4월 26일 주택도농개발부는 국가발전개혁위원회 등 6개 부처와 공동으로 '자산경량 주택 임대사업자 감독 강화에 관한 의견'을 발표했다. 이는 모든 지역에서 주택 임대 기업에 대한 관리를 강화하고 주택 임대 자금에 대한 감독을 실시하고 주택 임대 소비 대출 사용을 금지하며 주택 임대 수준을 합리적으로 규제하도록 요구합니다. 동시에, 주택 임대업체의 단일 임대료 징수 기간은 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없으며, 시장 변화로 인한 정상적인 영업 활동을 제외하고 주택권자에게 지급되는 임대료는 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없음을 명시합니다. 임차인으로부터 징수한 임대료보다 높을 수 없습니다.
광동성 주택 정책 연구 센터 수석 연구원 Li Yujia는 2016년에 대규모 및 기관 임대가 장려된 이후 자산 경량형 임대 회사가 중앙 집중화 및 분산형 모두에서 매우 빠르게 발전했다고 믿습니다. 자산 비중이 높은 사업(입찰, 경매, 건설 공급, 자립, 공동토지 건설, 국영기업이 주도하는 주택임대사업 등)에 비해 자산경량 주택임대회사의 가장 큰 운영상의 문제점은 다음과 같다. 자산 경량화 운영, 급속한 확장, 집주인을 협박하는 행위(임대료 임의로 인상, 보증금 보류, 수도 및 전기 요금 청구 등), 장기 임대료 및 부족 지불 등의 위반 가능성이 높습니다. 자금 풀을 만들고 고의로 돈을 빼는 것입니다.
이와 관련해 신화통신 기사에서는 이번에 규제 당국이 강경 대응에 나섰고, '오피니언'은 주택 임대업체의 천둥소리의 근본 원인을 직접 공격했다고 지적했다.
'오피니언스' 발행과 관련하여 중국 지수 조사부 연구 부국장 Zhan Xue는 '오피니언스'의 목표가 금융 위험을 예방 및 해결하고 국가의 건전한 발전을 촉진하는 것이라고 믿습니다. 주택 임대 시장.
Zhan Xue는 이 '의견'이 다음과 같은 세 가지 특징을 나타낸다고 말했습니다. 첫째, 수준이 높고 광범위하다는 점입니다. 이전에 일부 시에서는 주택 임대 회사의 임대료 징수 행위를 제한하기 위해 별도의 정책을 발표했습니다. 이번에는 정책 수준이 부처와 위원회 수준으로 올라갔고, 적용 범위도 넓어졌다. 두 번째는 정확한 위치 선정입니다. 전대 업무에 종사하는 자산 경량화 주택 임대 회사를 정확하게 찾아보세요. 이러한 기업은 전대 업무를 수행할 때 자산 담보가 없으며 징수된 임대료도 상대적으로 높으며 자본 감독이 없으면 재무 위험이 쉽게 축적될 수 있습니다. 세 번째는 강력한 침투력이다. 주택임대업자가 위장 금융업무를 수행하는 것을 금지하는 것 외에도 금융기관에 대한 대출심사도 강화해, 주택임대업자가 일방적으로 임차인에게 주택임대소비자대출을 이용하도록 유도하는 것을 방지하기 위한 양방의 노력을 기울였다.
처음으로 자산 경량형 주택 임대 기업이 특성화되어 감독 대상에 포함되었습니다.
'의견'의 요구 사항에 따라 주택 임대 운영에 종사하는 기업과 10개 이상의 주택(방)을 전대하는 자연인은 법에 따라 시장 주체로 등록하고 사업 허가를 받아야 하며, 이름과 사업 범위에는 "주택 임대"라는 문구가 포함되어야 합니다. 주택임대기업이 여러 지역에 걸쳐 경영하는 경우 경영활동을 진행하는 도시에 독립적인 회계법인을 설립해야 한다. 주택 임대 기업은 영업을 시작하기 전에 주택 임대 관리 서비스 플랫폼과 주택 및 도농 개발을 통해 소재지의 주택 및 도농 개발 당국에 개업 정보를 제공해야 합니다. 해당 시 당국은 주택 임대관리 서비스 플랫폼을 통해 이를 대중에게 공개할 예정이다.
리위자는 현재 시장에 2대 임대인, 투자 기관 등 다양한 유형의 주택 임대 회사가 있다고 지적했다. 주강 삼각주 핵심 도시에는 집주인을 대신하여 관리하는 2차 집주인, 전문적인 2차 집주인(중개 수수료나 임대료 차액을 받는), 동시에 많은 아파트나 건물을 임대하는 투자자가 있습니다. 그런 다음 개조하고 임대하십시오. 그러나 현실적으로 이러한 업체들은 인터넷, 위챗, 소규모 광고를 이용해 사업을 수행하는 경우가 많으며, 허술한 정보와 불법적인 행위(수도요금, 전기요금 임의로 징수, 보증금 미환급 등)를 사용하는 경우가 많습니다. 실내시설 등을 훼손한 사유)에 대한 임대혜택을 받을 수 있습니다. 임차인의 이익이 훼손된 경우 이를 홍보할 수 있는 채널을 갖추기가 어려울 수 있으며, 손실은 크지 않으며 문제가 해결됩니다. 따라서 규제 도입이 시급하다.
