1. 집주인과 매매 계약을 체결하다.
2. 평가 회사를 찾아 부동산을 평가하다.
3. 은행에 가서 선불을 내고 대출을 신청합니다.
은행은 대출을 승인합니다.
5. 심사가 통과된 후 매매 쌍방은 거래소에 가서 부동산증 양도를 처리한다.
은행은 판매자에게 대출합니다.
상점 구입시 주의사항:
1, 위치. 선택점은 어떤 장사를 해야 하는지, 선택위치는 고려해야 한다 (주변 환경, 피해가 심한 사람들 포함).
2. 목적. 스스로 창업용이냐, 구매후 양도냐, 아니면 나중에 전세냐?
3. 디테일. 당신이 어떤 계획을 가지고 있든 간에, 업주의 재산권권이나 관련 증명서, 그리고 이 가게 이전의 모든 관련 사항 (예: 관련 비용 체납 여부 등) 을 파악해야 한다. ). 실내 시설이 온전하지 않은가, 예를 들면 난방, 배수 등.
4. 판매자의 신원 정보 및 부동산 정보를 결정합니다.
질문 2: 중고 매장을 살 때의 주의사항은 간단하다. 판매자가 재산권과 토지증을 가지고 있는 한 담보가 되었는지, 성공적으로 양도할 수 있는지, 양도에 따른 세금이 높은지 확인한다. 양도로 인한 벌금과 세금을 누가 부담할지 약속하고, 양도한 후에 돈을 내는 것이 가장 좋다!
질문 3: 한 손으로 상점을 사려면 무엇을 주의해야 합니까? 많이 보고 많이 묻고 많이 듣고 심부름을 많이 한다.
상가의 경우 면적이 60O 와 130~ 150O 정도인 상점은 비교적 임대가 쉬워 투자자의 자금 압박이 크지 않다. 또 3 만원 /O, 방률 85% 인 점포는 2 만 5 만원 /O, 방률 70% 인 점포보다 더 값어치가 있다.
개발자가 주장하는 임대료 수익과 투자 수익률에 대해 투자자 자신도 현장에 가서 봐야 한다. 상가 투자 수익을 계산할 때는 이전 상가 구매 비용을 충분히 고려해야 한다. 예를 들어 증서세는 총 집값의 3% 이다. 매매 후 총 집값 5% 의 종합세를 내야 한다. 둘째, 가게 후기의 물, 전기, 가스, 열, 부동산 관리 등의 비용도 고려해야 한다.
실현 능력은 상가의 가치를 평가하는 중요한 지표이다. 구름처럼 독립재산권과 경영권, 세입자를 보유한 상가는 투자 고수들의 인기 1 순위로, 이런 상가는 쉽게 현금화하여 성공한다. 반면 비독립점포는 분쟁이 발생할 경우 현금 위험을 증가시킬 수 있다.
상가세 방면에서 사는 것은 비교적 간단하다. 주로 계약금액의 3% 증서세와 0.05% 의 계약인화세. 중고점을 사면 거래비 0.5% 를 내야 합니다.
질문 4: 상가를 사려면 무엇을 주의해야 합니까? 상가의 첫 번째 요지는 위치이다.
황금 구간의 황금 구간은 분명 최고일 것이다.
상점은 일반적으로 몇 가지 범주로 나뉜다: 밑상이 있는 대형 점포 \ 시장 내 독립 점포.
일반적으로 개인 구매와 관련된 것은 모두 밑바닥과 점포이다.
우선, 가장 많은 사람들이 어디에 있는지 알아보기 위해 목표 도시에 대한 비즈니스 분석을 해야 합니다. 보통 금구역에는 상가 판매가 없기 때문에 집주인이 직접 상가 임대를 하고 상가를 판매할 수 있는 장소를 제공할 수 있어 실제 금장소는 매우 적다.
단순한 투자자로서 이것을 이해하는 것이 중요하다.
첫 번째 중요한 것은 투자 수익이다.
일반적으로, 개발업자는 총명하며, 가치가 좋은 상가의 가격이 매우 낮지 않을 것으로 예상된다. 먼저 주변 지역의 상가 임대료 가격을 조사하고, 연간 임대료를 계산하고, 좋아하는 상가가 얼마를 투자해야 하는지 계산해야 한다. 계약금+월공급+부동산 관리비 등. 매년 이윤을 계산하면 이 점수를 사는 것이 수지가 맞는지 쉽게 알 수 있다.
