법정분쟁 속 감정평가액! 안내가격 시세
사례(2021)광동0303민추7621호
소송을 촉발한 거래부동산은 심천시 나후구 소재 어느 학위주택이었다. 권위 있는. 매도인이 매도하지 않을 핑계를 대는 것은 명백한 계약 위반이었다는 점을 양측과 중개인의 의사소통을 통해 알 수 있다. 연락이 두절되자 매수인은 법원을 고소해 매도인에게 위약금을 배상하라고 요구했고, 위약금은 계약금액의 20%에 해당했다. 판매자는 지불된 손해배상액이 너무 높다고 믿었습니다.
각 분쟁당사자가 제공한 가격을 살펴보면, 원고 구매자는 2021년 2월 5일 알리 경매 내역과 입찰 성공 확인서를 제출했다. ** 심천시 Luohu 지구에 위치한 부동산의 가격은 7,757,179 위안입니다. 피고 판매자가 제출한 웹사이트 스크린샷 인쇄물에는 다음과 같은 내용이 나와 있습니다. 징베이난 주거 지역, 건축 면적은 96평방미터, 정부 참고 단가는 56,000/제곱미터, 총 가격은 징베이난 주거 지역, 건축 면적 538만 위안입니다. 면적은 96.82㎡이며 정부 기준 단가는 56,000㎡/㎡로 총 가격은 542만 위안이다. 이때 제3자인 부동산 중개인은 매도인이 제공한 증거자료는 정부가 제시한 시세에서 25% 할인된 가격에 해당한다고 주장했다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
2021년 2월 5일 알리 경매 내역과 원고가 제출한 낙찰 확인서에 따르면 해당 부동산의 경매 거래 가격은 RMB 7,757,179의 거래 가격은 계약이 종료될 당시 해당 부동산의 시장 가치와 해당 계약의 양도 가격 간의 대략적인 차이를 입증할 수 있으며, 이는 원고의 계약 종료 후 손실이 객관적으로 존재했고, 손실 규모도 컸다.
피고인이 제출한 동일 커뮤니티 부동산의 온라인 매매가격은 실제 거래가격이 아닌 정부지도가격으로 기재한 것으로 전체 주택의 20% 환산손해액을 입증할 수 없습니다. 계약에 명시된 가격이 원고의 손실보다 지나치게 높습니다. 결국 법원은 피고가 전체 계약금액의 20%(126만2000위안)를 지급하라는 원고의 요구를 받아들였다.
또한 "이 사건의 실제 상황과 원고의 과실이 없다는 점에 비추어 볼 때 피고는 계약을 위반했으며 위약금의 기준이 있음을 입증하기에 충분한 증거를 제공하지 못했습니다. 사회경제적 질서유지와 정직의 정신에 입각하여 원고의 손해액 등이 지나치게 높은 경우 본 법원은 신용의 원칙에 따라 민사상 침해행위를 제재하고 위반하지 아니한 당사자의 적법한 권익을 보호하기 위하여 다음과 같이 판단한다. 피고는 위약금을 줄여 달라는 피고의 주장을 뒷받침하지 않는다. 피고는 계약서에 합의된 대로 원고에게 위약금 126만2천위안(631만위안×0%)을 지급해야 한다.” >
위 사례를 보면 알 수 있다. 이 사건에서 법원은 지체상금을 정할 때 손실 규모를 입증하기 위해 알리바바 경매시장 거래가격을 근거로 삼았으며, 동시에 위 사건에서 알 수 있다. 정부 지침 가격 손실 규모는 입증할 수 없습니다.
작가팀이 처리한 사건을 예로 들면, 소송에서는 양측의 극심한 대립으로 인해 한쪽이 제시한 부동산 가격을 상대방이 인정하지 못하는 경우가 많다. 법원은 최종적으로 제3자 평가 기관에 부동산 가격 평가를 의뢰합니다.
소송 중인 가족 분쟁이 재산 분할을 앞두고 있을 때, 그 특수성, 즉 부부 사이의 본래 관계로 인해 양측이 공동으로 재산 가치를 확인하려는 경우가 많다. 감정 수수료를 절약하기 위해 참여합니다. 판사는 또한 이 경우에는 평가를 의뢰할 필요가 없으므로 비용과 시간이 절약된다는 점을 설명할 것입니다.
그래도 걱정된다면 양측 모두 토지 딜러 3곳을 찾아가 해당 부동산의 현재 가격을 알아보고 최종적으로 더 공정한 가격을 결정할 수 있다. 위에서 언급한 중고주택시장의 정부지도가격 외에도 임대시장의 지도가격도 존재한다. 심천 임대협회 공식 홈페이지에서 볼 수 있듯이 심천의 최신 주택 임대 안내 가격은 2017년 기준이며 이후 몇 년 동안 발표되지 않았습니다.
사실 어떤 가이드 가격이더라도 도입 목적이 무엇인지 명확히 생각해볼 필요가 있다. 인위적인 안내를 하게 되면 결국에는 안내만 받게 되고, 까꿍 가격을 받게 되어 가격이 본래의 의미를 잃게 됩니다. 더욱이 가격이 시장에서 제품의 실제 가치를 반영하지 않는다면 그 가격은 잘못된 것입니다. 앞선 사건들에서 볼 수 있듯이, 법원의 판단은 궁극적으로 안내가격이 아닌 시장가격에 기초하여 내려진다. 가격이 숨바꼭질이라면 그 가격은 거의 쓸모가 없습니다(아, 엄밀하지는 않지만 적어도 중고 주택 가격에 부딪힐 것입니다). 우리는 완전히 경쟁적이고 주인이 여러 번 바뀌는 자유 시장에서 가격이 가치를 반영할 수 있다는 것을 믿어야 합니다.