1. 부동산 개발 프로젝트는 부동산 정책을 신청할 수 있다. 예를 들어, 부동산 철거는 인구나 면적에 따라 보상해야 하는가, 이것은 부동산 정책이며, 실현가능성 연구를 할 수 있다. 예를 들어, 주택 산업이 실물 분실인지 화폐분실인지를 발전시키는 것도 연구가 필요한 정책 문제다. 상품주택 건설이 상품주택인지, 저렴한 주택의 개발인지, 최근 제기된 연간 임대인지, 이것들은 모두 우리가 연구하는 정책이다. 물론 지난해 내놓은 부동산 관리 문제도 이와 관련이 있다.
타당성 조사는 부동산 계획에도 사용될 수 있습니다. 우리나라에는 현재 환경영향평가법이 있다는 것을 모두 알고 있는데, 작년에 제기된 것이다. 마찬가지로, 우리의 부동산 개발 프로젝트에서도, 우리는 다른 나라에서 온 좋은 사례들을 가지고 있다. 간단히 소개해 드리겠습니다. 프랑스 라드폰세, 프랑스 서부, 개선문 서쪽 연장선에 위치해 있습니다. 이 문은 프랑스 에펠탑 1989 년을 기념하기 위해 100 주년을 기념하는 큰 아치문이다. 이 건물은 매우 웅장하다. 그의 발밑은 큰 보행자 거리이다. 이것은 89 년 건물의 사진입니다. 이렇게 큰 빌딩은 1950 년대부터 계획되었다. 이때 관리위원회가 구성되었다. 관리위원회의 목적은 이 개발구를 계획하고 향후 토지 개발, 부동산 개발 또는 전체 상업 지역의 발전을 어떻게 활용해 우리 지역을 지속 가능하게 할 것인지를 계획하는 것이다. 1958 위원회 설립은 58 년 투자 계획의 전범이다. 이것은 60 년대와 80 년대로 1989 년까지 이 큰 아치가 건설되었다. 이제 이 물건을 다시 한 번 봅시다. 즉, 그 계획은 40 년 동안 거의 일치했습니다. 그림에서 볼 수 있듯이, 거의 큰 변화가 없다. 가장 큰 변화는 현지의 랜드마크 건물들이 어떻게 만들어졌는가이다. 1989 건축 스타일이 완공될 때까지 먼지가 가라앉지 않았다. 이 방안에는 또 다른 특별한 곳이 있다. 이 그림을 분명히 보면, 바로 그가 이 공간을 이용했다는 것이다. 전 라인은 보행자 거리이고, 모든 교통은 지하에 있다. 제 커서를 보세요. 커서는 사실 지하철, 개선문에서 이 배치까지 가는 지하철입니다. 지하철, 버스, 철도, 모두 여기 있습니다. 표면에는 자동차 등 교통이 보이지 않습니다. 우리가 지상에서 보는 것은 행인뿐이다. 이 예를 들어, 우리가 이렇게 좋은 부동산 계획을 할 수 있다는 것은 서방 국가의 프랑스인들이 한 것이다. 우리의 현재 금융거리가 앞으로 이 일을 할 수 있을지는 아직 분명하지 않다. 이것은 매우 장려한 위상이다. 이 건물을 봅시다. 방생한 것 같아요. 이것은 프랑스가 지은 공업 전시관이다. 그것에는 3 개의 받침이 있고, 세계에서 유일 하다. 프랑스인의 계획 구상이 비교적 좋다는 것을 알 수 있으며, 계획도 우리의 실현가능성 평가의 일부이다.
3. 부동산 투자 활동도 할 수 있는데, 이것이 우리의 현재 주요 연구 내용이다. 프로젝트 정의 투자 활동은 프로젝트 활동에 종사하는 것으로, 특정 장소 및 일정 기간 동안 진행되는 일련의 목적, 계획, 시작, 끝, 자금 투입 및 산출을 의미하며 지속적인 경영이 아닙니다. 프로젝트 평가 분야에서, 우리는 세 단어를 사용한다. 하나는 사전 평가이고, 하나는 사후 평가이다. 세 번째는 평가, 즉 제 3 자가 중개인으로 너를 평가하는 것이다. 나중에 관련 서류나 보고서를 접할 때 이 단어에 주의를 기울여야 할지 모르지만, 미국인들은 평가와 감정이나 평가에 대한 논란을 엄격하게 구별하지 않습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 평가명언)
일반 프로젝트 분류의 경우, 관리의 관점에서 볼 때, 신규, 개축, 합자가 있는데, 그 중 프로젝트는 또 신규, 개축, 합자로 나뉜다. 그러나 최근 몇 년 동안 경제가 발전함에 따라 프로젝트는 자원 활용의 관점에서 신설, 합자, 개축 증축으로 나눌 수 있다. 개축 증축은 일부 기존 자산을 사용하며, 신설과 합자는 완전히 동등하기 때문이다. 관리 관점에서 볼 때, 우리 프로젝트 중 일부는 운영 가능하고 일부는 비운영적입니다. 예를 들어, 도시도로는 교량비를 받지 않으면 비영리적이지만, 만약 받았다면, 교량비는 베이징 오환과 마찬가지로 이전에는 경영을 했었는데 지금은 비영리적인 프로젝트로 바뀌었다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 도시명언) 그리고 제품의 성격으로 볼 때, 우리는 경쟁 품목, 공공 품목, 준 공공 품목을 가지고 있는데, 이것은 제품의 성격에서 볼 수 있다. 베이징시 정부가 부담하는 환경오염 관리 프로젝트와 같은 공공 프로젝트는 모든 사람에게 이득이 되고, 돈을 쓰지 않는다. 준 공공 프로젝트는 하수 처리와 같습니다. 텔레비전, 냉장고 등. 모두 경쟁 품목이며 제품의 성격에 따라 다릅니다. 자금 조달 주체의 관점에서 프로젝트 자금 조달 및 기업 자금 조달이 있습니다. 주식기금으로 볼 때 민간 투자, 정부 투자, 혼합투자가 있다. 이제 PDP 모델이 있습니다. 소위 PDP 는 공공 및 민간 투자의 협력 관계입니다. 평가 방식은 통일되어 있습니다. 즉, 증분 방식으로 평가합니다.
