심천 부동산 시장의 가격 동향에 관한 연구

텍스트/정책 자원 센터 데이터 R&D 부서

오효경

심천 집값이 정말 떨어졌나요?

2007 년 7 월 이후, 특히 9 월 28 일 중앙은행이' 2 호실 계약금 40%' 정책을 내놓은 이후 선전 상품주택 거래량이 크게 하락하면서 가격도 변동했다. 심천 집값이 이미' 전환점' 을 보이기 시작하면서 대폭 하락할 것으로 보인다. 이 상황의 원인은 다음과 같습니다.

첫째, 뉴딜 압력 하에서 개발자들은 시장 전략을 조정하여 자금 회수를 가속화한다. 새로 개장한 많은 부동산 개장 가격이 이전보다 낮고, 후기에 개장한 종목은 각종 판촉 수단을 취한다.

둘째, 균일가로 볼 때 정부는 고급주택을 제한하고 일반 상품주택 공급을 늘려 집값을 대폭 낮췄다.

셋째, 중앙은행이 6 차례 금리를 인상하고, 일부 투자자들의 중고 주택 보유 비용이 증가하여 대량의 재고원을 석방하고, 시장 공급을 늘리고, 가격이 헐거워지고, 거래가격이 낮아졌다.

거래량이 떨어지면서 개별 종목 개판 가격이 약간 하락하면서 개발업자들이 종목 판촉력을 증가시켜 주택 구입자들이 가격을 더 낮출 것으로 보고 있다.

그런데 심천의 집값이 정말 떨어졌나요? 데이터를 살펴 보겠습니다.

전반적으로 2007 년 선전 상품주택 가격이 계속 상승하면서 2006 년보다 46% 올랐다. 정부가 일련의 거시규제 정책을 발표했지만 2007 년 심천 상품주택 가격이 크게 올라 연초 10 158 원 /m2 가 16335.4 원 /m2 에 달하면서 60 포인트 상승했다 베이징 상하이 등 일선 도시에 비해 여전히 전국에서 가장 빠르게 성장하고 가격이 가장 높은 위치에 있다.

2008 년 3 주 전, 1 주택과 중고 주택의 평균 주간 거래량은 550 채 안팎으로 폐쇄를 위주로 했다. 둘째 주, 1 가구 거래가격은 1 주 이후 16028.3 원/평방미터로 하락한 뒤 3 주만에 14024 원/평방미터로 올라 링비가 2.9 상승했다 2007 년 심천 분양 주택 거래 세트 수 및 거래 평균 가격 동향은 0200400600800 1 001400180018002000 주입니다 20 번째 주, 22 번째 주, 24 번째 주, 26 번째 주, 28 번째 주, 32 번째 주, 34 번째 주, 36 번째 주, 38 번째 주, 40 번째 주, 44 번째 주, 46 번째 주, 48 번째 주, 50 번째 주;

거래 수량

2007 년 전체 연도와 2008 년 3 주간의 거래 상황을 보면 거래량이 크게 하락했음에도 불구하고 선전 집값은 대대적인 하락세를 보이지 않아 가격이 시종 변동하고 있다. 세련은 선전 집값이 크게 하락할 가능성은 없다고 생각하는데, 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 주택 구입자는 구매력이 소진된 것이 아니라 관망상태에 있다. 마이너스 금리는 계속 70% 의 은행 저축을 주식 시장과 부동산 시장에 압박할 것이다. 수요로 볼 때, 주민들의 부의 폭발은 여전히 계속되고 있으며, 국민의 수입은 잘 증가하고 있다. 일반 주민의 자산 중 70% 는 은행 저축이고, 마이너스 이자율 (저축률이 인플레이션율보다 낮음) 은 끊임없이 이 저축을 주식시장과 부동산 시장에 밀어 넣는다. 주식 시장, 부동산 시장 및 저축에 더 많은 투자를 한 주민비율 (%)0 10203040502005 를 선택하다

계절

정도

Q2, 2006 년 Q3 및 Q4 1 Q2, 2007 년 Q3 및 Q4 1 Q2, Q3 및 Q4 는 다중 저축 (%) 을 선택하여 다중 투자 주식시장과 부동산 시장 (%) 을 선택했습니다.

출처: 중국 인민은행.

둘째, 최근 내놓은 정책은 구매력의 석방을 늦추고 업계의 정돈을 가속화했을 뿐, 새로운 부동산 상승세를 가져올 것이다. 집값이 치솟는 것은 사회적 갈등을 유발할 수 있지만 집값이 크게 떨어지는 것도 사회적 조화에 불리하고 소비에 부정적인 영향을 미칠 수 있어 정부가 부동산 시장을 안정시키고 조화로운 사회를 건설하려는 의도와는 상반된다.

