첫째, 중국의 주택 가격 상승에 대한 깊은 이유
주택은 모든 사람의' 안거낙업' 과 관련된 특수상품으로 집값은 이미 국계 민생과 관련된 큰 문제가 되었다. 중앙정부는 집값 증가를 통제하는 것을 현재의 중요한 임무로 삼았다. 국팔조' 와' 국육조' 의 출범, 관련 규제 지렛대의 출범은 중앙이 집값을 통제하겠다는 결심을 보여준다. 그러나 이러한 조치가 시행된 후 집값이 눈에 띄게 하락하지 않았고, 개별 도시의 집값이 약간 하락한 것도 이들 지역의 집값이 너무 높기 때문이다. 그렇다면 중국의 집값 상승 원인은 무엇일까? 세 가지 깊은 이유가 있습니다.
1 .. 수급 관계의 표현. 중국은 인구가 많지만 1 인당 토지 면적이 제한되어 사람들의 소득 수준에 적합한 주택 공급이 더욱 심각하다. 개혁개방 이후 인민의 생활수준이 높아짐에 따라 주택 수요의 확대는 막을 수 없을 것이다. 한편으로는 제한된 토지자원이고, 다른 한편으로는 도시 규모의 확대와 도시 인구의 팽창으로 우리나라 부동산 가격의 지속적인 상승이 이어졌다.
2. 이익 중심. 많은 지방정부는 부동산업을 지방경제 발전의 강력한 동력, 재정수입의 지주, 심지어 정부 정적의 구현으로 여긴다. 그래서' 국팔조' 와' 국육조' 는 일부 지역에서 할인을 했다. 예를 들어, 일부 지방정부는 서민들에게 상품주택 개발 비용을 발표하게 하면 기업의 영업 비밀이라고 해서 정부가 공개할 수 없다고 한다.
주택 보안 메커니즘이 완벽하지 않습니다. 주택 보안 메커니즘은 국가 사회 보장 메커니즘의 일부이다. 시작이 비교적 늦었기 때문에 우리나라는 아직 완벽한 주택 보장 메커니즘을 확립하지 못했다. 비록 우리나라의 많은 곳에서 경제 적용 주택, 어려운 군중 주택 등 중소득가구 매입을 돌보기 위한 조치를 잇달아 내놓았지만, 보장 메커니즘이 미비하고 운영상의 허점이 너무 많아 많은 집들이 투기단의 손에 넘어갔고, 심지어 개발자의 손에 넘어갔기 때문에 서민들의 의견이 더 컸다.
둘째, 외국 정부가 집값을 통제하는 주요 경험
많은 국가들이 최근 몇 년 동안 중국 주택 시장에서 발생한 문제와 갈등을 겪었고, 집값을 규제하기 위해 많은 조치와 수단을 취했다. 국정이 다르긴 하지만 우리나라에서는 일부 방법이 통하지 않을 수도 있지만, 많은 조치들이 우리에게 큰 의미가 있다. 요약하면, 효과적인 방법은 주로 다음과 같습니다.
1. 세금 레버리지로 집값을 통제하다. 조세 조치는 주로 주택 투기를 억제하는 것이고, 많은 국가들이 주민들이 소유한 두 번째 주택에 대해 중세를 징수한다. 이 법은 영국 등 서방 국가에서 유래한 것으로 빈 부동산세 또는 빈방세라고 불린다. 부동산은 실명 등록을 실시하고, 각 시민은 전국적으로 한 세트의 주요 주택 부동산 (이 부동산은 면세나 최대 가능한 세금 혜택을 받을 수 있음) 만 보유할 수 있으며, 다른 부동산은 매매할 때 고액 자본 이득세를 징수한다. 한편 토지 재판매를 억제하기 위해 정부는 토지 소유자가 차지하지 않는 토지 거래에 거래세를 징수할 예정이다.
또 고액 토지세를 징수하는 것도 부동산 투기를 효과적으로 억제했다. 프랑스에서는 주택 구입자들이 고액의 토지세를 내야 할 뿐만 아니라 주택세나 공실세도 내야 하기 때문에 프랑스인들은 오랫동안 부동산 시장을 투자나 재산보증의 중요한 영역으로 삼지 못했다.
