제 2 조이 조치에서 언급 된 "국유 토지 임대" 란 카운티 차원 이상의 인민 정부가 일정 기간 내에 토지 사용자에게 국유 토지를 임대하고 토지 사용자가 임대 비용을 지불하는 행위를 말한다.
제 3 조는 본성 행정 구역 내에서 국유지 임대 활동에 종사하며 반드시 이 방법을 준수해야 한다.
제 4 조 현급 이상 인민정부는 토지 등록 관할 수준에 따라 하급 국토자원 행정 주관부에 국유지 임대 업무를 구체적으로 책임지도록 허가했다.
상급인민정부와 국토자원 행정 주관부는 하급인민정부와 국토자원 행정 주관부의 국유지 양도에 대한 지도와 감독을 강화하는 조치를 취해야 한다.
제 5 조 국유지 임대는 반드시 도시 계획과 토지 이용 마스터 플랜에 부합해야 한다.
제 6 조 시민, 법인 및 기타 조직은 부동산 개발 경영에 종사하는 것을 제외하고 임대 방식을 통해 국유지 사용권을 얻을 수 있다.
임대 방식을 통해 얻은 국유지 사용권에는 지하자원, 매장물, 시정 공공시설이 포함되지 않는다.
제 7 조 국유지 임대는 합의 방식을 취할 수 있다. 그러나 상업 관광 엔터테인먼트 등 경영지 임대는 입찰 경매 간판으로 진행해야 한다.
입찰 경매 상장 방식으로 국유지를 임대하는 것은 국유지 사용권 양도에 관한 규정을 참고하여 집행한다.
제 8 조 현급 이상 국토자원 행정 주관부는 기획 재정부와 함께 국유지 임대 실시 방안을 제시하고 동급 인민정부의 비준 후 실시해야 한다.
국유지를 임대하는 것은 자발적이고 유상되는 원칙에 따라 국유지 임대 계약을 체결해야 한다. 국유토지임대계약은 현급 이상 국토자원행정주관부 (이하 임대인) 와 토지사용자 (이하 임차인) 가 본급 인민정부가 승인한 국유토지임대실시안에 따라 체결한다.
국유토지임대계약이 정식으로 체결된 후, 규정에 따라 각 분기별로 성급 국토자원 행정 주관부에 제출하여 등록해야 한다.
제 9 조 국유지 임대 계약에는 위치, 면적, 용도, 임대 기간, 임대금 기준, 지불 시간, 지불 방법, 위약 책임 등이 포함되어야 한다. 구체적인 형식은 성 국토자원 행정 주관부에서 규정하고 있다.
제 10 조 국유지 임대 기한은 법률법규에 규정된 유사 용도 국유지 사용권 양도의 최대 기한을 초과해서는 안 되며, 상업지, 관광지, 오락지의 임대 기한은 건설투자 규모와 연계되어야 한다.
제 11 조 입찰 경매 상장 방식으로 국유지를 임대하는 경우 임대비는 실제 거래 결과에 따라 결정되어야 한다. 국유지가 합의방식으로 임대되는 경우, 임대비는 현급 이상 국토자원 행정 주관부와 함께 재정, 가격 행정 주관부와 함께 현지 기준 땅값에 따라 토지 성격, 임대 기한, 구획 위치 등의 요소를 결합해 동급인민정부의 승인 후 집행된다.
제 12 조 임대인은 국유지 임대 계약서에 규정된 기한과 조건에 따라 토지를 인도해야 한다.
임차인은 국유지 임대 계약서에 규정된 금액, 기한 및 방식에 따라 임대금을 지불하고 국유지 임대 계약서에 규정된 기타 의무를 준수해야 한다.
제 13 조 임차인은 국유지 임대 계약서에 규정된 토지 용도를 바꿔야 하며, 반드시 도시 계획과 토지 이용 마스터 계획의 요구 사항을 충족해야 하며, 임대인의 동의를 거쳐 변경된 토지 용도에 따라 국유지 임대 계약을 다시 체결해야 한다.
