초기 주택 선택부터 거래, 양도까지, 알고 싶은 모든 것이 여기에 있습니다! ?
집을 보기 전, 주요 홈페이지에서 중고주택 시장정보를 확인해보세요. 충분한 시간을 가진 후 하루 전에 에이전트에게 전화하여 어떤 주택을 선택했는지, 관람 시간을 알려주십시오. 또한 해당 주택에 대한 요구 사항과 예산을 설명하십시오. 한편으로는 중개인이 귀하가 좋아하는 집의 주인에게 연락하는 한편, 중개인은 귀하의 요구 사항에 따라 자신의 손에 있는 주택을 선별하고 귀하에게 요구 사항에 맞는 주택을 추천할 것입니다.
집을 볼 때 다음 사항에 주의하세요.
(1) 집주인이 집을 파는 이유가 돈에 대한 불안 때문인지 꼭 알아보세요. , 직업을 바꾸거나 자녀가 성장하면 집을 바꿔야 합니까? 이것이 집을 팔 때 주인의 마음가짐, 흥정이 좋은지 나쁜지를 결정하기 때문이다. 일부 집주인은 다른 곳에 집을 임대하고 있는데, 중개인이 집주인에게 인사를 하겠다고 했으나 현장에 도착해 한참 동안 문을 두드린 뒤 몇 차례 찾아왔고 세입자는 점검에 협조를 거부했다. 이런 상황은 분명히 세입자가 집을 먼저 임대하는 상황인데, 집이 걸려 있고 진심으로 팔고 싶지 않다면 더 이상 볼 필요가 없습니다.
(2) 집의 정도가 사용되었는지 물어보십시오. 한 번 사용하면 3~5년 동안 잠겨 있거나 나중에 집을 팔 경우에는 사용되지 않습니다. 그가 Yes를 사용하면 그냥 흥정할 수 있습니다. 집을 임차인에게 임대하거나, 회사를 차리기 위해 타인에게 임대하는 경우에는 자가거주형에 비해 문제가 더 큽니다. 왜냐하면 계약법에서는 “임대차 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되더라도 임대차 계약의 유효성은 영향을 받지 아니한다”고 규정하고 있기 때문입니다. 첫 번째 거절은 포기해야 합니다. 따라서 추후 중고주택 매매계약시에는 약관을 수정하거나 보완약정서를 작성하는 등의 주의를 기울여 위험을 피하시기 바랍니다.
(3) 집에 담보 대출이 있습니까? 그렇다면 빚진 금액이 얼마인지 물어보십시오. 이는 집을 상환하기 위해 지불해야 하는 보증금 및 이자와 관련이 있기 때문입니다. 요즘에는 오래 전에 구입하여 전액을 지불한 주택을 제외하고는 주택 담보 대출이 어느 정도 요구됩니다. 그러나 일부 주택은 소유자가 당시 매우 저렴하게 구입하더라도 소비자 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 일부 주택은 표면적으로는 가격이 저렴하지만 실제 구매 비용은 매우 높습니다. 재산상환보증수수료는 총 빚액의 1.2%이며, 재산상환에 대한 월별 이자는 빚진 금액의 약 1%이다. 만약 부동산 소유자가 160만 달러를 빚진 경우 구매자는 35,200위안을 추가로 부담해야 한다. 재산 환매 수수료. 그러니 보너스로 집을 구입하는 것을 고려해 보세요. 혼자라면 개인세를 1만큼 적게 낼 수 있습니다. (세금에 관한 부분은 나중에 자세히 다루겠습니다.) 일반적으로 집에 대한 모기지 지불금이 매우 클 경우 귀하와 소유자는 가능한 한 비용을 줄이기 위해 열심히 협상해야 합니다.
(4) 같은 집을 보기 위해 여러 대리점을 방문하지 마세요. 다수의 중개인이 집주인에게 연락을 하기 때문에 집주인은 자신의 집을 많은 사람이 보고 있다고 착각하게 되고, 자신의 집이 좋다고 생각하게 되며, 자신의 심리적 대가도 높아지게 됩니다. , 이는 나중에 소유자와의 교섭에 영향을 미칩니다.
집을 볼 때마다 중개업자에게 증서세, 개인세, 환매수수료, 수수료를 포함한 모든 수수료를 나열해 달라고 요청하세요(보통 3이 먼저 표시되며, 논의할 수 있음). 나중에) 비용 계산을 용이하게 하여 다양한 주택을 계산하고 비교한 후 가격 대비 가장 좋은 주택을 선택하세요.
끝나셨다면 전문적이고 믿을 수 있는 중개업체를 선택하세요. 믿을 수 있는 곳이어야 합니다! 믿을 수 있는! 믿을 수 있는!
중요한 말을 세 번 말하세요. 이것이 앞으로 집 구입에 대해 얼마나 걱정할지를 결정하기 때문입니다.
계약이나 절차에 대해 문의할 때는 명확하고 자리를 잡은 중개자가 있어야 합니다.
