세계 경기 침체가 중국 경제에 가져온 엄중한 도전에 직면하여' 부동산 불투기' 와' 인성시책' 이라는 두 가지 기조를 고수하면서 부동산 정책에 대해 합리적이고 적당한 조정이 필요한지 여부는 시장의 관심사다.
첫째, 전염병이 부동산 시장에 미치는 영향은 전반적으로 통제된다.
3 월 말까지 매일 소량의 국외 유입 환자 외에 국내 전염병은 전반적으로 통제되었다. 일부 지역에서는 예방이 엄격하지 않아 복공 후 입력성 병례가 늘어나면서 향후 전염병이 반복될 수 있지만 전반적인 통제 구조는 바꾸기 어렵다. 그래서 전염병은 2020 년 1 분기 상품주택 판매에 영향을 미쳤다. 최근 몇 년간의 판매 상황에 따르면 1 분기는 분양주택 판매 비수기이며 1-2 월 분양주택 판매 면적은 연간 판매면적의 약 8% 를 차지한다. 분양 주택 판매 성수기는 주로 5-6 월과 1 1-65438+2 월로 4 개월 매출이 연간 매출의 40% 이상을 차지한다. 후베이 () 성은 중재해 지역이지만, 그 상품주택 판매 면적은 전국 상품주택 판매 면적의 약 5% 를 차지하며, 우한 () 는 중재해 지역의 핵심 지역으로 차지하는 비율이 더 작다. 3 월 중순 이후 전염병이 전 세계적으로 급속히 확산되면서 시장 정서가 신중해지면서 수요에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 보인다. 부동산 시장은 국내 수요와 정책에 크게 영향을 받지만 국제시장의 직접적인 영향은 상대적으로 작다는 점에 유의해야 한다. 2 분기 국내 전염병이 더 완화되면 강건한 수요와 국부 개선형 수요가 점차 석방될 수 있다. 특히 강수요가 지속적으로 억제되기 어렵다. 일년 내내 전염병이 상품주택 판매에 미치는 영향은 2 분기 이후 점진적으로 개선될 것이다.
예상 불안정, 인력과 물자의 유동 제한, 개발업자의 토지 적극성 감소, 특히 유동성난의 영향으로 토지투자, 신개공, 건설이 현저히 둔화되고 있다. 국가통계청에 따르면 5438+0-2 월 전국 토지 취득 면적 -29.3%, 부동산 개발 투자-16.3% 가 나타났다. 1 분기 부동산 개발 투자의 큰 확률은 마이너스 성장이다. 부동산업계가 2 월 말부터 복공하기 시작했다는 점을 감안하면 건안 프로젝트 및 설비 구입 비용은 부동산 개발자금의 65% 이상을 차지하며 전염병의 영향이 상대적으로 적다. 영향을 많이 받는 토지 매입비는 30% 미만이며, 1 분기 부동산 개발 투자 하락 폭은 상대적으로 제한적이어야 하며 10% 를 초과하지 않을 수 있습니다. 폭발 후, 도시 정책, 역거시정책, 금융지원 등 단기적 요인과 신형 도시화, 지역경제통합 등 중장기 요인이 추진되면서 예상되는 개선과 부동산 기업의 적극성이 높아지면서 부동산 투자가 눈에 띄게 반등할 것으로 보인다. 연간 부동산 투자 증가율은 최근 3 년 10% 안팎의 성장률보다 현저히 하락할 수 있지만, 여전히 일정한 양의 성장률을 유지할 수 있다.
전염병은 부동산 기업의 자금사슬에 심각한 영향을 미쳤다. 개인담보대출, 예금, 선불금은 현재 주택 기업의 주요 자금원이다. 20 19 년, 이 두 가지가 부동산 기업의 실제 자금 비율에 도달하거나 거의 50% 에 달했다. 2020 년 6 월 5438+ 10-2 월 매출이 급속히 위축되면서 주택 자금원이 급격히 감소했다. 국가통계청에 따르면 6 ~ 2 월 전국 상품주택 매출은 약 36% 감소했다. 다행히 전염병이 발발한 후, 국가는 상업은행에 기업이 대출, 압박, 단채를 할 수 없다는 엄격한 요구를 제기하여 주택기업 자금원을 안정시키는 데 적극적인 역할을 했다. 하지만 실제로 상업은행 명단 이외의 많은 중소기업들은 은행에서 대출을 받지 않고 있으며, 그 자금원은 주로 판매 환금과 고비용 시장 융자에 의존하고 있다. 전염병이 급속히 발전한 후 이 두 부분 융자는 단계적으로 대폭 축소돼 상당수 중소기업이 스트레스를 받아 부동산 투자 성장을 제약할 것으로 보인다.