집값의 급격한 성장을 억제하기 위해 한국 정부는 일련의 부동산 시장 거시적 규제 정책을 잇달아 내놓았다. 우선 부동산세를 인상한다. 주택 투기를 억제하기 위해 정부는 주민이 소유한 두 번째 이상 주택에 중세를 부과했다. 2006 년 6 월, 두 번째 이상 주택 양도의 거래세가 9% 에서 36% 에서 50% 로 인상되었다. 한편 토지 재판매를 억제하기 위해 정부는 토지 소유자가 차지하지 않은 토지 거래에 대해 거래세의 60% 를 징수했다. 새 정책이 출범하자 한국의 땅값 상승폭이 둔화되기 시작했고, 이달 토지 거래량은 36.3% 감소했다.
금리 레버를 이용하여 집값을 조절하다. 영국의 집값은 200 1 부터 새로운 상승주기에 접어들면서 2005 년 3 년 연속 연간 성장률이 20% 를 넘었다. 이를 위해 영국 정부와 중앙은행은 공급과 수요 두 방면에서 시작하여 과열된 부동산 시장을 억제했다. 2005 년 8 월 이후 부동산 시장은 점차 냉각 조짐을 보이고 있다. 한편 잉글랜드 은행은 2003 년 6 월 65438+ 10 월부터 2004 년 8 월까지 5 회 연속 금리 인상, 금리를 3.5% 에서 4.75% 로 인상해 담보대출 비용 상승으로 부동산 소비신용 과열을 억제했다. 한편 영국 정부는 2004 년 말' 2004 년 주택법' 을 통과시켜 저소득층이 부담할 수 있는' 사회' 주택을 어떻게 건설할 수 있는지를 확보하고, 더욱 공평하고 좋은 주택 시장을 만들고, 정부 20 10 의' 체면' 주택 목표 달성을 가속화했다
한국을 예로 들어보죠. 2006 년 6 월 5 일 165438+ 정부는 향후 5 년간 집값 상승폭이 가장 큰 서울 강남구에 65438+ 만 채의 주택을 건설하고 은행 대출 금리를 올릴 계획이라고 발표했다. 이런 조치들이 나온 뒤 한국의 부동산 열풍이 눈에 띄게 식어 시장 전망 분위기가 짙다.
3. 염세 주택으로 집값을 억제하다. 1999 부터 프랑스의 평균 집값이 45% 올랐다. 부동산 시장에서 발생할 수 있는 거품을 억제하기 위해 2006 년 9 월 프랑스 정부는 각 대도시가 일정한 수의 염세 주택을 건설해야 한다고 규정하고 있다. 총 주택 면적의 약 15% 에서 20% 를 차지한다. 염세 주택의 존재는 주택 시장의 수요를 감소시켜 집값이 안정된 상태에 있다. 또 정부는 임대보조금 등 복지제도를 장기간 시행해 각 업종의 무주택자들이 임대할 때 정부 보조금을 받을 수 있도록 했다.
프랑스에서는 염세 주택을 건설하는 부동산 기업도 중앙정부의 보조금을 받을 수 있으며, 완공 후 지방정부 산하의' 염세 주택 관리처' 가 관리한다. 한편으로는 주택을 엄격하게 통제하고, 대부분의 염세 주택은 임대만 하고 팔지 않는다. 한편, 염세 주택 임대 상황을 사회에 공개하고 공공감독을 받는다.
4. 저소득층으로 기울다. 멕시코 정부가 저소득층으로 기울인 조치 효과가 가장 두드러진다. 멕시코의 도시화 과정에서 대량의 농촌 인구가 도시로 유입되면서 중소득자의 주택 문제가 사회 안정의 관건이 되었다. 하지만 대부분의 개발업자들은 이익에 이끌려 사회 중급층을 위한 고급 저택을 짓기로 선택했기 때문에 사회복지실 개발이 수요를 충족시키지 못했다. 이를 위해 멕시코 정부는 저소득층에 유리한 주택 정책을 채택했다. 멕시코 정부는 고급 주택 토지 사용 허가 신청비 인상, 담보대출 금리 인상, 대출 규모 통제, 재산권 평가 등 행정사업적 유료와 조세기준을 올려 고급 주택의 발전을 억제했다. 동시에 은행과 국가담보대출기관도 예정된 집값에 따라 계단형 대출 금리를 설정하는데, 집값은 금리에 비례하여 고가 주택 개발을 더욱 줄였다. 정부는 또한 국가 노동자 주택 기금을 통해 저비용 주택 건설을 촉진한다. 집값이 65,438+055,000 페소 (65,438+0 달러 약 65,438+065,438+0 페소) 미만인 부동산 프로젝트마다 시장 금리 2% 미만의 수준으로 개발자에게 대출을 제공합니다. 중앙과 각 주 정부는 토지사용증을 취득하는 비용을 감면하거나 면제하고, 정부는 건설사업 주변의 도로, 학교, 의료기관 등 보조시설을 배정한다.