자본 위험을 피하기 위해 장기 징수 및 단기 지불의 자금 풀링 행위를 단속
구체적으로 "의견"은 특히 모든 지역이 강화할 것을 요구합니다. 사업 관리, 주택 임대 운영을 규제해야 하며, 주택 임대 회사는 자신이 위치한 도시의 주택 임대 관리 서비스 플랫폼에 운영하는 주택 정보를 포함해야 하며, 1회 임대료 징수 기간은 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없습니다. .임대료는 원칙적으로 임차인에게 부과되는 임대료보다 높을 수 없습니다.
업계 관계자는 "임대료를 1회 징수하는 기간은 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없다"며 "장기임대아파트 업체에서 자행해온 각종 불법행위를 직접적으로 공격하는 각종 규제가 있다"고 말했다. , 이는 시장 운영을 표준화하고 운영상의 재정적 위험을 예방하는 데 도움이 됩니다.
”
“이번 정책 성명은 전염병 이후 장기 임대 아파트의 뇌우 현상에 대한 대응이기도합니다. 국가의 일관된 태도는 임대 당사자 쌍방의 권익을 보호하고 피해를 방지하는 것입니다. 국민과 단체의 이익을 위한 청원이 발생합니다. 자산경량 리스회사의 경우 '장기 회수 및 단기 지급'이라는 자본 풀 행위가 발생할 가능성이 높습니다. 자금을 관리하면 아파트를 장기 임대할 위험이 절반 이상 줄어듭니다. Li Yujia는 말했습니다.
자본 대출을 엄격하게 단속하고 "비정상적인 임대료 인상을 억제해야 합니다"
'의견'에서는 또한 모든 지역이 주택 임대 자금에 대한 감독을 수행해야 한다고 요구합니다. 기업이 임대료를 한 번에 징수하는 경우 보증금이 3개월을 초과하거나 단일 보증금이 1개월을 초과하는 경우 주택 임대 기금 감독 계정에 포함되며 동시에 기업은 임차인의 신용을 사용하여 얻을 수 없습니다. 임차인은 '임대대출'을 이용할 수 없습니다. 금융기관은 주택임대소비자대출을 엄격히 관리하고, 신용심사 및 목적관리를 강화하며, 주택임대업체 목록관리를 강화합니다.
E-House 연구소 싱크탱크 센터장 Yan Yuejin은 이러한 정책이 보다 표준화되어 있으며 다양한 임대 대출 행위에 대해 임차인의 입장이 분명하다는 점을 지적합니다. 주택임대소비자대출을 받기 위해 신용대출을 사용할 수 없으며, 임대료할부, 임대료할인 등의 명목으로 임차인을 유인할 수 없다. 동시에 금융기관은 주택임대소비자대출을 엄격히 관리해야 하며, 신용심사 및 목적관리를 강화하고, 대출발행 전 대출자의 신원정보 확인, 상환능력 평가, 대출의사 확인 등을 위한 효과적인 조치를 취해야 하며, 이 두 가지 점에서 임대대출 기록을 엄격하게 통제해야 합니다. 임대소비자대출은 여전히 인정되는데, 임대대출은 자산경량 장기임대아파트 회사의 계좌로 들어가는 반면, 임대소비자대출은 임차인의 계좌로 들어가야 한다는 점에서 차이가 있습니다. 또한 '의견'에서는 임대 수요가 많은 대도시와 도시 및 농촌 지역의 주택 임대 수준을 합리적으로 관리해야 한다고 지적합니다. 또한, 지방 정부는 다양한 부서의 조정을 통해 주택 임대에 대한 공동 감독 메커니즘을 구축하고 관련 감독 업무를 통합하는 시 정부의 주요 책임을 이행해야 합니다.
업계 관계자는 “과거에는 임대료 징수에 대한 감독이 없어 자금 조달에도 문제가 많다”고 말했다. 금융위험의 근원. 또한, 과거에는 임대료 통제가 제대로 이루어지지 않았으나 이제는 비정상적인 임대료 인상이 주목받고 있으며, 미래에는 집값 통제와 마찬가지로 비정상적인 임대료 인상도 억제될 것입니다.
'의견'에서는 임대주택을 둘러싼 갈등과 분쟁의 적절한 해결도 언급했다. 6개 부처는 모든 관련 당사자들이 조정과 연계를 강화하고, 주택 임대로 인한 갈등과 분쟁을 적극적으로 해결해야 하며, 관련 리스크를 적절하게 처리해야 합니다.
ICCRA 주택 임대 산업 연구소 소장인 Zhao Ran은 이번에 발표된 '의견'이 업계, 특히 경량 자산 운영 기업에 두 가지 큰 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. , 이는 경량자산운용회사가 '전세회사'에서 전문적인 주택임대서비스 제공자로 변하는 것을 강제할 것입니다. 국제적인 경험으로 볼 때, 임대료 통제는 경량자산운용회사가 임대에만 의존하는 것은 불가능합니다. 주택 임대와 관련된 다양한 부가가치 서비스를 제공하는 방법이 기업의 생존과 발전의 열쇠가 될 것입니다. 둘째, 자산 경량화 기업은 양극화될 것입니다. 한편, 대규모 선도 기관은 자산 유동화와 같은 재정적 수단에 의존하여 규모를 확대하고 발전할 수 있으며, 반면에 지역의 소규모 운영 회사는 현지화 이점에 의존하여 운영 비용을 줄이고 이익을 얻을 수 있습니다. 규모를 확장하기 위해 재정적 레버리지에 의존하는 자산이 적은 운영 회사가 많이 사라질 것입니다.