인터넷에는 많은 투자수익률 알고리즘이 있다. 너는 바이두를 한번 해 볼 수 있어, 내가 말한 방법에 따라 간단하게 계산해 봐도 돼. 하지만 한 가지 위험은 집을 닫은 후 얼마나 오래 임대할 수 있는지 확실하지 않다는 것입니다. 중개인을 청하면 그에 상응하는 비용을 지불해야 한다는 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언) 또한 점포가 잘 운영되지 않고 임대인이 임대를 취소할 경우 예상 임대료 수익을 잃게 됩니다.
두 번째 중요한 것은 한 무더기의 상점에서 가장 좋은 상점을 선택하는 것이다. 물론, 이것은 금각은변의 기초이니, 길이 잘 가는지 보자. 너무 넓은 길이 사람들을 막았다. 주변에 성숙한 상업 분위기가 있다면 상가의 투자 가치가 더 높을 수 있다.
가게 내부는 정사각형이어야 하고, 합리적인 가로세로비가 있어야 한다. 폭이 클수록 좋다는 말은 아니다. 폭이 큰 점포는 가격이 만만치 않을 수 있으니 개발자를 얕보지 마라. 적어도 내가 점포의 가격을 책정할 때 많은 가격 요인이 있을 것이다. 각 점포는 많은 요인을 고려하여 가격을 책정한다. 안에 너무 많은 벽과 뿔이 있어서는 안 된다. 이것은 상식으로 이해할 수 있다.
원칙적으로 상가를 설계할 때 균일성을 고려하면 일반적으로 살 수 없는 제품은 없을 것이다. 하지만 꼭 살 수 없는 물건이란 내가 앞서 말한 투자 위험이다. 너는 가게가 있는 지역의 향후 3 ~ 5 년간의 상업 발전, 인구 증가, 시정 완벽도를 정확하게 평가해야 한다. 판매원에게 너무 많이 속지 마라. 많은 점포들이 처음엔 다 좋았고, 고객들은 모두 흥분해서 샀다. 결과 10 년 후 인구는 크게 증가하지 않았고 사람도 적었다. 어디에서 수입을 얻을 수 있습니까? 유동 가구는 돈을 벌 수 없다. 어디에서 임대료를 받을 수 있나요?
이성은 항상 투자자의 근본적인 질이다.
리베이트, 쓸데없는 말, 양털은 양에서 나오죠? 12% 는 판매가격에 포함되어 있어 매년 자신의 돈으로 당신에게 약간의 돈을 돌려주는 것과 같습니다. 조금도 의미가 없다. 너는 그들에게 이윤을 돌려주지 말고 나에게 높은 할인을 해주면 된다고 말해라.
대형 상가에는 두 종류의 상점이 있다.
하나는 실제 점포입니다. 가능한 한 많이 팔고, 당신은 실체 점포를 가지고 있습니다. 렌트할 때는 실제 상가 면적에 따라 대여합니다. 네가 빌리고 싶은 만큼 빌려라.
다른 하나는 경영권입니다 (베이징의 써우거우 남정이 바로 이런 모델입니다). 너는 실제 정박장을 가지고 있지 않고, 단지 일정 비율의 소유권을 가지고 있을 뿐이다. 상가를 빌릴 때는 모든 상가를 헝클어 다시 분할한 후 여러분의 구매 투입 비율에 따라 임대료 수익을 지불할 수 있습니다. 예를 들어, 당신은 100 만 원으로 상점의 소유권을 샀고, 다른 사람들은 10 만 원으로 10 상점의 소유권을 샀습니다. 상가에 얼마나 많은 상가가 나뉘어졌든, 얼마나 많은 상인에게 임대되었든 간에, 너의 임대료는 비례로 1: 10, 하나는 너에게, 10 은 다른 사람에게 준다. 그리고 혼자 빌릴 수 없다. 이것은 주식회사와 비슷하다. 모두 주식을 사는 것과 맞먹는다.
하지만 네가 말한 것은 첫 번째 상황인 것 같다. 리베이트를 주지 않고 직접 할인해 준다. 모든 이윤은 모두 사람을 속이는 것이다.
또한 돈이 있다면 위치가 좋고 면적이 큰 가게를 선택하세요. 이런 점포는 투자 가치가 더 높아서 가격 인하가 쉽지 않다.
질문 5: 문방을 살 때 주의해야 할 문제는 무엇입니까? 안녕하세요. 권두에서 집을 사는 가장 중요한 것은 섹터이다. 지금 섹터는 분명 더 좋을 것이고, 미래 절상 잠재력이 크다. 일반적으로 임대료라면 20 년 임대료가 당신의 주택 구입 가격을 덮을 수 있을 것이다. 계약서에 서명할 때 일반 절차에 따라 가시면 됩니다. 다음 날짜, 담보대출, 인보이스 등을 물어보시면 됩니다. 개발업자의 신용도에 신경을 써서 도망가면 집을 얻을 수 없지만 이런 경우는 드물다.
