부동산 변호사 김쌍전은 10 여 년 경력의 베테랑 부동산 변호사로서 대량의 부동산 분쟁을 처리하고 대량의 부동산 사건 처리 경험을 쌓았다. 현재 부동산 변호사 김쌍전이 이 사건들을 부동산 분쟁으로 개편하고 있다. 본 사건은 임차인의 우선구매권을 침해하는 부동산 사건이다. 지금 나는 이 사건을 하나의 사례로 개편하여 너에게 도움이 되기를 바란다.
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사례 소개:
우선, 원문은 이렇게 알려 줍니다.
왕위명은 법원에 고소했다: 20 15 년 6 월 8 일, 나는 진동승과 우리 집 중개 서비스와 주택 매매 계약 및 보충 계약을 체결하고, 내가 진동승에서 판매하는 베이징시 조양구 102 호 집을 구입하기로 약속했다. 주택 거래가격은/KLOC-; 쌍방은 계약서에 계약 체결 후 90 일 이내에 이전 수속을 하기로 합의했다. 계약서에 서명한 날 나는 진동승에게 계약금 2 만원을 지불했고, 진동승은 나에게 계약금을 받는 편지를 보내 쌍방의 거래가격이 654.38+0.2 만원임을 분명히 했다.
이날 쌍방은 내가 진동승 어느 쪽과도 상대방의 허가 없이 매매 의사를 바꿀 경우 위약으로 간주한다는 보충 협의를 체결했다. 위약측은 계약측에 계약총가격 10% 에 해당하는 위약금을 배상해야 한다. 나중에 나는 7 월 1 1, 2065438 년 진동승, 베이징의 한 보증회사와 보증계약을 체결했고, 보증회사가 진동승의 주택 담보 수속을 담당했다. 계약 제 4 조는 나의 구매금이 보증회사가 지정한 계좌 결산을 통해 진동승에게 지불된다고 약속했다. 2065438+2005 년 8 월 5 일, 나는 어느 은행, 어떤 보증회사, 모 중개사와' 개인 주택 담보대출 계약' 을 체결하여 이 쟁의주택으로 은행에 개인 담보대출을 신청하기로 약속했다.
그 후, 나는 진동승과 보증회사와 자금 감독 협의를 체결했다. 계약은 주택 구입 대금 지불 방식과 은행에서 발급한 대출금을 어느 은행이 감독하기로 합의했다. 진동승이 이전 등록을 도와준 후, 은행은 전체 매입금을 자금 감독 계좌에서 진동승계좌로 지급한다. 계약서에 서명한 후, 나는 계약금을 지불하고, 계약에 따라 제때에 대출을 신청했다. 2005 년 8 월 1, 2065438, 나는 계약대로 전체 구매금을 보증회사가 지정한 계좌로 지불했다.
그러나 첸 Dongsheng 는 이전 절차에 협조 하지 않는다, 즉시 저당 절차를 취급 하 고, 계약의 의무를 실행 하는 것을 사절 했다, 그래서 나는 고소 한다: 계약을 실행 하는 것을 계속 하 고, 첸 Dongsheng 는 저당 절차를 취급 하는 것을 돕고, 나의 이름으로 집을 이전 하 고, 첸 Dongsheng 는 구두 계약에 따라 저에 게 차고 20 년 사용권을 주었다; 진동승은 나에게 위약금 654.38 원 +0.2 만원을 지불하고, 2065.438+05 년 9 월부터 내가 실제로 부동산증을 취득한 날까지 일일 560 원 기준에 따라 위약금 654.38 원 +0.8 원을 지급했다. 진동승과 강기린 사이에 임대 계약 관계가 없다는 것을 확인하다.
둘째, 피고는 다음과 같이 주장했다.
진동승은 "나는 왕위명의 모든 주장에 동의하지 않는다" 고 주장했다. 나는 계약이 지금까지 이행되지 못한 주된 이유는 왕위명이 계약대로 55 만 위안의 인테리어 및 설비 할인을 지불하지 못했기 때문이라고 생각한다. 한편, 왕위명의 소송 요청은 모순적이라고 생각합니다. 왕위명이 주장하는 654.38+20 만원의 위약금은 계약 이행의 위약금이 아닙니다. 만약 그가 억척스러운 위약금을 부담한다면 계약을 계속 이행해서는 안 된다. 왕위명은 하루에 560 위안의 기준에 따라 위약금을 지불하는 것은 계약근거가 있다고 주장하며, 나와 강기린 사이에는 임대계약관계가 없다는 것을 확인한다.
