65438+2 월 65438+6 월 국가통계청은 "20 165438+ 10 월 70 개 대중도시 상품주택 판매 가격 변동" 과 "20/KLOC-"를 발표했다. 이는 30 여개 도시의 중고 집값이 2 개월 연속 하락했고, 65438+ 10 월은 35 개 도시다.
20 16 규제 이후 각지에서 잇달아 제한 가격 정책을 제상하고, 신설 상품주택이 단단히 눌려 변동이 크지 않은 것으로 알려져 있다. 이런 맥락에서 중고 주택 가격의 추세는 시장의 실제 상황을 더 잘 반영할 수 있다. 지금 중고 주택이' 끊임없이 떨어지는' 것에 대해 많은 사람들이 걱정하고 있다.
중고방 가격 하락은 갑자기 보이지만 사실은 미지근한 물로 개구리를 삶는 과정이다. 일찍이 20 18 에서 많은 도시의 중고주택 가격이 이미 하락하기 시작했지만, 지금까지 계속되고 있으며 하락폭이 커지면서 언론과 대중의 광범위한 관심을 불러일으키기 시작했다.
중고 주택 가격이 계속 하락하는 이유는 무엇입니까? 부동산 시장은 어디로 갈 것인가? Ku 삼촌은 오늘 그것을 분석할 것이다.
중고 주택 가격의 하락은 이미 단호했다.
최근 인터넷에는 이런 그림이 떠돌고 있다. 도표에 따르면 20 19 1 1 월, 25 개 중점 도시 중 중고주택 평균 가격이 하락하고 하락폭이 가장 큰 청도는 20.3/KLOC-까지 하락했다.
각종 비용 (이자, 각종 세금, 보수기금 등) 도 있습니다. ) 집을 살 때 청도인이 20 18 165438 년1 현실적으로 이렇게 참담한 시장에서는 실제 거래가가 주가보다 낮을 가능성이 높으며, 적자는 계속 확대될 것이다.
청도뿐만 아니라 북상광도 함락의 운명을 피할 수 없다.
안거객 자료에 따르면 베이징 중고주택은 2065 년 10 보다 평균 가격이 약 1%, 438+09+0 으로 하락한 것으로 나타났다. 이는 베이징 중고주택이 5 개월 연속 하락한 국가통계청 자료에 따르면 7 월 베이징 중고주택
부동산 시장은 주식시장과 마찬가지로, 모두들 오르락내리락하는 경향이 있다.
중원지지통계에 따르면 2065438 년 6 월부터 2009 년 9 월까지 베이징 중고주택망서명 109700 세트가 전년 대비 10% 하락했다. 거래평균 가격은 평방미터당 64,000 원으로 거래량이 20 15 이후 같은 기간 최저 수준이다. 이것은 2008 년 이후 베이징 중고주택 시장에서 가장 큰 조정이다.
베이징시 건설위 통계에 따르면 20 19, 10, 베이징 중고주택 총 8844 채, 9 월보다 3475 채 감소해 링비가 28.2% 하락했다. 6 월 20 18, 10 의 8879 세트보다 35 세트, 전년 대비 0.4% 감소했다.
전반적으로, 베이징 중고 주택 네트워크 서명량은 19 이전 1 18558, 18 이전/Kloc-0-보다
전통 일선 도시인 상하이와 광저우는 베이징과 비슷하다.
시장 전망의 정서가 짙어 거래주기가 연장돼 (예: 광저우 중고주택 시장 거래주기가 20 18 년 3 개월 안팎에서 20 19 년 4 개월 안팎에서 10 년으로 연장됨) 견적 소유주는 여러 차례 인하해야 했다
호복지의 자료에 따르면 5% 이상 대폭 인하된 사례 비율은 연중 최고 수준에 이르고, 30% 에 가까운 최종 거래가는 최초 제시가보다 5% 이상 낮은 것으로 나타났다. 거의 모든 부동산 중개업자들은 위챗 모멘트 전시실에서' 가격은 상의할 수 있다' 는 쪽지 한 장을 세심하게 첨부한다.
중고방 가격 하락은 갑작스럽게 보이지만 사실은 미지근한 물에 개구리를 삶는 과정임을 알 수 있다. 일찍이 2065438+2009 년 2 월, 국가통계국 자료에 따르면 중고 주택 가격은 3 개월 연속 하락했고, 그 중 3 ~ 4 선 도시는 하락폭이 가장 크고 1 ~ 2 선 도시가 뒤를이었다.