셋째, 새로운 정책으로 산업 재편, 자금이 부족한 개발상이 합병돼 집값이 대규모로 떨어질 수 없다. 집값 조정 폭은 개발자의 현금 흐름에 크게 좌우된다. 전체 업계 자금이 여전히 넉넉하고 경제 유동성이 범람하는 상황에서 자금 부족 개발자들은 종종 뛰어내리지 않고 합병된다. 뉴딜은 중국 부동산 업계의 재편을 촉진시켰다. 일부 개발업자들은 상장이나 채권 발행을 통해 충분한 자금을 마련하고 자본 운영을 위한 플랫폼을 찾았다.

세련의 미래 집값 동향에 대한 판단은 단기 하락, 중기 반등, 주요 원인은 다음과 같다.

첫째, 심천은 이민 도시로서 인구가 여전히 빠르게 증가하고 있으며 강성 수요는 여전히 왕성하다.

각 구 인구계획국이 제공한 자료에 따르면 2007 년 선전 인구는 이미 14 만명을 초과했으며, 그 중 외래인구는 12 만명을 넘어섰다. 심천의 인구 구성은 매우 특수하여 호적 인구는 16% 에 불과하다. 비호적 인구는 52% 를 차지한다. 나머지 32% 는 1 년 미만 거주하는 유동 인구다. 상술한 세 부류 중 도시 호적 유동 인구와 비호적 거주 인구는 상품주택의 주요 소유자이다. 따라서 이 두 집단의 소득과 부의 증가, 그리고 인구 기수의 증가는 선전 상품주택 수요 증가를 결정하는 가장 중요한 요인이 될 것이다.

둘째, 토지 공급의 장기 부족은 개선하기 어렵다.

유휴 토지는 매우 적어 개발용지로서 시급하다. 선전은 작은 도시로 면적이 1952.84 제곱 킬로미터밖에 되지 않는다. 2006 년 말까지, 49.6 제곱킬로미터에 불과한 미사용 토지. 동시에, 국가의 엄격한 경작지 보호 정책의 영향을 받아 선전은 압축된 경작지 등 농지를 이용하여 건설할 공간이 크지 않다. 엄중한 토지 공급 형세로 선전이 부동산 개발에 사용할 수 있는 토지는 특히 특구에서 매우 긴박하다.

토지공급은 상품주택 위주로 정책적 주택은 소수에 불과하다. 선전시 주택' 11-5' 계획 (2006-20 10) 에 따르면

2008 년 상업용 주택 계획 건축 면적 654.38+00.4 만 평방 미터, 정책 주택 계획 건축 면적 654.38+0.5 만 평방 미터, 각각 총 계획 건축 면적의 87.4% 와 654.38+02.6% 를 차지했다. 염세 주택과 경제 적용 주택의 공급은 소수에 불과하며, 대부분의 주택 구입자들은 여전히 분양 주택을 선택해야 한다는 것을 알 수 있다. 이는 집값을 더욱 끌어올릴 것이다. 심천시의 향후 5 년간 주택 건설용지는1..10.32.21.83443.53.57.46./Kloc-으로 계획된다 35343.55435435435435

셋째, 제한 주택은 집값 상승 추세를 억제하기 어렵다.

2008 년 6 월 4 일, 65438, 심천은 용강, 보안구 최초의' 제한 구역, 제한 주택' 구획을 내놓았는데, 최고 판매가격은 각각 9840 원/평방 미터, 8400 원/평방 미터로 임대지역 상품주택 시장보다 20% 가량 낮았다.

바오 안 (Bao' an) 과 용강 (Longgang) 이 제한된 주택을 내놓은 것은 주로 불합리한 가격 인상 때문이었다. 세관에서 한정가를 내놓을 가능성은 크지 않다. 효과가 매우 제한적이더라도. 나는 보안과 용강에 한정가를 내놓기로 선택했다. 주로 07 년 관외 집값이 급등했기 때문이다. 관외 집값의 비이성적 상승은 주로 주동적인 수요와 수동적인 수요가 왕성하여 개발상이 고가를 정하게 한다. 이 두 개발 핫스팟 지역 최초의' 제한가' 출시는 해당 지역의 집값이 너무 빨리 오르는 것을 억제하고 집값을 안정시키는 데 도움이 된다.

하지만 통관은 기본적으로 성숙하고 집값도 높다. 제한 주택을 내놓아도 가격이 관외보다 훨씬 높기 때문에 제한 가격을 내놓는 것은 의미가 없다.

