집에 관해서, 모두가 가장 염려하는 것은 집값이다. 중앙경제업무회의는 부동산 개발기업이 시장법에 따라 마케팅 전략을 조정하고, 상품주택 가격을 적절히 낮추고, 부동산업계 합병을 촉진하고, 산업집중도를 높이도록 장려할 것을 제안했다. 그럼 재고 가는 과정에서 집값이 내릴 수 있을까요? 얼마나 내릴 수 있을까요?
20 13 65438+ 10 월 23 일, 한 근로자가 상해동지로 북외탄 목란광장 프로젝트 공사 현장을 걸었다.
20 13 65438+ 10 월 23 일, 한 근로자가 상해동지로 북외탄 목란광장 프로젝트 공사 현장을 걸었다. 본보 기자 양신래 정보
질문: 농민 노동이 집을 사는 것은 재고를 가는 데 어떤 작용을 합니까?
인터뷰어: 도시로 들어가는 이주 노동자의 주택에 대한 잠재적 수요는 무엇입니까?
유홍옥 칭화대 부동산연구소 소장: 국가통계청에 따르면 20 14 년 말 농민공 총수는 2 억 7400 만 명이다. 올해 10 연말에 분양주택 판매 면적은 약 4 억 4 천만 평방미터로 440 만 채에 계약했다. 분양 주택 판매면적은 6 억 8 천만 평방미터, 계약은 680 만 채이다. 이 수치를 보면 이론적으로 10% 의 농민공이 시민화를 실현할 수 있어 현재 상품주택 시장의 재고 압력을 효과적으로 완화할 수 있음을 알 수 있다.
그러나 농민공의 취업지와 집을 살 수 있는 곳은 왕왕 분리되어 있다. 예를 들어, 90 개 주요 도시의 주택은 농민공들이 살 수 없는 경우가 많으며, 살 수 있는 주택은 종종 현급 시, 현, 읍에 분포되어 있어 농민공에게 의존하여 재고하는 난이도가 크게 높아진다.
하이난성 부동산 중개업협회 회장, 하이난주택유한공사 회장 추: 장기적으로 농민공은 주택 구입 수요가 있는데, 이 일부 유동인구는 향후 주택 구입의 주요 인구다. 얼마나 많은 것이 효과적인 수요로 전환될 수 있는지는 정부가 어떤 정책을 내놓았는지, 얼마나 많은 지지력을 가지고 있는지에 달려 있다.
기자: 현재의 집값 수준으로 농민공이 계약금을 낼 수 있도록 어떻게 지원할 수 있습니까?
유홍우: 농민공은 분양주택 시장에 들어가 집을 사기가 어렵다. 계산해봐: 현재 전국 상품주택 판매평균가격은 평방미터당 6500 원 정도야. 90 평방미터에 따라 세비, 인테리어 등의 비용을 더하면 한 채의 총 건설비는 보수적으로 50 만원으로 계산된다.
국무원 농민공 업무지도팀 사무실이 2 월 발표한 자료에 따르면 농민공 월 평균 수입은 2864 위안이다. 평범한 농민공 가정이 두 사람이 일한다면, 그 가정의 연간 소득은 5 만원 안팎이고, 집값 수입은 10 배에 달한다. 30% 를 선불로 내고 3 년 동안 가계의 전체 수입을 내야 하는데, 세비 인테리어 등의 비용을 고려하면 부담이 상당히 크다.
이런 의미에서 농민공이 도시에서 집을 살 수 있고, 집을 빌릴 수 있다면 반드시 정부 보조금이 있을 것이다. 예를 들어 농민공은 저렴한 주택을 구입하고 임대할 수 있고, 주택 구입 가정에 자금 지원과 세금 혜택을 줄 수 있으며, 임대구매가 혼합된 * * * 재산권 모델을 채택할 수도 있다. 이를 달성하기 위해서는 기존 도시 주택 제도를 개혁하고 정부가 새로 정착한 농민공에게 다양한 형태의 보조금을 제공하는 정책 근거를 제공해야 한다.
추: 최근 몇 년 동안 우리나라 농민 노동자의 수입이 크게 향상되었다. 아르바이트를 예로 들어 보겠습니다. 2,3 선 도시는 하루에 200 여 원을 벌 수 있고, 일선 도시는 더 높아질 것이다. 본과 졸업생은 2, 3 선 도시에서 2, 3 년 근무하는데 월급은 3000 원 정도밖에 안 된다. 따라서 농민공이 고생을 기꺼이 한다면 수입은 큰 문제가 아니다. 일선 도시로 3 ~ 4 선 도시에서 집을 사는 수입은 대부분의 농민공들이 계약금을 내는 데 문제가 없지만, 모든 사람이 집을 살 수 있는 것은 불가능하다. 항상 어떤 사람들은 집을 빌리기로 선택한다.
기자: 농민공이 진정한 주택 구입 능력을 형성하도록 어떤 조치를 취해야 합니까?
유홍옥: 농민공시민화를 추진하는 것은 도시화의 발전을 촉진하고 도시화의 질을 높이는 시각에서 더 많은 것이다. 농민 노동자 가정이 안정된 취업과 가계소득을 가지고 있고 정부가 필요한 기본적인 공공서비스를 제공한다면, 진정한 시민이 될 조건이 있으면 더욱 믿을 만한 주택 수요가 생길 수 있다.
정책의 지원을 받아 주택을 구입하거나 임대할 수 있다면 재고를 소화하고 주택 건설과 투자를 촉진하는 데 도움이 될 것이다. 하지만 부동산 재고를 소화하기 위해 시민화를 실현한다면, 즉 정책적 주택금융의 지원을 받아 집을 사서 시민화를 실현한다면 잠재적인 금융위험이 존재할 수 있다.
