베이징을 예로 들자면, 2009 년 4 환 안에 일반 2 베드룸 신방 80 평방미터, 미친 가격 인상 후 2 만 5000 원 단가로 평균 200 만원 안팎을 계산했다. 5 년간 일하는 중산층 가정을 위해 집을 사면 부부의 월급이 2000 원, 가계월 수입이 4000 원, 연봉이 48,000 원이라고 가정한다.
이렇게 집값 소득 비율은 40 으로 합리적인 집값 소득 비율 (표준은 4 에서 6 사이) 에서 크게 벗어났다.
우선, 이른바 집값소득비율이란 집값과 도시 가정의 연간 소득 비율을 개괄적으로 설명한다.
베이징을 예로 들자면, 2009 년 4 환 안에 일반 2 베드룸 신방 80 평방미터, 미친 가격 인상 후 2 만 5000 원 단가로 평균 200 만원 안팎을 계산했다. 5 년간 일하는 중산층 가정을 위해 집을 사면 부부의 월급이 2000 원, 가계월 수입이 4000 원, 연봉이 48,000 원이라고 가정한다.
이렇게 집값 소득비는 40 으로 미국의 4 배 (집값 소득비 10) 로 합리적인 집값 소득비율에서 크게 벗어났다.
일반적으로 합리적인 집값 소득 비율 범위는 4-6 으로 간주됩니다. 계산된 집값 소득 비율이 이 범위보다 높으면 집값이 높은 것으로 보고 부동산에 거품이 있을 수 있다. 높을수록 거품의 가능성이 높을수록 거품이 커진다.
국제적으로 일반적으로 사용되는 집값 소득 비율 계산 방법은 집값 중앙값을 가계 연간 소득 중앙값으로 나눈 것이다.
가구 연간 소득은 모든 가족 구성원의 연간 세전 소득으로, 보통 부부를 포함한다.
가계 연봉도 중간값을 받는다.
선진국에서는 납세 기록만 보고 가계연간 소득을 집계하는 것은 매우 분명하지만 중국에서는 상황이 훨씬 복잡하다 ... 국제관례에 따르면 집값 수입은 3 배에서 6 배 사이인데 주택 대출 요인을 고려하면 주택 소비가 주민소득의 비중을 30% 이내로 차지해야 한다.
우리나라의 도시 집값 수입은 불균형보다, 중소도시 집값 소득은 6 배가 넘는 높은 집값 범주에 속한다. 중국 대중도시의 집값 소득 비율은 대부분 6 배 이상이며, 경, 심, 계양, 닝, 이삭, 대, 시 등 도시의 집값 소득 비율은 모두 20 이상, 심지어 더 높은 것으로 조사됐다.
집값 소득비는 엄격한 내포를 가진 개념이므로 어떤 상황에서의 집값 소득비에 주의해야 한다.
서양에서는 집값 소득 비율이 중앙가격이고, 가계소득은 중수 소득으로, 신방 (신방 거래) 과 낡은 집 (중고주택 거래) 과 비교된다.
중국의 집은 스위트룸이 아닌 제곱미터 가격으로 거래되고 있고, 중국 가계소득 통계에 포함된 수입은 가계 총수익의 일부일 뿐이기 때문에 베이징과 같이 비교적 발달한 도시에서도 집값 소득 비율 계산 결과가 크게 달라져 수평비교의 난이도가 높아지고 있다.
2. 한 나라의 평균 집값 소득비율을 계산합니다. 일반적으로 가계 연평균 소득과 주택 평균 가격의 비율로 계산됩니다. 즉, 집값 소득비 = 가구 1 인당 집값 ÷ 가구 연간 소득입니다. 여기서 가구당 총 가격과 가구당 연간 소득 총액은 다음과 같이 계산됩니다. 가구당 총 주택 가격 = 1 인당 주택면적 × 면적당 주택판매평균 가격 × 가구당 연간 매출 총액 = 1 인당 셋째, 상대적 집값 소득비는 비교적 일반적인 지표로, 한 도시의 가계소득과 집값의 관계를 대략적으로 묘사할 수 있을 뿐이다. 이 도시의 여러 해 동안의 집값 소득 비율을 볼 수 있다.
