결론부터 살펴보겠습니다.
요즘 도쿄 홈스테이에 대한 투자 문턱은 매우 높고 수익률도 비정상적으로 높습니다.
민박법 개정 이후 일본 민박시장에 주목하게 됐다.
저 역시 친구와 제가 작성한 크롤러 알고리즘을 사용하여 월간 데이터를 지속적으로 크롤링합니다.
7월에 실제로 토지를 조사하러 일본에 가서 에이전트와 건축가들을 만났습니다.
이 시장에는 지금 엄청난 공석이 있습니다.
저는. 이 시간 동안 얻은 경험과 이해가 모두에게 도움이 되기를 바랍니다.
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도쿄 B&B 시장을 이해하려면 '포스트 B&B 시대'라는 개념을 이해해야 합니다.
에어비앤비 탄생 이후 전 세계적으로 꽃을 피웠다고 할 수 있다.
각지의 홈스테이 산업은 '홈스테이의 황금기'라고 불리는 엄청난 성장기를 경험해 왔습니다.
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그 동안 경쟁은 점차 치열해졌지만 시장도 점차 커졌습니다.
투자 금액이 적고 수익이 빠르며 문턱이 낮아 먼저 진입한 사람이 많은 돈을 벌 수 있다.
이 기간 동안 전체 시장도 성장했고 사람들의 여행 숙박 습관도 바뀌었다.
동시에 우수한 B&B 호스트도 많이 양성했습니다.
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그리고 모든 신흥 시장과 마찬가지로 시장이 확장되고 사용자 습관이 발전함에 따라
정책이 도입되기 시작하고 소규모 자본과 소규모 플레이어가 사라지고 대규모 자본이 유입된다.
도쿄의 경우, 2018년 6월 15일 새로운 B&B법이 시행된 이후
도쿄는 공식적으로 전형적인 포스트 B&B 시장에 진입했습니다.
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몇 달의 조정 시간이 있더라도 새로운 B&B법이 시행되면 도쿄의 B&B 수는 25,000개에서 2019년 8월 15일 현재로 증가할 것입니다. , 제가 글을 쓸 당시에는 12,280채만 남았고, 비앤비도 절반도 채 남지 않았습니다.
(180일간 점진적인 시장 철수)
원래 도쿄 홈스테이 시장은 매우 좋았으나 갑자기 공급이 30% 미만으로 떨어졌습니다.
결과는 점유율이었습니다. 순식간에 꽉 차서 집 바닥에 있는 것들도 점유율이 90%가 넘었습니다.
모두 한두 달 전부터 예약이 되어 있었습니다.
전년도에는 점유율에 대한 알고리즘을 작성하지 않았지만 2018년 12월부터 시작했습니다.
이 데이터를 비교하기 위해 베이징을 살펴보겠습니다.
보시다시피 비수기 광저우와 선전의 평균 점유율이 20명 이상인 것에 비하면 베이징의 데이터는 실제로 꽤 좋습니다.
베이징의 비수기는 50 정도입니다. 도쿄의 비수기에도 여전히 70 정도를 유지할 수 있고 일년 내내 매우 평균적입니다. 말할 것도 없이 조금 더 나아지면 기본적으로 100 입니다. 임대료 전액!
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한편으로는 도쿄에 오는 사람들의 수가 사상 최고치를 기록했습니다.
다른 한편으로는 새로운 B&B의 문턱이 왔습니다.
공급이 수요를 초과하고 단가가 계속 상승하고 있습니다.
그리고 시장 공급이 수요를 초과함에 따라 정부는 정책을 분권화하기 시작했으며
호텔 기준을 낮추고 B&B 특별 구역을 개설하며 호텔 산업에 특정 기술 비자를 개방했습니다.
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그러나 이전에는 문턱이 너무 높아 성장이 여전히 느리고 시장은 여전히 많은 공석에 직면해 있습니다.
2019년 8월 기준 도쿄의 현재 점유율과 객실당 평균 수익은 (엔)입니다.
즉, 이 시장은 이제 미친듯이 달콤해졌습니다.
그런데 왜 이렇게 좋은 시장에 아무도 투자하지 않는 걸까요?
그 이유는 임계값이 매우 높기 때문입니다!
문턱이 극단적으로 높은 이유는 무엇인가? 분석은 다음과 같다.
먼저 홈스테이에 관한 새로운 법이 도입된 이후 도쿄 홈스테이 시장의 주류 방식 3가지를 분석해 보자.
그 내용은 180일 홈스테이, 집을 구입하고 개조하는 것, 스스로 집을 짓는 것입니다.