이후 중고 주택 시장 전체가 줄곧' 유가무시' 상태에 처해 있다. 최근 갑자기 큰 관심을 불러일으켰는데, 주로 너무 오래 떨어졌고, 게다가 하락폭이 비교적 컸다.
오랫동안 집을 사서 성공적으로 부자가 된 후 집값이 폭등하는 이야기를 너무 많이 들었다. 중고주택 가격이 하락했다는 소식이 계속 드러나면서 이런 인식이 뒤바뀌는 것 같아 많은 사람들이 걱정스러워지고 있다.
시장 기대는 이미 조용히 바뀌었다.
중고 주택 가격이 계속 하락하는 이유는 무엇입니까?
정책 수준이 영향 요인에 자리를 차지한다는 것은 의심의 여지가 없다.
20 19 년 2 월 6 일 열린 중공중앙정치국 회의는 부동산에 대해서는 아무런 언급도 하지 않았다. 이것은 개발자, 부동산 투기단, 심지어 이미 집을 산 많은 사람들이 집값이 오를 것이라고 생각하는 큰 이익으로 여겨진다. 결국 2065438+2006 930 규제 이후 각지의 정책은 끊임없이 긴축되고 있다.
그러나 이후 10- 12 가 베이징에서 열린 중앙경제업무회의는 집이 살기 위한 것이지 해고를 위한 것이 아니라고 재차 강조했다. ...
이런 연극 코드는 지난 몇 년 동안 이미 무수히 상연되었다.
20 18 년 2 월 중앙경제업무회의에서 부동산을 언급하지 않았다. 하지만 20 19 이후 관련 부처는' 주택은 해고가 아니다' 를 여러 차례 재차 재차 반복했고, 7 월 30 일 중공중앙정치국 회의에서' 부동산은 경제를 자극하는 단기적인 수단이 아니다' 를 강조하며 하반기 부동산 시장을 위한 기조를 정했다. 이후 전체 업종의 동향도 확실히 정책의 예상과 같다.
65438 년 2 월 23 일 방금 열린 전국 주택과 도심 건설 업무회의는 집이 사는 데 쓰이는 것이지, 볶는 것이 아니라 부동산을 경제를 자극하는 단기적인 수단으로 삼을 수 없다는 점을 다시 한 번 강조했다. 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 위한 장기 매커니즘 계획을 계속 실시하여 부동산 규제 체제 메커니즘을 확립하고 보완하기 위해 노력하다.
이것들은 모두 중앙정부가 부동산 규제를 고수하는 명확한 신호를 반영한 것이다.
이번 규제 이후 주택 기업들을 가장 애태우게 하는 정책이 바로 한도가격인 것 같다.
예를 들어, 20 19 년 2 월 0 일, 165438, 창사시발개위는' 한동안 업계에서 화제가 되었다.
사실 이 문서는 20 17 관련 문서의 연속이다. 일찍이 20 1 1.30 에서 창사시발개위는' 창사시 제한 상품 주택 가격 관리 잠행 조치' 를 내놓아 가격 제한 상품 주택 가격을 원가 가산세로 구성해 평균 이익률이 6% ~ 8% 로 구성됐다.
창사는 단지 축소판일 뿐이다. 사실 창사 제한가격보다 더 무정한 도시가 있다. 예를 들면 청두이다.
제한 가격의 결과는 중고 주택 가격이 심각하게 거꾸로 걸려 있다는 것이다. 한편 중국 인구의 80 ~ 90% 가 모두' 새집' 복합체를 갖고 있어 모두 새집을 쫓고 있는 것으로 조사됐다.
중고 주택 시장은 반드시 냉랭할 것 같지만, 새 집은 결국 한계가 있어, 나팔을 흔들 수 있는 것도 그렇게 몇 개밖에 없다. 시장이 미쳐가는 것을 보면, 막 새 집을 사야 하는 투자자와 부동산 투기단은 자연히 중고 주택에 눈을 돌릴 것이다. 일단 도박 규제가 완화되면 중고 주택 가격은 계속 오를 수 있다. 이것은 개발자가 시장이 미쳤을 때 고가로 땅을 가져가는 것과 같습니다. 건물 가격이 주변 집값보다 비싸다는 것은 이치입니다. 도박은 기대입니다.