질문 6: 새 출입구를 살 때 어떤 수속이나 주의사항이 있습니까? 문방토지사용권 40 년. 일반적으로 다음 단계에 주의해야 합니다.
하나는 방을 보는 것이고, 일반적으로 부동산 중개인을 통해 방을 보거나 직접 보는 것이다.
두 번째는 계약금 협의와 중개협의를 체결하고, 계약서에 서명한 후 계약금을 지불하는 것이다.
셋째, 매매 계약, 즉 부동산 매매 계약을 체결하고, 동시에 인터넷에서 계약서를 작성한다.
넷째, 이전 거래 수속을 밟는다. 이전 절차가 완료되면 거래 센터에서 영수증을 발급합니다.
다섯째, 수령권증, 영수증이 나온 지 20 일 후, 하가하면 산권증을 받을 수 있다.
여섯째, 교부금, 교부금.
거래 절차 및 비용:
바이어는 신분증을 소지하고, 판매자는 두 방 증명서 등 관련 증명서를 가지고 부동산 거래소에 가서 구체적으로 처리한다.
필요:
쌍방 신분증 및 신분증 사본 (만료될 수 없음)
판매자의 부동산증.
프로그램:
유효한 신분증을 가지고 공증처에 가서 공증 수속을 하다.
수수료:
비용의 첫 번째 부분: 공증인 수수료;
제 1 부 비용: 부동산 양도 쌍방이 납부해야 할 세금 세부 사항은 다음과 같습니다.
질문 7: 양도된 출입구를 받을 때 주의해야 할 사항은 무엇입니까? 너는 계약서에 서명하고 보증금을 지불해야 한다. 이전에 다른 사람이 임대한 것이라면 세입자의 동의를 받아야 한다. 위생 허가증 같은 것도 있습니다. 상공업등록과 외채가 있는지 알아보고 현지 상공국에 가서 이전 수속을 밟으세요!
본점의 영업허가증이 점포와 함께 양도되는지 꼭 알아야 합니다. 세금은 제때에 납부합니까? 관리비의 지불 마감일은 언제입니까? 이전 재신청하는데 얼마예요? 양도하기 전에 반드시 상공부문을 분명히 물어봐야 한다.
B. 집의 재산권과 사용 연한을 고려하다.
공공 주택입니까, 개인 주택입니까? 이전 임대 계약이 만료 되었습니까? 임대료를 체납한 것이 있습니까? 주택 재산권이 명확해야 공상영업허가증, 담배 전매 소매허가증 등의 증명서를 처리할 수 있기 때문이다. ) 을 참조하십시오
C. 라이센스에 대한 지식 이해
다른 사람이 양도한 점포를 인수하기 전에 먼저 원래 점포의 영업허가증이 점포와 함께 양도되는지 알아야 한다. 세금은 제때에 납부합니까? 관리비의 지불 마감일은 언제입니까? 이전 재신청하는데 얼마예요? 양도하기 전에 반드시 상공부문을 분명히 물어봐야 한다. 정리 실업 직원 우대 정책이 점포를 인수한 후 법정 절차에 따라 상공부에 가서 점포명을 변경하기만 하면 비용이 매우 낮다. ) 을 참조하십시오
D. 원래 상점의 상품 가치에 대한 과학적 추정
상품의 가치를 산정할 때는 도매가격뿐 아니라 상품의 감가상각도 고려해야 한다. 너는 기한이 지난 상품을 요구할 수는 없지만, 일용품이나 조미료와 같은 일부 상품은 시간이 지나면 잘 팔리지 않고, 또 가격을 낮춰야 한다. 또한 고정 자산의 감가 상각도 고려해야합니다. 선반, 카운터, 테이블과 의자 등. , 감가상각은 연한과 사용량에 따라 계산해야 한다. 당시 내가 500 원에 인수한 선반은 모두 간이 나무 선반이었다. 지금 보기에 200 위안의 돈을 쓸 가치가 있으면 좋을 것 같다. ) 을 참조하십시오
E. 양도 계약서에 서명해야합니다.
(반드시 미리 양도협의에 서명해야 합니다. 경험이 있는 사람에게 상품가격을 체크해 주십시오. 계약서에 서명하기 전에 양도가 보류 중인 상가 소유주와 집주인이 체결한 임대 계약을 자세히 읽고 그 중 합리적인 부분을 참고해 일부 조항을 수정했다. 나는 이 거리에 가게를 연 지 오래되어 인근 점포의 임대료와 양도비에 대해 많이 알고 있어서 비교적 자신이 있다. 또한 서면 양도 계약서에 서명할 때 제 3 자를 증인으로 초대했습니다. ) 을 참조하십시오
가게를 인수하는 것에 대해 걱정하지 마십시오.