집값 수입이 높을 때 사람들이 집을 사지 않거나 집값 수입이 낮을 때 사람들이 집을 사러 간다는 것은 설명하기 어렵다. 여기에는 주택 구입 (또는 투자) 성향이 있기 때문이다. 즉, 가계소득 중 얼마나 많은 가정이 주택 구입에 쓰려고 하는지, 소비 (또는 투자) 경향에 영향을 미치는 요인이 너무 복잡하기 때문이다.
다시 말해서, 집값 수입이 하락할 때, 만약 주민들이 집을 사는데 돈을 쓰고 싶지 않다면, 여전히 단순히' 집값이 높다' 고 귀결할 수 있다는 것은 명백히 불합리한 것이다.
넷째, 적절한 수입이 국내의 3 ~ 6 배라는 유행설이 있다. 고증에 따르면 이는 1990 년대 초 안드레하이머가 중국 주택제도 개혁을 연구할 때 세계은행이' 이상적' 이라고 생각하는 비율이다. 나는 이 비율이 중국에 미치는 영향이 이렇게 큰지 모르겠다.
유엔이 발표한 관련 자료에 따르면 각국의 집값 소득 비율의 분산도가 상당히 크다.
65438 에서 0998 까지 96 개국의 통계에 따르면 이들 국가의 집값 수입은 0.8 에서 30 까지 같지 않아 평균 8.4, 중앙값은 6.4 로 나타났다.
1998 년, 12 국가 집값 소득비는 2. 1 ~ 20 이고 평균과 중앙값은 각각 9 와 8. 1 입니다.
만약 이렇게 비교한다면, 베이징의 집값 수입은 기본적으로 이들 국가의 평균 수준에 해당한다.
앞서 언급했듯이 1998 년부터 2002 년까지 현재 상황은 정부가 염세 주택과 경제 적용 주택을 통제하여 총 주택 공급의 90% 를 차지하고 있다. 2003 년부터 정책 변화가 시작되면서 보장주택의 상품화로 토지 공급이 개발자에게 팔렸다. 즉 땅값이 해마다 치솟고 1988 년 지방정부가 보장됐다. 예를 들어 2009 년 샤먼 집값 수입은 KLOC-0/4 배, 미국의 3.9 배에 달했다.
집값소득비율의 합리성은 주택의 실제 수명, 집의 기능효용, 소득의 변화 상태, 국가의 특수한 국정과 관련이 있다.
(집값 소득비가 주택의 사용년수를 초과한다면 집값 소득비 불합리한 경고로 시장의 기형과 불균형을 반영하거나 특수한 원인에 의해 제한된다.)
동사 (verb 의 약자) 소비 형식은 현재 집값 소득비에 대해 논평하고 있지만, 단지 사람들이 집을 살 수 있기를 바랄 뿐이다.
사실 일부 서유럽과 북유럽 국가에서는 집값 수입이 2 ~ 3 배, 주택 소유율은 약 30% 에 불과하다 (예: 스위스, 독일, 스웨덴).
집값 소득이 높고 25 ~ 30 배에 달하는 동유럽 국가에서는 자체 주택률이 90% 에 달한다 (예: 헝가리, 불가리아).
집값 수입은 여러 해 동안 줄곧 하락하고 있으며, 미국의 집값 소득비도' 합리적' 수준이지만, 그 주택 소유율은 수년 동안 기본적으로 안정되어 크게 변하지 않았다 (도쿄는 50% 미만, 미국은 약 68%).
집값 수입은 정부 주택정책, 주택산업정책, 토지사용정책의 영향과 규제를 받는다.
현재 중국은 사회변화와 경제전환의 특징을 가지고 있으며, 집값소득비와 주택소유율은 동유럽 국가의 특징을 가지고 있다. 집값이 곧 시장화되기 때문에, 주민 가정의 수입도 점차 시장화될 것이다. 현재의 주택 소유율이 비교적 높더라도 기존 공채의 단기 개조 결과다.
서방 국가의 경험은 우리에게 집을 사는 것과 집을 빌리는 것이 모두 주택 소비의 형태라는 것을 알려준다. 집을 사서 사는 것이 왜' 옳다' 는 말인가? 도시 주택 제도 개혁 과정에서 중국이 공공주택 정책을 채택하여 주택을 소비재로 시장에 내놓는 것은 의심할 여지 없이 매우 정확하다.
하지만 공채가 거의 끝난 뒤 주택 소비가 원상회복돼야 하는가? 나는 때가 되었다고 생각한다. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것은 모두 합리적인 주택 소비 형식이며, 절대적인 좋고 나쁨은 없다.