'심천시 인민정부 공보' 최신호에서 심천시 주택건설국은 '심천시 공공주택 취득 운영 절차'(이하 '신 취득 절차'라 칭함)를 발표했다. ).
동시에 발표된 정책 해석에 따르면 '신취득규정'에서는 인재주택 유형을 추가하고, 다양한 재산권 제한에 따른 공공주택 취득가격 정책 적용을 명확히 했다.
'신규 취득규제'에서는 취득가액 구성에 '지가'를 추가하는 동시에 취득가액 구성을 최적화해 '자본비'를 별도로 기재하고 더 이상 '건축비'에 포함하지 않는다. .
새로운 '취득 규정'이 개정되어 적용 범위, 취득 가격, 산정 시기, 취득 자금 지급 방법 등이 더욱 명확해졌습니다.
또한 새로운 '취득 규정'에는 제3자 취득 가격 검토 기관이 추가되었습니다.
원래 '취득 규정' 조항에 따르면 일부 지역에서는 비용이 발생하지 않는 문제를 해결하기 위해 취득 주체가 위임한 해당 비용 기관에서 취득 가격을 검토해야 합니다. 검토 부서, 새로운 "취득 규정"에 인수 주체가 추가되었습니다. 가격 검토 내용을 수행하기 위해 제3자 전문 사회 기관(비용 컨설팅, 금융 컨설팅 등)에 위탁할 수 있습니다.
개정의 주요 내용은 다음과 같다.
1. 적용 범위를 개선한다.
'13호 문건'에 따르면 주택 취득은 이를 위해 “신규 취득규정의 적용범위를 기존 공공임대주택과 저가상업주택에서 공공임대주택, 저가상업주택, 인재주택으로 조정했다. 주택)과 동시에 인재주택의 취득대상을 명확히 한다.
또한 '신취득규정'에서는 다양한 재산권 제한에 따른 공공주택 취득가격의 정책적 적용을 명시하고 있다.
2. 취득 가격 구성에 따라 토지 가격이 상승합니다
'심천 토지 가격 계산 규칙'(Shenzhen Fu Ban Gui [2019] No. 9)은 유형별 지불을 규정합니다. 공공주택 지가기준과 관련하여 '신취득규정'에서는 취득가액 구성에 '지가'를 추가하는 동시에 취득가액 구성을 최적화하여 '자본비'를 별도로 기재하고 더 이상 '건축비'에 포함하지 않습니다. ".
3. 계산 시점을 더욱 명확히
'원조 취득 규정'에서는 구매 가격 계산 시점을 발행일을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다. 건설사업에 대한 건설허가를 받았으나 실제 운영에서는 하나의 사업에 대해 다수의 건설허가(기초구덩이 및 토공사, 말뚝기초, 본공사)를 신청하는 상황이 발생하고 있다. 이러한 이유로 '신취득규정'에서는 취득가격 산정시점은 주요구조사업을 포함한 건설사업에 대한 건설면허 발급일을 기준으로 결정함을 더욱 명확히 하고 있다.
4. 제3자 취득가격 검토기관 추가
'원 취득 규정' 규정에 따라 취득 가격은 취득 주체가 해당 기관에 위탁해야 합니다. 일부 분야에서 불만족스러운 조달 문제를 해결하기 위해 원가 검토 부서 설치 문제와 관련하여 "신 취득 규정"에는 인수 주체가 제3자 전문 기관에 위탁할 수 있다는 내용이 추가되었습니다( 비용컨설팅, 금융컨설팅 등)을 통해 가격심사를 진행합니다.
5. 취득자금 지급방식 간소화
'원조 취득규정'에는 건설경로별, 건설경로별 구분에 따라 취득자금 지급방식을 정하도록 규정하고 있다. 인수한 주택의 건설 규모. 절차를 간소화하기 위해 '신취득규정'에서는 취득주택의 건축규모에 따라 취득대금 지급 방식을 정하도록 규정하고 있다. 또한, 공공임대주택은 자치구간 협력과 주택공급조정을 실시하고 있으며, 주택공급조정에 따른 지급방법에 대해서는 「신취득규정」에 보충규정을 두고 있다.
6. 주거용 프로젝트의 가격 인하율을 명확히 합니다.
우리 시가 더 이상 공개하지 않는다는 점을 고려하여 구매 가격 계산에는 주거용 프로젝트의 가격 인하율을 적용해야 합니다. 전년도 주거용 프로젝트 평균 가격 하락률, "신규 취득 규정"은 지난 3년간(2018~2020년) 우리 시의 주택 프로젝트 입찰 평균 하락률(16%)을 산정 매개변수로 채택합니다. 취득가 하락률.
