세상에 불변의 진리는 없습니다. 일류 도시의 주택 가격은 하락하기가 매우 어렵지만 하락은 멈추지 않습니다.
부동산 버블의 출현
1980년대에 일본 은행은 은행 자본 관리 개혁을 시행하기 시작했습니다.
당시 일본은행에게 가장 괴로운 점은 돈이 있는데 빌려줄 수 없다는 점이었다. 일본은행은 사업점유율을 확대하기 위해 초저금리를 활용해 대출을 확대하는 등 온갖 수단을 동원해 왔다.
부동산담보대출은 일반 기업대출에 비해 위험가중치가 낮다. 이는 은행이 부동산 모기지에 필요한 자본의 절반으로 동일한 수의 대출을 발행한다는 것을 의미합니다. 이에 따라 일본 상업은행들이 이 분야에 자금을 투자해왔다.
일본은행은 대출을 위해 최선을 다했다. 돈을 저축하려는 이들에게도 은행에서는 토지 투자를 권유한다. “땅값은 계속 오르고 금리도 0에 가깝다. 땅을 사려고 은행에서 자금을 빌리면 반드시 큰돈을 벌 수 있다. ""
이 사람이 땅을 사면 은행은 그 땅을 담보로 땅값 70에 해당하는 자금을 빌려주고 땅을 사도록 설득할 것이다. 다른 곳으로 이동한 다음 해당 토지를 담보로 사용하고... 이러한 순환이 반복됩니다.
그 결과 주가와 주택 가격이 급등하면서 일본에 투기하려는 국제 자본이 더 많이 유입되었고 거품은 점점 더 부풀어올랐다.
부동산 업계에 거액의 자금이 쏟아지면서 일본 땅값이 미친듯이 오르기 시작했다. 일본 국토자원청이 발표한 조사통계에 따르면 도쿄의 상업용 지가지수는 1985년 120.1에서 1988년 334.2로 치솟아 불과 3년 만에 3배 가까이 뛰었다.
1990년에는 도쿄, 오사카, 나고야, 교토, 요코하마, 고베 등 6개 도심지의 지가지수가 1985년에 비해 약 90% 상승했다. 당시 도쿄 땅값만 해도 미국 땅값과 맞먹었고, 전 세계적으로 유례없는 부동산 거품이 일어났다.
도쿄에는 40년 넘게 통신실에서 일하면서도 늘 적은 수입을 벌어들이는 학교 관리인이 있었다는 이야기가 잘 알려져 있다. 은퇴 후 그는 시골로 돌아가 남은 여생을 보낼 계획이었다. 그래서 그는 누군가에게 도쿄에 있는 자신의 작은 집을 팔아달라고 부탁했습니다. 그런데 그 집이 800만 달러에 팔렸습니다. 관리인은 즉시 백만장자가 되어 화려한 옷을 입고 집으로 돌아왔습니다.
과도한 토지 가격은 정부의 도시 건설에도 심각한 장애를 가져왔고, 높은 주택 가격으로 인해 일반 일본인은 집을 살 수 없게 되었습니다... 일본의 버블 경제는 점점 실물 경제에 가까워지고 있습니다. 더 멀리.
부동산 불안으로 인한 20년 하락장
1990년 일본의 생산산업에 대한 대출 비중은 25개로 감소한 반면, 비생산산업에 대한 대출 비중은 증가 37까지. 겉보기에 번영하던 일본의 경제는 사실상 공중의 성으로 변했고, 위기가 닥쳐왔다.
거품은 예고도 없이 빠르게 터졌습니다. 1989년 일본 정부는 거품경제를 인지했지만 긴축 통화정책을 시행하기엔 너무 늦었다.
일본은행은 1989년 5월 이후 3차례 연속 할인금리를 인상했다. 불과 1년 남짓 만에 일본은행은 걸프전 직전 금리를 2.5에서 6으로 인상했습니다.
일본의 통화정책의 급격한 변화는 먼저 주식시장의 거품을 터뜨렸다. 1990년 1월 12일은 일본 주식시장 역사상 가장 암울한 날이었습니다.
그날 닛케이지수는 급락했고, 일본 증시는 70% 급락했다. 사람들은 불과 반달 전인 1989년 12월 31일에 닛케이 지수가 38,915포인트라는 영광스러운 최고점에 도달했고, 시장에서는 일반적으로 "주가가 내년에 50,000엔에 도달할 수 있다"고 믿었던 것을 어렴풋이 기억합니다.
절망적인 것은 1990년 새해를 전환점으로 일본 증시가 20년 동안 이어진 약세장에 빠졌다는 점이다.
1990년 9월 닛케이 주식시장은 평균 44%의 손실을 입었고, 관련주도 평균 55% 하락했다. 일본 주가 급락으로 거의 모든 은행과 기업, 증권사들이 큰 손실을 입었다.
