첫째, 주택 유지 보수 책임과 관련된 법적 문제
주택 수리 책임은 임대 계약에서 가장 흔한 조항이어야 한다. 계약 당사자는 일반적으로' 계약법' 제 220 조의 규정을 따릅니다. 즉, "임대인은 당사자가 따로 약속한 경우를 제외하고 임대물의 수리 의무를 이행해야 합니다." " 유지 보수 책임에 합의하다. 그러나 현실적으로 이 조항을 적용해 부양분쟁을 해결하는 것은 쉽지 않은 경우가 많다. 부양책임은 종종 다른 사항에 숨겨져 책임을 구분할 수 없기 때문이다. 일반적으로 수리는 집의 정상적인 수리, 인테리어 후 수리 및 악의적인 추가 배상 책임에 포함되므로 임대 계약 쌍방은 수리 책임을 약속할 때 종합적으로 고려해야 한다.
1, 주택 수리 책임
주택 수선 책임은 임대 기간 동안 자연 또는 인위적 손상이 발생하여 어느 쪽이 수리 책임을 져야 하는지에 대한 문제이다. "도시 주택 임대 관리 방법" 에 따르면, "임대 주택의 자연 손상 또는 계약 약정은 임대인이 수리해야 하며, 임대인이 수리해야 한다. 집을 제때에 수리하지 않아 파괴적인 사고를 초래하고 임차인의 재산 손실이나 인신상해를 초래한 것은 배상 책임을 져야 한다. 임대 주택이 생산 경영 활동에 종사하는 경우 수리 책임은 쌍방이 임대 계약에서 합의한다. " 따라서 임대인은 주택 거주 및 사용의 안전을 보장하기 위해 주택과 그 설비를 시기적절하고 진지하게 검사하고 수리할 의무가 있지만, "임차인의 잘못으로 인해 집이 손상된 경우 임차인은 수리 또는 배상을 책임져야 한다" 고 말했다.
인테리어가 주택 구조를 바꾼 후 임차인의 수리 책임.
계약법 제 223 조는 "임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 개선하거나 다른 물건을 늘릴 수 있다" 고 규정하고 있다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대물을 개선하거나 다른 물건을 늘리는 경우 임차인은 임차인에게 원상태를 회복하거나 손실을 배상할 것을 요구할 수 있다. " 실제로 임대인은 임차인이 임대주택의 구조 (물론 주체구조의 안전은 포함되지 않음) 를 바꾸는 데 동의했고, 사용 중인 수선 책임 논란이 많았다. 이러한 분쟁을 피하기 위해 임대인으로서 임차인의 개조 요구에 신중히 동의해야 하며, 수선 책임이 있다면 먼저 집을 임대하여 수리 책임 문제를 회피해서는 안 된다고 합의해야 한다.
임차인의 악의적 인 추가 책임
실제로 임차인은 집을 개조, 수정 또는 증설하여 부착물로 형성된 부착물을 임대인의 동의를 받거나 계약서에 규정된 임대 용도에 따라 합리적으로 증설하여 다음과 같이 처리한다. 첫째, 주택 임대 계약서에 약속한 대로, 약속대로 처리한다. 둘째, 계약서에 약속이 없어 협상이 안 되고 철거는 그 가치에 심각한 영향을 미치지 않으며, 일반적으로 임차인이 철거한다. 철거할 수 없습니다. 부착물의 현재 가치는 임대인이 소유하고 임차인에게 적절한 보상을 줄 수 있습니다. 셋째, 임대인은 첨부에 동의하지 않거나 임차인이 계약한 임대 용도에 따라 부착하지 않고, 주택 임대 계약이 약정되지 않고 협상이 불가능하며, 철거 후 그 가치에 영향을 주지 않는 경우 임차인은 스스로 철거할 수 있습니다. 철거할 수 없다면, 임대인은 일반적으로 인테리어 손실을 배상하지 않는다. 따라서 임대 계약을 체결할 때 추가 또는 개선 처리에 대한 합의가 필요하다.