5. "복지실" 과 작은 호형을 견지하다. 독일 연방, 주, 지방정부는 모두 국민의 주택 문제 해결을 시정의 우선 순위로 삼고 있다. 여러 해 동안 독일은 거액을 투자하여' 복지실' 을 대규모로 건설하고, 줄곧 소형 주택 공급을 고수해 왔다. 지난 세기 말까지 중국의 1 인당 주택 면적이 100 평방미터가 부족하여 서구 선진국 중 가장 낮은 것이다. 이것은 또한 독일이 주택 문제를 해결하는 중요하고 효과적인 조치이다. 제 2 차 세계대전 후 독일 연방, 주, 지방정부는 모두 국민의 주택 문제 해결을 시정의 우선 순위로 삼았다. 여러 해 동안 독일은 거액을 투자하여' 복지 주택' 을 대규모로 건설하였다. 복지실이란 국가가 출자하고 임대료가 저렴하며 저소득층을 전담하는 주택을 말한다. 전후 60 년 동안 독일은 거의/KLOC-0 만/0 만 채의' 복지실' 을 건설한 것으로 집계됐다.
셋째, 외국 경험으로부터 교훈을 얻고 중국의 주택 가격 통제 정책을 개선한다.
우리나라의 구체적인 상황과 결합해 외국의 효과적인 경험을 참고하여, 우리는 다음과 같은 조치를 취하여 집값을 조절해야 한다고 생각합니다.
1. 가장 중요한 조치는 중국의 주택 보장 체계를 개선하는 것이다. 주택 제도 개혁의 사고를 설계할 때, 우리는 서방 국가들이 공공 주택 보장 체계를 개선하는 데 성공한 경험을 충분히 차용했다. "주택 제도 심화에 관한 국무원의 결정" (1998 제 23 호) 은 우리나라가 분류주택 공급제도를 시행하고, 즉 고소득층에게 상품주택을 제공하고, 저소득층에게 일정한 주택사회보증을 갖춘 보장주택을 제공하고, 저소득층에게 더 많은 주택사회보증을 제공하는 염세주택을 제공한다는 것을 분명히 규정하고 있다. 이것은 중국 국정에 부합하는 올바른 선택이므로 반드시 단호하게 집행해야 한다. 시장화 방법으로 중국의 주택 문제를 완전히 해결하는 것은 통하지 않는 것으로 밝혀졌다. 경제 적용 주택과 염세 주택은 비율을 높여야 할 뿐만 아니라, 중저소득자의 주택 문제를 효과적으로 해결하기 위한 완벽한 운영 규칙을 세워야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택)
2. 각종 채널을 통해 주택 공급을 늘리고, 수급관계를 조절하고, 주택 공급을 늘리고, 수급관계를 조절하는 것이 집값을 낮추는 가장 근본적인 조치다. 정부, 기업사업단위는 대량의 위치, 품질이 좋은 자택을 통해 공급을 늘리고, 상품 주택의 고급 고객층을 선점하면 상품 주택 가격을 효과적으로 안정시킬 수 있다.
3. 세금 지렛대를 잘 이용하다. 주민들은 투기를 하고, 두 번째 주택을 구입하고, 5 년 이내에 분양주택을 재판매하고, 초대형 호화주택을 구입하고, 세금을 통해 규제와 안정을 진행한다. 기치, 바가지 가격 비축 개발자에게 중세를 징수하다. 부동산 판매는 정찰가를 시행하는데, 이미 선매증을 받은 집은 반드시 한 번에 공개 판매해야 한다. 집을 팔지 않고, 고의로 집을 짓거나, 자리에 앉아 값을 올리는 부동산업자에게 중벌을 줄 것이다. 1 년 이내에 판매되지 않은 주택에 세금을 부과하고, 3 년 동안 미분양 주택 행위에 세금을 부과하여 공사비의 1.5 배를 회수하다.