국가통계청이 발표한 2 월 상품주택 판매가격 변동 통계자료에 따르면 70 개 대중도시의 신설 상품주택 가격은 전년 대비 5.6% 상승했고 상승폭은 10 개월 연속 둔화됐다. 링비는 0 으로 내려가 더 좁혀졌다. 이 상황은 3 월에 더욱 분명해질 것으로 예상된다. 하지만 집값, 땅값, 기대치를 안정시키는 관련 정책 요구 사항에 따라 집값 변화에 대한 모니터링과 규제가 강화되고 있어 집값이 빠르게 하락하기 어렵다. 인구 집중의 1, 2 선 도시는 대부분' 주민 수요' 이며, 집값은 장기적으로 상승 압력이 있다. 자료에 따르면 지난 2 월 4 개 일선 도시 신설 상품주택 판매가격은 평평했고 중고 주택 판매가격은 0.2% 올랐다. 세계 경기 침체가 중국 경제에 영향을 미치는 엄중한 상황에서 1, 2 선 도시 집값은 점차 하향 압력을 보일 수 있다. 인구가 유출된 서너 선 도시에는 철새식 수요가 있다. 전염병 발생 후 수요 회복이 제한되어 집값이 여전히 압력을 받을 수 있다. 지난 2 월 35 개 3 선도시 신설 상품주택 판매가격은 0. 1% 로 65438+ 10 월보다 0.3% 포인트 하락했다. 중고 주택 판매 가격이 6 월 5438+ 10 월의 0.2% 에서 0. 1% 로 바뀌었다. 서로 다른 유형의 도시의 집값이 오르락내리락하기는 하지만 전반적으로 비교적 평온하고 추세는 하행이라는 것을 알 수 있다.
둘째, 부동산 정책은 "시간에 따라 변화" 해야 한다
정책' 시변' 의 핵심 의미는 정책이 역동적으로 합리적인 소비수요와 합리적인 투자가치 수요를 충족시켜야 한다는 것이다. 합리적인 소비 수요를 충족시키기 위해서는 정책의 세밀함과 유연성을 높이고, 합리적인 수요를 찾고, 각종 직간접 거래 비용을 줄이고, 합리적인 소비 수요가 있는 주민들을 위한 편의 조건을 마련해야 한다. 동시에, 인간화, 다단계 주택 시장의 양성 발전을 촉진하고, 다단계 주택 공급을 풍요롭게 하며, 임대와 중고 주택 시장을 활성화시킨다. 주택은 특별한 상품으로서 사용가치와 투자속성이 있다는 것은 의심의 여지가 없다. 그러나 정책은 가치 보존과 부가가치의 이성적 수요를 지원해야 하는데, 주로 장기 투자 이념이 지원하는 투자 행위이다. 버려야 할 것은' 주택불출' 정책 요구를 달성하기 위한 단기 투기다.
업계의 입장에서 정책을 보면' 변화' 는 경제 발전 과정에서 주민과 기업의 새로운 수요를 정확히 찾고, 부동산 공급을 풍요롭게 하고, 고품질의 주택 상품을 제공하고, 부동산 시장을 활성화시켜야 한다. 현재 주식에서 증감을 찾아 재고 부동산 시장의 증액 서비스 수요를 발굴해야 한다. 주식 부동산 시장은 이미 매우 크지만, 선진 시장에 비해 우리나라 부동산 관련 서비스업의 발전은 아직 초급 단계에 있으며, 소비자들은 아직 관련 소비 습관을 형성하지 않았으며, 관련 소비 서비스 시장은 건설될 필요가 있다. "변화" 도 주민과 기업의 절실한 수요로부터 재고 공급의 서비스 품질을 높이고 부동산 상품의 공급을 중시하고 늘려야 한다.