둘째, 주택 전세와 관련된 법적 문제
1. 임차인이 집을 전셋할 때 반드시 임대인의 동의를 받아야 한다.
계약법 제 224 조는 "임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전셋할 수 있다" 고 규정하고 있다. 임차인이 전셋하는 경우 임차인과 임대인 간의 임대 계약은 계속 유효하며, 제 3 자가 임대물에 손실을 초래한 경우 임차인은 손해를 배상해야 한다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전셋하는 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다. " "도시 주택 임대 관리 방법" 제 3 조는 "임대인의 동의를 거쳐 임차인은 본 방법에 따라 임대 주택을 전셋할 수 있다" 고 규정하고 있다. 위의 두 가지 법률 규정에 따르면 임차인이 집을 전셋하는 것은 가능하지만, 사전에 임대인의 동의를 구해야 한다. 따라서 임대 계약 쌍방은 법률, 행정 법규의 규정을 위반하지 않는 한 임대인이 전세에 필요한 조건을 부가할 수 있도록 전세 조항을 명확히 합의해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대)
2. 임대인과 임차인 모두 전세의 혜택을 받을 수 있습니다.
"도시 주택 임대 관리 방법" 제 27 조는 "임대인은 전세에서 이익을 얻을 수 있다" 고 규정하고 있다. 임차인이 집을 전셋하여 얻은 임대료는 전셋자가 집을 사용하여 지불한 대가이며, 임대인은 재산권자로서 어느 정도의 수익을 인출할 권리가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 일반적으로 임차인이 집을 전셋하는 것은 집을 임대하기 위한 이익이다. "도시 주택 임대 관리 방법" 제 30 조에 따르면, "전세 계약이 발효된 후, 전셋업자는 전셋계약에서 약속한 임대인의 권리와 의무를 누리고 부담하며, 원래 임대계약에서 약속한 임차인의 의무를 이행한다" 고 규정하고 있다. 따라서 전세 후 임차인의 의무는 가중되어야 하므로, 법률은 임차인이 전셋으로부터 이익을 얻을 수 있도록 허용한다.
임대인과 임차인이 모두 전세를 통해 이득을 볼 수 있기 때문에, 쌍방은 임대 계약에서 전세 이익 분배의 비율을 명확히 합의해야 하며, 임차인 후기 주택 수선에 대한 투자는 이 비율 내에서 공평하고 분쟁을 피하기 위해 고려해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
3. 집을 전매한 후 전매인은 우선 구매권을 누린다.
전세계약이 합법적으로 유효할 때, 임대인은 집을 양도하고, 임차인과 전세인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누린다. 전세인은 임차인에 대해 우선구매권을 가지고 있는데, 임차인은 이미 실제로 그 집을 소유하고 사용했기 때문이다.
셋째, 임차인의 우선 구매권
중화인민공화국 계약법 제 230 조에 따르면 임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가져야 한다. 최고인민법원' 중화인민공화국 민법통칙 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 (시범)' 제 1 18 조는 임대인이 임대주택을 매각할 경우 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 한다고 규정하고 있다. 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다. 임대인이 본 규정에 따라 집을 팔지 않은 경우 임차인은 인민법원에 주택 매매가 무효라고 선언하도록 요청할 수 있다.
넷째, 임대 주택은 프로젝트 우선 집행 대상이 될 수 없다.
계약법' 제 286 조와 최고인민법원' 건설공사 가격 우선보상권에 대한 승인' 은 건설업체에 공사 가격에 대한 법정우선보상권을 부여한다. 즉,' 하청인이 기한이 지났을 때 지불하지 않는 것',' 계약자는 계약자와 공사 할인을 약속하거나 법에 따라 인민법원에 경매공사를 신청할 수 있다. 단, 건설공사 성격에 따라 할인이나 경매를 해서는 안 된다. 건설 공사 가격이 공사 할인이나 경매 가격보다 우선이다. " 이 경우 계약자는 우선보상권에는 반드시 전제조건이 있어야 한다고 주장한다. 즉, 계약자의 법정우선보상의 표지물은 개발자의 부동산이어야 한다는 것이다. 만약 그것이 제 3 자에 속한다면, 법정 우선권은 성립되지 않는다. 따라서 임대인의 주택은 건설계약에서 채권 집행 대상이 되어서는 안 된다.
