1. 주택 임대 개요
주택 임대란 집주인이 임차인에게 집을 임대해 주고, 임차인이 임대인에게 임대료를 지급하는 행위를 말합니다.
임대주택의 소유 성격에 따라 공공임대와 민간임대 두 가지로 나눌 수 있다. 공공주택은 국유주택과 집단소유주택을 말하며, 두 가지 유형으로 나누어진다. 하나는 직접 관리하는 공공주택, 즉 각급 인민정부 부동산관리부서와 임차인이 직접 관리하는 공공주택이다. 다른 하나는 자체 관리 공공 주택, 즉 국가 기관이 관리하고 사회 단체, 기업, 기관 및 군대가 관리하는 공공 주택입니다. 민간임대란 개인이 자신의 부동산을 임차인에게 임대하고, 임대인이 임차인으로부터 임대료를 징수하는 행위를 말한다. 임대소득의 형태에는 금전소득, 물질소득, 기타 경제적 효익소득이 있습니다. 다음 중 하나에 해당하는 경우 개인 임대주택으로 간주됩니다. 계약, 임대 또는 기타 명의의 수수료를 받는 경우 ③ 개인 주택을 사용하여 자영업을 하고 실제 운영자가 해당 주택의 소유자 또는 직계 가족이 아닌 경우 집은 다양한 이름으로 다른 사람에게 임대되어 거주합니다.
II. 임대 계약 형식
1. 법률 조항: "중화인민공화국 도시 부동산 관리법", "샤먼 도시 주택 관리 조례", "샤먼 도시 주택관리조례”, “시립주택임대관리조례”에서는 “서면계약”을 체결하여야 함을 명확히 규정하고 있으나, “중화인민공화국 계약법”에서는 임대기간이 6개월을 초과하는 경우에는 서면으로 해야 합니다. 당사자들이 서면 양식을 채택하지 않는 경우 무기한 임대로 간주됩니다.
2. 결론: 임대차 계약은 임차인과 임대인 사이의 법적 관계를 결정하는 주요 증거입니다. 서면으로 작성하는 것은 권리와 의무를 명확히 하는 데 도움이 되며 등록 및 등록과도 일치합니다. 규제 당국의 요구 사항. 구두 형식의 채택이 반드시 계약의 유효성에 영향을 미치는 것은 아닙니다. (임대 기간이 6개월을 초과하는 경우에도 마찬가지입니다.) 실제 임대 관계의 존재를 뒷받침하는 증거가 있는 한 임대 계약도 유효합니다. /p>
3. 적용 : 임대인이 월세를 선불로 징수하는 방식을 채택하는 경우, 임차인은 생활이나 사업의 안정과 장식 투자의 회수를 촉진하기 위해 임대 계약을 체결하기 위한 서면 계약서를 채택해야 합니다. 또는 분기별로 임대료가 크게 오를 것이라고 예측하거나 그럴 수도 있다고 예상합니다. 임대주택을 사용하는 경우 임대에 대해 구두로 합의하는 것을 고려할 수 있습니다(단, 그렇게 하면 등록 및 신고가 어려워집니다). 서면 임대계약이 만료된 후 양 당사자가 이를 갱신하지 아니하고 실제로 이행 중인 경우, 원래 계약에서 '만료 시 이의가 없으면 자동 연장' 등 유사한 약정을 하지 않은 경우 당사자들은 실제로 불규칙한 임대 관계를 갖고 있으며, 임차인은 임차인에게 가능한 한 빨리 서면 계약을 체결하도록 촉구해야 합니다.
3. 임대 계약 기간
1. 법률 조항: "중화인민공화국 계약법"에는 "임대 기간은 20년을 초과할 수 없다"고 규정되어 있습니다. 그리고 "당사자들은 임대 기간에 대한 합의가 이루어지지 않았거나 합의가 불분명합니다." "보완적 합의에 도달할 수 없고 계약조건이나 거래관행에 따라 결정할 수 없는 경우 무기한 임대로 간주됩니다. 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 임차인에게 합리적인 기간을 주어야 합니다. 계약을 해지하려고요."