요즘에는 중개인의 진입 문턱이 매우 낮은데, 전문적이지 않은 중개인은 집을 살 때 기분이 좋지 않은 날이 확실히 늘어납니다.
3. 대상 부동산을 결정합니다
많은 집을 보고 어떻게 선택합니까?
첫 번째 고려 사항은 물론 가격입니다. 누구나 더 크고 좋은 집을 사고 싶어하지만 예산이 너무 많아서 각자의 재정 능력에 따라 구입해야 합니다. 이벤트. 주택 구입 비용에는 각종 세금, 중개 수수료, 부동산 환매 수수료, 대출 평가 수수료 등이 포함됩니다. 다음 표에는 중개 회사가 제공하는 세부 목록이 있으며 몇 가지 주요 비용에 대해 자세히 설명합니다.
여기서 논의되는 것은 2년 이상 된 부가가치세가 없는 일반 주택이다.
납세 기준: 90제곱미터 이하의 첫 번째 주택의 과세 가격은 ×1이고, 90제곱미터를 초과하는 첫 번째 주택의 과세 가격은 ×1.5입니다. 두 번째 집은 ×3입니다.
증서세는 매수인이 부담하며, 양도 당일 부동산등록센터에 인계됩니다. 이는 국가에 납부하는 돈이고, 납부기준이 있어 가격을 협상할 수 없습니다.
과세가격은 얼마인가요?
온라인 서명 시 주택청에 등록된 가격, 즉 온라인 서명 가격을 과세 가격으로 사용한다. 표준은 주로 현지 표준을 기반으로 하며 일부 장소에서는 거래 가격 = 온라인 서명 가격 = 감정 가격입니다. 중개인에게 낮은 순액 입찰을 하게 하면 합법적으로 세금을 피할 수 있습니다.
주택당국은 시장 상황을 참고해 주택 거래에 대한 세금 납부를 위한 최저 기준 가격인 주택에 대한 최저 평가 가격을 정했습니다. 온라인 서명등록 가격은 최저 감정 가격보다 낮을 수 없습니다. 일반적으로 감정 가격은 실제 거래 가격(보통 70%)을 따라갈 수 없으며 부동산 등록 센터에서 확인하고 부동산 인증서 번호를 입력하면 됩니다. 그리고 주민번호 확인.
여기서는 거래가격, 온라인 계약가격, 감정가격이 무엇인지에 대해 말씀드리겠습니다! ?
거래가격:
거래가격은 주택 구매자가 판매자에게 지불한 총액을 말하며, 해당 주택의 실제 거래 가격을 의미합니다. ?
온라인 서명:
부동산 거래는 온라인으로 서명해야 합니다. "온라인 서명"이 성공하면 동일한 주택을 매매 계약으로 다시 생성할 수 없으며, 다른 사람에게 판매되었습니다. 소위 '온라인 계약가격'이란 주택관리국 시스템에 반영되는 거래가격을 말한다. 온라인으로 체결한 가격은 주택당국이 요구하는 지역별 저가 양도가이드 가격(최저 감정가)보다 낮을 수 없습니다. 온라인 서명 가격에 따라 대출 금액과 납부 세금이 결정됩니다. ?
감정가격:
감정가격은 제3자 감정기관(중개자가 추천하는 감정기관 또는 은행과 협력하는 감정기관)이 해당 제품의 가치를 평가하는 것입니다. 특정 방법을 통해 부동산을 평가하고 최종적으로 감정가를 제공합니다. 은행은 감정가를 기준으로 대출해 줍니다. 감정가가 높을수록 개인이 받을 수 있는 대출 금액은 높아지고 계약금 부담도 훨씬 줄어듭니다. 따라서 3가격 통합 이전에는 '고평가 및 대출'을 위해 고의로 감정가를 올리는 쪽을 선택하는 분들이 많았을 것입니다. 그러나 은행이 이를 알게 되면 은행에서 대출을 거부할 가능성도 높습니다. 향후 대출에 영향을 미칠 수 있으며, 더 심각한 경우에는 사기 대출로 간주되어 법적 책임을 지게 됩니다. ?
(2) 개인소득세
5세 이상인 경우에만 면제됩니다! 유일한 면제는 5세 이상입니다! 유일한 면제는 5세 이상입니다! 중요한 말을 세 번 말하세요. '5년'이란 주택재산증명서가 발급일로부터 5년이 지났다는 뜻이고, '특이'라는 용어는 심천에서 가족의 유일한 집을 뜻한다. 중고 주택을 구입할 때는 독특하고 개인 세금을 절약할 수 있는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다. ?
5년 미만 또는 5년 이상 동안 고유하지 않음:
a) 개인 소득세 = (과세 가격 - 원래 등록 가격) * 20
또는?
b) 개인소득세 = (과세 가격 - 부가가치세) * 1?