(이하에서는 당분간 B&B 특구 상황을 분석하지 않으며, 추후 오사카 B&B 특구 또는 도쿄 오타 특구에 대한 특별 분석을 실시할 예정입니다)
이 세 가지의 기준점은 매우 높으며 각각 고유의 특성을 가지고 있습니다. 하나씩 장점과 단점을 분석하겠습니다.
이런 종류의 투자는 적고 수입도 좋지만. 그것은 불안정하다.
민박을 운영하는 것은 장기 임대보다 집주인에게 훨씬 번거롭기 때문에
많은 집주인이 꺼려합니다.
그리고 집주인이 동의하더라도 집이 위치한 지역사회 주민위원회의 동의를 받아야 합니다.
일본 주민위원회는 투표 기반이기 때문에, 일부 소유자가 동의하지 않는 한 그들이 할 수 있는 일은 없습니다.
솔직히 말하면 그렇습니다.
일본 현지 조사 이후 여러 민박집에 머물면서 많은 분들에게 물어봤습니다.
180일 동안만 할 수 있지만 2개의 라이센스를 신청하면 365일을 채울 수 있고, 그 후 손님은 서로 다른 라이센스에 와서 묵거나,
또는 여러 라이선스를 통해 플랫폼에 등록하거나 오프라인 거래로 채울 수 있습니다.
하지만 이러한 불법 행위는 사실 법 집행 기관의 무지 때문이 아니라, 시장 공백이 너무 심각하기 때문에 눈감아주고 있습니다.
전환기 동안의 특별한 상황입니다.
올림픽에서 살아남는 한 당장 노력을 더할 것 같아요.
개인적인 추측이지만
민박의 본질은 현금흐름이고 안정성이 가장 중요하며 안정성을 위해서는 법을 어기는 것이 금기라고 생각합니다.
호텔 면허와 비교하여 B&B 면허는 세금이 면제되나요?
앞으로 세금을 내야 한다는 사실을 미리 알리고
전년도에 내지 않은 세금을 모두 소급하여 납부하게 합니다(단, 납부일은 아직 상환 여부가 결정되지 않았습니다.)
그래서 앞으로 180일 동안 수익이 더욱 줄어들 것이라고 생각합니다.
이게 제일 당황스럽네요. 결론적으로 투자금액은 자작주택에 비해 낮지 않으나, 소득은 임대주택에 비해 약간 높을 뿐입니다.
그 이유는 다음과 같다.
소방 규정과 관련해 "소방차가 주차할 수 있도록 입구 도로는 4미터 이상이어야 한다"고
"도피의 양쪽 미터에 *** 1을 남겨 두십시오"는 도달하기가 거의 불가능합니다.
(일본의 집은 모두 서로 붙어있습니다. 토지 활용도를 높이기 위해
일반 사람들은 집을 지을 때 탈출 통로로 1m도 남겨두지 않습니다.)
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호텔 판매를 전문으로 하는 사람들을 위해 홈스테이에 관한 새로운 법률 이후에 요구 사항을 충족하는 소수의 사람들이 개발되어야 합니다.
일반적으로 일본의 부동산 개발 수익은 30~40 수준이다.
(예를 들어 토지를 사서 직접 개발하면 200만~200만 정도에 팔릴 확률이 높습니다.)
호텔용으로 특별히 설계한 것의 경우, 스택 가격은 50-100만큼 높습니다!
라이센스를 신청할 수 있는 사람이 거의 없고, 반품률이 너무 높기 때문에
가격이 일반 시세보다 심각하게 높습니다.
이론적으로는 가능합니다.
그러나 일본에서는 높은 인건비와 높은 쓰레기 처리 비용으로 인해
B&B를 개조하려면 여전히 3~6개월이 소요되고 개조 비용도 많이 듭니다.
자신의 집을 짓는 것보다 더 빠르거나 저렴하지는 않습니다.
하지만 180일 일반 면허 대신 수익률과 안정성은 자작주택만큼 좋지 않다.
집을 빌리는 것보다 투자금액은 훨씬 크지만 수익률은 그다지 높지 않습니다.
실제로는 비용 효율적이지 않습니다.
수입이 엄청나고(아마 30~50정도) 이것도 내 선택이지만 규모도 크고 주기도 길고 팀에 대한 요구사항도 높다.
내 집을 짓고 싶기 때문에 늘 더 좋은 땅을 사고 싶다.
그렇다면 도쿄의 상황은 좋은 땅이 매우 비싸다는 것입니다.
하지만 지난 3년간 도쿄의 B&B 자료가 있기 때문에 여전히 귀중한 땅을 찾을 수 있지만 일반 사람들이 땅을 찾는 것은 정말 어렵습니다.