2. 결론: 임대 기간에 대한 당사자 간의 합의는 20년 제한을 위반하며 계약의 전반적인 유효성에 영향을 미치지 않습니다. 25년으로 합의한 경우에도 유효 임대 기간은 여전히 20년입니다. 법률에 따라 임대 기간을 결정할 수 없는 경우 각 당사자는 계약 위반에 대한 책임 없이 계약을 종료할 권리가 있습니다.
3. 적용: ① 임대인은 주택 임대의 어려움과 임대료의 시장 변화 정도를 기준으로 임대 기간을 고려하는 반면, 임차인은 생활 변화 또는 생활 변화를 기준으로 임대 기간을 고려하는 경우가 많습니다. 개량 투자금의 회수 기간 등. 임차인이 장기 임대 계약을 희망하고, 임대인이 향후 임대료가 크게 오를 것으로 예상하는 경우, 양 당사자는 임대료의 증감에 대해 합의할 수 있습니다. 기본 임대료 결정을 기준으로 임대료(예: +3%)를 부과합니다.
실제로는 (재산권 처리 능력 없이) 사용권만 있는 집을 매수자에게 영구 임대하거나 20년 임대차 계약을 여러 개 체결해 양도하고, 집세 지불이라는 이름으로요. 구매자의 입장에서 이러한 접근 방식은 엄격하게 통제되지 않으면 더 큰 위험을 안게 됩니다.
②무기한 임대차 계약은 주택 임대가 용이한 임대인에게 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하지만 이는 임차인에게 매우 불리하다.
4. 임대 주택 담보:
1. 법률 조항: 건설부의 "도시 주택 임대 관리 조치"에서는 "저당 주택을 주택의 동의 없이 담보로 설정할 수 없습니다. 저당권자' 임대', '중화인민공화국 보증법', '도시부동산담보관리방법'에서는 저당권자가 임대재산을 저당할 경우 임대차계약 원본이 임차인과 저당권자에게 서면으로 통지해야 한다고 규정하고 있습니다. "중화인민공화국과 중화인민공화국 계약법"은 "임대기간 중에 임대물의 소유권이 변경되더라도 임대계약의 유효성은 영향을 받지 아니한다"고 규정하고 있다. " 보증법의 여러 문제에 대한 해석은 다음과 같이 규정합니다. "저당권자가 임대 부동산을 저당 잡으면 저당권이 실현 된 후 임대 계약은 유효 기간 동안 저당 재산의 양수인에 대해 계속 유효합니다. ." "저당권자는 저당권이 설정된 부동산을 임대합니다." , 저당권이 실현된 후에는 임대 계약은 양수인에게 구속력을 갖지 않습니다. 저당권 설정자가 저당재산을 임대할 때, 저당권 설정자가 임차인에게 해당 재산이 저당되었다는 사실을 서면으로 통지하지 않은 경우, 저당권 설정자가 임차인에게 서면으로 통지한 경우 저당권 설정자는 저당재산 임대로 인해 발생한 임차인의 손실에 대해 책임을 집니다. 담보권이 저당된 경우에는 저당권의 실현으로 인한 임차인의 손해는 임차인 자신이 부담한다.”
2. 결론 : 이 조항의 해석 대법원은 실제로 '매매로 임대차 계약이 파기되지 않는다'는 전통적 논리를 깨고, ①주택을 먼저 임대하고 담보대출이 나중에 발생하면 임대주택을 처분한 이후부터 임대차 계약이 유효하다는 판결을 내렸다. 담보로 인해 임차인의 임대 권리는 영향을 받지 않습니다. ② 주택 담보가 먼저이고 임대 계약이 나중에 이루어지면 임대 계약이 유효하며, 임대 주택이 담보로 인해 처분된 후에는 임차인의 권리가 유효합니다. 심각한 피해를 입은 경우, 양수인은 임차인에게 임대 주택에서 나가도록 요구할 권리가 있습니다. 임대인이 임대 시 임대인에게 서면으로 모기지를 통지한 경우, 서면이 없는 경우 임차인은 손실에 대한 책임을 집니다.
