우선 계약서에 서명하기 전에 조사를 잘 하세요.
(a) 상점 파일 조사
상가를 임대하기 전에 상가가 있는 부동산 거래센터에 가서 재산권 조사를 하고 다음과 같은 주요 정보를 확인해야 합니다.
1. 주택 용도와 토지 용도는 반드시 주택 유형이 상업이고, 토지 용도가 비주거여야 임대를 상점으로 사용할 수 있다. 그렇지 않으면 영업허가증을 취득하지 못하고 불법으로 집을 사용할 위험이 있다.
2. 주택 소유자는 임대 계약이 주택 소유자나 다른 소유주와 체결되었다고 보증한다.
집에는 이미 임대 등록 정보가 있습니까? 이미 리스 등록 정보가 있는 경우 신규 리스 계약을 등록할 수 없어 신규 임차인의 리스 관계가 제 3 자에 대항할 수 없게 되고 신규 임차인이 영업 허가증을 성공적으로 처리하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.
(b) 영업 허가증
임대 점포의 목적은 경영활동을 전개하는 것이고, 경영활동의 첫 번째 조건은 합법적으로 영업허가증을 취득하는 것이다. 따라서 점포 임대 계약을 체결할 때는 영업허가증 처리를 중심으로 많은 조항을 설정해야 하는데, 주로 다음과 같은 측면을 포함한다.
1. 원래 임대 등록 정보가 취소되지 않아 새 임대 계약이 등록되지 않아 영업 허가증을 제때에 처리하지 못했다.
2. 영업허가증은 이미 점포에 등록되어 있지만, 공상등록정보가 취소되거나 이동되지 않아 같은 점포에 새로운 영업허가증을 다시 등록할 수 없습니다.
3. 방형은 비상업으로 경영활동을 할 수 없어 영업허가증을 발급할 수 없다.
특수 상업 산업 (엔터테인먼트, 케이터링 등) 과 관련이 있습니다. ), 공안, 소방, 위생, 환경 등의 부서의 검사를 거쳐 치안허가증, 위생허가증 등의 증명서를 취득해야 영업허가증을 얻을 수 있다.
5. 임대인의 자료가 부족해서 영업허가증을 등록할 수 없습니다.
상기 제 65438 조 +0, 2, 3, 5 건이 발생하는 경우 계약에서 임대인의 의무로 설정할 수 있으며 임대인에게 합리적인 유예 기간을 줄 수 있습니다. 일정 기한을 넘으면 방해를 배제할 수 없고, 상응하는 위약 책임을 져야 한다. 상술한 제 4 조의 상황은 계약이 해지될 책임이 없는 상황으로 설정할 수 있어 임차인이 영업허가증을 취득하지 않은 상태에서 계약을 해지할 책임이 없음을 보장할 수 있다.
둘째, 계약 내용은 완전해야 한다.
(1) 임대료 없는 인테리어 기간
상가 임대에서 임대료가 면제되는 인테리어 기간은 종종 계약서에 나오는데, 주로 임차인이 집을 낸 후 인테리어를 해야 하기 때문에 실제 사무실이나 영업을 할 수 없기 때문이다. 이런 상황에서 임대인은 인테리어 기간 동안 임차인에게 임대료를 받지 않기로 동의했다. 그러나' 임대료 면제 인테리어 기간' 이라는 개념은 법적으로 명확한 규정이 없다. 따라서 임대 계약을 체결할 때, 반드시 임대료 면제 기간의 시작 및 종료 시간을 명확히 약속하고, 지불한 구체적인 비용을 면제해야 한다. 일반적으로 집세만 면제되고, 주택의 실제 사용으로 인한 유틸리티 요금은 계약대로 부담해야 한다.
임대 만료 후 점포가 원상회복해야 하는지, 가게 사진을 보관해 향후 원상 반환 증명서로 기재하는 것이 좋다.
(2) 임차료 및 보증금
임대료는 임대료입니다. 계약에서 비용의 크기와 지불 방법을 명확히 해야 한다. 또 계약상 연간 임대료 조정 폭을 미리 협의해 어떤 상황에서 임대료를 조정할 수 있는지 명확히 할 수 있다.