그러나 대다수의 사람들은 중앙 규제의 결심이 이렇게 확고할 줄은 생각지도 못했다. 오늘날, 3 년이 지났지만, 여전히 대규모로 긴장을 풀 기미가 보이지 않는다. 새 집의 가격은 여전히 엄격하게 제한되어 있다. 이미 새집 가격보다 높은 중고 주택 상승 공간은 얼마나 됩니까?
투자자에게 집값이 오르지 않는 한 하루를 잃는다. 그 결과, 수요 집단의 기대가 조용히 변화하여 이전의 불안에서 냉정으로, 시장은 이전의 판매자 시장에서 구매자 시장으로 바뀌었다.
따라서, 제한가격은 표면적인 요소일 뿐, 예상되는 변화가 시장 전환의 관건이다.
"끊임없이 넘어지다" 뒤에 있는 진실
정상 시장에서는 다른 조건이 같은 경우 중고주택이 새집보다 20 ~ 30% 저렴합니다. 그러나 한정가격의 맥락에서 중고실은 끊임없이 공급되는 새 집보다 더 비싸다. 그래서 중고집을 사서 자생하거나 투자하는 것도 그렇게 수지가 맞지 않아, 시장의 공급량이 자연히 증가했다.
이렇게 원래 고가로 산 중고주택은 당연히 가격을 낮춰 팔아야 한다. 새집이라도 가격이 비싸지 않을 것이다. 제한 가격 조건 하에서 개발자의 이윤 공간이 압축되어 일부 경영이 조잡한 회사들은 수익성이 없거나 적자를 면할 수 있기 때문이다. 비용을 통제하기 위해 판지 문, 대나무 대신 철근, 한 동네에는 6 그루의 나무, 플라스틱 인공호 등 신기한 일들이 빈번히 일어난다.
호남 창사 모 동네의 푸른 플라스틱으로 페인트칠한 인공호.
20 18 태풍 산대나무가 선전을 습격했고, 일부 신설된 저택들은 심지어 많은 중촌의' 막내들' 과 심지어 농촌의 집에 졌다. 생생한 묘사다.
이런 새 집을 저가로 파는 것은 자연스러운 일이다 ...
일부 중고주택도 있는데, 한정가격 정책에 따라 지은 것은 아니지만 부동산 관리가 좋지 않아 동네 전체가' 상처투성이' 로 보인다. 현재 1, 2 선 도시는 이미 입단하거나 곧 예금실 시대로 접어들고 있으며, 부동산의 좋고 나쁨은 동네 중고주택의 가격과 미래의 프리미엄 공간에 큰 영향을 미치고 있다. 중고 주택이 보는 대로 얻은 이런 집은 당연히 좋은 가격을 팔기 어렵다.
새 집의 보급도 중고 주택 가격 하락의 촉매제이다. 20 19 년 5 월 은감회가' 23 번 문문' 을 발표한 이후 부동산 융자 채널이 점차 강화돼 신탁, 해외채무, 은행 대출, 개발대출, ABS 등 규제 신정이 빈번해졌다. 많은 주택업체들이 위기에 빠지면서 자신의 조혈에 의지하여 현금 흐름을 계속 얻어야 한다. 집값이 전년 동기 대비 둔화되고 주택 구입자들이 관람하는 정서가 강한 상황에서 판매 부진, 후기 판매 등을 판촉해 현금을 회수해야 한다.
예를 들어, 20 19 년 8 월 중국 항대는 8 월 20 일부터 6 월 8 일까지 10 까지 최대 60% 할인된' 전체 마케팅' 프로그램을 시작했습니다. 강도 계획은 쓰촨 충칭 중원 등 27 개 지역을 포함한다. * * * 505 개 프로젝트 포함, 주택과 상업 프로젝트 493 개, 관광그룹 회사 프로젝트 12 개.
