이 이미 매우 높습니다. 4. 시장 투기의 영향 부동산 시장도 주식 시장과 마찬가지로 사람들을 이 시장으로 끌어들이는 것은 바로 자산 시장입니다. 두려움과 탐욕으로 인해 시장은 항상 오르면 너무 많이 오르고, 떨어지면 너무 많이 떨어지게 마련이다. 이는 상승을 쫓고 하락을 죽이는 특성에 부합한다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 대도시에서는 부동산 가격이 투기에 큰 영향을 받고 있다. 임대료 비율 이론. 2007년에는 주택 가격이 해마다, 월별로 또는 거의 매일 상승했는데, 어떤 사람들은 해산물 가격이 매일 바뀌는 것을 고정 가격이 아니라 현재 가격이라고 정의했습니다. 소비자의 입장에서 볼 때, 부동산 구입 문제가 과거의 '해야 할 것과 하지 말아야 할 것'에서 '해도 되는 것과 할 수 없는 것'으로 바뀌었음은 분명합니다. 즉, 이 컵은 10위안이라고 생각하는데 너무 비싸서 사고 싶지 않습니다. 그런데 지금 이 컵이 1000만 위안이라니 사고 싶지 않다는 것이 아닙니다. 나는 그것을 감당할 수 없습니다. 대다수 주민이 감당할 수 있는 수준을 훨씬 뛰어넘었고, 소득 대비 주택 가격 비율도 크게 높아졌으며, 부동산 시장에는 거품이 나타났습니다. 중소도시의 경우 유동성이 적고 수요가 그리 강하지 않으며 과대광고도 많지 않습니다. 주택이 주거 기능만을 구현한다면 가격이나 가치는 크게 다르지 않습니다. 5. 결론 현재 주택가격에 가장 영향을 많이 받는 집단은 서민층으로, 건축자재비에 비해 일반주택의 토지비가 훨씬 높다는 점을 가장 우려하고 있다.
건축자재, 토지, 주변개발환경, 시장구매력 등이 모두 주택가격을 결정한다. 즉, 주택가격의 비용요인 중 건축자재 가격과 인건비 상승은 건설비 상승으로 이어지지 않을 것이다. 시장에 상업용 주택 가격에 영향을 미치게 됩니다. 3. 결론 건설비 상승은 농촌 주거용 주택에 큰 영향을 미치는 반면, 도시, 특히 대도시 및 중규모 도시의 주택 가격에는 영향을 주지만 주도적인 역할을 할 수는 없습니다. 물론 도시 주택 가격은 이미 매우 높지만 이는 건설 비용의 영향이 아니라 지가, 수급, 투기 및 기타 요인이 복합적으로 작용했기 때문입니다.
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