제 14 조 국유토지임대계약의 권리의무를 바꾸지 않고 임차인이 개발건설에 투입한 자금이 프로젝트 건설 총투자의 25% 에 도달한 후 임대인의 동의를 거쳐 임대한 국유토지사용권을 양도할 수 있다. 국유토지사용권이 양도된 후, 원래 임차인의 권리와 의무는 새 임차인에게 양도되고 임대인과 재등록됩니다.
임차인은 국가 관련 규정에 따라 임대한 국유지와 그 땅의 건물, 구조 및 부착물을 전셋할 수 있다.
임차인은 임대한 국유지를 지상 건물, 구조물, 부착물과 함께 법에 따라 담보할 수 있다.
제 15 조 국유지 임대 기한이 만료될 때까지 임대인은 임대한 국유지를 무단으로 회수해서는 안 된다. 공공이익이나 도시계획의 조정, 변화에 따라 앞당겨 회수해야 하는 것은 임대인의 동급 인민정부의 비준을 거쳐 사회에 공고해야 한다.
임대한 국유지가 앞당겨 회수되고, 사회공익을 실시하거나 도시계획을 조정하는 인민정부는 임차인이 국유지를 사용하는 기한과 개발을 통해 국유지를 이용하는 실제 상황에 따라 적절한 보상을 해야 한다.
제 16 조 국유지 임대 기한이 만료되기 전에 임차인과 임대인은 국유지 임대를 중단하고 국유지 임대 계약을 해지할 수 있다.
제 17 조 임차인이 국유지를 계속 임대해야 하는 경우 국유지 임대 기간이 만료되기 6 개월 전에 임대인에게 신청해야 한다. 공익을 위해 회수가 필요하지 않는 한, 임대인은 임대를 갱신하기로 동의해야 한다. 임대인의 동의를 거쳐 동급인민정부의 비준을 보고하고, 임대비를 다시 확정하고, 국유지 임대 계약을 체결하였다. 그 중에서도 상업, 관광, 오락 등의 경영용지는 다시 입찰, 경매 또는 간판을 내걸고 임차인과 임대료를 결정해야 한다. 확실히 임대를 갱신해야 하는 것은 같은 구간의 현행 토지시장 가격에 따라 임대비용을 다시 확정하는 것이다.
임대인이 갱신 신청을 신청하지 않았거나 갱신 신청이 승인되지 않은 경우, 임대인은 국유지 임대 기간이 만료될 때 임대한 국유지를 무상으로 회수할 것이다. 지상 건물, 구조물 및 부착물은 사용 가치가 있으며 잔존가액에 따라 적절히 보상할 수 있습니다.
제 18 조 할당방식으로 획득한 국유지의 변경이나 일부 용도 변경, 단위가 토지나 그 건물, 구조물, 부착물을 이용하여 경영하는 경우, 반드시 법에 따라 양도토지를 양도, 임대 등 유상사용 방식으로 변경해야 한다. 양도방식을 선택하지 않은 사람은 국유지 임대 계약서에 서명해야 한다. 서명을 거절하는 것은 국토자원 행정 주관부에서 같은 용도의 국유지 임대비 기준에 따라 징수한다.
제 19 조 임차인은 국유지 임대 계약이나 본 방법 제 18 조에 규정된 기준, 금액 및 기한에 따라 임대비를 지불해야 한다. 임대 자금은 직접 재정에 납부하여 예산 관리에 포함시킨다. 구체적인 징수 관리 방법은 성 재정 행정 주관부서가 성 국토자원 행정 주관부와 함께 제정한다.
제 20 조 임대인이 국유지 임대 계약의 규정에 따라 임차인에게 토지를 전달하지 않은 경우 위약 책임을 져야 한다. 임차인은 국유지 임대 계약을 해지할 수 있다.
