개발비용은 일반적으로 부동산 개발업체에 적용되며, 공업기업의' 생산원가' 과목과 비슷하며 계좌 구조도 비슷하다.
개발비용은 부동산 상품 판매 조건을 구성하는 총투자로 구성된 보조시설, 환경녹화, 외부 관망 등을 포함한다.
구성 요소
1. 토지사용권 양도금
국가는 토지 소유자로서 일정 기간 내에 토지 사용권을 토지 이용자에게 양도한다. 토지 사용자가 지불한 토지 양도금의 추산은 정부 이전 분양된 유사 구획의 양도금 액수를 참고할 수 있으며 시간, 위치, 용도, 거리 상황, 건물 용적률, 토지 양도 연한, 주변 환경, 토지 현황 등을 수정한 뒤 얻어진다. 프로젝트 소재지 시 인민정부가 반포한 도시 기준 땅값 또는 평균 땅값을 기준으로 등급, 용도, 용적률, 사용연한 등에 따라 수정할 수도 있다.
2. 토지 취득 및 철거 보상 및 재 정착
(1) 토지 징용비. 국가 건설 징용 농촌 토지 발생 비용은 주로 토지보상비, 노동배치 보조비, 수리시설 유지비 및 분담비, 청묘보상비, 경지점유세, 경지개간비, 토지관리비 등이 포함된다. 농촌 토지 징용비의 추산은 국가와 지방정부의 관련 규정을 참조할 수 있다.
(2) 철거 보상 배치. 도시 지역에서는 국가 및 지방 정부가 법정 절차에 따라 국유 토지 비축이나 기업, 사업 단위 또는 개인이 이미 사용한 토지를 부동산 개발 프로젝트 또는 기타 건설 프로젝트에 할당할 수 있습니다. 토지 양도로 인해 원지 단위나 개인에게 경제적 손실을 초래한 경우, 새 토지 단위는 규정에 따라 보상해야 한다. 실제로 두 부분 비용, 즉 이전 비용과 이전 보상비를 포함한다.
3. 사전 프로젝트 비용
주로 (1) 프로젝트 계획, 설계, 실현가능성 검토 비용이 포함됩니다. 일반적으로 프로젝트 총 투자의 일정 비율로 산정할 수 있다. 일반적으로 계획 설계 비용은 공사 비용의 약 3% 이며, 수문 지질 탐사비는 필요한 작업량 및 관련 요금 기준에 따라 산정할 수 있다.
(2) "티 1 평" 및 기타 토지 개발 비용. 주로 지상 기존 건물, 건축물을 철거하는 비용, 부지 평준화 비용 및 급수, 전력 공급, 통로 비용을 포함한다. 이러한 비용은 실제 작업량에 따라 관련 요금 기준을 참고하여 산정할 수 있다.
4. 건안 공사 원가
건안 공사 건설에 직접 쓰이는 전액을 가리킨다. 주로 건설공사 비용 (건축 및 특수 인테리어 공사 비용), 설비 및 설치 공사 비용 (급수 배수, 전기 조명, 엘리베이터, 에어컨, 가스관, 소방, 방뢰, 약전 등 설비 및 설치) 및 인테리어 공사 비용이 포함됩니다. 실현가능성 연구 단계에서 건안 공사 건설비는 단위 추정법, 단위 지표 추정법, 공사 수량 근사화 수량화 알고리즘, 추정 지표 추정법 및 유사 공사 경험 추정법을 사용하여 산정할 수 있다.
5. 인프라 비용
물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 도로, 녹화, 하수도, 홍수 배출, 통신, 위생 등의 공사 비용을 포함한 레드라인 내 공사 비용이라고도 하며, 일반적으로 단위 지표 추산법을 사용하여 계산한다.
6. 공공시설비
주로 유상으로 양도할 수 없는 주거 지역 공공시설 개발에 따른 비용을 포함한다. 그 추정은' 건안 공사 원가' 의 추정 방법을 참고할 수 있다.
7. 우발사항
기본예비비와 물가 상승 예비비 포함. 공사의 복잡성과 상술한 비용 추정의 정확성에 따라 위 1 ~ 6 항목의 합계를 기준으로 3%-5% 로 계산됩니다.
8. 개발 중 세금
개발 프로젝트의 투자 추정은 개발 과정에서 지방정부나 관련 부처가 징수하는 각종 세금을 고려해야 한다. 일부 대중도시에서는 이 비용의 일부가 개발 건설 프로젝트의 투자 구성에서 큰 비중을 차지하고 있다. 현지 관련 법규에 따라 추정해야 한다.
영향 요인
1. 경제 상황의 변화는 프로젝트의 개발 비용에 영향을 미친다.