4. 건설부의 부동산 개발 자질관리에 관한 관련 규정을 재확인하고 부동산 개발 시장 접근 제도를 엄격히 집행한다. 현재 부동산 시장의 경우, 많은 소비 분쟁은 일부 부동산 기업이 효과적인 관리와 전문 기술 지원이 부족하다는 데 있다. 근본 원인은 비전문가 부동산 기업의 발전에 있다. 부동산 산업은 전문 이론 연구, 기술 실무 관리 (계획, 건축, 건설, 재료 등) 와 관련된 정책, 기술, 자금 및 관리 집약적인 고위험 산업입니다. ), 재무 위험 통제, 거시 정책 파악, 산업 정책 이해 직원들이 적절한 전문 기술 및 관리 능력이 부족하면 결과를 예상할 수 있다. 이와 함께 많은 비전문가 부동산 회사들이 경매를 통해 토지를 얻어 부동산 개발 분야에 진출하고 땅값을 어느 정도 올려 집값에 대한 시장의 기대를 높였다. 현 단계에서 부동산 개발의 시장 진입 제도를 엄격히 집행하고 시장의 과도한 기대를 완화하는 것은 현 단계에서 집값의 비정상 상승을 통제하는 데 중요한 현실적 의의가 있다.
5. 투명 매실 등 관련 정책을 엄격히 집행한다. 시장경제선진국에서는 정부가 국민의 생활과 밀접한 관련이 있는 상품 비용과 가격을 자주 발표하는데, 이는 대중이 가격의 형성을 이해하고 참여하여 가격을 더욱 합리적으로 만들기 위함이다.
얼마 전 국무원 사무청은 건설부 등 부처인' 집값 안정 의견 제정에 관한 통지' 를 전달했다. 제 8 조는 시장감시를 강화하고 시장정보공개제도를 보완하며 각 관련 부처가 정보통신과 통합을 강화하고 토지 공급, 상품주택시장 수급, 토지, 집값 변동 등의 정보를 적시에 공개할 것을 요구하고 있다. 상품주택의 사회 평균 비용은 업계의 비밀이 아니므로 대중에게 알려야 한다. 상업용 주택의 평균 사회적 비용과 평균 판매 가격을 통해 대중은 주택 가격이 합리적인지 여부를 스스로 판단할 수 있다. 공개 집값 비용은 기존 규제 정책을 대체하는 것이 아니라' 국팔조' 중' 정보 투명성 제고' 에 대한 심화다.
매실 투명성 정책을 엄격히 시행하고 모든 온라인 주택 및 관련 정보의 공시를 통해 부동산 시장의 공급과 수요 정보 비대칭을 어느 정도 효과적으로 해결할 수 있을 것이다. 이는 소비자들이 정보를 얻을 수 있는 공간을 넓힐 뿐만 아니라 알 권리, 참여권, 감독권도 시장에 넘겼다. 실제 집행 상황에 따라 온라인 서류정책 조치와 관련 기술수단을 통해 시장행위를 규범화하면 인위적인 분매, 반복 예약 등 위법행위를 효과적으로 억제하여 소비자들이 안심하고 집을 사고, 명백히 집을 살 수 있게 할 수 있다. 이러한 관점에서, 투명 판매 주택 등 관련 정책의 효과적인 시행은 부동산 시장을 더욱 개방적이고 공정하며 공정한 거래 환경으로 만들어 상대적으로 합리적인 시장 집값을 형성하고 집값의 비정상적인 상승을 제한하는 데 긍정적인 역할을 할 수 있다. 물론, 이런 방식으로 발표된 데이터와 정보는 여전히 엄격하고 효과적이며 지속적인 규제와 통제가 필요합니다. 이를 통해 시장에 제공되는 데이터와 정보가 신뢰할 수 있고 시기적절한 역할을 할 수 있도록 보장해야 합니다.