7. 실제 청산이 가능한 상황 추가
실제 인수작업 중 일부 인수자는 실제 프로젝트 물량정산 방식에 따라 인수가격을 산정해야 한다고 주장하지만, "원래 취득 규정은 이에 대해 규정하지 않습니다. 이러한 이유로 "신규 취득 규정"은 특정 상황에서 취득자와 취득자 간의 합의에 따라 건설 도면에 적용되는 평가 기준에 따라 프로젝트의 자본 건설 비용을 계산한 후 결정될 수 있다고 규정합니다. 정해진 비율에 따라 감량한 후
8. 자본비용 이자율 및 이익률 결정 기준 조정
2019년 8월부터 은행 대출 금리는 대출시장호가율(LPR)을 기준으로 적용됩니다. . 정책변화에 적응하기 위해 '신취득규정'은 중국인민은행이 고시한 기존 대출기준금리에서 대출이자율과 자본비용 이윤율을 1년 만기 대출우대금리(LPR)로 조정했다. .
9. 기존 정책과 신규 정책의 연계
첫째, 주택 취득 가격 산정 시점이 '신 취득 규정' 시행 전이고 이를 준수하는 경우 "원래 취득 규정"의 조항에 따라 "원래 취득 규정"의 조항을 시행해야 합니다.
둘째, "신규 취득 규정"을 시행하기 전에 취득 계약 또는 인수와 관련된 기타 계약이 체결되었고, 지방자치단체가 인수 가격 등 출처에 대한 명확한 승인 의견을 발표했으며, 구매 가격은 서명된 계약 또는 기타 계약 및 정부 승인에 따라 계속해서 이행됩니다.
셋째, 공공지불 주택 취득에 대한 '심천시 인민정부 사무국의 심천 지가 산정 규정 공포에 관한 고시'(선전시 인민정부)에 근거하여 작성되었습니다. 정부조례[2019] 제9호)에 따른 주택토지가격의 경우, 취득가액은 「신규 취득규정」의 규정에 따릅니다.
'선전시 공공주택 취득 운영규칙'
제1조는 '심천시 인민정부의 심화에 관한 고시'에 따라 선전시 공공주택 취득을 규제하는 것이다. 다주제 공급과 다채널 임대 및 구매 보장을 갖춘 주택 공급 및 보안 시스템 구축을 가속화하기 위한 주택 시스템 개혁에 대한 의견, "심천시 인민정부 총판공판 발행 통지문" 심천시 지가 산정규칙' 및 기타 관련 규정은 심천의 실제 상황에 기초하여 제정되었습니다. 본 규정은 다음과 같습니다.
제2조: 이 규정은 사회 투자 주체가 건설하고 시(구) 주택 당국 및 인재 주택 기관이 시 주택 개발 실시 계획 관리에 포함되는 공공 주택의 취득 활동에 적용됩니다. 단, 토지사용권 양도계약서에 구입 가격과 방법이 명시되어 있는 경우는 제외됩니다.
양도할 수 없는 재산권 제한이 있는 공공 주택(이하 임대 공공 주택)의 경우, 양도 가능한 공공 주택에 대한 본 규정에 따라 구매 가격이 결정됩니다. 공공임대주택(이하 공공임대주택)(이하 매매공공주택)의 매매가격은 공공주택 매매가격 관련 규정에 따라 결정됩니다.
이 규정에서 언급된 "공공 주택"이라는 용어에는 공공 임대 주택, 저렴한 상업용 주택 및 인재 주택이 포함됩니다.
제3조 시립(구) 주택당국과 인재주택전문기관은 공공주택의 구매자로서 구매를 조직, 실시하고 사회투자기관과 공공주택 구매계약을 체결할 책임이 있다.
제4조 공공주택 취득의 범위에는 공공주택의 전용부분과 이에 상응하는 민간부분이 포함된다.
필지 내 지역주민이 이용하는 사회복지관, 경찰서, 유치원 등 공공시설은 공공주택 취득 범위에 포함되지 않습니다.
제5조 공공임대주택 구입가격은 다음과 같이 구성된다.
(1) 지가란 공공주택 구입에 대해 실제로 지불한 지가를 말한다.
(2) 다음 세 가지 비용을 포함한 건설 비용:
1. 자본 건설 비용은 건설 전 엔지니어링 비용 및 조사 설계 비용, 건설 및 설치 엔지니어링 비용 및 장비 비용, 인프라 건설 비용, 공공 지원 시설 건설 비용 및 기타 프로젝트 건설 비용 등을 의미합니다.