마지막으로, 왕위밍은 다음 계약 중 많은 부분이 인테리어와 설비 할인을 포함하지 않고 주택 매매만 포함한다고 언급했다. 쌍방이 체결한 인테리어금 보충 협의에 따르면, 집이 양도되기 전에 왕위명은 나에게 55 만 위안의 인테리어금을 지불해야 할 의무가 있다. 결론적으로, 나는 왕 위밍의 주장에 동의하지 않는다.
강기린은 "20 15 년 2 월 25 일, 나는 진동승과 주택 임대 계약을 체결하고, 진동승이 임대한 조양구 102 호 주택을 내 엔지니어에게 임대하고 반년 임대료를 지불하기로 약속했다" 고 고소했다. 20 15 년 9 월 20 일, 나는 하반기 방세를 냈다. 나중에 진동승은 왕위명이 진동승을 기소했고, 관계자와 상담한 뒤 우선구매권을 얻었기 때문에 왕위명과 진동승의 주택 매매에서 우선구매권을 행사할 것을 요구했다.
중국은행 풍대지점은 "2005 년 7 월 우리 은행은 진동승과 담보대출 계약을 체결했고, 계약은 진동승이 나에게 46 만원을 대출하고 대출 기간은 240 개월이라고 약속했다" 고 밝혔다. 20 10 년 5 월 20 일까지 진동승은 이미 58 기를 상환했고 상환 상태는 정상이다. 재판이 끝날 때까지 아직 396,5438+03,000 원의 원금이 만기가 되었다. 진동승은 이미 대출로 구매한 부동산을 저당잡히고, 우리 은행은 우선보상권을 누리고, 대출금을 청산한 후 담보를 해제했다. "담보대출 계약" 에 따르면 진동승이 담보기간 동안 담보물을 양도하는 것은 우리 은행의 동의를 받아야 하며, 소득가격은 우리 은행에 담보채권을 청산하는 것보다 우선이다. 법원이 법에 따라 다른 사람을 담보재산의 양수인으로 인정한다면,' 물권법' 규정에 따라 양수인은 먼저 진동승대와 우리 은행의 채무를 청산하고 전체 대출 원금을 청산해야 우리 은행은 담보등록 취소 수속을 할 수 있다.
진동승반소: 2065438+2005 년 6 월 8 일, 나는 왕위명과 주택 매매 계약 및 보충 계약을 체결했지만, 왕위명은 약속대로 55 만원의 인테리어금을 지불하지 않았다. 왕위명의 행위가 심각하게 위약되어, 나는 반소를 제기하고, 왕위명이 체결한 주택 매매 계약을 해지하고, 나 165438+ 를 지불할 것을 요구했다.
왕위명은 반소에 대해 항변을 제기했다: 그는 진동승의 반소에 동의하지 않는다.
셋. 법원은 다음과 같이 인정했다.
20 15 년 6 월 8 일 왕위명은 진동승과 주택 매매 계약을 체결했다. 쌍방은 왕위명이 진동승제 102 호 주택을 구입하고 총 주택대금 65 만원을 구입하기로 합의했다. 계약은 계약이 체결된 날로부터 90 일 이내에 쌍방이 주택소유권 등록부에 가서 주택 양도 수속을 밟아야 한다고 약속했다.
같은 날 양측은 진동승이 왕위밍에게 매각한 주택 계약 가격이 65 만원, 주택 내 설비 시설 가격이 55 만원인 추가 협의를 체결했기 때문에 실제로 진동승가격은 654.38+0.2 만원이었다. 상술한 설비시설의 할인은 인민폐 55 만원으로 왕위명이 등록하기 전에 갑측에 지급한다. 이 보충 계약은 주요 계약의 일부입니다. 구체적인 가격이 주택 매매 계약의 가격과 충돌하는 경우 본 계약이 우선한다.
같은 날 왕위명은 진동승과 중고방 예금 확인서를 체결하여 쌍방의 매매계약 총가격이 654.38+0.2 만원임을 확인했고, 왕위명은 2065.438+05 년 6 월 진동승에 계약금 2 만원을 지급했다. 상술한 거래를 진행하기 위해 왕위명, 진동승은 중개회사와 보충협의를 체결하여 갑을 쌍방의 우호적인 협의를 거쳐 본 계약이 체결된 후 갑을 쌍방의 어느 한 쪽이 상대방의 동의 없이 매매의향을 바꾸는 것으로 간주하고, 위약측은 본 계약의 의향에 해당하는 65,438+00% 의 위약금을 계약자에게 지불해야 한다.
