우리 먼저 장세 아파트의 중국 발전을 빗어 봅시다. 네 가지 개발 단계 후:
-응?
발아기 (20 10 ~ 20 13)
-응?
장세아파트가 중국에서 싹트는 것은 20 10 정도다. 시중에 고급아파트가 나오기 전에 젊은 장세아파트의 브랜드가 실제로 나타나는 것은 20 10 정도다. 너+자유를 포함해서, 너의 가아와 청코는 모두 이 순간에 탄생했다. 많은 브랜드 창업자들이 2 집주인이나 부동산 중개업에서 장세 아파트로 전환했다. 그들은 창업 과정에서 수요를 예리하게 발견해 중국 최초의 젊은 아파트 게이머가 되었다.
초기 기간 (20 13 ~ 20 15)
장세 아파트가 자본의 관심을 끌기 시작했다. 20 13 ~ 20 15, 큐브가 화평자본 3000 만 달러, 자율부동산 새 아파트 160 만원 획득. 인터넷+,부동산 중개업, 호텔계는 모두 광활한 발전 전망으로 이 궤도에 올랐다.
거품 기간 (20 15 ~ 20 17)
20 15 는 국내 아파트 원년이라고 할 수 있다. 국가는 금융, 정책, 주택, 세금 등의 방면에서 임대업 발전을 지지한다. 광저우 등 지방정부도' 임매동권' 을 내놓았다. 즉, 집을 팔고 임대를 하면 모두 동등한 교육 등 사회자원을 누릴 수 있어 장세아파트의 발전을 더욱 추진할 수 있다. 이어 반케 (Wuncun Program) 은' 만촌 계획' 을 발표하고 전국 각지에 새로운 전세 공동체를 설립해 부동산 개발업자들이 장세 아파트에 본격적으로 진출했다는 것을 상징한다. 벽계원, 용호, 서회, 상인, 김지가 속속 들어와 업계가 시끌벅적하다. 큐브, YOU+, 달걀껍질, 자유자재로 이들 초기 게이머들은 거물과의 경쟁을 위해 융자 속도를 높였다. 2065438+2007, 중국 아파트 업계 증권화 시장이 중요한 발걸음을 내디뎠다. 큐브 아파트 신탁수익권자산지원계획' 이 설립되어 모금자금이 3 억 5 천만 위안에 달하며 국내 최초의 단아파트업계 자산상품입니다. 업계의 문턱이 갈수록 높아지면서 중소 호형 융자난으로 자본은 머리 기업을 가리킨다.
슬럼프 (20 18 ~? ) 을 참조하십시오
이 단계는 18 부터 장세 아파트의 부정적 뉴스가 끊이지 않고 포름알데히드가 기준을 초과했고 집세가 인상되고 천둥소리가 크게 요란했다. 언론은 격려에서 요괴화로 변했다. 20 18, 10, 반케' 만촌 계획 중지' 를 발표했고, 선전 일부 외진 지역에서는 임대나 프로젝트 양도까지 있었다. 선전 시 정부는 임대료를 안정시키는 관련 정책을 내놓아 집주인이 임의로 계약을 해지하거나 임대료를 인상할 수 없도록 규정하고 있으며, 임대료의 연간 상승폭은 5% 를 초과할 수 없어 장세 아파트의 영리공간을 막는 것과 같다. 딩 홈 아파트, 르 지아 아파트, 업계의 그룹 "AG 낮은 출력" 폭등, 공식적으로 썰물에 들어갔다. 이때 원양 등 일부 기업은 이미 장기 임대 아파트 판을 전반적으로 이전했고, 나머지 기업은 발전이 더디다. 모두들 더욱 신중한 태도에 들어갔다. 폐쇄된 아파트 목록 첨부:
이것은 장세 아파트 발전의 4 단계로, 업계 발전 역사를 이해한 후. 업계의 문제를 다시 한 번 살펴보자. 사실 문제는 많다. 포름알데히드가 기준을 초과하고, AG 생산량이 낮고, 임대료가 오르고, 규모 함정 등이 있다. 현재 두 가지 중요한 문제가 있다: 수익률이 낮고 공실률이 높다.
-응?
수익률이 낮다. 예전에 우리 1000 에서 가져갔는데 3000 을 팔았어요. 지금은 1500 원입니다. 2,500 원만 팔 수 있습니다. 차액은 이미 줄어들었다. 현재 중앙집중식 아파트의 총 금리는 30 ~ 40% 사이이며, 수익주기는 3 ~ 5 년이다. 일반 중앙 집중식 아파트의 임대 기간은 8- 15 년이다. 분산 임대 기간은 상대적으로 짧으며, 3-5 년 매출 총이익은 65,438+00-30%, 투자는 상대적으로 적고 회수 기간은 65,438+0-2 년입니다. 모 머리 아파트 연보에 따르면 단칸방 투입 비용은 7 만 원, 수익주기는 6.8 년이라고 한다.
공실률이 너무 높다. 주누이는 광저우에서 10 년을 세냈고, 현재 규모는 약 1000 스위트룸이다. "나는 여러 해 동안 아파트를 만들었는데, 올해 시세가 가장 나쁘다. 예전에는 집이 비어 있어서 3 일도 안 되어 세낼 수 있었다. 지금 우리의 많은 집은 이미 한 달 동안 비어 있어서 세입자를 찾을 수 없다. 전체 입주율은 약 85% 에 불과하다. " 현재 공실률은 아파트 운영자의 머리에 걸려 있는 칼이다. 모두들 집을 어떻게 세낼지 생각하고 있는데, 공실률도 집세 하락으로 이어졌다. 통계에 따르면 베이징의 3 분기 방세가 4% 하락했고 집주인은 18 방세가 폭등하는 것을 기다릴 수 없었다. 낮은 임차율에 직면하여, 많은 아파트 운영자들은 어쩔 수 없이 큰 힘을 들여 가격 인하를 해야 한다. 최근 계란 아파트를 내놓고 1 년, 임대10.5 개월 계약을 체결했는데, 이것은 풍향표이다. 비관론자들은 업계가 이미 가격 인하 조류에 진입했다고 생각한다.
