소형 주택은 토지 양도비 및 기타 비용을 지불하지 않은 농촌 집단 토지에 지어진 주택을 말하며, 재산권 증명서는 국가 주택 관리 부서가 아닌 향에서 발급합니다. 정부 또는 마을 정부를 "농촌 부동산 주택"이라고 합니다. '소형재산권주택'은 법적 개념이 아니라 사회실천 속에서 사람들이 형성한 관례적인 용어이다. 이러한 유형의 주택은 국가에서 발급한 토지사용 증명서와 분양 허가증이 없으며, 토지주택관리국에 매매계약이 등록되지 않습니다. 소위 재산권 증명서는 실제로 합법적이고 유효한 재산권 증명서가 아닙니다.
소형주택의 등장은 도시 주택가격 급등과 떼려야 뗄 수 없는 문제로, 주택가격이 급등기에 접어든 2007년부터 사회적 이슈로 떠올랐다. 관련 국가 요구 사항에 따라 "소규모 재산권 주택"은 확인 및 증명서 발급이 불가능하며 법률의 보호를 받지 않습니다.
소액 재산권을 가진 주택의 재산권 구별
국가에서 발행한 고액 재산권을 가진 주택을 "대재산권을 가진 주택"이라고 하고, 소액 재산권을 가진 주택은 국가가 발행하지 않은 권리를 "소액 재산권이 있는 주택"이라고 합니다. 대형주택과 소형주택 사이의 분쟁은 주택의 소유권이 아니라 토지사용권 문제이다. 소액재산권에 대한 해석은 크게 세 가지가 있습니다.
1. 개발자의 재산권에 대해서는 개발자의 재산권을 대규모 재산권이라고 하고, 주택 구매자의 재산권을 소액재산권이라고 합니다. 이라고 합니다. 왜냐하면 주택 구매자의 재산권이 개발자에 의해 나누어지기 때문입니다.
2. 주택을 다시 양도할 때 토지양도비를 내야 하는지에 따라 구분하는데, 토지양도비를 내지 않아도 되는 자를 고액재산권이라고 합니다. 토지양도비를 내야 하는 사람을 소재산권이라고 합니다. 이 해석에 따르면 일반 상업용 주택은 재산권이 큰 주택이고, 저렴한 주택은 재산권이 적은 주택입니다.
3. 재산권 증명서 발급 기관에 따라 구분됩니다. 국가가 재산권 증명서를 발급하는 것을 대규모 재산권 증명서라고 합니다. 향 정부가 증명서를 발급할 때 소재산권이라고도 불리는 이 권리는 향 재산권이며, 향 재산권은 법적 의미에서 부동산을 구성하지 않습니다.
처음 두 가지 설명에서 설명한 소액재산권은 매매대금을 전액 납부하거나 양도 시 토지이전수수료를 납부하는 한, 해당 부동산을 자유롭게 매매할 수 있습니다. 법적 조항은 비교적 명확합니다. 세 번째 설명은 소액재산권의 법적 성격이 논란의 여지가 있고, 진정한 법적 의미에서 재산권 증명서를 취득하는 것이 불가능하다는 것이다.
소재산권을 가진 주택의 재산은 무엇입니까?
'재산권이 소액인 주택'에는 두 가지 속성이 있습니다. 하나는 공동건축 토지에 건설됩니다. "농가" 집은 농촌 지역의 집단 소유자에게만 속하며 다른 마을의 농부는 집을 구입할 수 없습니다. 다른 유형은 집단 기업이 사용하는 토지 또는 점유 경작지에 불법적으로 건설된 집입니다.
소형 주택이 등장하는 이유
1. 과도한 도시 주택 가격: 중국의 많은 대도시 및 중형 도시의 높은 주택 가격은 중요한 이유 중 하나입니다. 소규모 주택의 출현을 위해. 중국의 불균형한 경제와 사회 발전으로 인해 몇몇 주요 도시의 주택 가격은 장기간에 걸쳐 급격하게 상승하여 당시 현지 일반 근로자의 소득 수준을 훨씬 초과했습니다. 동시에, 정부의 저렴한 주택 건설과 저임대 주택 건설로는 이러한 주택 수요를 충족시킬 수 없습니다. 재산권이 적은 현실적 주택 구매자가 많이 있습니다.
2. 소외의 여지: 법에 따르면 농민은 농촌 공동 소유 농가와 공동 건설 토지에서 자영업을 할 수 있고, 농민이 지은 주택도 거래할 수 있습니다. 여러 곳에서 소규모 주택 건설이 확산되고 합법과 불법 사이의 미끄러운 경사가 생긴 것은 정책과 법률에 많은 모호함이 있기 때문입니다.