첫 번째 과세 방법에는 판매자가 완전한 정보를 제공해야 한다는 주요 전제가 있습니다. 정확한 주택 구입 원가 증명서, 실제 개인세 납부 시 주택 구매자는 둘 중 하나를 선택하여 돈을 절약할 수 있습니다. 규정에 따르면 개인세 및 그에 따른 부가가치세는 판매자가 부담해야 하지만 심천은 판매자의 시장이며 거래 관행은 일반적으로 구매자가 모든 세금을 부담하는 것입니다. 그러나 거래 중에 협상할 수 있습니다. , 계약서에 명확하게 명시되어 있는 한. 이 세금은 양도 당일 부동산등록센터에도 납부됩니다. ?
(3) 부가가치세 및 할증료
주택이 2년 이상 경과한 경우 일반 주택은 부가가치세(VAT)가 면제됩니다. 일반 사람들은 특별한 사정이 없는 한 2년 동안 집을 구입합니다. 왜냐하면 세금이 정말 높기 때문입니다! 예를 들어 과세가격이 200만원이면 부가가치세만 10만원이 넘는다.
주택이 2년 미만인 경우 VAT 및 추가 세금 표준은 다음과 같습니다. VAT = 과세 가격 ¼ (1 5) × 5.65
(4) 중개 수수료
중개 수수료 일반적으로 견적을 받으면 항상 3이지만 중개수수료는 협상 가능합니다. 집값이 높거나 시장이 비수기인 경우 중개수수료는 일반적으로 1 정도입니다. -집 전체 가격의 2. 소규모 대리점의 경우 수수료가 더 낮으며 10,000 또는 20,000의 고정 가격을 협상할 수 있습니다. 그러나 소규모 중개업체도 신뢰성이 있는지, 보증이 있는지, 돈을 받은 후에도 서비스를 수행하지 않는지, 서비스가 신뢰할 수 없는지 등의 문제가 있습니다. ?
(5) 부동산 환매수수료
부동산 환매란 원래 소유자가 집을 팔고 싶어하지만 부동산 증명서가 아직 담보대출에 남아 있는 상태를 의미합니다. 매매 전 담보대출이 취소되고 부동산 증명서를 등록하고 취득한 후에만 토지자원국에서 부동산을 양도할 수 있습니다. 소유자가 재산을 직접 환매하지 않는 경우, 보증회사를 통해 재산 환매에 소요되는 비용을 환매수수료라고 합니다(일반적으로 최소 수수료는 주문당 3,000위안입니다). ?
재산 환매는 현금환매와 신용환매로 구분됩니다.
* 현금환매 : 보증회사가 직접 일정 금액을 사용하여 재산을 환매하는 경우를 비교합니다. 신용 한도를 적용하면 부동산을 신속하게 상환할 수 있으며 대략적인 수수료는 미결제 금액의 2.5입니다. 소유자에게 돈이 있으면 현금으로 부동산을 상환하도록 하십시오. 부동산 상환을 돕기 위해 자신의 돈을 사용하지 마십시오. 갚을 돈이 부족하면 그 재산을 상환하게 하라.
이 기간 동안에는 보증회사의 보증수수료와 단기대출 이자비용이 월별 대략적인 비용의 2.2배가 됩니다. 참고로 단기 이자는 매일 계산됩니다. 은행 대기열이 빡빡하고 대출이 느리고 소유자가 빚진 금액이 많으면 금액이 매우 커지므로 좋은 것을 선택하십시오. 더 빨리 빌려줄 수 있는 대출은행, 혹은 빚이 적은 집을 고르는 것입니다.
(6) 추징금
재산을 조기상환할 경우 은행 규정에 따라 일정 금액의 추징금 이자가 부과되며, 추징금 이자는 은행별로 다릅니다. 은행. 일반적으로 판매자가 부동산 대금을 3년 이상 지불한 경우에는 벌금 이자가 없으며, 3년 미만인 경우에는 일반적으로 1~3개월의 벌금 이자가 부과됩니다. 자세한 내용은 은행과의 대출 계약에 따라 다릅니다. 시간. ?
(7) 감정 수수료
대출에는 일반적으로 감정이 필요하며, 비용은 수백에서 수천 달러에 달하며 이는 협상을 통해 감정 기관에 전달될 수 있습니다. 일반적으로 수수료는 총 감정금액의 50,000%이며, 대부분의 은행에서는 감정평가회사를 추천하고 있습니다. ?
(8) 모기지 서비스 수수료
1500~2500위안/항목. 이 돈은 솔직히 말하면 매우 불공평하며 모기지 서비스 회사에 제공됩니다. 경찰관은 아무것도 하지 않았습니다. 뭐, 그냥 뭔가를 인쇄하고 주인을 공증인에게 데려갔습니다. 게다가 이들 모기지 회사는 모두 같은 회사에 속해 있지만, 부서가 다르거나, 소위 협력회사이기 때문에 중개업체와 협상이 가능하다면 이 수수료를 삭감해 보세요. ?
집 구입 비용을 요약하자면:
집을 볼 때 중개인에게 먼저 물어보세요. 집주인의 심리적 가격, 집이 2년이 된 것인지, 2년이면 5년이고, 빚진 금액은 얼마입니까?