전체로 잘라 봅시다. 우리가 투자하는 모든 프로젝트에는 투자 목적이 있다. 예를 들어 국가올림픽 센터는 공공투자를 위주로 민간 투자를 흡수한다. 국가정보자원관리원 국유 공공 건물입니다. 이 프로젝트들은 결코 진정으로 이윤을 목적으로 하는 것이 아니다. 우리는 당연히 국가에 의지하여 그들을 키우고 싶지는 않지만, 주요 목적은 국위이다. 이것은 한 방면이다.
주택의 경우, 보장실은 민간 투자와 우대 정책이다. 이런 프로젝트의 목적은 이윤을 얻는 것이고, 정부에게는 정부의 정치 공적의 구현이다. 상품주택은 사적인 투자이며, 이런 프로젝트는 분명히 돈을 버는 프로젝트일 것이다. 섭외상품주택은 분명히 이윤을 목적으로 하는 것이지, 섭외상품주택에 종사하는 것은 분명 공익을 위한 것이 아니다. 민간 투자 사무실 건물, 이익 목적; 상업용 건물도 민간 투자로 이윤을 목적으로 한다. 지금의 까르푸처럼 이렇게 큰 광장입니다. 이 프로젝트는 국내 개발업자에게 줄 자격이 없거나 이런 혜택을 받을 자격이 없다고 하지만 외국의 일부 상업기업에게 주는 것은 순전히 이윤을 위한 것이라고 한다.
둘째, 투자 프로젝트 타당성 조사 내용
첫째, 시장을 연구하십시오. 이 시장에는 두 개의 시장이 있는데, 하나는 거시시장이고, 하나는 미시시장이다. 거시시장은 무엇을 의미합니까? 전국의 거시경제이자 부동산의 거시형세이다. 예를 들어 작년에는 부동산 분쟁이 많았고, 모두들 업계 인사였으니, 나는 더 이상 소개하지 않겠다. 우리의 구체적인 프로젝트에 관해서는 토지공급시장, 재료시장, 상품주택 판매시장, 자본시장을 평가해야 한다. 나는 이 네 개의 시장도 고려해야 한다고 생각한다. 심지어 나의 구체적인 프로젝트라도, 네가 돈이 있기 때문에 값싼 재료를 살 수 없고, 너의 이윤도 실현될 수 없다. 이것은 이윤의 문제이다. 물론 투자 시기의 참여에도 주의해야 합니다. 다들 잘 알고 있습니다. 또 기술평가도 있는데, 보통 설계원을 통해 할 수도 있고, 일부 평가사들은 전문가를 고용하여 나의 부동산 프로젝트를 평가할 수도 있는데, 주로 기술적인 측면이다. 환경영향평가는 매우 중요한 물건이다. 우리 부동산 프로젝트에도 이런 것이 있기 때문에 시간관계는 발전할 수 없다. 천안문 광장을 주시한다면, 웹사이트에서 천안문 광장의 사진을 볼 수 있습니다. 천안문 광장의 노을이 아름답지만, 40 년 전에 또 한 장의 사진이 있습니다. 이 사진은 아침의 천안문 광장인데, 지금은 더 이상 볼 수 없다. 새 베이징 호텔이 너무 높아서 이 그림을 다시 찍는 것은 의미가 없다. 그래서 우리도 환경 영향의 의미에 주의해야 한다. 경제적 평가, 이것이 우리의 주요 주제입니다. 그리고 사회평가, 부동산 프로젝트의 사회평가도 있는데, 지금 일정이 잡혔다고 말해야 하는데, 이전에도 우리는 별로 중시하지 않았다. 최근 지난해부터 건설부는 이 문제를 알아차렸고 세계은행도 이 문제를 알아차렸다. 부동산 사업을 할 때는 사회적 평가에 적극 참여해야 한다는 얘기다. 왜요 사회적 평가에는 비자발적 이민, 우리의 부동산 개발 프로젝트 또는 시정사업이 대면적 철거를 통해 이 지역의 비자발적 이민을 다른 곳으로 옮기는 것이 중요하기 때문에 사회적 평가도 일정에 포함돼 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 사회평가명언) 모두가 위험 분석을 중시하지만 위험 분석을 잘하는 것은 쉽지 않다. 그런 다음 조직 평가가 있습니다. 소규모 프로젝트에는 조직 평가가 없고, 초대형 프로젝트에는 조직 평가가 있습니다 (예: 국가정보자원관리원 프로젝트 소유주). 