회사의 파산으로 인해 소유한 부동산이 대량으로 시장에 쏟아져 나왔고, 갑자기 부동산 시장에 공급 과잉이 발생하고 주택 가격이 하락세를 보였습니다.
도쿄에서 발생한 거대 부동산 거품은 순식간에 일본 전역으로 퍼졌다. 땅과 집은 전혀 팔 수 없고, 잇따라 완공되는 건물에는 주민이 없고, 빈집은 도처에 널려 있고, 부동산 가격은 폭락했다.
1992년 일본 정부는 모든 토지 소유자가 매년 일정 비율의 세금을 납부해야 한다고 규정하는 '지가세' 정책을 도입했습니다. 부동산 붐 속에서 많은 양의 토지를 축적한 오너들이 토지를 팔고, 일본 부동산 시장은 곧바로 '공급 과잉' 시대에 돌입했다.
여러 요인이 중첩되면서 일본 부동산 경제 전반의 붕괴가 가속화됐다. 부동산 가격 폭락으로 다수의 부동산 회사와 관련 기업이 부도를 내고 있다. 1993년 일본의 파산한 부동산 회사의 총부채는 3조엔에 달했다.
이후 토지투기의 주역이었던 비은행 금융기관들이 막대한 부실채권으로 인해 잇따라 부도가 나기도 했다. 그 결과, 이들 기관에 자금을 조달한 은행들 역시 막대한 양의 부실채권을 갖게 되었습니다. 그 해 일본의 21개 주요 은행은 1,100억 달러에 달하는 부실 부채를 발표했는데, 그 중 3분의 1이 부동산과 관련이 있었습니다.
1991년 7월, 후지은행의 예금증명서 위조 사건이 폭로됐다. 직후 토카이은행과 쿄와사이타마은행에서도 같은 문제가 있는 것으로 드러났다. 다수의 은행 스캔들이 지속적으로 노출되어 일본 은행업계에 심각한 신용위기를 초래하고 있습니다. 몇 년 후 몇몇 주요 은행이 파산했습니다.
'토지신화'의 파괴, 중소은행의 부도, 증권파문의 폭로… 연이은 타격으로 일본 국민은 자본시장에 대한 신뢰를 잃었다. 이후 아시아 금융위기, 서브프라임 모기지 사태 등 국제적 동향에 영향을 받아 일본 부동산 시장은 한 번도 예전의 영광을 되찾지 못했다.
수요와 공급의 관계가 주택 가격에 영향을 미칩니다
주변 인구의 유입으로 인해 1급 도시가 늘어나고 있습니다. 그러나 장기적으로 이러한 사람들은 주택이 필요합니다. 주택 가격의 높은 상승은 대도시와 특대도시에서 병목 현상이 되었습니다. 집값 상승으로 인한 집값 상승은 악순환이 됐다. 가격을 합리적인 수준으로 유지해야만 도시 활력이 지역적 장점과 주요 기능을 부각시킬 수 있습니다.
결론
국가는 사회 안정과 민생을 유지하기 위해 주택 가격 상승을 막기 위한 다양한 정책을 시행하는 등 집중적이고 정밀한 많은 조정을 해왔습니다. , 주택 가격은 오르기만 할 뿐 오르지는 않을 것이라고 주장하며, 주가 하락, 주택 및 토지 사재기 등 시장에 영향을 미치는 다양한 행동이 존재합니다. 보다 집중적이고 한정된 가격의 주택을 출시하고, 홍콩의 사례를 따라 저렴한 임대 주택, 저렴한 주택 등을 출시합니다. 모두 시장 규제에 도움이 되고 사람들이 집을 가질 수 있도록 허용합니다. 사람들이 평화롭고 만족스럽게 살고 일할 때 사회는 자연스럽게 안정될 것입니다.
결론
주택 가격이 결코 하락하지 않을 것이라는 견해를 옹호하거나 믿지 마십시오. 시장 공급과 수요의 관계가 부동산(상품)의 가격 추세를 결정합니다. 공급이 수요를 초과하면 가격이 약간 떨어지거나 심지어 하락할 수도 있습니다. 이는 정상적인 현상이며, 수요가 공급을 초과하면 가격은 자연스럽게 오르거나 급격하게 상승합니다. 그러나 부동산은 국민의 생활을 보호하기 위한 기본권이다. 국가적 관심이 집중되는 분야이기도 하다. 절대적인 공정성을 달성하는 것은 불가능하지만 대부분의 사람들이 주택 소유를 달성할 수 있습니다. 물론 현재 높은 주택 가격 때문에 집을 임대하는 것을 선택할 수도 있습니다. 자신의 지역을 선택할 수도 있습니다. 원하는 곳에 살고, 개념을 바꾸면 온 세상이 달라질 것입니다.
도쿄 부동산으로 인한 시장 전체의 붕괴도 우리에게 많은 경고를 주며, 사회를 공황과 혼란에 빠뜨릴 상황을 피하기 위해 사전에 대책을 강구할 수 있게 해준다.