3. 적용방법: ① '도시주택 임대관리조치'에서는 '저당권자의 동의 없이' 주택을 임대할 수 없다고 규정하고 있으나, 다만, 임차인은 임대차 계약을 체결할 때 임대주택이 담보인지 여부를 확인하여야 합니다. 주택 처분으로 인한 손실 위험에 직면: 임대인이 서면 모기지 통지를 발행한 경우, 임차인이 이론적으로 임대인의 책임을 추구할 수 있더라도 임대인이 모기지 통지를 발행하지 않은 경우 임차인은 손실을 부담해야 합니다. 이때 임대인이 그 집을 담보로 하여 처분한 경우에는 채무상환능력이 부족한 것이 당연합니다. ③ 임대인으로서 담보주택을 임대하는 경우에는 임차인에게 그 사실을 서면으로 알려야 합니다. 집이 처분된 후 다시 임차인의 청구권 정산에 직면하지 않도록 저당권을 부여하고 서명을 요청하십시오. 그러나 임차인이 걱정되는 경우 법적으로 말하면 어떤 사람이 그에게 알리지 않고 임대를 포기하는 경우, 임대 계약은 여전히 유효합니다. 그러나 임대 기간 동안 주택이 처분되면 임차인은 주택 임대 신청에 대해 보상을 받아야 합니다.
1. 법률 규정: '중화인민공화국 도시부동산관리법', '샤먼시 주택임대관리조례', '샤먼시 도시주택관리조례', '주택임대는 등록을 조건으로 합니다. 파일링 시스템. 여기에는 임대 당국에서 직접 임대한 직접 관리 공공 주택과 직원이 거주할 수 있도록 단위에서 할당한 주거용 주택은 제외됩니다. 주택 임대 계약이 체결된 후 임대인은 15일 이내에 임대 기관에 가서 임대 등록 및 신고 절차를 완료해야 하며 주택 임대 등록 및 신고를 처리하고 "주택 임대 증명서"를 받아야 합니다. (1) 부동산 소유권 증명서 또는 기타 유효한 증명서 (2) 임대 계약 당사자의 신원 증명서 (4) 저당권자가 임대에 동의했다는 증거(예: 5) 다른 사람이 임대에 동의했다는 증거(집이 소유된 경우) (6) 고객이 임대를 승인했다는 증거(집이 에스크로 상태인 경우) (7) 임대인이 전대에 동의했다는 증거(주택이 있는 경우) (8) 법률 및 규정에 따라 제공되어야 하는 기타 문서.
"임대차 계약이 해지 또는 해지된 경우 임대인은 계약 해지 또는 해지 후 15일 이내에 토지부동산관리국에 등기를 하여야 합니다." "샤먼 도시 주택 관리 조례" 제64조는 "본 조례 제39조의 규정을 위반하고 제때에 등기 및 신고를 신청하지 아니하는 자는 연체일수만큼 토지부동산관리국에서 벌금을 부과한다"고 규정하고 있습니다. ." 연체된 등록비의 3분의 3이 청구됩니다."
2. 결론: 임대차 계약서를 제출하는 것은 임대인의 의무입니다. 임대인은 임대차 계약 체결 후 15일 이내에 등록 절차를 완료하고 '주택 임대 증명서'를 받아야 합니다. 임대차계약의 내용이 변경, 양도, 해지된 경우에도 신고하여야 합니다.
3. 적용: 파일링 시스템은 주택 관리 부서의 관리 강화에 도움이 되며 임대인은 이를 적시에 처리해야 합니다. 그러나 임대인의 경우 결함이 있는 일부 주택에 대해서는 "주택 임대 증명서"를 받기가 어렵습니다. 동시에 임대인은 신청 수수료(거주용: 호당 100위안, 비거주용: 연간 임대료 미만)를 지불해야 합니다. 단위당 20,000위안) 연간 임대료는 건당 1.5%이며, 20,000위안을 초과하는 건당 연간 임대료는 1%입니다. 따라서 Fujian Price(2002) Fang No. 317)의 세금 수입은 추가로 모니터링됩니다. 따라서 많은 임대인이 등록 절차를 완료하지 않았습니다. 신고가 완료되지 않더라도 임대 계약은 여전히 유효하지만 임대인은 잠재적인 위험에 직면하게 된다는 점을 분명히 해야 합니다. 또한, 세무 당국은 법을 엄격하게 집행할 때 이들에게 책임을 물을 것입니다.