임차보증금은 일반적으로' 보증금' 이라고 불리며, 주로 임차인이 부담해야 할 비용을 상쇄하는 데 쓰인다. 상가가 적응한 전기세, 전화비, 부동산 관리비가 비교적 높기 때문에 보증금이 적당히 높을 것을 권장하고, 이상 비용을 충당하지 않는 것이 좋습니다. 또한, 특별 한 주의가 필요 합니다, 임차인은 임대 과정에서 관련 비용의 지불을 지연 유지 하 고, 보증금 공제가 충분 하지 않은 경우 어떻게 해야 합니까? 계약에서' 보증금' 을 보충하는 방안을 약속할 수 있습니다. 즉, 임대인이 매번' 보증금' 으로 관련 비용을 공제한 후 임차인은 합리적인 기한 내에' 보증금' 을 보충해야 합니다. 임대인의 통지를 받은 후 일정 기간 내에 보충되지 않은 경우, 임대인은 일방적으로 계약을 해지하고 임차인의 상응하는 위약 책임을 추궁할 수 있다. 계약서에 이런 약속이 있다면 임차인의' 게으름' 행위를 효과적으로 처벌할 수 있다.
(c) 세금 부담
법률, 규정, 규정 및 기타 규범성 문서의 규정에 따라 임대인 또는 전세인은 다음과 같은 세금을 부담해야 합니다.
1. 임대인 세금:
영업세 및 추가 임대료 *5.55%
부동산세 임대료 * 12%
개인 소득세 소득 *20% (소득은 임대료에서 수리비를 뺀 것이며, 수리비는 한 번에 800 위안을 넘지 않는다.)
0. 1% 에 대한 스탬프 임대료 (총액) (첫 번째 세금 시 일회성 납부, 임대 기간 동안 전체 임대료 총액으로 계산). ) 을 참조하십시오
토지사용세는 주택용지당 평방미터당 징수하며, 징수 기관의 실제 징수를 기준으로 한다.
2. 재임대인의 세금:
영업세 및 추가 전세 수입 *5.55%
인화세 전세 임대료 (합계) 0. 1%
실제로 상가 임대료세 납부는 상대적으로 다양하다. 위의 기준은 법정 징수 기준일 뿐 지역마다 징수 방식이 다를 수 있습니다. 점포 계약을 체결하기 전에 실제 대리점 직원에게 문의해 주세요.
상술한 세금의 주요 납부자는 임대인이나 전세인이지만 구체적인 납세의무자는 임대계약에서 합의할 수 있다. 이때, 임대인과 임차인 모두 점포 임대에 대한 세액이 높다는 것을 알아야 하며, 특정 납세자를 약속하기 전에 장기 세금 조정의 증가를 신중하게 고려해야 한다. 일부 징수망이 단기간에 낮은 세율에 현혹되지 않도록 해야 한다.
(4) 장식 처리
상가의 임대에서, 왕왕 많은 돈을 들여 점포 인테리어를 해야 한다. 인테리어가 순조롭게 진행되도록 하기 위해서, 인테리어인의 이익을 보호하기 위해서, 계약에서 몇 가지 문제를 주의해야 한다.
1. 임대인이 임차인이 점포를 인테리어하는 것에 동의하는지, 인테리어 도면 또는 방안은 임대인의 동의를 받아야 하는지 등을 명확히 합의했다. 특별한 개조와 구조가 있다면 광고와 점당 간판의 위치도 명확하게 규정해야 한다.
2. 위약 책임의 해제는 위약금만을 고려할 수 없다. 위약금은 왕왕 계약금과 같고, 액수가 높지 않아 임차인의 인테리어 손실보다 작은 경우가 많기 때문이다. 따라서 이 경우 임대인은 위약금을 부담하는 것 외에 임차인이 발생한 인테리어 손실을 부담해야 한다는 데 동의해야 한다.
3. 임대 만료 시 인테리어 및 부속물 처분 방법을 명확히 합니다.
(e) 물, 전기, 전화선 등.
점포 경영의 특수성으로 인해 물, 전기, 전화선 등에 대한 특별한 수요가 있을 수 있으며, 이러한 공공자원의 공급은 다양한 요인의 영향을 받을 수 있다. 상점을 임대하기 전에 사용 요구 사항이 충족되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 경우 확장 또는 증분과 확장 또는 증분에 필요한 비용을 처리하는 방법을 결정해야 합니다. 계약서에 관련 내용이 명확하게 합의되어 있고 정상적인 요구를 충족시킬 수 없는 경우 임차인은 계약을 해지할 권리가 있다.
셋. 계약서에 서명한 후의 관련 사항
(1) 리스 등록
임대 계약 등록은 계약 등록의 성격이며, 이러한 등록의 효력은 주로 다음을 포함한다.
1. 등록 여부는 계약 자체의 유효성에 영향을 주지 않습니다. 기록에 대한 기록이 없더라도, 효력 발생 조건이 충족될 때, 계약은 여전히 효력이 발생한다.