제한 주택의 공급은 수요를 충족시킬 수 없으며, 제한 주택은 가격과 섹터에서 모두 우세하지 않기 때문에 대부분의 주택 구입자들은 여전히 분양 주택을 선택할 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 2007 년 6 월 27 일, 65438+2 월 27 일, 광저우는 전국 최초의 제한 주택 온라인 가입 절차를 시작했으며, 김사주 폴리시만 843 스위트 소스는 평방미터당 6500 원으로 발매되었습니다. 마감 10 월 7 일 구독이 끝나고 광저우 폴리시즈만 * * 65438,8046 명이 제한방 843 채를 신청했고, 수요비는 1: 10 에 가까웠다. 주택 구입자들은 제한된 주택에 대한 수요가 강하다는 것을 알 수 있다. 그러나 동시에, 제한된 주택의 양은 상업용 주택보다 훨씬 적으며 구매자의 조건에도 제한이 있으므로 제한된 주택의 공급은 수요를 충족시키지 못합니다.

제한 주택 구매자의 기준 및 제한 사항

베이징

베이징 호적, 중저소득

광저우

제한 주택은 부동산 소유권 등록일로부터 5 년 이내에 임대 양도 할 수 없습니다. 5 년 만기 후에 임대하거나 양도하는 것은 정부에 토지수익가격을 납부해야 한다. 이 가격은 같은 섹터, 같은 범주의 상품주택 시장가격과 제한주택 구매가격 차이의 70% 를 기준으로 계산한다.

선전 시

구매 대상은 호적 인구와 본 시에서 일정 시간 이상 거주하는 비호적 인구입니다. 산권증을 취득한 후 5 년 이내에 판매할 수 없고, 가구당 한 벌만 구매할 수 있다.

상품주택에 비해 가격제한주택 가격이 우세하지 않다. 선전의 가격주택 가격은 본 지역의 동질상품주택의 70%, 광저우는 80%, 북경의 한도주택은 상품주택보다 차이가 적고 10%- 15% 에 불과하다. 제한 주택은 가격에서 뚜렷한 우세가 없다.

제한 주택의 지리적 위치, 교통, 배합은 모두 상품주택보다 못하다. 제한 주택은 지리적 위치, 교통, 배합 방면에 모두 일정한 짧은 판이 있고, 개발상도 원가 투입을 고려할 것이며, 시장의 평균 구매력은 제한방 고객보다 현저히 높다.

셋；삼；3

따라서 지리적으로 우월하고, 교통이 편리하고, 완비된 상품주택이 생기면, 고객은 같은 유형의 상품주택을 우선적으로 선택할 가능성이 높다.

넷째, 주민대출 수요가 여전히 왕성해 대출 긴축 정책이 강성 수요를 억제하기 어렵다.

2007 년 4 분기의' 대출 통제 바람' 으로 인해 많은 은행들이 연말까지 대출할 돈이 없어 주민대출이 집을 사는 것을 제한하고 있다.

그러나 주택 대출에 대한 수요는 여전히 강하다. 2005 년 가계대출은 3323 억원, 2006 년 가계대출은 6 1 19 억원 증가했다. 2007 년 3 조 6300 억 원 신규 대출 중 가구 신규 대출 금액은 1. 1.8 조 원으로 2007 년 신규 대출 총액의 32.5% 를 차지했다. 이 가운데 가계대출 증가에는 뚜렷한 특징이 있는데, 장기 대출 추세가 뚜렷하다. 가구 중장기 대출 증가액은 1 분기의 5 1.43% 에서 2 월 말 1 분기의 294% 로 상승했고, 신규 중장기 대출은 가구 신규 대출 총액의 72.38% 를 차지했다.

2008 년 1 분기에 대출 수요가 크게 증가하여 강성 수요가 석방될 것이다. 2008 년 금융기관의 신규 대출 총량은 3 조 6300 억 원 이내로 분기별 심사로 발급됐다. 그러나 2008 년 1 분기는 여전히 은행간 경쟁의 중요한 단계가 될 것이다. 법률 규정에 따르면 상업은행은 일반적으로 상반기에 집중적으로 대출을 한다. 2007 년 말 긴축 정책으로 대출 수요는 2008 년 1 분기에 급등할 것으로 예상된다. 새해에 주택 융자금이 발행됨에 따라 강성 수요가 독촉될 것이다.

심천 집값의 최종선은 어디에 있습니까?

제한 주택은 시장의 최종선을 보여주는데, 시장은 최종선에서 멀지 않다. 제한 주택의 도입은 실제로 상품 집값의 하한선을 규정하고 있으며, 상품 집값은 제한 주택보다 낮아서는 안 되므로, 제한 주택은 상품주택 가격의 참고 기준으로 사용할 수 있다. 선전 () 시 국토국 () 은 양도기한 내에 단독 주택 판매가격이 같은 기간, 같은 지역, 같은 유형의 상품주택 시장 평가가의 80% 를 초과해서는 안 된다고 규정하고 있다.

제한 주택의 가격 기준

베이징

가격은 같은 기간, 같은 지역, 같은 유형의 일반 상품주택 가격의 85 ~ 90% 로 같은 수준이다.