집 구입에 드는 총 비용 = 집값, 증서세, 개인세, 부가가치세, 환매수수료, 중개수수료, 추징이자, 평가수수료, 모기지서비스수수료는?
*2년 미만: 증서세, 개인세, 부가가치세
p>*2년 이상: 증서세 및 개인세
*5명만 해당 1년 이상: 증서세
*레드북이 없는 경우 환매수수료를 지불해야 합니다(먼저 누르세요). 1개월) ?
*이하 3년: 은행 벌금 이자가 있을 수 있습니다
시가 252만 달러의 주택은 2년이 지났고, 부채는 50만 원, 개인세는 19,000위안입니다. 재산상환수수료는 6,000위안, 중개수수료는 30,000위안 이상, 감정평가수수료는 1,000위안, 모기지서비스수수료는 1,500위안, 공증수수료는 760위안, 모든 비용은 85,000~90,000위안 정도이다.
월 상환액을 직접 계산해 보세요. 선지급 자금 대출과 상업 대출이 있습니다. 월 상환액이 얼마인지 계산한 후 월 소득과 비교하여 감당할 수 있는 최대 월 상환 금액을 계산하세요. 월 납입금에 따라 가격을 흥정도 할 수 있는데, 일반적으로 돈이 걱정되는 주인이나 급하게 바꾸는 사람을 만나면 3~5만원 정도로 줄여도 별 문제가 되지 않습니다. 집이 있으면 더 잘라낼 수 있습니다.
?
이 밖에도 유닛 유형, 방향, 환기, 조명, 층고, 장식, 주변 교통, 생활시설, 커뮤니티 녹화, 소음, 엘리베이터, 보안, 자산 관리 등을 종합적으로 고려한 후 결정된다. 요인을 고려하여 귀하의 요구에 가장 적합한 주택을 선택했습니다. 그런 다음 주인과의 약속을 준비하세요. ?
4. 집주인과 약속을 잡기 전 준비사항
(1) 중개수수료 먼저 협상
집을 살펴본 후 중개업 먼저 협상 대리인에게 수수료를 지불합니다. 다음과 같은 상황이 발생하지 않도록 하세요. 집주인과 약속을 잡은 후 모든 면에서 협상이 매우 순조롭게 이루어졌고, 거래가 성사되기 직전이었으나 중개수수료 협상이 이루어지지 않아 계약이 체결되지 않았습니다. 이는 귀하와 소유자 사이의 관계에 영향을 미치게 됩니다. 중개자 때문에 협상이 실패하면 나중에 소유자와 약속을 잡기가 어려워집니다. 따라서 주인과 약속을 잡기 전에 대리인과 협의하는 것이 좋습니다. 협상이 안되면 그냥 다른 중개자를 찾으세요. 어쨌든 중개자는 많아요! 그 사람이 할 수 없다면, 다른 사람을 찾아 그 일을 하세요. ?
(2) 계약서 미리보기
중개자에게 모든 계약서를 미리 보내달라고 요청하세요. 단 하나의 계약서가 아닌 서명일에 모든 계약서를 보내주세요. 중고주택을 포함하여 매매계약, 중개용역계약, 자금보관계약, 매도인의 재산권 확인 등은 중개업체마다 다를 수 있습니다. 왜 계약서를 미리 읽어보면 계약 내용의 세부 내용을 파헤쳐서 사전에 보충 계약서를 작성할 수 있는지 알아보는 데 도움이 됩니다. 중개자의 계약은 모두 형식 계약이므로 많은 조건과 조항이 매우 모호합니다. 중개자에게는 모호할수록 거래가 더 좋습니다. 물론 구매자에게는 더 자세할수록 좋습니다. 계약서에 언급되지 않은 사항은 보충 계약서에 기재해야 합니다. 예: 집은 임대 계약과 함께 제공됩니다. 임대 기간은 몇 월과 일에 지속됩니까? 임대료는 얼마입니까? 보증금은 얼마이며 임대 계약은 어떻게 됩니까? 전송 후에 처리되나요? 가구 전부 제공, 5년 수료 후 유일한 가구 제공, 미사용 학위 보유, 거주지 이사 등 집주인이 구두로 약속한 사항에 대해서는 추가 계약서에 원하는 사항을 모두 기재하세요.
II. 정식 거래 단계
중고 주택 거래 흐름도
1. 주인과의 인터뷰(협상 및 흥정)
중고집 계약을 하기 전 필연적으로 양측이 가격협상 과정을 거치게 되는데, 중고집 거래 시 가격협상은 어떻게 해야 할까요?
구매자는 다음을 수행해야 합니다. ?
1) 종합적인 시장 가격, 사전에 가격을 추정하고 감당할 수 있는 최고 가격을 결정합니다. ?
2) 만나자마자 가격 협상을 하지 마세요. 판매자와 먼저 대화를 나눠서 화목한 분위기를 조성한 뒤 마지막에 가격을 협상하세요. ?
3) 매도인을 알고, 매도인의 심리와 집을 파는 이유를 이해하고, 매도하고 현금화하려는 의지가 있다면 가격을 협상하는 것이 매우 유리할 것입니다. ?