제 21 조 임차인이 국유토지임대계약의 약속이나 본법 제 18 조의 규정에 따라 임대비를 지불하지 않은 경우, 임차인은 반드시 기한 내에 지불하도록 명령해야 한다. 1 년 내에 납부하지 않은 동급인민정부의 비준을 거쳐 임대인은 강제 조치를 취하거나 국유지 임대 계약을 해지하거나 임대나 할당된 국유지를 회수할 수 있다.
제 22 조 임차인은 본 방법 제 13 조, 제 14 조 제 1 항의 규정을 위반하여 현급 이상 국토자원 행정 주관부에서 기한 내에 시정하도록 명령한다. 기한이 지나도 시정하지 않는 경우, 임대측은 국유지 임대 계약을 해지하고, 임대한 국유지를 회수하고, 위약 책임을 추궁할 권리가 있다.
제 23 조 국토자원 행정 주관부와 그 직원들은 본 조치 규정을 위반하여 직권 남용, 부정행위, 직무 태만 등을 한다. 또는 상급 주관 부서에서 규정 위반, 시정명령, 시정을 거부하고, 법에 따라 주요 책임자와 직접책임자의 행정책임을 추궁할 수 있습니다. 범죄를 구성하는 자는 법에 따라 형사책임을 추궁한다.
제 24 조 토지사용권 양도는 국가가 일정 기간 내에 토지사용권을 토지사용자에게 양도하는 행위를 가리킨다. 정부 토지 관리 부서를 제외한 어떤 단위, 개인, 조직도 무단으로 집단 토지를 이전해서는 안 된다. 집단 토지 소유권은 무단으로 양도하거나 임대해서는 안 된다. 집단 토지에 건설된 주택 양도는 일정한 조건에 부합해야 하며, 주로 주택 소유권과 점유 범위 내의 토지 사용권은 이미 법에 따라 등록되어 있다. 양도측은 반드시 향진 범위 내에서 조건에 부합하는 개인이나 집단경제조직이어야 한다. 게다가, 주택 양도는 상술한 규정에 부합할 뿐만 아니라 향진 인민정부의 비준을 받아야 한다.
집단토지사용권에는 농지청부경영권 (농지사용권이라고도 함), 택지사용권, 향진기업건설용지사용권과 공공시설, 공익사업건설용지사용권이 포함된다. 농지 청부 경영권 임대에 대해 우리나라의 토지관리법과 농촌토지청부법에는 모두 상세한 규정이 있다. 공공시설과 공익사업지의 경우, 비영리 때문에 실천 중 관련 분쟁이 많지 않기 때문에, 이 글은 양자의 임대에 대해 이야기하지 않는다. 다음은 주로 택지 사용권과 기업 건설지 사용권의 임대를 분석한다.
택지 사용권 대여. 이에 대해 현재' 토지관리법' 제 62 조만 규정하고 있다. "농촌 촌민들은 단지 한 곳의 택지만을 가질 수 있고, 그 택지 면적은 성 자치구 직할시가 규정한 기준을 초과해서는 안 된다. 농촌 마을 사람들이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다. " 이 규정에서 볼 수 있듯이, 법률은 농민들이 집을 임대할 수 있도록 허용하지만, 택지 사용권을 임대할 수 있습니까? 실천적 관점에서 볼 때, 농민들이 집을 지을 때 무료 택지를 신청할 수 있기 때문에, 다른 사람의 택지 사용권을 임대할 필요성과 가능성은 매우 적다. 법적인 관점에서 볼 때 법이 금지되지 않았기 때문에 택지 사용권이 임대를 허용하는 것으로 이해되어야 하며, 임대를 허용하면 택지 사용권의 주체가 변경되지 않아' 1 가구 1 주택' 의 법률 규정을 위반하지 않는다. 첫째, 초기의 엄격한 제한 (토지사용권 양도금의 관점에서)
1990 5 월 19 일, 국무원은 55 호로' 도시 국유토지사용권 양도 및 양도 잠행 조례' 를 발표하고,' 조례' 제 44 조 ~ 46 조 규정에 따라 다음과 같은 경우를 제외하고는 토지사용권을 배분할 수 없다.