광저우

가격은 주변 동질 일반 상품 주택 가격의 70% 이다.

선전 시

가격은 주변 동질 일반 상품 주택 가격의 80% 이다.

제한 주택의 출현은 시장에서 일반 주택 가격의 최종선을 보여준다. 광저우 선전의 규정에 따르면, 제한 주택의 가격은 상업용 주택의 70%-80% 에 해당한다고 추론할 수 있다. 비교 가능한 상품주택 가격이 10000 원/평방미터이고, 제한가격이 8000 원/평방미터라면, 다른 비교 상품주택 가격은 8000 원/평방미터보다 낮을 수 없고, 최저가격은 80%-90% 사이에만 변동할 수 있다 (예: 8000-9000) 우리는 현재 시장 가격의 80% 나 90% 가 바닥인지 모르지만, 우리는 시장이 최저선에서 멀지 않은 것을 볼 수 있다. 판권 소유 심천 세련 부동산 컨설턴트 유한회사

사

언제 집을 사는 것이 가장 좋습니까?

국내외 연구에 따르면 부동산 시장은 주기적인 변화를 가지고 있다. 일반적으로 전체 부동산 주기는 상승 통로 기간, 고위정리 기간, 하강 통로 기간, 저위 마감 기간의 네 단계로 구성됩니다.

지금의 선전

①' 상승통로기' 라고 불리는' 상승기' 단계다. 시장이 상승기에 있지만 과도한 기대의 영향을 받으면 시장 현실의 상승추세가 기본면에서 벗어나 흔들리고 일정 기간 동안 거품이 나타난다. 이때 가격과 수량은 왕왕 잇따라 오른다. 그런 다음 시장은' 고위정기',' 과열' 단계로 접어들었다. 이때 가장 중요한 신호는 거래량이 위축되는 것이다. 가격이 여전히 오르고 있을 수도 있지만 실제로는 이미 교착 기간에 들어섰다. 이후 시장은' 하행통로기' 즉' 정책압박 → 대거래 하락/소가격 하락' 단계로 진입한다. 이때 거래량의 변화는 전적으로 가격의 변화에 달려 있고, 가격이 떨어지지 않으면 오르지 않고, 교착 기간이 연장된다. 하지만' 하행통로기' 는 결국 가격 하락을 주류로 만들고, 시장 현실이다 가격 하락이 현실을 최저점까지 떨어뜨렸을 때, 시장은' 저위 정비기' 즉' 업종 정돈' 단계에 진입할 것이다. 거래량이 안정되고 소폭 반등 조짐이 나타나고, 가격이 기세를 부리며 다음' 상승통로기' 에 들어갈 준비를 하고 있다. (출처: 석련 장애애,' 시장에서 수영하는 법을 배워라-시장 규칙으로 우리의 운영을 지도한다')

2005 년 상하이 부동산 시장의 정책 규제 경험과 마찬가지로 2007 년 선전도 이런 단계를 거쳤다. 현재 심천은 ③ 에서 ④ 로 이동하고 있다. 2008 년 3 주까지, 1 주택과 중고 주택의 평균 주간 거래량은 550 채 안팎으로 안정되고 있다. 둘째 주, 1 주택거래가격은 1 주 이후 16028.3 원/평방미터로 떨어졌고, 3 주째 다시 14024 원/평방미터로 올라 링비가 2.9% 올랐다

이에 따라 심천 부동산 시장은 현재 다음 라운드인' 상승통로' 에 처해 있는데, 이 단계는 주택 구입자가 집을 살 수 있는 가장 좋은 시기다.

위의 분석에 근거하여 세련은 선전 시장이' 붕괴' 될 것이라고 생각하지 않는다. 반면 세련은 현재 선전 시장의 거래 부진이 투기 수요 침체로 인한 자기조정 복구 단계에 속한다고 보고 있다. 투기 수요의 썰물은 선전 시장을 더욱 이성적이고 건강하게 만들 것이다.

동시에 강성 수요는 여전히 존재하고 잠재력이 강하다. 게다가 선전 부동산 시장의 긴박한 수급 관계는 여전히 실질적으로 개선되기 어렵다. 2008 년 주류 개발업자들이 더욱 이성적이고 실용적인 가격 전략과 상업은행이 주택 융자금을 재발행하면서 강성 수요가 다시 불붙고 관망에서 벗어나 2008 년 2 분기 전 선전 부동산 시장 판매가 점차 따뜻해질 것으로 예상된다. 판매의 반등은 집값을 지탱할 것이다. 선전 집값은 2007 년 하반기와 2008 년 상반기의 조정을 거쳐 2008 년 하반기에 다시 오를 것으로 예상된다.

다섯；오；5

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