4) 집을 구입하는 데 있어 진심을 보여주기 위해 집에 대해 만족스러운 점을 나열하세요. ?
5) 집의 단점과 하자를 지적하고, 지체하지 말고 판매자에게 보여주며 기대감을 낮추도록 설득하세요. 하지만 화를 잘 조절해야 하고 맹목적으로 얕보지 말아야 합니다. 왜냐하면 당신이 말하는 것이 그렇게 나쁘다면 왜 그 집을 사겠습니까? 집과 관련된 문제를 해결하려면 아래 예를 참조하십시오. ?
6) 집을 사는 데는 진심이 들었지만 가격 때문에 딜레마에 빠졌다는 사실을 판매자가 느낄 수 있도록 해야 하며, 판매자가 조금이라도 양보해 주기를 바랍니다.
7) 필요하다면 양측이 서로 양보하고, 양측 모두가 만족할 수 있는 가격을 결정하고, 마음에 드는 집을 수용할 수 있는 가격에 구입해야 한다.
예?
1) 위치에 관해서는 입찰가를 2배로 올려 대응하고, 실제 데이터를 이용해 판매자가 반박하지 못하게 하고, 떠나도록 설득할 수 있다. 어떤 방 (미리) 커뮤니티의 과거 거래 데이터를 마스터하십시오) ?
2) 집이 임대로 제공되는 경우, 귀하의 반격은 중고 주택 구입 시 가장 먼저 고려해야 할 사항입니다. 임대하는 대신에 거주하거나 회사를 시작하기 위해 다른 사람에게 임대하는 것도 집을 크게 개조하고 싶기 때문에 흥정을 해야 하는 이유이기도 합니다.
3) 학위가 사용된 경우에는 3~5년 동안 학위가 잠겨 자녀의 학업에 영향을 미치기 때문에 협상도 가능합니다. 그 집이 투자용으로 쓰인다고 할 수 있는데, 3년 뒤에는 팔리게 되어 다음 구매자의 인수에 영향을 미치고 팔기도 어려워진다.
4) 중고 주택의 경우 구매자는 장식이 포함되지 않은 가격으로 거래를 종료할 수 있습니다. 장식이 쓸모 없거나 낡았다는 점을 발견하면 가격이 약간 낮아질 수 있습니다. 판매자에게 가격을 낮추도록 설득합니다. ?
5) 연체금이 많은 주택의 경우 환매비용이 높아집니다. (환매보증수수료, 단기이자, 추징금 이자 등) 직접 계산하고 관련 비용은 매도인이 부담 상환 비용, 집을 구입하는 데 드는 비용 중 많은 돈입니다.
2. 계약서에 서명하고 보증금을 지불하세요
주인을 만날 때 신분증, 부동산 증명서, 결혼 증명서 및 기타 자료를 제공하도록 요청하세요. ?
1) 부동산 증명서를 보세요
빨간 책이 손에 있다면 당연히 원본을 봐야 합니다. 은행에 가면 주인에게 사본을 달라고 요청하세요. 부동산 증명서가 없는 주택은 바로 합격됩니다. 판매자가 집주인이어야 합니다. 부동산 증명서와 ID 카드를 확인하여 ID 번호가 일치하는지 확인하세요(물론 가짜인지 먼저 확인해야 하며 그렇지 않을 가능성이 높습니다). 주택 장부에는 권리 보유자가 몇 명인지 명시되어 있습니다. 주택에 부부, 상속인 등 여러 명의 소유자가 있는 경우에는 모든 소유자와 매매 계약을 체결해야 합니다. 그 중 하나 또는 여러 개만으로 서명하는 것은 유효하지 않습니다. 승인된 사람이 참석할 수 없는 경우, 공증된 위임장을 제출해야 합니다. 결혼 후 집을 구입한 경우에는 부부 공동재산이므로 며느리가 올 수 없는 경우에는 배우자의 매매동의서에 부부가 모두 참석하여 서명해야 합니다. 계약서에 서명할 때 제공되어야 합니다. 혼인증명서 날짜와 부동산 증명서 날짜를 확인하여 해당 재산이 혼전인지 혼전인지 확인하세요.
부동산 증명서/사본은 사진을 찍어 나중에 참고할 수 있도록 보관하는 것이 가장 좋습니다.
2) 계약 시 다음 사항에 주의하세요. l
@거래할 주택의 기본 정보는 어떤 커뮤니티, 어떤 건물 등을 포함하여 약관에 명확하게 명시되어야 합니다. 어떤 집인지, 해당 부동산이 주거용으로 사용되는지, 부동산 증명서 번호는 무엇인지, 담보대출이 있는지, 담보대출 금액은 얼마인지 등을 알려드립니다. 거래 하우스에는 재산권 분쟁이 없으며 판매자는 해당 자산을 처분할 수 있는 모든 권리를 가지고 있습니다. l
@집의 현재 임대 상태: 집에 임대가 있는 경우. 확인: 월 임대료는 X 위안이고, 임대 기간은 X년, 월 X일부터 X년, 월 X일까지입니다. 매도인은 '중고주택 매매계약'을 체결하기 전에 임차인의 우선거부권 포기에 대한 서면 증빙을 받아야 하며, 그렇지 않을 경우 매도인의 계약 위반으로 간주됩니다. l
@호적 이전 문제에 주목해주세요. 가끔씩 아이들을 근처에서 공부시키기 위해 중고집을 구입하는 경우도 있습니다. 판매자의 계정이 제때 이전되지 않고 당사의 계정이 이전될 수 없는 경우 분쟁이 발생합니다. 목표가 달성되지 않으면 집을 무료로 구입하게 됩니다.