경제 상황의 변화는 시장 수요, 구매력, 이자율, 세율, 환율 등 부동산업자들의 막대한 경제적 손실을 초래할 수 있다. 실현가능성 연구에서 부동산 상장에 이르기까지 시장 수요가 바뀔 가능성이 높으며, 아파트 구조와 단위 면적에 대한 소비자의 선호도도 달라질 수 있다. 이러한 부동산은 원래 세분화된 시장에서 여전히 공급이 부족하지만 곧 대량으로 축적될 수 있으므로 투자 수익이 기대에서 크게 벗어날 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 통화팽창 시기에 화폐가치가 하락하여 물가가 전면적으로 올랐다. 부동산은 일정한 인플레이션 방지 능력을 가지고 있지만 그 가격도 오를 것이다. 하지만 사람들의 손에는 일정한 돈이 있고 구매력이 상대적으로 낮아 상승하는 부동산을 지불하지 못할 수도 있어 부동산 업체가 개발한 사업이 팔리기 어려워 위험을 감수하고 있다.
법률 및 정책 위험은 프로젝트 개발 비용에 영향을 미칩니다.
법률정책위험은 한 국가가 처한 국제국내 정치환경의 변화와 그에 따른 정책과 법률의 조정 (예: 금융정책과 재정정책의 변화, 토지사용제도의 개혁, 주택제도의 개혁) 으로 부동산 개발업자의 경제적 손실을 초래한 것이다. 부동산업자에게 가장 직접적인 영향은 금융정책과 재정정책이다. 금융 정책의 경우, 긴축 통화 정책 또는 느슨한 통화 정책의 시행은 개발자와 주택 구매자가 보유한 자금에 직접적인 영향을 미치고, 프로젝트 개발 및 판매에 영향을 미치며, 따라서 기업 프로젝트 개발 비용에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 2007 년에는 부동산 개발을 위한 일련의 토지 부가가치세 규정 및 관련 조치로 부동산 프로젝트 개발 비용이 크게 증가했습니다.
관련 정책 입안자의 질이 낮고 개발 비용이 증가했습니다.
우선, 우리나라의 부동산 기업 중에서 프로젝트 조사와 프로젝트 추산에 종사하는 인원의 자질이 보편적으로 높지 않다. 이들 인원이 지정한 프로젝트 계획에 따르면 의사결정권자는 정확한 결정을 내리기가 어려워 프로젝트 투자 실수를 초래하고 기업에 약간의 손실을 초래하며 기업의 개발 비용에 포함됩니다. 둘째, 기업 발전 의사결정자 자체는 예리한 시장 통찰력과 전략적 안목이 부족하고, 프로젝트에 대한 기대가 부정확하고, 맹목적으로 개발하고, 맹목적으로 건설함으로써 프로젝트 개발 후 판매하기 어렵거나 판매 후 예상 효과를 얻기가 어렵고, 비용을 회수하거나 회수하기가 더디다.
각종 비용의 회계 범위와 처리 방법
1, 이 과목은 부동산 개발업체가 토지, 주택, 보조시설, 대리건설사업 개발에 따른 각종 비용을 계산한다. 기업이 임대 주택을 인테리어하고 실내 시설을 보충하는 임대 주택 공사 지출도 본 과목에서 계산한다. 리스 개발 제품 업무에서 월별로 산정된 리스 개발 제품 상각은' 기타 업무비' 과목에 직접 부과할 수 있으며, 이 과목은 계산하지 않는다.
기업은 자금 조달 등 자금 조달 활동에서 발생하는 이자 지출을 위해 기업 행정관리부에서 부동산 개발 경영 활동을 조직하기 위해 발생하는 관리비용을 기간 비용으로 현 손익에 직접 부과해야 하며, 이 과목에는 포함되지 않아야 한다.
2. 기업이 토지, 주택, 보조시설, 대리건설사업 개발을 위해 발생하는 각종 비용으로는 징집철거 보상비, 전기공사비, 기반시설비, 건축설치공사비, 보조시설비, 간접개발비 등이 있습니다. 기업에서 발생한 징집철거 보상비, 전기공사비, 인프라비, 건축설치공사비는 직접비용으로 본 과목 (원가회계대상과 관련된 원가항목) 에 직접 청구됩니다. 개발 제품 원가에서 부담해야 하는 간접비는 먼저' 개발 간접비' 과목으로 귀결한 후 월말에 일정한 분배 기준에 따라 분배해 관련 개발 제품 원가를 계상해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비, 개발 간접비)
3. 기업은 경영 특성에 따라 원가 회계 대상, 원가 프로젝트 및 원가 회계 방법을 선택해야 합니다. 본 과목은 토지개발, 주택개발, 보조시설 개발, 타인 개발 건설 등 개발비용의 종류에 따라 상세 장부를 설정하고, 상세 장부에 따라 원가 회계 대상과 원가 프로젝트에 따라 상세히 계산해야 한다.