거시경제 수요로 볼 때, 부동산 정책은' 시간에 따라 변해야 한다' 고 해야 한다. 적극적이고 강력한 대응으로 중국 코로나 전염병은 기본적으로 통제되고 있지만, 보강의 전염병도 잇달아 둔화되고 있다. 전 세계적으로 전염병이 급속히 확산되고 사나워지면서 세계 경제가 급속히 쇠퇴하고 중국 경제에 미치는 영향도 나타나고 있다. 이번 외부 충격의 강도는 2008 년 말부터 2009 년 초까지 글로벌 금융위기의 영향 못지않을 것으로 추산된다. 효과적인 정책 도구를 사용하여 대처하는 것이 현재의 최우선 과제이다. 지금까지 부동산업이 여전히 국민경제의 중요한 구성 요소라는 것은 부인할 수 없다. 보수적인 추산에 따르면 20 19 년 부동산 업계의 GDP 직접 기여도는 약 8% 에 이를 것으로 예상되며, 관련 상하 업종까지 25% 정도에 이를 것으로 전망된다. 세계 경기 침체의 엄청난 압력으로 수요와 공급을 엄격하게 통제하는 정책은 분명 시대에 뒤떨어진 것 같다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경기 침체, 경기 침체, 경기 침체, 경기 침체, 경기 침체)
현재' 주택불출' 전제하에 부동산업과 시장에 필요한 합리적인 정책 지원을 해야 한다. 공급단에서는 주택 기업의 합리적인 융자 수요를 지원해야 한다. 대출, 단채, 압박 대출과 동시에 전염병의 영향을 받는 일부 주택업체들이 대출 상환 연기, 대출 연장, 기업 상환 계획 조정을 허용하여 판매 위축이 주택기업 자금사슬에 미치는 영향을 완화해야 한다. 집값이 오르는 핵심 도시는 속도를 높여 토지 공급을 늘리고 토지 경매에서 유연한 조치를 취해야 한다. 현재 부동산 개발 대출과 부동산 개발 대출이 전체 신용대출에서 차지하는 비중은 이미 7.3% 낮은 수준이며, 주택 기업에 대한 융자를 적절히 늘리고 그 경로를 넓혀야 한다. 신용대출이 아닌 융자가 주택기업의 중요한 자금원이라는 점을 감안하면, 규제정책을 적절히 조정하여 주택기업이 은행표 외 업무를 포함한 신용대출이 아닌 사회 융자 규모를 적절히 늘릴 수 있도록 할 수 있다. 최근 몇 년 동안, 신용대출이 아닌 사회 융자 증가율이 계속 하락하여, 새로운 사회 융자의 비중을 차지하는 비중이 거듭 낮아졌다. 2 월 신규 비신용 사회 융자 비율은 12.86% 에 불과했다. 많은 비 신용 금융은 여전히 마이너스 성장 상태에 있습니다. 지난 2 월 위탁대출 재고량은 전년 동기 -6.9% 로 24 개월 연속 마이너스 성장을 기록했다. 신탁대출 재고 전년 대비 -5%, 연속 마이너스 성장 17 개월 할인되지 않은 은행 수락어음 재고는 전년 대비 -20.6% 로 20 개월 연속 마이너스 증가 등. 이 상황은 현재의 전반적인 경제 운영과 수요에 매우 맞지 않는다. 공급을 효과적으로 늘리기 위해서는 부동산 융자가 신용대출과 비신용대출의 지지를 동시에 받아야 한다.