둘째, 주기가 길다. 나무로 제작하면 속도도 더 빠르고 압축도 잘 됩니다.
개발하는데 6개월이 걸릴 수도 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 나는 그것을 직접 만들고 싶기 때문에 항상 더 나은 것을 만들고 싶습니다.
RC는 방음이 잘 될 뿐만 아니라 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원해 에너지를 절약할 수 있을 뿐만 아니라 재산권도 분할할 수 있습니다.
즉, 방 수에 따라 완성된 집이 팔릴 수 있다는 뜻이다.
하지만 RC나 철골을 제작한다면 사전 디자인, 사후 디자인, 라이센스 신청까지 포함하면 8~12개월이 걸린다.
-14개월. 이 주기는 비교적 길 수 있습니다.
집을 임대하거나 개조하는 것과 달리 자가 건축 주택은 토지 요구 사항이 매우 높습니다.
충족해야 할 사항: (1) 건설 신청 요구 사항 (2) 호텔 허가 요구 사항 (3) 이익률 요구 사항
데이터가 있으므로 수익률은 나쁘지 않습니다. , 추론하기가 매우 쉽습니다.
건물 건설 및 호텔 라이센스에 대한 요구 사항은 매우 상세하므로 구입하거나 심지어 건축한 후에 규칙을 준수하지 않는다는 사실을 알게 될까봐 두렵습니다.
여기에는 경험이 많은 건축가가 있기 때문에 불가능한 것을 제거하고,
공간 활용도를 높이기 위해 디자인 방법을 사용합니다.
그럼에도 불구하고 우리는 수백 개의 토지를 살펴본 후
주택 건축을 보장하고, 면허를 취득하고, 토지 수익률이 높은 몇 군데를 선택했습니다.
너무 어렵네요.
직접 구축해야 하기 때문에 처음부터 제품을 홈스테이로 바꿔야 합니다.
여기서도 호텔화를 구별해야 합니다. 호텔 고객의 요구 사항은 B&B 고객의 요구 사항과 완전히 다르기 때문입니다.
예를 들어 가족 단위로 여행하는 인원수를 고려해야 하며, B&B의 디자인, 주인의 분위기, 특별한 경험 등이 모두 중요합니다.
특히 건물의 좋은 외관은 바로 핫스팟으로 홍보할 수 있습니다.
10년 이상 입주율과 단가 걱정은 안 하셔도 됩니다.
따라서 여기에는 B&B 제품 담당자(제품 관리자와 유사)가 포함됩니다.
처음부터 디자인하려면 B&B를 이해하는 팀이 필요하고, 심지어 데이터를 기반으로 장치를 디자인해야 합니다. 그리고 고객 그룹.
이를 위해서는 훨씬 더 높은 인재 역량이 필요하며, 그렇지 않으면 자체 건설 주택의 장점이 반영되지 않습니다.
제품 책임자 외에도 설계자, 관리자, 이후 운영 책임자도 있습니다.
혼자서 집을 리모델링하거나 임대하는 것에 비해 프로젝트 규모가 크기 때문에 팀에 대한 요구 사항도 높습니다.
즉, 자체 건축 주택은 엄청난 수익 잠재력을 가지고 있지만,
그러나 모두 제품과 운영을 이해하고 처음부터 시작하여 핫 셀링 디자인을 시작하는 팀으로 건축됩니다. 제품을 기반으로합니다.
현재 팀을 구성하는 데에도 몇 달이 걸렸습니다.
건축가를 포함하여 소규모 공간과 저비용 디자이너가 매우 완벽했습니다.
법무, 세무 및 면허 신청을 처리하는 행정 실무자도 매우 중요합니다. 이 업계는 혼합된 분야입니다.
이제 신뢰할 수 있는 파트너를 찾는 데 많은 시간이 걸렸습니다. .
그래서 팀을 찾는 것도 매우 어렵습니다.
도쿄 B&B 시장은 포스트 B&B 시대로 접어들었다. 살아남을 수 있다면 수익은 매우 높고, 리스크는 낮을 것이며, 매우 안정적일 것이다.
더욱이 시장에는 여전히 성장률로 볼 때 큰 공백이 남아 있어 2018년 새 법안 이전 수준으로 회복하려면 수년이 걸릴 것으로 보인다.
하지만 문턱이 높고, 소규모 자본이 들어갈 여지가 별로 없고, 좋은 팀을 찾지 못한 자본이 들어갈 여지도 별로 없다.
위 내용은 마오벤(Mao Ben)씨가 작성한 것입니다. 데이터와 내용의 저작권은 Zhihu에 처음 게시되었습니다.