오늘날 부동산 시장을 볼 때 단순한 상승과 하락만 볼 수 있는 것이 아니라 특정 지역과 부동산을 분석해야 한다는 점을 모두가 알아야 합니다.
우선, 연준의 금리인상이 끝나고 환율과 자본흐름이 반전되기 시작하며 연준이 금리인하 사이클에 진입하거나 일시적으로 안정되면 우리 주택가격이 새로운 라운드를 맞이할 수도 있음을 의미합니다. 가격.
둘째, 부동산 회사에 대한 자금 조달이 2024년 말까지 연장되면서 '남중국 오범', '항상 큰' 등 부동산 회사의 문제가 시작됐다. 이는 앞으로 1년 반 정도 안에 문제가 해결될 수 있다는 것을 의미합니다. 이전 문제로 인해 부동산 시장은 새로운 주기에 진입하게 되었습니다.
마지막으로 '샤오신 3년' 이후 국내 경제와 산업은 회복하는 데 시간이 필요하며, 이는 동시에 3년 안에 해결될 수 있으며, 부동산 분야는 분명한 결과를 얻었으며 부동산 시장 순환과 경제 순환의 요구가 함께 새로운 대본을 재생합니다.
주택가격의 새로운 변곡점 구성:
'집값과 임대료의 변곡점', '인구 변곡점과 도시화율', '집값 역전의 변곡점'이다. "와 "연준 금리 인상 변곡점".
첫 번째는 '가격 역전 변곡점'이다.
과거 대도시의 부동산 시장 전략은 '신규 플레이어 발굴'이었지만 이제는 대도시의 부동산 시장 전략은 '거물을 때리는 것'이다. 전자의 경우, 후자의 현상은 부동산 시장의 분화와 계층의 분화로 인해 발생한다.
과거에는 중고 주택과 신축 주택의 가격이 역전돼, 사면 돈이 되는 예상 현상이 생겼다. 이제 중고 주택 재고에 대한 판매 압력이 발생하여 해당 지역의 신규 주택에 대한 가격 기대가 불안정해졌습니다.
이전에는 '위치'를 기준으로 주택 가격을 정의했지만 이제는 같은 위치의 부동산이라도 품질, 부동산, 브랜드, 서클, 디자인 등의 차이로 인해 주택 가격이 배가됩니다. 등의 차이점. 이는 또한 좋은 새 주택의 가격이 미래에 상한선이 없을 수도 있음을 보여줍니다.
둘째, '인구통계학적 전환점':
출산율 감소, 노령화, 결혼율 감소 등의 문제가 있지만 여전히 청년층이 인구의 비중을 차지하고 있다는 점을 잊지 마세요. 거대한 인구 기반.
대략 계산하면 향후 5년 동안 대학 졸업자는 계속해서 '수천만' 수준을 유지할 것이며, 85년대 이후와 90년대 이후가 안정되면 처음으로 부동산을 연속적으로 구입하거나 대도시에서 부동산을 개선하여 주택 가격이 상승했습니다. (학군 주택의 개념은 점차 약화될 수 있습니다.)
또한 현재 약 65%의 도시화율은 약 15년의 성장주기를 가질 것으로 예상되며, 이 주기 동안 소도시의 쇠퇴 등 차별화가 계속될 것으로 예상됩니다. 그리고 사이펀의 대도시의 쇠퇴.
그리고 '집값과 임대료의 변곡점'이 있습니다.
이제 많은 도시의 임대료 대비 매매 비율이 불합리하기 때문에 그럴 가능성이 더 커졌습니다. 앞으로 임대료 인상과 동시에 대도시도 후가공주택과 공공임대주택의 균형시장을 열어가겠습니다.
모두가 우려하는 일부 부동산의 낮은 유동성에 대해서는 부동산투자신탁(REITS)을 활용해 유동화 채널을 통해 금융시장에 진입해 유동성을 반영할 수도 있다.
미래 주택 가격은 주식 경쟁에 좌우될 것이라는 점은 주목할 만하다. 이는 도시의 인구와 인재 경쟁과 관련되며, 신산업 트랙과 신도시 지역에 대한 계획 및 개발 기대도 포함된다. .
마지막은 '연준 금리 인상의 전환점'이다.
그 본질은 사실 우리 모기지 금리 문제다. 현재 금리 추세로 볼 때 앞으로 주택담보대출 금리는 세 개의 접두사로 시작하거나 심지어 두 개의 접두사로 시작될 것입니다. 이는 자금 비용이 크게 줄어들고 감가 상각 방지에 대한 기대가 높아진다는 것을 의미합니다. 인플레이션을 막기 위해 집을 사는 것은 폭발할 것이다.
이제 우리의 모기지 금리가 계속해서 하락할 수 있는지를 결정하는 핵심 요소는 연준의 금리 인상 주기가 언제 끝나느냐 하는 것입니다. 이제 금리가 5%를 넘고 자본이 바다를 건너 뛰고 있습니다. 자연스럽게 환율에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 연준이 금리 인하 주기에 진입하면 금리를 낮출 수 있는 여지가 완전히 해제될 것입니다.