수요 측면에서, 정책을 적절히 조정하고, 강건한 수요와 개선형 수요를 합리적으로 지원해야 한다. 신형 도시화, 지역 경제 일체화, 주민 소득 증가의 대세에 따라, 미래의 강건함과 개선형 주택 구입 수요는 계속 발전할 것이다. 현재 도시 호적을 보유한 인구는 전체 인구의 약 44% 에 불과하다. 현재 중국의 상대적 실제 도시화율은 55% 를 넘지 않으며, 미래 도시 발전 공간은 여전히 매우 크다. 앞으로 약 2 억 명의 사람들이 농촌에서 도시로 진입할 것이며, 특히 경제가 발달한 지역과 몇몇 대도시들은 이들 지역의 도시에 대한 부동산 수요가 여전히 크게 증가할 것이다. 현재 수요를 억제하는 정책은 주로 공급 구조가 부족한 상황에서 집값이 눈에 띄게 오른 상황에서 나온 것이다. 전염병 상황에서 전체 시장의 실제 상황이 눈에 띄게 바뀌어 수요 증가가 둔화되거나 위축되었다. 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한, 가격 제한과 같은 수요와 공급을 통제하기 위해 매우 엄격한 정책을 계속 시행할 필요는 없습니다. 실제 상황에 따라 정책을 적절히 조정해야 합니다. 예를 들어, 일부 1, 2 선 도시들은 개선형 2 호실을 구매할 수 있도록 제한구매를 적당히 완화할 수 있습니다. 첫 번째 스위트 룸과 두 번째 스위트 룸의 계약금 비율은 적절하게 하향 조정할 수 있습니다.
실사구시는 정책의 영혼이며, 정책은 반드시 현실에서 출발해야 한다. 이번 정책 조정이 경제를 강하게 자극하는 낡은 길이라고 기계적으로 생각해서는 안 된다. 반면' 시변' 정책은 현실에서 글로벌 및 국부적으로 시대에 뒤떨어진 정책을 합리적으로 조정하고 거시경제 운영과 일치하고 현재의 경제 운영 요구에 부합하는 정책을 시행하는 것이다. 부동산 정책' 시간에 따라 변하다' 는 것은' 주택불출' 정책을 포기하는 것이 아니라 경제운영의 엄청난 압력으로' 인성시책' 의 요구에 따라 강건한 수요와 개선형 수요를 강력하게 지지하는 것이다.
셋째, 장기적 규제 메커니즘을 꾸준히 구축하고 시장화 수단의 역할을 발휘한다.
장기적으로 부동산 시장의 규제 메커니즘도 시대와 함께 발전해야 하며, 변화의 핵심 내용과 목표 방향은 시장화 발전이다.
현재, 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 위한 장기적 메커니즘을 구현하기 위해서는 부동산과 경제 성장의 관계를 정확하게 인식해야 한다. 부동산은' 독종' 도 아니고' 만병통치약' 도 아니다. 부동산업은 한 국가 경제의 중요한 구성 요소이며, 특히 도시화 수준이 낮은 나라에서는 더욱 그렇다. 부동산 시장 자체는 중립적이며, 그에 상응하는 관리 정책의 관건은 좋은 도를 파악하는 것이다. 중국의 국정에서 출발하여 경제 하행 압력이 큰 시기에 경제 자극의 수단이 부동산 자극을 우선시하면 안 된다. 경제 하행기에도 현지 부동산 시장이 과열된다면 더 엄격한 부동산 규제 정책을 사용해야 한다. 그러나 큰 경제 하행 압력에 효과적으로 대응하고 시장의 실제 수요를 충족시키기 위해 부동산 정책을 적절하게 조정할 수 있다. 경제에서 부동산의 비중이 점차 낮아지는 상황에서 각지의 부동산 시장 운행 상황에 따라 부동산 정책을 점진적으로 조정하여 부동산 시장의 실속 또는 과속을 피할 수 있다. 부동산 정책과 경제 성장 정책은 장기적인 조화가 필요하다. 꽤 오랜 시간이 지난 후, 도시화율이 70% 이상의 고수에 이르면 부동산이 경제에 미치는 영향에 상응하는 하락이 순조롭게 실현될 수 있다. 동시에, 더 많은 자본, 노동력 등의 자원을 다른 경제 분야에 방출하여 새로운 경제 성장점을 육성하고, 낡은 엔진에서 새로운 엔진으로 순조롭게 전환한다.