VI. 주택 임대에 대한 세금
1. 법률 조항: 재정부 및 국가 관리국의 "주택 임대 시장 조세 정책 조정에 관한 고시"에 따름 과세, ① 정부가 정하는 가격의 경우 공공임대주택, 저임대주택에는 기업 및 자기자금 공공기관이 근로자에게 임대하는 자가주택, 주택관리부서가 주민에게 임대하는 공공주택, 가구에 반환되는 재산권 등이 포함됩니다. 민간주택정책 시행에 따라 정부가 정하는 임대료 및 거주자 등에게 임대하는 표준민간주택에 대해서는 재산세 및 사업세가 일시적으로 면제됩니다. ② 개인이 시세로 임대하는 주택에 대해서는 사업세가 면제됩니다. 세율은 한시적으로 3%로 인하되고, 재산세는 한시적으로 4%로 인하됩니다. 세율이 부과됩니다. ③ 개인의 주택 임대소득에 대해 개인소득세가 한시적으로 10%로 인하됩니다.
샤먼시 지방세무국의 "개인 주택 임대에 대한 특정 세금 징수 및 관리 문제에 관한 통지"(Xiadi Shuifa [2003] No. 39)에 따르면 샤먼의 개인 주택 임대 세금은 두 가지 징수 방법을 채택합니다. :
① 종합세 부과 및 징수 : 종합세는 주택면적을 기준으로 징수합니다. 종합세에는 민간임대에 부과되는 모든 세금이 포함됩니다.
②실태에 따라 징수: 주민발의로 신고하고 사실에 따라 신고한 임대소득 금액은 법정과세 종류 및 세율에 따라 징수한다. 과세종류 및 세율(생략)
임대인은 임대소득이 발생한 날의 다음달 15일 이내에 임대주택 소재지 관할 세무당국에 세금신고를 제출해야 합니다. 또는 임대소득 청구 증명서를 취득한 경우. 임대주택이 여러 개인 경우에는 임대소득을 모두 합산하여 세무당국에 사실대로 신고해야 합니다. 동일한 납세자가 다른 관할 구역에서 임대 주택을 소유하고 있거나 동일한 대리인이 여러 주택을 대표하는 경우, 관할 세무 당국을 선택하여 통합 신고를 신청할 수 있습니다.
전대세: 개인이 주택을 전대하여 얻은 임대 소득에 대해서는 사업세를 전액 납부해야 합니다. 임대차계약서 원본과 법정납세증명서를 제출할 수 있는 경우, 원래 납부한 임대료를 임대소득에서 분할(월) 공제하여 개인소득세를 계산할 수 있으나, 기본비용기준은 중복공제되지 않습니다. 임대인이 재산세와 토지사용세를 납부한 경우에는 전대에 대해 재산세와 토지사용세가 더 이상 부과되지 않습니다.
2. 적용: 샤먼시는 주로 개인 임대에 대한 종합적인 세금 평가 및 징수를 채택하므로 임대인은 세금 신고 의무가 "임대료를 받기 전"이라는 점에 주목할 필요가 있습니다. 따라서 일부 임대인은 정식 계약을 체결하지 않았으며 방어수단으로 임대료를 받지 못했다고 주장하는 경우가 많다. 엄격한 세무당국이 임차인에게 확인을 요청할 수도 있다.
7. 임대인이 주의해야 할 사항:
1. 임차인의 신원을 확인하십시오.
임대인은 임차인의 신분증(신분증)을 확인해야 합니다. 또는 사업 허가증 등), 체납된 임대료를 청구할 수 없는 것을 방지하기 위해.
2. 주택과 장비를 명확히 합니다
대부분의 임대인은 임차인이 주택의 구조나 장비를 크게 변경하는 것을 허용하지 않으므로 현재 상황과 기존 장비는 임대차 계약이 만료된 후, 계약서에 명시된 조건이 인도 당시의 조건과 심각하게 불일치하는 경우, 합의가 없으면 손해배상 책임을 청구할 수 있습니다. "변경"이나 "결함"을 증명하기가 어렵습니다.
