이것은 요점이 아니다. 중요한 친구의 다음 말: 앞으로 집에서 돈을 버는 것이 점점 어려워질 수 있다.
나는 내 친구가 이런 느낌을 가지고 있는지 궁금하다.
그래서 다음 한 시간 이상 동안, 나와 친구들은 집의 구체적인 장부를 계산했다.
0 1
265 만 원 사고 550 만 원 팔아요. 두 배 이상 뒤집힌 것 같아요. 사실 그렇게 많지는 않아요.
우선 제 친구는 20 14 하반기에 금교 근처의 중고집을 샀는데 당시 가격은 265 만 원이었습니다.
중고집이기 때문에 당시 모든 증자세와 세금은 내 친구 쪽에 있었다. 이른바 하가지불이었다.
즉, 2% 의 세금, 5.3% 의 증자세, 1% 의 계약세는10.5 만, 2% 의 대리비를 더한 것이다.
이른바 집값을 제외한 추가 가격은 모두 20 만 원 정도라는 얘기다.
둘째, 집 대출에 대해 이야기 해 봅시다.
이 집을 살 때 친구는 첫 번째 스위트룸이므로 첫 번째 스위트룸 대출은 35% 여야 합니다. 당시 친구는 계약금이 충분해서 1 만 원의 계약금을 주었다.
그리고 시티은행 654.38+0.650,000 의 순상업대출을 선택했습니다. 대출 기간은 360 개월입니다. 당시 금리는 5.37 10% 였다.
그래서 처음 시작했을 때, 제 친구의 월별 주택 융자금은 약 93 10 원/월이었습니다.
거의 일 년이 걸려서야 갚았다. 20 15 년 여러 차례 금리를 인하한 후 20 15 년 말까지 주택 융자금은 80 1 1 위안/월로 떨어졌다.
그래서 거의 집을 팔 때 이미 59 만 원 정도의 주택 융자금을 갚았는데, 그 중 원금은 654.38 여 +0.6 만, 이자 부분은 43 만 달러였다.
즉, 집값 265 만 원, 우리가 본 집값일 뿐이다. 사실, 당신의 가격은 간접 주택 세금, 연간 이자율과 같은 추가 비용이 있습니다. 이때 집의 건설가격은 328 만 원이다.
아직 끝나지 않았습니다. 최근 몇 년 동안 인플레이션이 아닙니다.
지금 물가가 오르면서 화폐구매력이 점차 떨어지고 있다. 인플레이션으로 인민폐는 매년 평가절하되지만 평가절하 폭은 그리 크지 않을 것이다.
654.38+0 만 달러의 계약금이 1 년 후에 얼마나 평가절하될까요?
최근 10 년 동안 M2 평균 성장률은 15.55%, GDP 평균 성장률은 8.72% 였다. 인플레이션율 CPI≈M2 성장률 -GDP 성장률 공식에 따르면 최근 10 년 평균 인플레이션률은 6.83% 로 나타났다.
공식 예측에 따르면 20 19 년 M2 성장률이 8%, GDP 성장률 중 중앙값이 6.3% 인 경우 100 만년 감가상각율은 약 8%-6.3% =/KLOC-0% 라고 가정합니다.
이를 통해 1 년 후 100000 원이10000/(1+1.7%) 으로 평가절하됐다
결론적으로, 위의 예측 수치는 1 만년에 투자가 없을 경우 1.7-6400 만원 사이에 손실이 거의 있다는 문제를 보여준다.
반대로, 즉:
손에 1 만 이 있는데, 최소한 연간 수익률이 7% 이상이어야 본전을 보장할 수 있다.
654.38+0.40,000 입니다. 5 년 후, 거의 654.38+0.40,000 의 이자를 보장할 수 있습니다.
마지막 친구 집은 5 년 동안 총 비용이 약 370 만 원이다.
좋아, 한번 보자. 내 친구의 집은 550 만 원을 팔았다. 실제로 실제 주택 비용과 인플레이션을 제거한 후 최종 이익은 약 654.38+0.80,000 이었다.
집값이 두 배로 오른 후 가격이 거의 107% 올랐다.
그러면 미래의 집값이 두 배로 오르는 것은 거의 불가능하며, 심지어 많은 집의 상승폭이 매우 제한적이라는 것을 알 수 있을 것이다.
02
그럼, 얼마나 오르면 너는 손해를 보지 않겠니?
심지어 내 친구의 상황에 따르면, 우리는 원래 265 만 원에 산 집의 총가격이 결국 370 만 원으로 내려와서 우리가 알고 있는 265 만 원보다 654.38+0.05 만 원이 더 많아 주택 구입금의 40% 정도를 차지하고 있는 것을 거의 볼 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 친구명언)
이 경우, 5 년 이내에 집값 상승폭이 40% 안팎으로 오르면 바로 보본이다. 40% 이상이 돈을 벌 수 있습니다.
물론 중고 주택, 세금, 중개비 등 엉망진창인 비용이 너무 비싸 사실상 주택 구입 비용이 늘었다고 말할 수 있다.
그런 다음 실제 사례에서 한 손으로 한 방의 사례를 뒤집습니다.
예를 들어, 내 친구가 처음에 집을 샀다면, 그의 구매 비용은 얼마입니까?
한 손방과 중고방의 주택 비용의 유일한 차이는 세금, 중개비, 부가가치세인데, 내 친구에 따르면 역시10/7 만 원 정도입니다.
기타 비용은 그대로 유지됩니다. 총 집값 265 만+1% 증서세+주택 유지비, 거의 270 만 원.
그럼 앞으로 갚아야 할 대출 비용도 마찬가지다.
그럼 이 집의 원가가격은 결국 353 만 원입니다.