부동산 시장화 발전은 우선 시장 경쟁 규칙을 구축해야 한다. 공정하고 투명한 시장 경쟁 규칙을 수립함으로써 부동산 정책과 부동산 가격의 예측 가능성을 높이고' 안정 기대' 목표를 달성하다. 시장화로 해결할 수 없는 민생주택 문제에 대해 정부는 계속 개입하고 염세주택과 부동산 관련 공공서비스를 포함한 필요한 자원을 투입해야 한다.
부동산 시장의 장기적이고 건강한 발전은 시장화 수단을 이용하여 단기 투기의 비이성적 투기를 억제하고 건강한 경쟁을 위한 시장 환경을 조성해야 한다. 시변' 은 국정과 시장 상황에 따라 불필요한 행정통제를 점차 자유화하고 시장화 조절 수단으로 대체하여 부동산 시장의 공급단과 수요단이 점차 부동산의 시장화 변동에 적응할 수 있도록 하는 것이다.
자본시장과 금융시장의 성공 사례를 참고하여 부동산 시장화 발전을 적극적으로 탐구할 수 있다. 새 집의 판매 가격을 결정할 때, 기술 혁신판의 등록제를 모방하여 시장 참가자들이 같은 가격을 책정할 수 있도록 할 수 있다. 시장 과잉 거래를 억제하기 위해 주식시장의 조세 정책을 참고해 단기 거래를 허용하지만 징벌적 세금을 징수하고 세금 수단을 통해 장기 투자를 장려할 수 있다. 여러 스위트룸 구입을 제한하는 방면에서 현물금 거래를 모방하여 관리비를 받고 여러 스위트룸에 부동산세를 징수하고 투자자의 보유 비용을 늘릴 수 있다. 부동산의 계약금 비율 결정에서 주식 시장의 융자 거래 제도를 참고해 레버리지 역사가 아닌 순자산으로 레버리지의 높낮이를 결정할 수 있다. 금리 수준을 결정할 때, 우리는 대출자의 위험에 근거하여 이율을 설정할 수 있다.
땅값, 거래가격, 거래방식, 거래비용, 융자가격이 모두 시장화되어야만 부동산 가격이 진정으로 변동될 수 있다. 규제가격 대신 시장가격을 부동산 시장 발전의 지휘봉으로 삼아야 참가자의 이성적 선택을 형성할 수 있고, 부동산업계는 점차 산업 발전의 기본법으로 돌아갈 수 있다.
업종 개편은 앞으로 부동산 업계의 시장화 발전을 수반하는 중요한 현상일 수 있다. 업종이 분산되어 있고, 소형 주택 기업이 너무 많아, 중국 부동산 업계의 큰 단판이다. 20 19 년 중반 전국 부동산 기업은 거의 10 만 개에 달했다. 전 138 개 주택 매출은 전체 업계 총 매출의 70% 이상을 차지하고 나머지 9 만 개 주택 매출은 30% 미만이다. 일정 수의 중형 부동산 기업을 육성하는 것은 부동산 업계의 장기적인 임무이다. 전염병의 영향은 의심할 여지 없이 산업 통합의 기회를 가져올 것이다. 그러나 전염병이 업계에 큰 압력을 가하더라도' 큰 셔플' 은 나타나지 않을 것이다. 종종 "큰 셔플 링" 과 "큰 혼란" 과 "대공황" 을 결합하여 부동산 산업이 중국 경제에 미치는 중요한 영향을 고려하면 시장 혼란은 필연적으로 중국 경제에 불안정을 가져올 것이며 일련의 피해를 초래할 것이며 "주택 가격 안정", "토지 가격 안정", "예상 안정" 의 정책 요구 사항을 충족시키지 못할 것입니다. 업계의 발전과 성숙에는' 셔플' 이 필요하지만, 이런' 셔플' 은 장기적이고 점진적이어야 하며 시장은 감당할 수 있어야 한다. 이 과정이 경제에 미치는 부정적인 영향은 가능한 한 작아야 한다. 현재의 일련의 지원 정책으로 볼 때, 전염병의 영향으로 업계의' 대형 셔플' 은 나타나지 않을 것이지만, 어느 정도 업계의 재편을 촉진해야 한다는 것은 업계 선두와 안정적인 사업자들에게는 의심할 여지 없이 얻기 어려운 기회이다.
지신 투자 수석 경제학자, 연구원 원장 연평