@계약 위반에 대한 책임을 지우십시오. 각 주요 의무에는 계약 위반에 대한 상응하는 책임이 있어야 하며 구체적인 손해 배상 금액을 직접 설정하는 것이 가장 좋습니다. 계약 위반이 있을 경우, 장식, 이사 등 구매자의 손해를 판매자가 부담하도록 규정되어 있습니다. 또한 위반자는 비위반자의 소송비용, 변호사 비용, 기타 비용을 부담해야 한다고 규정하고 있습니다. l
@다음 사항을 확인하세요: 보증금 금액, 계약금, 최종 지불금 등 세금 및 수수료를 지불할 사람, 계약금 지불 시간 및 조건 , 소유권 이전을 위한 시간 및 조건, 이사 조건, 집에서 장비를 처리하는 방법, 구매자에게 제공되는 장비 집주인이 이사를 해야 하는 경우 등 l
@각 작업의 시점을 명확하게 하고 판매자가 연체된 한 계약 위반 책임 조항을 참조하세요. 연체된 일수만큼 지불됩니다. 며칠 이상 연체된 경우 체크아웃을 요청할 수 있으며 판매자는 보증금의 두 배를 지불합니다. l
@ 보증금은 너무 많이 주지 말고, 진심을 표현할 수 있을 만큼만 주고, 부동산 거래 가격의 20% 이상은 주지 마세요. 왜냐면, 우리는 보통 처음 필요할 때 돈이 많지 않고, 나중에 집을 살 때 대출이나 신용 보고서에 문제가 있을 경우 충분한 경험이 없기 때문입니다. , 사회 보장이 요건을 충족하지 못하고 기타 긴급 상황이 발생하여 집을 구입할 자격이 없으면 판매자에게 보증금의 두 배를 지불해야하므로 가장 감당할 수있는 보증금 금액을 선택하십시오. 위험한. 보증금을 지불할 때 중개회사는 보증금에 대한 영수증을 발행해 달라고 요청해야 합니다. 영수증에는 중개회사의 대리인의 서명만 있을 수 없고 반드시 중개회사의 직인이 날인되어야 합니다. 50,000위안을 드리며, 상황에 따라 주시면 됩니다.
@세금 및 수수료는 반드시 명확하게 기재해주세요! ! ! ! 어떤 것은 판매자가 부담해야 하고, 어떤 것은 구매자가 부담해야 하므로 나중에 고민할 필요가 없습니다. 심천에서는 일반적으로 구매자가 모든 비용을 부담합니다. 제 계약의 경우 (1)-(23) 항목은 모두 구매자의 것입니다. 하지만 절대적인 것은 아니며 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 재산 환매 보증 수수료와 단기 이자는 판매자가 부담할 수 있습니다. l
@부동산 보증금으로 몇 천 또는 1만 달러를 기관에 임시로 예치하세요. 이것은 무엇을 위한 것입니까? 소유자가 인터넷 요금, 케이블 TV 요금, 수도 및 전기 요금, 가스 요금, 부동산 요금 및 기타 비용을 지불하지 않는 경우 부동산을 양도해야 합니다. 구매자의 권리와 이익을 보호하기 위해 양도 보증금에서 공제됩니다.
3. 주택 당국의 파일 확인
양 당사자가 서면 중고 주택 계약서에 서명한 후 중개인이 온라인으로 계약서에 서명합니다. 반드시 중개인에게 가능한 한 빨리 소유자를 주택청(부동산등록센터)에 데려가서 파일을 확인하도록 요청하세요. 다음날이나 계약 당일에 가는 것이 가장 좋습니다. 이 단계는 매우 중요합니다! 거기로 뛰어들지 마세요. 이를 위해서는 소유자가 부동산 증명서/사본 및 신분증을 가져와야 합니다. 매우 바쁘다면 상담원에게 시청을 요청하거나 제작 일정을 보내거나 WeChat 비디오를 보내 시청할 수 있습니다. 안 바쁘면 같이 가세요.
파일을 확인하는 이유는 무엇인가요? 파일 확인이 중요해요! ?
계약시 부동산 증명서/부동산 사본을 봤음에도 불구하고 그 집에 담보대출이나 압류 등 권리 제한이 있는지, 주인이 숨긴 것이 있는지는 알 수 없습니다. 네, 확실히 하기 위해 무역 센터에 가서 최종 확인을 위한 재산권 정보를 가져왔습니다.