그래서, 긴 임대 아파트 산업은 신뢰할 수 있습니까? 아니면 이 산업이 유망한가요? 국내 임대 시장은 1 조 달러 시장이다. 통계에 따르면 2020 년 임대 시장 규모는16 조, 2025 년에는 2 조 2 천억 달러에 이를 것으로 집계됐다. 외국의 경험에 따르면 집값이 오르면서 집을 빌리는 사람이 많아질 것이다.
미국에는 약 6 억 5438+3 억 채의 주택이 있다. 2005 년 이후 미국의 주택 소유율은 2004 년 69.2% 에서 62.9% 로 떨어졌다. 2004 년 이후 적어도 800 만 가구가 자택을 소유한 가정이 임대로 전향했고 인구는 거의 19 만 명에 달했다. 20 15 년 말 현재 미국에는 총 인구의 3 분의 1 에 가까운 4390 만 가구와 임대인 1. 1 억이 있습니다. 집세 GMV 는 이미 5000 여억 달러에 달했고, 미국에서 점점 더 많은 사람들이 임대자가 되어 임대 시장이 확대되고 있다.
우리 이웃 일본을 봅시다. 일본 부동산 거품이 터지면서 인구 고령화로 집값이 떨어졌다. 집세도 집값 하락에 따라 하락하여 2000 년부터 하락반등했다. 현재 일본 임대 시장은 방대하고 안정적이다. 일본 임차인 가구의 비율은 35% 로 1800 명이 넘는 사람들이 임대를 선택했다. 일본 3 대 상권의 집값이 비교적 높기 때문에, 월급쟁이들은 살 수 없고, 대신 집을 세낸다. 소득과 임대료 지출은 30% 미만이다. 최근 20 년 동안 일본의 전국 집세 수준은 더디게 하락하는 추세여서 사람들은 집을 사는 것보다 집을 임대하는 것을 선호한다.
완벽한 날을 보는 전세 시장은 확실히 전망이 있는데, 그러면 개인이 어떻게 진입하고 우회로를 적게 할 수 있을까? (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 희망명언)
우선 시장을 충분히 이해해야 한다. 맹목적으로 바람을 따라가면 안 된다. 그렇지 않으면 빨리 죽는다. 업종의 특징을 충분히 이해한 후 어떻게 포지셔닝할 것인가, 청년아파트인가, 블루칼라, 가족아파트인가? 어떤 채널을 통해 고객을 확보합니까? 어떤 서비스를 제공합니까? 이것들은 모두 분명히 해야 하고, 이것이 힘든 산업이라는 것을 충분히 이해해야 한다.
또한 구체적인 프로젝트는 실현가능성 조사 보고서와 현금 흐름 모델 계산을 해야 한다. 임대 수요, 교통, 주변 세트 성숙도, 부동산 인지도, 부동산 인테리어 비용 5 차원에서 프로젝트의 실현 가능성을 종합적으로 평가할 수 있습니다. 그런 다음 현금 흐름 계산 모델을 통해 임대 기간 동안의 프로젝트 수익률을 계산하고, 데이터를 통해 위험을 정량화하며, 우리의 수익과 비용이 얼마인지 명확하게 파악할 수 있습니다.
둘째, 주택 구입 비용. 장세 아파트 자체의 수입은 집세 차액에서 비롯된다. 프로젝트 초기 임대료가 너무 높으면 운영 능력이 아무리 좋아도 이상적인 보상을 받기가 어렵다. 심지어 결손까지. 락카, 정가, 애아파트 등 이전의 도산 사건. 고소득과 저생산으로 현금 흐름이 끊어지면서 도산하기 때문이다. 업계의 본질 법칙을 어기는 사람은 앞으로 반드시 문제가 있을 것이다. 만약 당신이 가격 대비 성능이 뛰어난 부동산을 얻을 수 있다면, 특히 도시 핵심 지역에서 교통이 편리하고 완비되어 있다면, 축하합니다. 당신은 절반의 성공을 거두었습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
마지막으로, 업계에서 경험이 풍부한 사람을 찾아 파트너로 삼다. 현재의 실현가능성 연구 보고서와 현금 흐름 모델을 포함해서 업계는 할 수 없고 업계 고위 인사가 필요하다. 팀에 경험 많은 업계 베테랑이 있다면, 우회로를 많이 줄일 수 있고, 심지어는 지뢰를 막을 수도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 경험명언) 이런 배우자를 찾지 못하면 어떡하지? 그런 다음 장기 임대 아파트와 관련된 학습형 동아리나 교육기관에 가서 업계 동향을 이해하고 아파트 업계의 관리, 운영, 마케팅을 이해할 수 있다.
업계는 현재 진통기에 처해 있지만 한겨울이 지나면 봄이 올 것이다. 적자가 없는 업종, 적자만 있는 기업. 만약 네가 충분한 준비를 하지 않았다면, 너는 여전히 해안으로 되돌아갈 것이다. 섣불리 아파트 업계에 들어가면 비참하게 죽을 것이다.