등록 된 사건은 제 3 자에 대한 법적 효력이 있습니다. 임대인은 같은 주택에 대해 여러 개의 임대 계약을 체결하고 임차인은 모두 계약 이행을 주장하며, 인민법원은 이미 합법적으로 임대주택을 점유한 임차인을 다음 순서로 결정해야 한다. 이미 등록 수속을 밟았다. 계약이 먼저 성립되다. 임대인은 임대주택을 취득하지 못한 임차인에 대해서도 위약 책임을 져야 한다.
그래서 제때에 가게가 있는 부동산 거래센터에 가서 임대 등록을 하는 것이 좋습니다. 게다가, 대부분의 상공부문들은 영업허가증을 취급할 때 모두 임대 계약 등록을 요구한다.
등록 수속을 할 때 다음 자료를 제출해야 합니다: 1. 부동산 소유권 증명서 또는 기타 소유권 증명서; 외래노동자에게 임대한 사람은 공안부에서 발행한 주택 임대 치안 허가증도 첨부해야 한다. 2. 임대인의 개인 신분증이나 기업이나 기타 조직의 등록증명서 * * * 주택 임대가 있는 경우, 다른 * * * 사람이 임대에 동의한 증명서도 제출해야 합니다. 임대를 위임하는 사람은 위탁 계약을 제출해야 한다. 임대 대행, 주택 소유자 위탁 대리인의 증명서를 제출하다. 3. 임차인이 등록 수속을 할 때 개인증명서나 기업이나 기타 조직의 등록증명서를 제출해야 한다. 임대인이든 임차인이든 외국에 거주하는 중국 시민은 제출된 개인 신분증에 유효한 중화인민공화국 여권을 제출해야 합니다. 홍콩 및 마카오 개인은 홍콩 및 마카오 주민들에게 본토 여권을 제출해야합니다. 대만성 개인은 대만 주민들이 본토를 왕래하는 통행증을 제출해야 한다. 해외 기업 및 기타 조직은 공증 또는 인증을 받은 등록증을 제출해야 합니다.
(b) 전세 문제
상가 시장에는 왕왕' 두 집주인',' 세 집주인' 이 많은데, 그중에는 전세 문제가 있다. 속칭' 전세' 는 실제로 법에 규정된 두 가지 변경 방법, 즉 전세와 임대권 양도를 다루고 있다. 법률에 따르면, "재임대" 는 임대 관계가 종료되지 않고 소유자가 여기서 임대 관계를 설정하는 것을 의미하며, "임대권 양도" 는 신규 임차인이 기존 임차인을 직접 대체하고 임차인 (소유자) 과 리스 관계를 설정하는 것을 의미합니다. 두 가지 형식 모두 다음과 같은 문제에 주의해야 합니다.
1. 전세는 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 임대권 양도에서도 임대인의 동의를 구하고, 원임대계약을 해지하고, 임대계약을 다시 체결해야 한다.
2. 원래 임차인은 왕왕 새 임차인에게 보상비를 요구하는데, 주로 인테리어 손실 등을 배상한다. 이 비용은 법정 임차인이 부담해야 할 비용은 아니지만 법적으로 명시적으로 금지된 것도 아니다. 그래서 당시 쌍방이 합의하기만 하면 법률의 보호를 받았다. 제안 임차인은 이 비용을 지불할 때 분할 지불과 전세 또는 임대권 양도 작업을 결합하여 자금 위험을 줄이고 영업면허의 성공 처리를 이 비용으로 환불하거나 상쇄하는 경우를 고려해 볼 것을 제안한다.
(3) 판매 및 임대
많은 임차인들은 집주인이 상가를 임대한 후 팔면 어떻게 할지 자주 걱정한다. 실제로 임차인은 이러한 위험에 대해 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 법이 임차인에게 두 가지 특별한 보호를 제공하기 때문입니다.
1. 임대인이 판매할 때 임차인은 동등한 조건 하에서 우선구매권을 누린다. 즉 임차인이 다른 구매자와 동등한 조건 하에서 상가 구입을 주장하는 경우, 업주는 상가를 임차인에게 팔아서 임차인의 사용 이익을 보호해야 한다. 그러나 임대인이 합리적인 기한 내에 임대주택 판매 상황을 임차인에게 알리지 않았거나 임차인의 우선구매권을 침해하는 다른 상황이 있으며 임차인이 임차인에게 배상 책임을 요구한 경우 인민법원이 지원해야 한다는 점을 분명히 해야 한다. 그러나 임대인이 제 3 자와 체결한 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청해 인민법원은 지지하지 않는다.
2. 임차인이 임대점포를 구매하려 하지 않더라도, 업주가 매각한 후 새 업주들도 임대계약을 이행해야 한다. 그렇지 않으면 새 업주들은 임대계약의 위약 책임을 져야 한다.