3. 농촌 토지 시스템은 비합리적입니다. 소규모 재산권 주택은 농부들이 공동 건설 토지와 농가에 공동으로 짓는 부동산입니다. 개발자는 이를 얻기 위해 정부에 지불하는 것과 유사한 수수료를 지불할 필요가 없습니다. 토지 사용권 양도 수수료(농민 집단 토지를 수용하기 위해 정부가 지불하는 토지 취득 수수료 포함)는 마을 집단이 주도하므로 기반 시설 지원 수수료 및 기타 지방 건설 비용이 필요하지 않습니다. 이 과정에서 농민들의 소규모 주택 매각으로 인한 집단소득은 정부가 수용한 토지에 대한 보상액보다 높았다.
소액의 재산권으로 주택을 구입하는 데 따르는 위험은 무엇입니까?
(1) 법적 타당성
다음과 같은 주택에 대한 매매 계약의 유효성 작은 재산권은 일반적으로 유효하지 않은 것으로 간주됩니다.
그러나 상황도 다르다.
향 내 농촌 집단경제단체 구성원 간 발생하는 농촌 주택 매매의 경우 주택 매매 계약이 유효한 것으로 간주된다.
집이 읍이 아닌 사람에게 팔릴 경우 관련 기관 및 부서의 승인을 받으면 계약이 유효한 것으로 간주 될 수 있습니다.
관련 기관 및 부서의 승인 없이 읍외의 사람에게 주택을 판매하는 경우, 계약이 실제로 이행되지 않았거나 구매자가 해당 주택에 실제로 거주 및 사용하지 않은 경우, 계약은 무효가 됩니다.
(2) 부동산 양도
'소형 재산권 주택'은 정식 부동산 증명서를 취득할 수 없으므로 법적 의미에서 부동산 소유권을 구성하지 않습니다. 즉, 소규모 주택은 사용권만 있고 소유권은 없습니다.
'중화인민공화국 토지관리법' 규정에 따라 재산권이 적은 주택은 집단 구성원이 아닌 제3자에게 양도하거나 매각할 수 없다. 구매 후에는 법적으로 양도할 수 없습니다. 이는 또한 주택 가치의 보존과 평가에도 일정한 영향을 미칩니다.
(3) 정책위험
건설 중인 재산권이 소액인 주택을 구입할 때 구매자가 개발업체와 계약을 체결하고 주택 대금을 지불한 후 관련 부서에서 시정하는 경우 농촌 재산권 주택 건설 프로젝트로 인해 건설이 중단되거나 일부 프로젝트가 강제 철거될 수도 있습니다. 주택 구매자는 집을 구할 수도, 제때에 돈을 돌려받을 수도 없는 당혹스러운 상황에 직면하게 될 것입니다.
집을 구입한 후 국토 징발 및 철거를 당할 경우 농촌 부동산 주택은 국가가 인정하는 법적 재산권이 없기 때문에 주택 구매자는 법적 재산 소유자가 아니므로 토지를 받을 수 없습니다. 재산권 철거에 대한 보상을 받지만 실제 사용자로서 받는 철거 보상은 재산권 보상에 비하면 미미한 수준입니다.
(4) 감독 부족
농촌 재산권이 있는 주택의 개발 및 건설을 제한하는 명확한 규정이 없으며 개발 및 건설에 대한 감독이 부족합니다. 주택 구매자의 이익에 일정한 영향을 미칩니다. 동시에 개발 단위에는 자격이 없으며 주택의 품질과 주택의 판매 후 보증을 보장하기가 어렵습니다.
소형주택 분류
국토주택도농부가 공동으로 추진하는 소형주택 개조사업은 건설 중이거나 매매 중인 주택에 한한다. - 즉, 지난 2년 동안 새로 추가된 주택 중 소규모 재산권 주택과 이미 주민이 거주하고 있는 "재고" 소규모 재산권 주택에 대해서는 복잡한 역사적 상황으로 인해 관련 부서에서 구분합니다. 서로 다른 상황 사이에서 연구를 분류하고 처리합니다.
향후 채택될 수 있는 주요 방식은 일정 조건을 충족하는 기존 소형주택 중 일부를 관련 준거 완료 후 저임대주택, 공공임대주택, 저가주택 등에 포함시키는 것이다. 제한된 가격의 상업용 주택과 같은 일련의 저렴한 주택과 도시 계획 및 토지 이용 계획을 심각하게 위반하는 일부 "소형 재산권 주택"에 대해 경작지 및 기본 농지를 불법적으로 점유하는 경우, 건축 설계 및 건축 품질에 심각한 문제가 있는 경우 이를 재건축하거나 철거하는 것이 필수입니다.
전 국토관리국 기획부 부국장인 Zheng Zhenyuan은 향후 소규모 재산권 주택에 대한 주요 처리는 합법화와 철거라는 두 가지 조치에 지나지 않는다고 믿습니다. 더욱 중요한 것은 중국 공산당 18기 3차 전체회의 이후 '도시와 농촌 건설 토지시장 통일'에 대한 관련 당사자들의 이해를 조속히 통일해야 한다는 것이다. 이를 바탕으로 보다 구체적인 정책과 조치를 마련해야 한다. 장기적인 문제를 진정으로 해결하기 위해 도입되어야 합니다.