3. 주택 전대 제한
별도의 합의가 없는 경우에는 임대인이 임차인의 전대에 동의하지 않는 것으로 간주됩니다. 그러나 두 번째 임차인이 실제로 해당 주택을 오랫동안 사용한 경우에는 임대인의 승낙으로 간주될 가능성이 높습니다. 임차인이 단기임대료를 미리 지불한 후 장기간 타인에게 전대하는 것을 방지하기 위해 임대인은 “임대인의 서면 동의 없이는 전대를 할 수 없으며, 임대인의 타 해당 조치는 전대를 승인하는 것으로 이해됩니다."
4. 임차인을 합리적으로 감독하다
임대인은 일반적으로 임차인에게 임대 주택에서 불법 및 범죄 행위에 가담하지 말 것을 요구하지만 감독할 여력이 없는 경우가 많습니다. 그러나 임차인이 장기간 불법행위를 하여 임대인이 조금만 주의하면 이를 발견할 수 있었던 경우에는 임대인도 책임이 완전히 면제되지 않을 수 있으므로 임대인도 이에 대하여 합리적인 주의를 기울여야 합니다. 임대 기간 동안 임차인의 영업 활동.
5. 임차인의 우선거부권을 존중하라
'도시민간주택관리규정' 제11조에 따르면 '집주인은 3개월간 임대주택을 팔아야 한다'. 동일한 조건 하에서 임차인이 먼저 거절할 권리가 있음을 임차인에게 미리 통지하십시오. 민법총칙 실시에 관한 여러 문제에 대한 최고인민법원의견 제132조(개정초안)(1990.12.5). "임대인은 임대주택을 판매할 때 3개월 전에 임차인에게 이를 통지해야 합니다. 임차인은 동일한 조건에서 우선 거절할 권리를 갖습니다. 임대인이 이 조항에 따라 주택을 판매하지 않는 경우 임차인은 다음을 청구할 수 있습니다. 인민법원은 주택 매매를 무효로 선고합니다(원문 제118조). 따라서 집주인은 집을 팔기 전 임차인에게 가격, 납부방법 등 집 팔기 위한 조건을 알리고, 임차인의 구입 의사를 물어봐야 한다. 집주인의 통지에 따라 세입자는 합리적인 시간 내에 결정을 내려야 합니다. 그렇지 않으면 집주인은 집을 다른 사람에게 양도할 권리가 있으며 세입자는 먼저 거부할 권리를 잃게 됩니다. 그렇다면 합리적인 시간은 얼마나 될까요? '민법총칙 실시에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 의견(개정초안)' 제134조에 따르면, '우선거절권을 향유하는 자는 집주인이 집주인임을 알고 있다'고 되어 있다. 집을 다른 사람에게 팔았다면 소송을 제기하는 데 6개월 이상이 걸리거나, 소송을 알아내고 제기하는 데 6개월 이상이 걸리면 우선매수권은 보호되지 않는다”고 말했다.
6. 임대인이 계약을 해지할 수 있는 조항:
A. "중화인민공화국 계약법"(1999년 3월 15일 전국인민대표대회에서 제정)
1 없음 서면계약을 체결한 경우 무기한임대차임(제215조) ② 임차인이 약정한 방법 또는 임대재산의 성질에 따라 임대재산을 사용하지 아니하여 임대재산에 손해를 끼친 경우(제219조) 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우(법 제224조 제2항) ④ 임차인이 정당한 사유 없이 차임금을 지급하지 아니하거나 지체한 경우에는 임대인은 합리적인 기간 내에 임차인에게 임대료를 지급하도록 요구할 수 있습니다. 임차인이 연체금을 지불하지 않는 경우(제227조)
B "도시민간주택관리조례"(1983년 12월 17일 국무원 제정)
임차인은 다음 각 호의 행위에 해당하는 경우 임대인은 임대계약을 해지할 권리가 있습니다. ① 임차인이 임대주택을 무단으로 전대, 양도, 대여한 경우 ② 임차인이 임대주택을 이용하여 불법행위를 하여 공익에 손해를 끼친 경우 ③ 임차인은 6개월간 집세를 내지 않고 누적됩니다. (제21조)
다 민법총칙의 시행에 관한 여러 쟁점에 대한 의견(개정초안)(1990. 12. 5 대법원 제정)
임대 기간이 정해지지 않은 경우, 임대인이 거주할 집을 다시 가져오라고 요청할 경우 일반적으로 허용되어야 합니다.