예를 들어
집이 봉인되어 거래할 수 없는 경우 구매자는 소유자의 원본 소유권 증명서만으로는 이를 발견할 수 없습니다. 예를 들어, 이 집이 원래 논란이 되고, 지역거래센터에 이의신청이 등록된 경우에는 부동산 증명서에서 볼 수 없게 됩니다.
제작 조정 양식에서 권리자 성명과 주민등록번호가 일치하는지 확인하시고, 필지번호/집 위치/방번호가 구입한 집인지, 해당 집이 주택으로 사용되는지 확인해주세요. 거주지 및 소유자가 구입한 지 수년 동안 사용되었는지 여부. ?
5. 구매자는 자금 감독을 해야 합니다
계약금은 판매자에게 직접 전달해서는 안 되며, 자금 감독을 해야 합니다. 자금 감독은 부동산 업계의 Alipay와 동일하며, 주택이 양도될 때까지 자금은 판매자에게 공개되지 않습니다. 쌍방의 매매계약 체결부터 부동산 거래 완료까지 보통 1~3개월 정도 소요되며, 중간에 발생하는 실수와 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 펀드 감독만이 중고주택의 안전을 보장할 수 있습니다. 거래 자금, 특수 은행 계좌를 통해 자금은 동결되며 구매자와 판매자가 합의한 승인 없이는 누구도 자금을 사용할 수 없습니다. ?
그렇다면 어떤 은행을 선택해야 할까요? (자금을 관리하는 은행은 대개 주택담보대출 은행입니다.)
은행 대출에 대해 사전에 조사해 보시기 바랍니다. 집을 볼 때 실제로 이 단계를 수행할 수 있으며 대출 금리 및 대출을 조사합니다. 은행별 상황 및 승인 속도 제한. 당시 중국은행, 중국건설은행, 중국농업은행 등의 은행을 방문하여 대출부 사업관리자들과 협의를 거쳐 최종적으로 중국농업은행을 선택하였습니다. 대출 한도가 빡빡하고 대출 대기 시간이 느리다면 주택을 상환해야 하는 경우 시간이 오래 걸릴수록 단기 이자가 더 많이 발생하므로 이를 피하십시오.
일반적으로 대출 금리는 은행마다 비슷합니다. 선전의 첫 주택 대출 기준 금리는 일반적으로 10% 더 높으며 일부는 15%까지 높습니다. 지점마다 대기열이 다릅니다. 더 많은 지점을 요청할 수 있습니다. 중국농업은행 서커우지점은 대출 한도가 넉넉하고, 포트폴리오 대출 검토도 빠르고, 최종 결제도 빠르다는 점이 저희가 선택한 이유 중 하나입니다. 게다가 계좌관리사님도 너무 친절하시고 집에서도 가깝습니다. 물론 소비자 대출 상품도 있는데, 은행에 집을 담보로 하면 나중에 30만 원까지 대출을 받을 수 있고, 이자가 그리 높지 않은 '퀵 e-론'도 있다. 각 은행의 주택대출업과 소비자대출업을 사전에 조사하고, 자신에게 맞는 상품을 종합적으로 고려해보세요.
두 번째 질문은, 펀드 감독을 위한 준비사항은 무엇인가요?
1) 신분증 원본 및 사본(채무자 및 배우자용)
2) 호구부(호구부 및 미성년자녀부, 공동 호구부인 경우에는 회사 필수) 인감이 찍힌 계좌 페이지와 개인 계좌 페이지)
3) 지난 6개월간의 은행 명세서(월별 부채 상환액의 2배, 직접 인쇄할 경우 공식 은행 인감). 급여 흐름과 최대 생활 흐름을 얻으십시오.
4) 소득 증명서(월 채무 상환 금액의 2배, 사회보장을 지급하는 회사의 직인이 찍힌 것), 최대 금액 기준의 소득 증명서 또는 연간 소득 증명서.
5) 중고주택 매매계약서
6) 예금영수증 및 전표
7) 결혼증명서(배우자가 은행에 가서 서명해야 함) ), 배우자는 신분증과 통장부, 소득증명서 및 은행 명세서를 제출해야 합니다.
은행 명세서와 소득증명서에 대한 자세한 설명은 다음과 같습니다.
일반적으로 개인 은행 명세서 급여명세서, 이체명세서, 자기보관흐름 포함
1) 임금흐름 임금은 개인에게 가장 안정적인 수입이자 은행흐름의 가장 중요한 부분이기도 합니다. 급여명세서는 은행이 완전히 인정하는 개인 소득 증빙으로서 직업의 안정성과 안정성을 반영합니다. ?
2) 이적 흐름 프리랜서나 파트타임 근로자의 경우 대개 이적을 통해 급여를 받는다. 따라서 급여가 창구나 인터넷뱅킹, 인터넷뱅킹 등을 통해 이체되는 경우에는 일정한 이체시간과 금액이 정해져 있어야 하며, 은행에서는 이를 인정해 줍니다.