2 ． 관리수수료는 건설기간 동안 사회투자단체가 지출한 관리비용을 의미합니다.
3. 법정 수수료는 특별 자산 유지 관리 자금, 완료 측량 및 매핑 수수료, 기타 수수료를 의미합니다.
(3) 자본비용은 사회투자단체가 공공주택 건설을 위한 자금을 조달하는 데 소요되는 비용을 의미합니다. 단, 사회적 투자 주체와 인수 주체가 인수 계약에서 자본 비용을 포함하지 않기로 합의한 경우는 제외됩니다.
(4) 합리적인 이익.
(5) 실내 장식 및 장식 비용은 구매 주체 또는 그 위탁 기관이 실제 장식 및 장식 구성을 기준으로 실내 장식 및 장식 비용을 검토해야 합니다. 장식 및 장식 비용은 다음과 같습니다. 감사 결과, 인수 계약 체결 시 프로젝트 실제 장식 구성이 결정되지 않은 경우, 이 부분의 비용은 보충 계약 형태로 합의됩니다.
(6) 법정세란 부가가치세, 도시건설유지세, 교육부가세, 지방교육세, 인지세 등 국가가 정하는 세금 및 수수료를 말한다.
(7) 인수 양측이 합의한 기타 비용.
전항에 나열된 각종 임대 공공주택의 구매 가격 구성은 첨부된 '심천 임대 공공 주택 구매 가격 추정 지침'에 따라 계산되었으며 '제2부 건설 비용 계산'을 준수합니다. "방법"의 자본 건설 수수료 I의 참고 3에 명시된 상황이 충족되면 참고 3에 따라 자본 건설 수수료를 시행할 수 있습니다.
임대 공공 주택 구입 가격에는 다음 비용이 포함되지 않습니다.
1. 주거지역 상업시설 건설비.
2． 사회투자기관이 보유하고 있는 업무용 건물 및 업무용 건물의 건설 및 설치 비용과 분담해야 할 각종 비용입니다.
3. 공공임대주택 개발 및 운영과 관련되지 않은 각종 모금, 후원, 기부금, 기타 비용
4. 다양한 보상, 손해배상, 연체료 및 벌금.
5. 규정에 따라 감면된 요금 및 가격에 포함되어서는 안 되는 기타 요금입니다.
제6조 공공임대주택의 건설비 계산 대상은 다음과 같다.
(1) 주요 부분 및 부속품. 임대 공공주택의 주요 부분과 주요 토목공사(기초 피트 및 말뚝 기초 포함), 주택 공공구역 장식, 배관, 전기 등 본체의 정상적인 기능에 필요한 보조 및 지원 시설을 포함합니다. 및 화재 방지 건물 지능, 엘리베이터 및 기타 설치 프로젝트 및 장비, 보조 프로젝트 등
(2) 지하실. 할당해야 하는 지하 건설 및 설치 사업, 민방위 사업, 지하 진입로 출입구, 토공 및 말뚝 기초 사업을 말합니다.
(3) 인프라 및 공공 지원 부분. 기반 시설에는 주로 옥외 토목 건설, 정원 건설, 커뮤니티 토지 이용 계획의 레드 라인 내 조경 및 조명, 커뮤니티 파이프 네트워크 및 지능형 설치 등이 포함됩니다. 공공 시설의 지원 부분에는 주민이 공동으로 사용하는 보조 시설이 포함됩니다. 모든 소유자에게 무료로 제공되거나 정부에 무료로 양도되는 토지 사용권 양도 계약 또는 기타 법률에 규정된 것은 제외됩니다.
제7조 공공임대주택 구입가격 산정시점은 주요구조공사를 포함한 건설공사 건설허가서 발급일을 기준으로 결정된다.
제8조 취득 프로젝트가 건설 프로젝트 건설 허가를 받고 주택 취득 프로젝트 진행률이 ±0.00에 도달한 후, 사회 투자 법인은 본 규정에 따라 취득 가격을 계산하여 이를 제출해야 합니다. 인수 법인에. 매입주체는 지자체(구) 건설사업비 관리기관이나 사회적 제3자 전문기관(원가컨설팅, 금융컨설팅 등)에 가격심사를 위탁한다.
제9조 취득당사자는 취득가격을 확정한 후 공공주택 취득계약을 체결한다.
공공 주택 취득 계약에는 다음 내용이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.
(1) 프로젝트 개요. 토지 출처, 건설 규모, 프로젝트 건설 기간, 건설 내용 및 표준을 포함합니다.
(2) 프로젝트 인수. 취득범위, 취득가액, 취득대금, 추심계좌 등을 포함합니다.