조직 평가가 필요합니다. 그리고 현재의 올림픽 종목, 2008 년 올림픽 경기장 종목은 누가 올림픽 경기장과 기관의 종목을 관리하는지 평가해야 한다. 그리고 법률 프레임워크의 적응성, 즉 우리나라 법률이 허용하는 범위 내에서 당신의 프로젝트가 적합한지 여부도 있습니다. 물론 부동산 프로젝트는 존재하지 않지만, 일부 산업 프로젝트에는 이 문제가 있다. 만약 당신이 생산한 제품의 오염이 심각하다면, 법률은 허용되지 않을 수 있습니다. 즉, 이러한 방면을 평가해야 한다는 뜻입니다. 마지막은 감독의 지표체계이다. 즉, 이 프로젝트를 시작할 때, 감독할 수 있는 지표체계를 세워야 한다는 것이다. (알버트 아인슈타인, 도전명언) 앞으로 당신의 프로젝트가 끝나면, 당신은 이 지표체계를 이용하여 당신의 프로젝트가 성공했는지 검증할 수 있습니다. 그래서 이것은 매우 중요한 일입니다.
일반 투자 프로젝트에는 모두 이런 평가 내용이 있어야 한다. 우리의 부동산 프로젝트에 있어서, 어떤 것은 비교적 중요하지만, 어떤 것은 단순화할 수도 있다. 예를 들어, 일반적인 부동산 경영기관 평가는 할 필요가 없고, 환경영향평가는 할 필요가 없다. 그러나 감독의 지표체계는 각 부서가 이렇게 하기를 바란다.
그래서 우리의 실현가능성 연구의 단계는 이렇다. 이 그림은 유엔 공공기구 공업기구의 실현가능성 연구에서 발췌한 것이다. 원작에는 이 그림이 있고, 번역본에는 이 그림이 없다. 빨간색은 프로젝트 추진 단계에서 우리가 한 일을 나타냅니다. 이 단계에서 볼 수 있듯이 높은 곳은 실현가능성 연구와 프로젝트 평가 보고서입니다. 시간과 정력이 가장 많이 드는 곳이고 녹색은 비용이 많이 드는 곳입니다. 하지만 이 단계에서는 프로젝트 입항, 사전 실현가능성 연구, 실현가능성 연구, 평가 보고서, 협상 및 계약, 공사 등 많은 돈을 썼다 , 이것은 프로젝트 주기 내내 볼 수 있습니다. 외국이 일반적으로 프로젝트 주기에 환생을 주는 것을 보자. 계획, 기회에서 프로젝트 식별, 프로젝트 평가, 자금 조달, 실행, 프로젝트 평가에 이르기까지 평가와 평가가 다르다는 것을 알 수 있다. 평가는 사후 평가 총결산 경험으로, 다음 프로젝트에 경험 교훈을 제공한다.
프로젝트 주기 동안 우리는 어떤 활동을 합니까? 우선, 우리는 반드시 실현가능성 연구를 진행해야 한다. 두 번째는 프로젝트 평가를 하는 것입니다. 세 번째는 프로젝트 관리입니다. 이 자리에 계신 여러분 모두 잘 알고 계시며, 현재 매우 인기 있는 분야입니다. 넷째, 프로젝트 운영. 이것은 프로젝트 주기에서 가장 중요한 네 가지 임무이며, 우리가 있는 사람들은 더 많은 관심을 가질 수 있다.
이것은 매우 중요한 관점이다. 앞으로의 업무 관행에서 모두 주의하시기 바랍니다. 서로 다른 이익 집단입니다. 그것은 프로젝트와 무슨 관계가 있습니까? 예를 들어 중간에 건물, 프로젝트, 프로젝트와 어떤 관계가 있는 사람이 있습니까? 그리고 정부, 투자자, 부동산 프로젝트는 반드시 정부 참여, 토지 부여, 계획 등이 있어야 한다. , 시작 허가, 투자자는 보수를 받는다; 건설업체, 컨설팅 기관, 은행도 있습니다. 아마도 지금 사람들은 종종 영향을 받는 집단을 눈치채지 못할 것이다. 영향을 받는 이 집단은 지금 무시할 수 없다. 특히 최근 당 중앙에서 사람 중심의 지도 사상을 제시했는데, 이는 네가 어떤 프로젝트를 하든 일부 사람들이 혜택을 볼 수 있다는 것이다. 정부, 투자자, 컨설팅 기관, 건설기업, 은행. 하지만 제가 방금 언급한 비자발적 이민과 같은 일부 사람들에게는 당연히 우리 정부가 많은 것을 고려하고 많은 노력을 기울였습니다.