판촉으로 항다가 9 월 판매평균가격이 최근 몇 년 동안 최저치를 기록했지만 판매량은 확실히 크게 증가했다. 9 월 항대실현계약판매액은 약 831..1억원으로 8 월보다 약 73.8%, 20 18 년보다 약 3/KLOC-0% 증가했다
항대의 강탈은 큰 시범 역할을 하였으며, 다른 선두 주택업체들도 다투어 가격 인하 판촉을 하였다. 중소기업은 어쩔 수 없이 뒤따를 수밖에 없지만, 당신의 브랜드가 충분히 크지 않아서, 제품이 반드시 큰 주택 기업의 좋은 것을 가지고 있는 것은 아닙니다. 만약 가격이 큰 주택 기업보다 비싸면, 뒤처질 확률이 매우 높습니다 ...
새 집의 대규모 보급으로 시장 공급량이 크게 증가하여 이전보다 더 쉽게 새 집을 살 수 있게 되었고, 중고 주택 시장은 당연히 더 많은 관심을 갖지 않아 가격 하락을 가속화했다.
무시할 수 없는 또 다른 이유는 경제 성장 둔화이다.
우리 모두 알고 있듯이 우리나라 주택의 임대율은 줄곧 매우 낮은 수준에 처해 있다. 글로벌 데이터베이스 사이트 Numbeo 에 따르면 20 19 년 중반까지 중국 주택 임대료 수익률은 1.8% 정도다. 그러나 일부 투자자들은 오래된 것을 사서 조금만 개조하면 임대한다. 임대료율은 4% 정도에 달할 수도 있고, 심지어 그들의 주택 융자금을 덮을 수도 있다. 이 경우 투자자는 장기간 보유 할 수 있습니다.
하지만 경제 성장이 하락하면서 전세 수요와 집세 상승 동력이 약화되면서 투자자들의 보유가 갈수록 무거워지고 중고주택 시장에도 영향을 미쳤다.
부동산 시장이 영향을 받습니까?
중고 주택 가격이 계속 하락하고 있는데, 정책적 원인도 있고 시장 원인도 있다. 이런 상황이 얼마나 지속될 것인가, 전체 부동산 시장에 영향을 미치고 가격 하락을 초래할 것인가?
지금까지, 아니.
우선, 새 집과 중고주택은 상호 영향을 주지만, 새 주택 가격의 경우 중고주택 시장이 새 주택 시장에 미치는 영향은 매우 미미하다. 중고주택 가격은 20 18 부터 계속 하락하고 있지만 20 19 부터 10 까지 신설 주택 판매평균가격이 7.3% 올랐다.
둘째, 중앙경제업무회의는' 주택이 해고하지 않는다' 는 것이 나쁘지 않다는 것을 재차 강조했다. 왜냐하면' 도시시책, 땅값 안정, 집값 안정, 안정기대, 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진하는' 장효관리 규제 메커니즘이 있기 때문이다. "안정" 은 여전히 2020 년 부동산 업계의 주요 기조임을 알 수 있다.
회의 원고에서 29 번이나' 안정' 이라는 글자를 언급하는 것은' 안정' 도 2020 년 경제사업의 중점이며, 부동산업은 국민경제의 1 위 업종으로서 반드시 안정되어야 한다는 것을 알 수 있다.
마지막으로, 앞서 언급한 바와 같이 이전의 중고 주택 시장은 약간 기형적이다. 20 18 이후 가격이 속속 하락하고 있는 것은 정상가치의 회귀이며 무한히 하락하지 않을 것이다.
사실 새 주택 시장과 마찬가지로 중고주택 시장도 차별화된 특징을 보이고 있다. 일부 도시의 중고주택 가격은 반등하지 않았지만 거래량은 이미 반등하기 시작했다.
예를 들어 광저우시 부동산 중개협회에 따르면 2019165438+ 10 월, 시 전체 중고 주택 네트워크 서명 비율 65438+/KLOC- 북경은 반등력이 더 크다. 10 월 중고 주택 거래 1 12296 채, 링비 39.03%, 전년 대비 9.76% 상승했다.
그 이유는 무엇입니까?
베이징과 광저우 같은 대도시가 이미 주식시대에 접어들면서 중고주택 거래가 주도적인 지위를 차지하고 있기 때문이다. 베이징을 예로 들면, 20 19, 10 까지 베이징은 총 7 만 8 천 채를 공급하는데, 이 중 4 만 760 채는 경쟁용 주택으로 6 1% 를 차지한다. 같은 기간 베이징의 신설 순주택 거래량은 전년 대비 95.4% 증가했고, 시 전체의 중고 주택 인터넷 서명량은 전년 대비 9.3% 감소했다. 하지만 중고주택의 주도권을 근본적으로 바꿀 수는 없다. 특히 섹터와 학구방을 고려한다면 더욱 그렇다.