3) 자동입금거래 자동입금거래란 타은행에서 현금 또는 은행카드 이체로 입금한 거래로서 유효한 거래를 말합니다. ?
은행 잔고가 부족할 경우 어떻게 해야 하나요(집 구입 전 명세서를 잘 작성하세요^_^)
결혼하신 경우 개인 은행 명세서가 요구 사항을 충족하지 않는 경우 귀하와 배우자 모두의 은행 계좌가 은행 요구 사항을 충족하는 한 은행에서 대출을 승인할 것입니다.
미혼이거나 두 시부모님이 함께 하기에는 부족하다면 아내나 형제, 자매, 친구들이 현금을 인출하기 위해 수동으로 정산을 할 수 있습니다. 매월 정해진 날짜에 은행 카드에 현금을 입금합니다. 며칠 동안 돈을 보관한 다음 여러 차례에 걸쳐 다른 사람에게 갚습니다.
6. 은행에서 대출 신청서를 제출한 후 은행에서 자료를 검토하고 승인하는데 약 1~2주 정도 소요됩니다. 발급됩니다. 이 기간 동안 기다리시면 되며, 약속 편지가 나오면 알려드리겠습니다. 신용평가서, 사회보장 납부금, 은행 명세서 및 기타 자료가 요건을 충족하는 한 문제가 없다면 큰 문제가 없습니다. 문제가 발생하여 자료가 요구 사항을 충족하지 못하는 경우 변경하여 다시 제출하십시오. 이 은행에서 처리할 수 없으면 다른 은행에서 해결하도록 하세요. 확약서에는 유효기간이 있으므로, 확약서가 나온 후 최대한 빨리 다음 단계를 진행하세요.
7. 집을 구하세요
집에 빨간색 책이 있으면 이 단계를 건너뛰세요.
신용 한도가 있는 재산 환매 상황은 다음과 같습니다.
은행 확약서가 발행된 후 가능한 한 빨리 소유자에게 부동산을 통과하도록 통지하도록 중개인에게 요청하세요. 환매 절차 보증회사는 은행에 보증서를 발행하며, 재산 환매금 신청 시 문제가 없으면 승인 절차가 일주일 이내에 완료됩니다. 집주인의 신용조회에 문제가 있는 경우에는 다소 늦어질 수 있습니다. 승인이 통과된 후, 은행은 대출을 기다립니다. 대출 속도는 주로 은행의 빡빡한 할당량에 따라 달라집니다. 알아채다! 단기 이자는 은행이 환매금을 승인한 날부터 최종 대금을 수령할 때까지 계산됩니다.
8. 모기지 취소
보증회사가 계좌를 확인한 후 영업일 기준 1~2일 후에 소유자의 원래 모기지 은행으로 가서 부동산 증명서 원본을 가져옵니다. 구매자는 이 단계에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 대리점 및 보증 회사가 준비합니다. 그들은 부동산 증명서 원본을 가지고 주택 당국에 가서 모기지 취소 등록 절차를 밟았습니다. 참고: 모기지가 취소되지 않은 주택은 다시 거래할 수 없습니다! 주택관리과의 담보대출 등록 및 취소가 완료되어야 그 집은 진정한 의미에서 '깨끗한' 것으로 간주되어 재산권이 이전될 수 있습니다.
9. 양도 서류 제출
중개인이 귀하에게 연락하여 양도 처리 시간을 정한 후 해당 지역의 주택 당국(부동산 등록 센터)에 가서 처리합니다. 그것.
자료를 제출한 후 세금, 증서세, 개인세 및 기타 거래세를 납부하세요. 그러니 부동산을 양도하기 전에 세금과 수수료를 준비하세요. 중개인도 오늘 중개 수수료를 준비하라고 할 것입니다. 먼저 에이전시에 가서 에이전시 비용을 지불한 뒤 이적 절차를 밟았는데 그날 11만~12만 정도 썼어요. 돈을 지불한 후에는 즉시 새 부동산 증명서를 받을 수 없습니다. 새 증명서를 받는 데에는 영업일 기준 5일이 소요됩니다.
10. 새 부동산 증명서 받기
부동산 등록 센터에서 배송 절차를 완료한 후 새 증명서를 받기까지 영업일 기준 약 5일이 소요됩니다. 예약하고 즉시 사진을 찍어 전자적으로 보관한 다음 복사점에 가져가서 스캔하고 복사하고 몇 장 더 복사하세요. 곧 모기지 은행의 손에 들어갈 것이고 시간은 당신의 손에 있기 때문입니다. 너무 짧습니다! 앞으로 부동산 관련 절차를 밟을 때 이를 증명할 수 있는 사본만 얻을 수 있으며, 대출금을 다 갚기 전까지는 다시 볼 수 없습니다. 부동산 등기센터를 나온 후, 대리인과 모기지 담당관이 귀하를 은행으로 데려가 부동산 모기지 절차를 진행합니다. 모기지를 완료한 후 최종 지불금이 지불될 때까지 집에서 기다리십시오. 부동산 상환에 대한 이자는 최종 지불금이 지불될 때까지 징수되지 않습니다.