가게를 인수할 때 조급해하지 마라. 물을 짜서 적당한 시기를 선택하다. 내가 인수한 이 가게처럼 가게 주인은 원래10.5 만원을 요구했다. 나는 이 가격이 불공평하다고 생각한다. 왜냐하면 가게의 위치가 우월하지 않아서 저녁 9 시 이후에는 거의 사람이 없기 때문이다. 그러나 당시 나는 그와 협상하기를 서두르지 않고 참을성 있게 기다렸다. 나는 이 가게가 면적이 작고 가격이 비싸서 쉽게 빼앗기지 않을 것이라고 생각한다. 사실은 나의 판단이 정확하다는 것을 증명했다. 두 달 후, 가게 주인이 나에게 연락해서 자동으로 7,000 원으로 가격을 인하했다.
4. 오래된 가게를 인수하는 것이 좋다.
양수연: 허높은 가격과 차차 충전된 상품으로 양도하는 것은 부정직하다고 생각합니다. 상점 양도에서도 흔히 볼 수 있습니다. 그럼에도 다른 사람이 양도한 상점을 인수하기로 선택한 사람들이 많다. 내가 중요하다고 생각하는 이유 중 하나는 양도점에 새 가게가 없는 장점이 있다는 것이다. 오래된 가게는 조금씩 축적하여 이미 한 무리의 고객이 생겼다. 게다가 다년간 경영이 건립된 입소문까지 합치면 이것들은 모두 재력이다. 새 가게를 여는 것보다 오래된 가게를 인수할 위험이 훨씬 적다. 점포의 양도와 함께 점포의 지형, 고객, 구매력이 함께 양도되면서 수취인은 이를 위해 더 많은 돈을 지불하지 않았다. 따라서 세 명의 대장부가 모두 이렇게 계산한다면 손해를 보지 않을 것이다.
가오 유송 (Gao yousong): 양 (yang) 의 견해에 동의합니다. 나는 상품이 없는 이발소를 인수했다. 당시 가게를 인수할 때 다른 사람들은 비싸다고 했지만, 나는 7000 위안의 양도비, 700 위안의 바닥 타일과 가치 1300 원의 미닫이를 공제했다. 이는 빈점의 양도비가 5,000 위안에 불과하다는 것을 의미한다. 그래도 꽤 가치가 있다고 생각한다. 점포 양도 후, 나는 경영 면적을 확대하고, 빨리 원가를 회수하고, 수익을 두 배로 늘리고, 입소문을 꾸준히 올렸다. 따라서 가게를 바꿀 때 유형 자산만 쳐다보지 말고 투입과 수익을 계산해야 하며 안목이 길어야 한다.
5. 점포 양도비는 가게가 상업활동에서 손을 바꿀 때 상층가족이 받는 추가 비용으로 하층가족이 상층가족이 양도로 인한 피해를 보상한다. 그러나 실제 상황은 일부 지역, 섹터, 점포가 무리하게 돈을 요구하거나 터무니없이 값을 요구하는 것으로,' 불법으로 집에 가서 2 집주인이 되는 것' 이라는 혐의가 있다.
그래서 첫째, 양도비를 산정할 때 점포 양도시 유형가치를 충분히 고려해야 한다 ... >>
질문 8: 문간방을 사려면 무엇을 주의해야 합니까? 외관 부동산에 대한 투자 결정을 내릴 때는 섹터, 시장이 좋거나 전망이 좋은 외관을 선택하는 데 주의해야 한다. 주요 문지기
면관이 있는 거리는 원래 번화한 거리였는가, 아니면 사람이 많이 흐르는 거리였는가; 지리적 위치와 주변 환경이 유리합니까?
투자 및 비즈니스 신가에 발전 전망이 있는지 여부. 전반적으로, 원래는 상업이 번영하고, 인기가 높고, 인파가 많은 거리였다.
도로와 주변 수많은 기업사업단위, 교통편의, 주차장 등 유리한 요소들로 투자 개조 후의 문방값이 더 높다.
위험이 더 적다. 일부 새로 지은 거리의 경우, 조사 분석을 통해 그 발전 추세를 예측해야 한다. 발전 전망이 좋은 새 거리가 있다면 갈 수 있다.