시, 현 인민정부 토지관리부 및 부동산관리부의 비준을 거쳐 토지사용권과 지상건물, 기타 부착물 소유권을 양도, 임대, 담보로 지정할 수 있습니다.
(a) 토지 사용자는 회사, 기업, 기타 경제 조직 및 개인입니다.
(2) 국유지 사용증이 있다.
(3) 지상 건물 및 기타 부착물에 대한 법적 재산권 증명서가 있습니다.
(4) 토지사용권 양도계약을 체결하고 현지시 현인민정부에 토지사용권 양도금을 납부하거나 양도, 임대, 담보소득으로 토지사용권 양도금을 지급한다.
허가 없이 양도, 임대, 토지사용권을 담보하는 단위와 개인은 시, 현 인민정부 토지행정 주관부에서 불법 소득을 몰수하고 줄거리에 따라 벌금을 부과한다.
1992 년 3 월 8 일, 전 국가토지관리국은 제 2 호 발행으로' 토지사용권관리 잠행 조치' 를 실시한다. [1992] 1 호,' 조례' 관련 규정을 시행하여 토지 사용권 할당 관리를 강화하다. 잠행방법' 은' 조례' 의 관련 규정을 더욱 재확인했다.
둘째, 규제 완화 (주택 및 건물 임대의 관점에서)
1995+ 10 월 1 일부터 시행된' 도시 부동산 관리법' 은 토지 임대에 대해 다음과 같이 규정하고 있다 구체적인 방법은 국무원이 정한다. "도시 부동산 관리법" 은 2007 년에 개정되었지만, 상술한 조항의 개정은 다루지 않았다.
1995 년 6 월 1 일부터 시행된' 도시주택임대관리방법' (건설부령 42 호) 은 도시주택임대관리에 대해 상세히 규정했다. 제 25 조 규정: 주택 소유자는 영리를 목적으로 이용권을 양도하는 국유지에 건설된 주택을 임대할 것이며, 임대료에 포함된 토지수익을 국가에 납부해야 한다. 토지수익의 상납방식은 시 현 인민정부 부동산관리부서가 재정부의' 국유지 유상용소득징수관리잠행방법' 과' 국유지 유상용소득의 약간의 재무문제에 대한 잠행규정' 에 따라 징수하고 송금한다. 국무원은 그 규정에서 새로운 규정을 반포했다. 20 1 1 년 2 월 2 일부터 시행된' 분양주택 임대 관리 방법' 이' 도시 주택 임대 관리 방법' 을 대체했지만' 분양주택 임대 관리 방법' 에는 더 이상 토지에 건설된 주택 임대에 관한 규정이 포함되어 있지 않다.
2009 년 9 월 1 일 발효된' 최고인민법원' (법석 [2009]11호) 도 토지할당을 설명하지 못했다.
셋. 충돌 및 조정
조례가 대표하는 규정과 도시 부동산 관리법이 대표하는 규정과 상충되는 것은 분명하다. 토지 임대에 대한 조례는 사전 승인 절차와 임대 조건을 설정하고, 도시 부동산 관리법은 어떠한 제한도 설정하지 않았다.