다섯째, 임대 계약 해지 및 임대료 지불.
1, 임대 계약의 관련 규정.
"도시 주택 임대 관리 조치" 제 13 조 규정: "다음 상황 중 하나인 경우 주택 임대 당사자는 임대 계약을 변경하거나 해지할 수 있습니다. (1) 법률 규정이나 계약 약속에 따라 계약 조건을 변경하거나 해지할 수 있습니다. (2) 불가항력으로 인해 임대 계약을 계속 이행할 수 없는 경우 (c) 당사자는 합의에 도달했다. 임대 계약의 변경이나 해지로 당사자에게 손해를 입힌 경우 법에 따라 책임을 면제할 수 있는 것 외에 책임측이 배상을 책임진다. "
2, 임대인은 집을 회수 할 수 있습니다.
"도시 주택 임대 관리 방법" 제 24 조에 따르면: "임차인은 다음 행위 중 하나를 가지고 있으며, 임차인은 계약을 해지하고 집을 회수할 권리가 있으며, 이로 인해 손실을 초래한 경우 임차인은 배상해야 한다. (1) 무단으로 임대 주택을 전세하는 사람; (2) 무단 양도, 대출, 임대 주택 교환 (3) 허가없이 임대 주택의 용도를 해체하거나 변경한다. (4) 누적 연체된 임대료는 6 개월 이상이다. (5) 공공 주택은 정당한 이유 없이 6 개월 이상 유휴 상태였다. (6) 불법 활동을 위해 임대 주택을 임대한다. (7) 의도적으로 임대 주택을 손상시켰다.
3. 임대료 지불.
임대료 지불과 관련하여' 민법통칙' 제 136 조는' 인도 지연 또는 임대료 납부 거부, 소송 시효 기간은 1 년' 이라고 규정하고 있다.
여섯째, 임대 계약에서 다른 주목할만한 문제
1. 구두 임대 계약의 유효성
계약법 제 2 15 조는 "임대 기간이 6 개월 이상인 경우 서면 형식을 채택해야 한다" 고 규정하고 있다. 당사자가 서면 형식을 취하지 않은 것은 비정기 임대로 간주된다. " 따라서, 6 개월 이하의 구두 임대 계약은 법적으로 유효하며, 법률의 보호를 받으며, 계약 쌍방도 구두 약속에 따라 이행해야 한다. 임대 기간이 6 개월이 넘는 것은 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 당사자가 서면 형식을 취하지 않은 것은 비정기 임대로 간주되고 계약은 계속 유효하다.
2. 세낼 수 없는 집
우리나라' 도시주택임대관리방법' 제 6 조에 따르면, 다음 주택은 임대할 수 없다: (1) 법에 따라 주택 소유권증을 취득하지 않은 경우 (2) 사법기관, 행정기관이 법에 따라 판결을 내리거나 압류를 결정하거나 다른 형식으로 재산권을 제한하는 것 (3) * * * * * * * 동의를 얻지 못한 집이 있습니다. (4) 주택 소유권에 이의가 있다. (5) 불법 건설에 속한다. (6) 안전 기준을 충족시키지 못한다. (7) 주택은 저당권자의 동의 없이 저당잡혔다. (8) 공안, 환경 보호, 위생 등 주관 부서의 관련 규정을 준수하지 않는다. (9) 관련 법령이 임대를 금지하는 기타 상황. 참고 자료는 당신에게 도움이 되기를 바랍니다. 채택을 바랍니다.