그것의 문방값이 낮을 때, 구입에 투자할 것이다. 새로 지은 거리가 번영할 때, 더 높은 임대료로 문간방을 빌릴 수도 있고, 문간방이 될 수도 있다.
더 높은 가격 양도.
질문 9: 출입구란 무엇입니까? 문방을 사려면 무엇을 주의해야 합니까? 많은 친구들이 아마 문방을 알고 있을 것입니다. 하지만 문방정의 및 문방구입시 주의사항에 대해 얼마나 알고 있습니까? 우리 함께 한번 알아보자! 정의: 1. 그것은 거리의 한쪽, 특히 상업적 목적으로 사용되는 독립된 집이다. 2: 길가에 독립입면도가 있는 방은 집의 일부이며 1 층 방이거나 1 층 방이 포함된 스위트룸이어야 합니다. 이것은 또한 우리가 흔히 말하는 출입구의 의미이기도 하다: 거리의 하층집. 물론, 집의 사용 성질이나 토지의 성질은 출입구를 정의하는 요인이 아니다. 문면방은 단지 구두 용어일 뿐, 엄격한 법적 의미나 전문 용어 해석이 없는 것은 약속된 속설이다. 중고를 사면 상대에게 부동산증, 토지증, 증서증, 증서증 등 세 가지 증명서를 제공하게 한다.
질문 10: 새로 개업한 점포를 구매하려면 무엇을 주의해야 합니까? 상가를 살 때 어떤 주의사항이 있습니까?
첫째, 상가를 구입하기 전에 주택이 있는 지역의 부동산 거래센터에 구매된 주택의 소유권 상태를 문의하고 개발업자가 토지 개발에서 부동산 판매에 이르는 모든 증서를 가지고 있는지 여부를 엄격히 점검해야 한다. 저당 여부, 사법제한 여부 등을 포함한다.
둘째, 상점 판매 계약서에 서명 할 때주의하십시오:
1, 집용. 실제 비즈니스인지 확인하고 계약서에 표시하십시오.
2. 공유 영역. 상가 노점 면적은 일반적으로 30 ~ 40%, 심지어 50% 이다. 그래서 상가 바이어에게 상가 구매 단가는 주택보다 높다. 일정 범위 내에서 오차가 허용된다면 수만 위안의 가격 변동도 가져올 수 있다. 주택 구입자는 사용 면적에 따라 단가를 계산하는 방식을 선택하고, 공공 부위의 계획 설계를 결정하기 위해 계약에서 공유면적 크기와 재산권 귀속을 명시적으로 합의하는 것이 좋습니다. 동시에, 개발자가 주택 구입 계약에서 상가 공유면적이 너무 크거나 너무 작은 해결책에 동의하도록 합니다.
3. 재산 관리. 주택 구입자와 개발상 간의 분쟁은 상가의 부동산 관리에 집중되고 있는데, 이는 주택 구입자들이 상가를 살 때 쉽게 간과할 수 있는 부분이다.
4. 납품 조건. 상업부동산의 부동산 조건은 투자자 유치와 경영자의 미래 경영에 매우 중요하다. 상가 계약을 체결할 때는 부동산의 평면도 배치, 층내 하중, 주차 공간, 소방, 광고위, 여객화물 엘리베이터, 출입구, 투명성, 전시면, 기둥거리, 층층, 보조시설 등의 조건을 특별히 합의해야 하며, 집을 제출할 때 검수에 주의해야 한다. 셋째, 상당수의 사람들이 상가를 살 때 관심을 갖는 것은 부동산업자의 약속이다. 예를 들면 애프터 전세, 연간 수익률의 몇% 이다. 건설부의' 상품주택 판매관리방법' 제 11 조에 따르면 부동산 개발업체들은 애프터 전세나 변장 애프터 전세로 미완성 상품주택을 판매할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 부동산 시장은 위험하다. 주택 구입자들은 감독이 약속한 가능성을 꼼꼼히 평가해야 한다.
대출 및 기타 세금 및 수수료. 상가 대출은 낮고 수명이 짧으며 대출 금리가 상대적으로 높으며, 상가 대출자에 대한 은행의 자질심사는 집보다 더 엄격하다. 따라서 주택 구입자들은 대출이 이루어지지 않을 때 직면하는 압력을 고려해야 한다. 상가를 구입하려면 총 집값의 4% 인 증서세를 내야 하고, 계약인화세, 영업세, 토지부가가치세, 개인소득세도 내야 한다.