실제로 이런 충돌은 어떻게 법에 적용됩니까? 1996 년 9 월 4 일, 국가토지관리국은 국무원 55 호 (1996)89 호)' 관련 문제에 관한 회답서' 를 시행하는 방법에 대해 설명했다. 국무원 55 호 (즉 조례) 법률이 시행된 후에도 국무원 55 호는 계속 유효하고, 국무원 55 호는 법률 규정과 일치하며, 함께 실시해야 한다. 법률은 규정이 없고, 국무원 55 호는 이미 명확하게 규정되어 있으며, 국무원 55 호에 따라 집행된다. 법에는 원칙이 있지만 법에 따라 일을 처리하려면 반드시 국무원의 규정에 따라 집행해야 한다. 국무원의 새로운 규정이 출범하기 전에 국무원 55 호령이나 국무원 기타 관련 규정에 따라 집행해야 한다. 국무원 55 호 관련 규정이 법률 규정과 일치하지 않아 법률 규정에 따라 집행한다. "도시 부동산 관리법" 제 55 조에 따르면, 주택 소유자가 영리를 목적으로 사용권을 취득하는 국유지의 주택을 임대하는 것은 임대료에 포함된 토지 수익을 납부해야 하며, 이 조항을 시행하는 구체적인 방법은 국무원이 규정하고 있다. 현재 국무원은 구체적인 방법을 정하지 않고 국무원 55 호 제 44 조, 제 45 조의 규정에 따라 잠시 집행한다. 국무원이 제 55 조의 구체적인 방법을 공포한 후, 본 방법에 따라 집행한다. 비준을 받지 않고 토지사용권을 지상 건물과 함께 임대하는 것은 임대 행위가 국무원 55 호 제 44 조, 제 45 조의 규정을 위반하고 국무원 55 호 제 46 조의 규정에 따라 행정처벌을 주는 것으로 인정되어야 한다.
넷째, 몇 가지 가능한 설명
(1) 엄격한 해석
시, 현 인민정부 토지관리부, 부동산관리부의 승인 없이 토지 (지상 건물 포함) 를 임대하는 행위는 계약법 규정에 따라 강제성 법률 규정 (즉 규정) 위반으로 무효가 된다.
도시부동산관리법' 규정은 토지임대에 포함된 토지수익을 국가에 납부해야 한다는 점을 강조한 것일 뿐, 승인되지 않은 토지의 임대효과에 대해 어떠한 긍정적인 규정도 하지 않았고,' 조례' 의 관련 규정을 대체하지도 않았다. (실제로는 토지수익납부에 대한 보충 규정으로 볼 수 있다.) 국무원 제 55 호 시행과 관련된 문제에 대한 회답 (국지배치 (1996)89 호) 에서 임대가 규정에 따라 무효하고 합법적인 내용을 주장하는 것을 결합했다.
(2) 절충 해석
상술한 법규의 규정을 자세히 분석해 보면 법규로 대표되는 법률 규정이 토지사용권 임대의 관점에서 이루어졌다는 것을 알 수 있다. "도시 부동산 관리법" 을 대표하는 법률 규정은 주택 임대의 관점에서 만들어진 것이다. 따라서 우리는 이를 돌파구로 관련 법률 규정을 설명할 수 있다.
1. 토지사용권이 양도방식으로 임대되는 경우 (즉, 알몸 임대), "조례" 의 규정에 적용되며, 일정한 조건에 부합하고 비준을 받은 후 임대측이 유효하다. 그렇지 않으면 무효가 된다.
2.' 도시부동산관리법' 규정은 토지에서 주택을 임대하는 것 (이로 인해 주택이 점유하는 임대토지가 임대되는 것) 에 적용된다. 도시 부동산 관리법은 토지의 주택 임대를 할당하는 데 승인이 필요하다는 명확한 규정이 없기 때문에 임대 계약의 효력은 승인 부족의 영향을 받지 않는다. 물론, 이때 임대인은 임대료에 포함된 토지 수익을 국가에 납부해야 하지만, 임대인이 납부하지 않는 것은 임대 계약의 유효성에 영향을 미치지 않는다. 물론 여기에도 한 가지 전제가 있다: 토지의 집을 양도하는 것은 반드시 이미 주택 소유권증을 취득해야 한다는 것이다. 토지에 할당된 건물이 주택 소유권을 취득하지 않은 임시건물, 불법 건물 등 건물이나 부착물인 경우, 이들 임대는 임대가 아닌 토지사용권임대로 간주해야 한다.
이런 절충은 가능한 곤경을 설명하는데, 동시에 집을 임대할 때 어떻게 법을 선택할 것인가에 있다. 주택 임대 때문에 주택이 차지하는 토지를 동시에 임대하면' 도시 부동산 관리법' 규정이 적용된다. 임대 계약 자체가 주택과 토지를 포괄하면 어떻게 합니까? 다음과 같은 여러 가지 방법이 있습니다.