National Information Center 경제예측부 거시경제연구실 주임 넬리: 현재 재고 관리의 관건은 농민공을 새 시민으로 키우고 주요 구매자로 만드는 것이다. 이를 위해서는 공공 임대, 주택 보장과 같은 많은 정책 체계에 그들을 통합해야 한다. 동시에 부동산을 재고와 도시화 호적 개혁을 결합해야 한다. 또 개발업자들은 가격을 낮춰 집값이 합리적으로 돌아오도록 해야 한다. 이런 식으로 신도시 사람들은 동네와 외진 지역을 살 수 있다.
두 번째 질문: 정부가 상업용 주택의 가격을 낮추기 위해 무엇을 할 수 있습니까?
인터뷰어: 정부가 집값을 낮추기 위해 어떤 조치를 취할 수 있습니까?
유홍우: 상품주택 가격 인하가 가능해요. 특히 삼사선 도시. 시장 위험을 줄이기 위해 정부는 필요한 인센티브 정책을 채택하거나 저렴한 주택을 구입하여 개발자들이 자발적으로 가격을 낮추도록 장려할 수 있다. 물론 부동산 시장에는 또 하나의 중요한 특징이 있다. 사람들이 집을 사는 것은 대부분 집값이 오르는 과정이다. 집값이 하락 통로에 있다면, 사람들은 걱정하고 후회하며, 거의 사지 않는다. 따라서 정부와 각 업종은 사람들이 합리적인 구매 결정을 내릴 수 있도록 비교적 안정적인 시장 환경을 유지하기 위해 최선을 다해야 한다.
넬리: 집값을 낮추는 가장 쉬운 방법은 땅값을 낮추는 거예요. 그러나 여기에는 각급 정부의 토지 재정 수입이 포함된다. 올해 토지 양도금이 30% 이상 하락하여 스트레스가 이미 컸다. 만약 토지가 더 낮은 가격으로 팔린다면, 그것은 정말 설상가상이다, 그다지 현실적이지 않다.
하지만 각 고리의 관련 세금과 우표는 여전히 많다. 제조업체뿐 아니라 관련 서비스 분야도 단순화와 분산으로 거래 비용을 줄여야 한다.
내가 아는 한, 집을 짓는 것은 잘 알려진 화재, 안전 장뿐만 아니라 문체부의 장도 지어야 한다. 때때로 65,438+000 을 넘는 우표가 없으면 너는 이 집을 팔 수 없다. 즉, 집을 이 부서에 보내거나 집을 살 때 돌보아야 한다는 뜻입니다. 거래 비용에 대한 부담은 매우 큽니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언) 그래서 세금, 거래 비용, 이것들은 압축 공간이 가장 크다.
세 가지 질문: 부동산 개발업자가 고기를 자르길 원합니까?
유홍우: 과거의 경험으로 볼 때 개발상이 자발적으로 가격을 인하하는 경우는 드물다. 대부분 내부 자금 압력 (예: 유동성 압력) 또는 외부 시장 경쟁의 압력 하에 있다.
추: 일선, 2 선, 3 선, 4 선 도시가 직면한 문제가 다르면 개발자들은 다른 전략을 채택해야 한다. 예를 들어 하이난의 부동산 판매로 70% 이상의 고객이 전국 30 개 성 () 시를 겨냥해 개발업체 중 누구도 자신의 판매망을 통해 판매 수요를 충족시킬 수 없었다. 정부는 정부 부동산 판매업에 대한 투자를 늘리는 데 앞장서야 하며, 해남부동산의 재고 제거는 판매업협회의 조화와 규범을 통해 이뤄질 수 있다.
상품주택 가격을 낮추는 난이도가 더 크다. 상품주택 판매는 일종의 시장 행위이다. 이에 앞서 개발자와 기업이 현재 팔 수 없는 가격은 기본적으로 자신의 최종선으로 떨어졌다. 잘 팔리지 않는 개발자와 기업은 정부가 구해줄 때까지 기다리지 않을 것이다.
따라서 집값을 낮추는 세 가지 상황이 있을 수 있다. 하나는 기업 스스로 가격을 인하하는 것이지만, 공간은 그리 크지 않다. 둘째, 정부는 시장 조정 수단을 이용하여 어려운 부동산 개발업체가 자동으로 가격을 인하하도록 해야 한다. 예를 들면 판매 보조금이나 일부 기업이 납부해야 할 세금을 면제하여 기업 비용 등 행정 수단을 낮춰 집값을 낮출 수 있는 공간을 마련해야 한다. 셋째, 업계의 파괴적인 가격 인하, 즉 개발자의 대규모 현금 흐름이 끊어지고, 기업이 대규모로 파산하고, 부동산업체가 매각하는 현상, 투자자들이 집을 버리고 집값이 크게 하락한다는 것은 모두가 보기 싫은 결과다.
또한, 기업 합병 개편은 부동산 재고를 해결하는 좋은 방법이다. 현재 주택 판매가 부진한 기업은 기본적으로 두 가지가 있다. 하나는 기업의 규모가 비교적 작고 개발 비용이 높다는 것이다. 다른 하나는 기업 제품에 브랜드 부가가치가 없어 집이 이미 매우 낮게 팔렸고 아무도 사지 않았다는 것이다. 대기업을 통해 일부 중소기업을 합병하면 반드시 가격을 인하할 필요는 없고, 기존 재고는 소화할 수 있다. 정말 가격을 인하하려면 대규모 개발 비용을 낮춰 가격을 인하할 수 있는 공간이 있다.