(3) 프로젝트 인계 및 보증. 프로젝트 인계 조건, 인계 시간, 인계 수락, 인계 절차, 보증 책임, 보증 절차 등을 포함합니다.
(4) 재산권 등록. 최초등록, 이전등록, 관련 납세자 등을 포함합니다.
(5) 계약 위반 및 분쟁 해결에 대한 책임.
제10조 구매 가격은 다음과 같은 방법으로 지불해야 합니다.
(1) 구매한 주택의 건축 면적이 5,000제곱미터 미만입니다. 공공임대주택 구입시 사업인도 및 취득자에게 재산권 이전등록을 한 후 총 구입가격의 95% 이내에서 구입가격을 납부하고, 잔금은 2년 동안 납부 프로젝트 완료 및 승인 후 구매 및 판매 공공 주택의 경우 프로젝트가 인수되고 구매자에게 재산권 이전이 등록된 후 총 구매 가격의 98%를 초과하지 않는 비율로 구매 가격을 지불해야 합니다. 잔액은 프로젝트 완료 및 승인 후 2년 후에 지불됩니다.
(2) 취득한 주택의 건축 면적이 5,000제곱미터 이상인 경우 취득 대금은 다음 조항에 따라 지급됩니다.
1. 프로젝트 취득 범위 내 주거용 프로젝트의 진행률이 ±0.00에 도달하고 취득 계약이 체결된 후 총 취득 가격의 25%를 초과하지 않는 비율로 지불해야 합니다.
2. 프로젝트의 주택 취득 범위 내 모든 주체가 한도를 정한 후(사회적 투자 주체 및 감독 단위의 인감 확인) 총 취득 가격의 55%를 초과하지 않는 비율로 지불해야 합니다.
3. 완료 승인 접수 영수증을 받은 후 총 구매 가격의 90%를 초과하지 않는 비율로 결제해야 합니다.
4. 공공임대주택 구입시 사업인도 및 취득자에게 재산권 이전등록을 한 후 총 구입가격의 95% 이내에서 구입가격을 납부하고, 잔금은 2년 동안 납부 프로젝트 완료 및 승인 후 구매 및 판매 공공 주택의 경우 프로젝트가 인수되고 구매자에게 재산권 이전이 등록된 후 총 구매 가격의 98%를 초과하지 않는 비율로 구매 가격을 지불해야 합니다. 잔액은 프로젝트 완료 및 승인 후 2년 후에 지불됩니다.
인수계약 체결 시 실내장식비용을 검토하여 결정하지 않은 경우, 실내장식비용은 부가계약에 따라 지급한다.
지방자치단체 간 양도한 주택의 경우 주택 인수 후 3개월 이내에 일회성 취득대금을 지급한다.
제11조 주택 구입 가격 계산 시점이 본 규정 시행 전이고 저렴한 주택 취득 규정을 준수하는 경우 "심천시 저렴한 주택 취득 운영 규정"( 심천건설조례 [심천건설조례] 2018>제2호 규정을 시행한다.
이 규정을 시행하기 전에 구매 계약 또는 구매와 관련된 기타 계약이 체결되고 지방 자치 단체가 구매 가격을 명시한 답변을 발행한 경우 구매 가격은 다음과 같습니다. 계약 또는 기타 합의서에 서명한 경우, "심천시 인민정부 총판공판공고"에 따라 공공주택 토지가격을 지불한 취득 주택에 대해 정부 승인 의견이 계속 시행됩니다. 심천규칙'(심천부반계[2019] 제9호), 기타 구매가격은 본 조례의 규정에 따라 결정된다.
제12조 본 규정 및 부록의 법정수수료, 법정세 규정이 법률 및 상급정책과 일치하지 않을 경우 법률 및 상급정책이 우선한다.
시 주택 당국은 법률 및 정책의 변화와 실제 시장 상황에 따라 관련 부서와 협력하여 본 규정의 부록에 나열된 내용을 적시에 조정할 수 있습니다.
시 인민정부와 구 인민정부 간, 또는 구 인민정부 간 공공주택 양도 시 양도 주택의 비용과 가격을 계산하는 경우 본 규정의 조항은 다음과 같습니다. 따라야 한다.
공공***주택에 포함된 주택의 종류가 조정될 경우, 조정된 공공임대**주택 매입가격은 이 규정의 관련 조항에 따라 결정됩니다. 공공주택 매매 *** 주택 공공주택 매매가격 관련 규정에 따라 가격이 결정됩니다.
제13조 이 규정은 2021년 12월 20일부터 시행되며, 유효기간은 3년이다.