하지만! 왜 그럴까요?
우리가 여기서 말하는 것은 막 필요한 것이다. 그럼 우리는 이 집이 유일한 주택이라고 가정한다. 그럼 한 손집을 살 때 세금 비용을 절약했지만, 너는 기실 기간 동안 임대비용을 더해야 한다. 즉, 2 년 정도다. 임대비는 십여 만 원이 든다.
이것이 전부는 아니다. 네가 새 집에 추가할 비용 중 하나는 가구와 가전제품의 비용이다. 적어도 20 만 원 정도의 가구 가전제품을 더해야 한다. 집을 마지막으로 팔 때 대부분의 가구 가전제품은 가져가지 않기 때문이다.
한 손이라도 5 년 안에 집이 46% 이상 평가절상되어야 본전을 보장할 수 있다는 얘기다.
03
투자자는요?
위의 이유로, 우리는 모두 5 년 안에 자기 살림을 하는 것에 대해 이야기하고 있다. 일부 투자자들에게는 집을 손에 쥐면 세를 낼 수 있다.
우리도 5 년으로 계산합시다.
예를 들어, 이 스위트 룸은 간접 주택입니다. 받은 후 직접 임대 할 수 있습니다.
친구가 있는 동네의 임대료 기준에 따르면 이 집의 임대료는 처음에는 6,000 원/월인데 지금은 약 7,500 원/월입니다.
그럼 6,800 원/월, 5 년 동안 약 40 만 원 정도 절충합시다.
그런 다음 중고 주택 비용을 계산하고 40 만 위안의 수입을 제거하는데, 주택 비용은 약 330 만 원이다.
이렇게 하면 임대료 수입이 있는 투자자들에게 이 집은 몇 년 동안 상승폭이 25% 를 넘으면 보증할 수 있다.
그래서 투자자들에게 집을 빌릴 수만 있다면 집의 부가가치 수요는 훨씬 낮아질 것이다.
한 손방이라면 2 년 정도 비어 있을 것이고, 가구가전제품까지 더하면 집 전체가 32% 이상 부가가치가 높아져 손해를 보지 않을 것이라고 보증한다.
물론, 나는 모든 집이 이 숫자까지 올라야 돈을 잃지 않을 것이라고 말하는 것은 아니다. 그러나 계산할 때, 이런 숨겨진 조건들은 모두 고려해야 한다.
04
집이 넘어지거나 오르지 않는다.
같은 가격 때문에, 너는 1, 2 년의 이자를 헛되이 지불했다.
집을 내지 않으면 아직 임대 기간이 있다.
사실, 당신은 20 16 이전에 집을 사는 사람의 수가 몇 배로 늘었다는 것을 알게 될 것입니다. 마치 제 친구가 겪은 것과 같습니다.
그러나 자세히 계산해 보니 가격 상승폭이 두 배로 오른 것 같다. 숨겨진 비용을 제거한 후, 이 집의 상승폭은 사실 그렇게 많이 보이지 않았다.
뒤에는 전체 부동산 시장 환경이 좋고 정책이 통제된다. 집에는 이전과 같은 성장 공간이 있을 수 없다.
집값 상승 시대는 끝났다.
집 한 채는 우리 지갑 여섯 개를 써서 대부분의 가족 자산을 차지하지만, 우리가 집을 살 때, 아주 짧은 시간 안에 그것을 이해할 수 있을 뿐이다. (존 F. 케네디, 돈명언)
앞으로 네가 있는 판이 상승폭이 작으면 적자의 위험이 있다.
하지만 집을 사기 전에 절상 잠재력, 지식 비축, 심지어 상식이 있는 집을 어떻게 살 것인가가 중요하다.
그래서 갑자기 집을 사는 것은 모두 지역별로 온 것이었는데, 지금은 상하이 전역에서 집을 사는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언)
나는 주강판에 있는 포동에서 프로젝트를 한 적이 있다. 당시 우리가 연구한 고객 중 상당수는 장강 출신이고, 교체 고객도 임삼상남 등지에서 온 것으로 나타났다. 다른 지역의 손님도 있어서 정말 많지 않아요.
하지만 지금은 이런 통계를 하기가 어렵습니다. 당신은 지역 고객을 제외하고, 설령 막 필요하다고 해도 상해 각지에서 집을 사는 사람들이 있다는 것을 발견할 수 있을 것이다.
포서인 장강남도 홍교를 살 수 있는데, 그는 강을 건너 앞해변을 보러 가고 싶어한다.
모두의 시선이 잠재력판에 초점을 맞추기 시작했다.
05
이것이 최근 내부 링 디스크가 약탈된 이유이기도 하다.
사람들은 왜 내부 고리의 저택 가입 비율이 사람을 놀라게 할 정도로 높은지 생각한다. 왜 그렇게 많은 부자가 있어!
이 판들이 모두 줄을 서서 지탱하고 있는지 의심하는 사람들도 있다.
사실, 이러한 잘 팔리는 내부 링 디스크는 총 가격이 낮은 작은 아파트 모델을 출시하여 내부 링의 문턱을 낮추는 중요한 요소가 있습니다.
하지만 그 뒤에는 모두가 할 수 있는 범위 내에서 절판의 핵심 지위를 차지하고자 하는 것이다.
이런 논리는 아무런 의미가 없지만, 많은 주택 구입자들은 불안을 줄일 수 있다고 내기를 하고 있다. 섹터를 위해, 학구방을 위해, 총가격이 낮기 때문이다.
그래서 집을 사는 것이 얼마나 어려운지 말해 보세요. 다행히 나는 돈이 많지 않다, 그렇지 않으면 걱정되어 죽을 것이다.
이상은 본문으로 소금에 절인 생선에서 나온 것이다.