임차인에게 이사할 조건이 있는 경우에는 이사를 명령해야 하며, 임차인에게 이사하기가 정말로 어려운 경우에는 집을 찾거나 집의 일부를 포기할 수 있는 일정 기간을 부여할 수 있습니다. (원칙 제119조) (제135조 제3항)
라. '도시주택 임대관리조치'(1995. 6. 1. 건설부 고시)
1. 주택임대차계약 당사자는 임대차계약을 변경하거나 해지할 수 있습니다. ① 법령의 규정 또는 계약에서 정한 바에 따라 계약조건을 변경 또는 해지할 수 있습니다. ② 계약을 계속할 수 없는 경우 불가항력; ③ 당사자들은 협의를 통해 합의한다. (12조)
임차인이 다음 각 호의 행위를 한 경우 임대인은 계약을 해지하고 이로 인해 발생한 손실을 임차인이 배상할 권리가 있습니다. 무단으로 임대주택을 양도하거나, 임대주택을 무단으로 임대하거나 용도를 변경하는 행위, ③ 임대주택을 무단으로 철거, 개조, 용도를 변경하는 행위, ④ 총 6개월 이상 연체된 임대주택을 임대하는 행위 ⑤ 공공주택을 정당한 이유 없이 6개월 이상 사용하지 않은 경우 ⑥ 임대주택을 고의로 훼손한 경우 ⑧ 기타 법령에서 정하는 바에 따라 회수 가능한 물품을 사용한 경우 (제24조)
E "샤먼 도시 주택 관리 조례"(1996년 8월 9일 샤먼시 인민대표대회 상무위원회에서 제정)
1 임차인은 다음 중 하나를 가지고 있습니다. 상황에 따라 임대인은 임대 계약을 해지하고 주택을 회수하고 손실 보상을 청구할 수 있습니다. ① 임대 주택을 허가 없이 전대하거나 양도합니다. ② 허가 없이 주택의 용도를 변경합니다. 무단으로 층을 변경하거나 구조적 안전에 영향을 미치는 개조를 하거나 주택을 훼손하고 수리 또는 손실 보상을 거부하는 행위 ④ 6개월간 임대료를 연체한 경우 ⑤ 공공주택 임차인 및 공동점유자 ⑥ 정당한 사유 없이 공공주택을 6개월 이상 방치한 경우 ⑦ 임대주택을 이용하여 불법행위를 하여 공공의 이익에 해를 끼친 경우. (제46조)
F "샤먼시 주택 임대 관리 규정"(2002년 4월 16일 샤먼시 정부가 개정)
임차인이 다음과 같은 상황에 해당하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지하고, 주택을 회수하고, 손실배상을 청구할 권리가 있습니다. ① 임대한 주택을 무단으로 전대, 양도, 대여할 수 있습니다. ② 무단으로 주택의 용도를 변경합니다. , 개조, 무단 증축, 구조적 안전성에 영향을 미치는 개조를 하거나 주택을 손상시키고 수리 또는 손실 보상을 거부하는 행위 ④ 6개월간 임대료를 연체한 경우 ⑤ 공공주택 임차인 및 그 공동 입주자 ⑥ 공공 소유의 주택을 정당한 이유 없이 6개월 이상 방치한 경우 ⑦ 임대 주택을 사용하여 불법 행위를 하고 공공의 이익을 침해한 경우 ⑧ 기타 법률, 규정, 규칙에 규정된 상황. (제18조)
G "샤먼시 주택 안전 평가 및 예방 관리 규정"(2004년 샤먼시 정부 개정)
임대 주택이 기준을 충족하지 못하는 것으로 평가된 경우 안전한 사용을 위해서는 대여를 중단해야 합니다. (제27조)
8. 임차인이 주의해야 할 사항:
1. 임대인의 신원을 확인하십시오.