1. 조례의 규정은 전체적으로 적용되어야 한다. 조례 자체에 정의된' 토지사용권 임대' 는 토지사용자가 임대인으로서 토지사용권을 지상 건물, 기타 부착물과 함께 임차인에게 임대하고 임차인이 임차인에게 임대료를 지불하는 행위를 가리킨다. 그리고' 조례' 제 45 조는' 토지사용권과 지상건물, 기타 부착물 할당' 에 명확하게 적용된다. 따라서 조례의 규정이 적용되어야 한다.
2. 임대를 토지사용권임대와 주택임대로 나누어 각각' 조례' 와' 도시부동산관리법' 을 적용해 효력을 결정한다. 가능한 경우 임대인과 임차인이 임대 계약을 다시 체결하고 원래 임대 계약을 분할하도록 하는 것이다.
도시 부동산 관리법 규정의 전반적인 적용. 임대의 주체 부분이 주택이고 빈 토지 (주택이 점유하지 않은 토지) 의 비율이 작은 경우에도 이 작업을 수행할 수 있다. 빈 땅이 약간 크다면, 이 해석은 통하지 않을 것 같다.
다섯째, 상장 기업의 토지 임대 할당 공개
상장 과정에서 어떻게 주식책에 토지임대를 어떻게 공개할 것인가는 기술적인 문제이다.
토지임대에 대해서는 우선 관련 비준을 처리하기 위해 최선을 다해야 한다. (물론 이런 승인은 실천에서 쉽지 않다. 임대인은 일부 또는 전체 임대료를 지불해야 하며, 이런 승인을 원하지 않는다.) 관련 승인 절차를 처리할 수 없는 경우 관련 토지관리부, 주택관리 부서 (예: 주택 관련) 의 확인서를 최대한 받아 임대의 유효성을 확인해야 합니다. 확인서를 받지 못하면 주식 공시 문제를 고려해야 한다.
1. 가장 안전한 공개
분명히,' 도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례' 의 규정이 가장 엄격하다. 따라서 변호사가' 도시 국유토지사용권 양도와 양도잠행조례' 를 인용해 의견을 발표하는 것이 가장 안전하고 가장 안전하다.
그러나 이런 엄격하고 보수적인 의견을 채택하는 것은 상장 종목의 부동산 결함률이 상대적으로 낮은 경우로 제한된다. 부동산 불량률이 비교적 높으면 보수적인 의견은 의심할 여지 없이 불량률을 더욱 높인다 (현 인민정부 토지관리부와 부동산관리부의 비준을 받지 못한 경우).
2. 타협 공개
상장 프로젝트의 재산 결함률이 비교적 높으면 재산 결함율의 공개를 줄이기 위해 토지임대를 분류하고 나체 임대측이' 도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례' 를 인용해 의견을 발표할 것이다. 주택 임대는' 도시 부동산 관리법' 에 따라 자신의 의견을 발표하고 관련 임대 계약이 합법적으로 유효하다고 판단한 것이다. 동시에, 주택을 분할하여 동시에 임대 계약을 하고, 주택 임대 계약과 토지 임대 계약을 재체결하고, 주택 임대 계약을 보존한다.
3. 위험 공개
모험의 공개, 즉 토지 임대를 할당하는 모든 문제를 공개하지 않는 것이다. 상장 신청 서류를 제출한 후, 규제 기관은 먼저 이 문제를 물어본 후에 해석한다. 너는 묻지 않고, 결국 폭로하지 않을 것이다.
이런 공개 위험은 매우 크고 모험적이다. 토지의 주택 임대를 도시 부동산 관리법으로 설명할 수 있다면, 도시 부동산 관리법은 토지 사용권을 양도하거나 토지 사용권에 첨부된 일부 건물의 임대를 설명하기 어렵다.