이후 왕위명, 진동승, 보증회사는 담보계약을 체결했고, 양측은 담보를 취소하기 위해 진동승이 은행 채무를 미리 청산하기로 합의했다. 조기 상환 압력을 완화하기 위해 갑방 (진동승) 은 보증회사로부터 40 만 위안을 빌렸다. 2065438+2005 년 8 월 5 일, 왕위명은 한 은행, 한 보증회사와' 개인주택담보대출계약' 을 체결하고 왕위명이 은행에서 8 1000 원을 대출하기로 약속했고, 왕위명이 담보회사의 한 은행 계좌로 송금하도록 지정했고, 보증회사가 8/를 감독했다.
같은 날, 왕위명, 진동승은 보증회사와 자금감독협의를 체결하여 갑측 (왕위명), 을측 (진동승), 병방 (보증회사) 이 주택매매계약에 따라 부동산 양도 수속을 처리하고, 한쪽은 주택재산권증을 취득한 후 중고주택담보대출계약에 따라 주택담보등록수속을 처리하고 담보등록수속을 하기로 합의했다
2005 년 8 월 1 일 왕위명은 보증회사에 계약금 29 만원을 지급했다. 2065438+2005 년 8 월 5 일, 한 은행은 왕웨이밍의 대출 8 10/0,000 원을 냉정한 계좌로 송금했다. 20 15 년 9 월 8 일, 보증회사는 20 15 년 9 월 3 일까지 보증회사에 등기우편으로 진동승에게 통지서를 보내 계약 이행을 보장해 달라고 요청했다. 진동승은 통지서를 받은 후 산권증 원본을 보증회사에 넘겨주지 않았다. 9 월 15, 14, 진동승은 왕위명에게 9 월 15, 14 에 55 만원의 인테리어를 진동승 지정계좌로 송금하라고 통지했다. 왕위명은 통지를 받고 55 만원의 인테리어금을 지불하지 않았다.
원심 재판에서 왕위명은 중개사의 증인 증언을 제공하여 왕위명이 진동승과 계약을 맺었을 때, 쌍방이 진동승에게 왕위명 부속차고를 20 년 동안 사용할 권리를 주겠다고 구두로 약속했는데, 이에 대해 진동승은 인정하지 않았다. 문의를 통해 법원은 왕위밍이 진동승을 위해 중국은행 풍대지점에 남은 대출금을 상환하는 것에 동의했다는 것을 알게 되어 주택 담보 분쟁을 해소했다. 중국은행 풍대 지점에는 이의가 없다.
또한 법원은 진동승이 2005 년 7 월 27 일 중행과 담보대출 계약을 체결하여 46 만원을 대출하기로 합의한 것으로 밝혀졌다. 진동승은 2006 년 6 월 17 일 중국은행 풍대지점에 저당잡힌 주택 소유권을 취득했다. 지금까지 진동승은 아직 대출금을 상환하지 않았다.
재판에서 강기린은 진동승과 20 15 년 2 월 25 일 체결한 주택 임대 계약과 두 장의 임대료 영수증을 법원에 제출하여 왕위명이 분쟁 주택을 구입했다는 것을 증명하자 진동승은 이미 강기린에게 집을 임대했고 진동승은 인정했다.
강기린은 20 15 년 6 월 왕위명이 진동승에게 고소한 후 진동승이 그 집이 이미 팔렸다고 알려줬기 때문에 제 3 인으로서 그 집의 우선구매권을 주장했다.
실험 결과:
베이징 펑 타이 (Fengtai district) 인민 법원은 재판 후 판결을 내렸다.
1. 왕위명과 진동승은 쌍방이 20 15 년 6 월 18 일 체결한' 주택 매매 계약' 및 보충 계약을 계속 이행하고 있다. 진동승은 판결이 발효된 후 15 내에서 양도 수속을 도왔고, 왕위명은 양도일 진동승이 중국은행 풍대지점에 나머지 대출 이자 등을 지급했다 (구체적인 금액은 중국은행 풍대지점이 진동승상환상황에 따라 결정됨).
둘. 본 판결이 발효된 지 5 일, 진동승은 왕위밍에게 위약금 654.38 원 +20 만원을 지급했다.
셋째, 왕 웨이밍 (Wang Weiming) 의 다른 주장을 기각한다.
4. 진동승의 반소를 기각합니다.
5. 강기린의 모든 소송 요청을 기각합니다.