참고: 경쟁주택은' 집값 제한, 땅값' 의 토지 양도 방식으로 생산된 상품주택을 말한다. 제한 주택을 구입하려면 베이징 호적 가구 단위는 2 채를 살 수 있고, 비베이징 호적 가구 단위는 1 채만 살 수 있으며, 베이징에서 60 개월 연속 주민등록이나 세금을 내야 한다. 직장 거주증으로 집을 사는 것은 베이징 호구로 집을 사는 것과 같다.
베이징을 대표하는 일선 도시는 이번 규제가 가장 먼저 시작된 도시이자 가장 먼저 효과를 본 도시이다. 베이징 중고주택 평균가격은 20 17 년 3 월부터 하락하기 시작했다. 20 17 년 4 월부터 20 18 년 2 월까지 누적 하락13.5
하지만 20 18 설 이후 베이징의 중고주택 평균가격은 두 차례의 계절적 상승과 두 차례의 연속 하락을 겪었고, 월평균 가격 고리비는 약 2% 로 바뀌었다. 20 19, 1 1, 베이징 중고주택 거래가격은 여전히 소폭 하락했지만 거래량의 반등은 시장이 이미 복구의 통로에 진입하기 시작했다는 것을 보여준다.
현재 베이징의 중고주택 시장이 규제 이후 낮은 수준에 처해 있기 때문에, 과거 경험에 따르면 설 이후 시장은 계절적 온난화가 발생할 수 있다. 이 논리는 다른 많은 일선 도시들에도 적용된다.
그러나, 아마 많은 삼사선 도시의 중고주택 가격은 계속 하락할 것이다. 지난 2 년 동안 재고와 초막으로 화폐화를 개편한 덕분에 3,4,5 선 도시 부동산 시장이 치솟는 시세를 맞았다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 재고명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 재고명언) 그러나 대부분의 3,4,5 선 도시의 새 주택 거래량은 중고집보다 훨씬 크다. 1, 2 선 도시의 주민들보다 중고집을 사려는 의지가 더 약하다. 그리고 3 ~ 4 ~ 5 선 도시의 상당 부분은 순 유출 상태에 있으며, 실체산업은 거의 없다. 2020 년 초막개조가 폐쇄되면 이들 도시의 주택 구입 주력이 크게 줄어 중고주택은 구매자를 찾기 어렵다.
현재, 일부 도시들은 정책에 의지하여' 안정' 하기 시작했다. 예를 들어 10 월 29 일 20 19 165438+ 광둥 불산시 인민사회국은' 인재 주택 정책 개선에 관한 보충 통지' 를 공동 발표했다. "통지" 의 가장 큰 하이라이트는 불산에서 근무하고 본과 이상 학력이나 중급공 이상의 직업 자격을 가진 인재가 처음으로 호적 세금 사회보험 납부 제한을 받지 않는다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언) 얼마 후, 65438+2 월 65438+3 월 광저우 남사구 인민정부는' 인재 및 홍콩, 마카오 주민들의 주택 구입에 관한 통지' 를 발표했다. 통지문에 따르면 남사구에서 첫 번째 상품주택을 구입하는 것은 호적, 사회보장, 세금제한을 받지 않는다.
인재 경쟁의 맥락에서 3,45 선 도시의 중고주택 시장 전망은 걱정스럽다.
전반적으로 전국의 중고주택 가격 하락은 부동산 시장의 열정적인 평온, 가치의 합리적인 귀환, 중앙 규제의 결심이다. 2020 년 일부 도시는' 인성시책' 정책에 따라 규제를 점차 완화할 것으로 예상되지만' 주택불출' 정책은 깨뜨릴 수 없다. 중고주택 가격 하락은 정책 규제가 보고 싶은 결과다.
중고주택 시장은 신주택 시장보다 시장화 도전에 직면해 있다. 넘어야 할 곳은 계속 떨어지고, 넘어지지 말아야 할 곳은 또 올랐다.