임차인은 부동산을 확인해야 합니다. 임대주택 소유권 증명서 원본 또는 사용권 증명서를 통해 주택 소유자가 임대인과 일치함을 확인할 수 있습니다. 임대 주택이 소유자의 재산인 경우 소유자는 임대인으로서 임대 계약을 체결해야 합니다. 소유자의 서명이 없고 임대 기간이 만료된 경우), 일정 기간이 경과한 경우에도 불이행이 발생한 것으로 간주될 수 있습니다.) 임대인이 에스크로 또는 대리인인 경우에는 대리권 증명서를 제출해야 합니다. 임대인이 부동산 소유자가 아니고 임차인인 경우 주택의 실제 소유자와의 관계를 검토해야 합니다. 임대차 계약에 전대에 대한 별도의 승인 또는 전대에 대한 동의 조항이 포함되어 있습니까?
2. 집의 상태를 확인하세요
임차인은 임대주택에 소유권 증명서나 기타 유효한 증명서가 있는지 확인하는 것 외에도 ① 분쟁이 있는지 확인해야 합니다. 주택의 소유권에 대한 여부, ②불법건축물인지, ③안전기준에 적합한지 위험한 건축물인지, ④***의 소유인지, ***의 소유인지 여부 재산의 소유 여부, 동의 여부, ⑤ 자산 저당권으로 이용되었는지, 저당권의 경우에는 저당권자의 동의 여부, ⑥ 사법행정기관의 압류 여부. 또는 법률에 따라 임대를 금지한 경우.
⑦ 공안, 환경보호, 보건 및 기타 관할 부서의 관련 규정을 준수하는지 여부. 또한, 주택의 용도변경은 현행 관리정책에 어긋나므로 임차인은 임대주택증명서나 사용권증서에 명시된 주택의 용도가 상업용, 상업용, 주거용인지 여부도 확인해야 합니다. 임차인이 임대 주택을 사업장으로 사용하려는 경우 주택을 임대하는 것은 바람직하지 않으며 그 반대의 경우도 산업 및 상업 등록을 신청할 때 불필요한 장애물을 피하기 위해 바람직하지 않습니다.
3. 지불을 명확하게 하세요
달리 합의하지 않는 한 임대료는 임차인이 주택 사용에 대해 지불해야 하는 수수료만 의미합니다. 따라서 계약서에 물, 전기, 재산 관리, 세금, 재산 보험 등에 대한 의무를 명시하거나 일정 금액의 수수료 외에 재산과 관련된 기타 세금 및 수수료를 지불하도록 규정하는 것이 가장 좋습니다. 임대인이 부담합니다.
4. 청구서 발행을 명확히 합니다.
청구서는 임차인의 권리이자 의무입니다. Xia Di Shui Fa [2003] No. 39에서는 임차인이 세무 당국에 주택 임대 및 임대인에 대한 정보를 제공할 의무가 있으며, 임차인이 요구된 청구서를 받지 못한 경우 생산 및 사업에 종사하는 납세자에게 제공할 의무가 있다고 규정합니다. , 그는 "중화인민공화국"에 따라 처벌됩니다. ***국가송장관리조치 관련 규정에 따라 처벌이 부과됩니다. 방법 제36조 제4항에 따라 규정에 따라 세금계산서를 취득하지 아니한 경우 기한 내 시정을 명령하고 불법소득을 몰수하며 1만 위안 이하의 벌금을 부과할 수 있다. .
9. 임대 분쟁에 대한 관할권
1. 법률 조항: 1월 7일자 최고인민법원의 답변에 따르면, 1986년 임대차 분쟁에서 관계 중에 발생하는 집수리, 임대료, 공실 등의 분쟁은 일반적으로 집이 위치한 법원의 관할권에 있어야 하며, 이는 '두 편의' 원칙에 더 부합합니다. 피고가 소재한 법원의 관할권 하에 있을 수도 있지만, 피고가 등록된 영주권 또는 거소를 가지고 있는 법원의 관할권 하에 있을 수도 있습니다.
2. 결론: 주택 임대 문제로 양측이 분쟁을 겪고 협상을 통해 해결할 수 없는 경우, 임대인과 임차인은 합의된 중재 기관에 이를 제출하여 중재를 받아야 합니다. 중재가 합의되지 않는 경우에는 자택 소재지나 피고인의 소재지에서 소송을 제기할 수 있습니다.
3. 신청: 임대인과 임차인은 각자의 편의에 따라 관할법원이나 중재기관에 미리 합의할 수 있습니다.