1 심 판결 후, 진동승, 강기린은 1 심 판결에 불복하여 2 심 법원에 항소를 제기하고, 2 심 법원은 심리 결정을 거쳤다.
항소를 기각하고 원심을 유지하다.
동사 (verb 의 약어) 주택 매매 계약 분쟁 김쌍전 변호사 사건 평론:
1. 양 당사자가 체결한 계약의 효력에 대하여:
주택 매매 계약 변호사 김쌍전은 이번 사건에서 왕위명과 진동승이 체결한 주택 매매 계약 및 보충협정이 법률법규를 위반하지 않고 계약이 합법적으로 유효하다는 의사를 표명했다고 주장했다. 왕위명과 진동승은 계약에 따라 각자의 의무를 이행할 것이다. 두 사람은 주택 매매 계약에서 집값 65 만원을 약속했지만, 양측이 뒤늦게 체결한 보충협정에서 총 집값이 654.38+0.2 만원이며, 이후 체결된 다른 계약에서도 이행된다는 것을 알 수 있으므로 쌍방의 실제 거래가가 654.38+0.2 만원임을 확정하는 것이 적당하다.
주택 양도 전에 55 만원의 인테리어금을 지불하기로 합의했지만 양측이 체결한 자금감독협정을 통해 인테리어금 지급시간을 변경하고 계약금 2 만원을 지급했고, 전체 구매금 165438+ 만원을 쌍방이 승인한 자금감독계좌로 송금했다. 따라서 왕위명은 이미 계약의 주요 의무를 이행했다는 것을 인정해야 한다. 진동승은 왕위명이 이전 전 인테리어금 55 만원을 지불하지 않았다는 이유로 계약 해제를 요구할 수 없고, 왕위명은 위약행위가 없다. 그러므로 진동승은 왕위밍이 위약금을 지불한 사실에 근거가 없어 본원이 지지하지 않는다고 반소했다.
2. 계약 이행 및 이전 처리에 관한 질문:
김 변호사는 양육권 해제를 돕기 위해 계약을 계속 이행할 것을 요구한 것에 대해 매매 계약 및 해당 보충 협의에서 이에 대해 합의가 이루어지지 않았기 때문에 소송 요청에는 계약 근거가 없어 법원이 소송 요청에 대해 지지하지 않는다고 판단했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 해리포터스, 소송명언) (윌리엄 셰익스피어, 소송, 소송, 소송, 소송, 소송)
김변호사는 두 사람의 매매 계약에서 분쟁 주택은 계약 체결 후 90 일 이내에 처리해야 하며 기소 시 이미 양도계약에 합의된 양도 조건을 충족했다고 판단했다. 따라서 소송 요청에는 계약과 법적 근거가 있으며 법원은 지원해야 한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언)
계약 위반에 대한 보상:
진동승은 왕위밍이 집 이전 전 인테리어 대금 55 만원을 지불하지 않았기 때문에 왕위밍이 이전 수속을 밟는 것을 거부했다. 진동승은 위약을 위반했다. 따라서 왕위명은 진동승에게 계약대로 1 1.2 원의 위약금을 지급하라고 요구하며 사실과 법적 근거가 있어 법원이 지원해야 한다. 관광신청에 관한 부속 차고 사용권 부여 신청에 관한 부분은 쌍방이 이미 이 일에 합의했다는 증거가 부족하기 때문에 법원은 지지하지 않는다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 여행명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마)
Wang Weiming 은 Chen Dongsheng 이 매일 560 위안의 기준에 따라 청산 손해액을 지불해야한다고 주장했다. 법원은 Wang Weiming 이 청산 손해액을 주장하는 사실상의 근거가 없다고 주장했다
4. 강기린과 진동승의 임대 계약을 논하다.
강기린과 사이에 임대 계약 관계가 없다는 확인 요청에 대해 김은 강기린이 제출한 증거가 강기린과 분쟁 주택에 대한 임대 계약 관계가 있다는 것을 증명하기에 충분하다고 판단해 이 행의 소송 요청은 지원되지 않는다.
강기린이 우선구매권 행사를 요구한 것에 대해 김 변호사는 집을 살 때 선의의 제 3 인이기 때문에 임대주택으로서 강기린 주택의 판매 상황을 제때에 알리지 않고, 강기린의 우선구매권이 침해된다면 판매자에게 배상을 주장해야 하며 본 사건의 우선구매권을 행사할 수 없다고 주장했다. 따라서 강기린의 요청에는 법적 근거가 없으므로 법원은 지지해서는 안 된다.
결론적으로 법원의 판결은 정확하다.