집값과 임대료의 일반적인 관계
시장경제국가, 특히 선진국에서는 주택이 자유롭게 공급되는 시장이다. 사회보장체계를 제외하고, 구매와 임대는 전적으로 시장에 의해 조절된다. 주택 민영화율이 낮다 (주택 민영화율이 낮은 것은 세제, 생활습관, 문화로 인한 것이다). 유럽 대부분 국가의 주택 민영화율은 50% 미만이고 미국은 70% 미만이다. 그 시장의 구매와 임대는 공급과 수요의 상대적 균형 상태에 있다. 인력과 고용은 제한되지 않고 완전히 유동적이다. 상당수의 주택 (개인 소유 주택 제외) 은 기금, 기관 또는 개인 조직 (개인 포함) 이 소유합니다. 시장에 충분한 아파트 임대 주택을 제공하기 위해서. 대량의 주택이 임대로 수익을 얻는 데 사용되기 때문에 임대료의 양은 집값과 직접 연계되어 구매와 건설에 영향을 미친다.
임대 수익률이 높을 때 사람들은 더 많은 집을 사서 임대하고, 주택 구입 수요가 증가하면 집값이 오른다. 임대료 수익률이 집값 상승으로 하락하면 구매행위가 줄어들어 집값 상승폭이 줄어들거나 낮아진다. 집값이 임대료 수익률로 떨어지고 주택 구입 수요가 늘어나면 임대료는 집값 상승에 영향을 미치고 시장의 수급 관계를 통해 상승에서 상대적 균형을 유지한다. 집세는 집값에 영향을 주고, 집값은 또 집세에 영향을 주며, 서로 제약한다. 그러나 전체 임대료와 집값은 오랜 기간 동안 상승했다. 1 인당 GDP 와 1 인당 소득 수준은 하락이 아니라 항상 상승하기 때문이다. 사람들의 생활 향락에 대한 추구는 상승할 뿐 줄어들지 않기 때문이다.
중국의 특수성
중국의 주택 상황은 선진국과 시장경제국가와는 완전히 다르다. 중요한 이유는 50 년의 실물형 주택 복지 분배 제도와 임대료 제한 기준을 주도하는 비공장 공급 체계의 기초 때문이다.
1) 중국은 1 인당 GDP 가 낮은 개발도상국이지만, 장기 주택 분배 제도와 주택 개조 판매 제도로 인해 중국 도시 주택의 민영화율이 80%, 80% 에 달하는 민영화 주택이 주택 개편과 구매를 통해 재산권을 얻었다. 국제 도시와 농촌 주택 합병에 따라 주택 민영화율을 계산하면 94% 에 달할 것이다. 대량의 도시에 대한 공공 주택 표준 임대료를 공제하는 것은 엄밀히 말하면, 중국은 아직 시장화된 임대 시장이 없고, 임대 시장의 총량은 매우 낮다 (총량의 5% 미만). 이 임대료가 시장 집값에 미치는 영향도 매우 낮다.
도시의 80% 이상의 주택 민영화율은 중국 가정의 실제 자산 규모가 크다는 것을 보여주며, 주택 2 급 거래의 유통과 임대 정도는 낮고, 주택 시장은 임대되는 시장량이 매우 낮다는 것을 보여준다. 전국 도시의 7% 만이 두 번째 주택을 소유하고 있고, 두 번째 주택은 임대에 50% 미만이므로 임대료가 집값에 미치는 영향이 적다.
도시 가구의 30% 가 저소득층 가정이라면, 이 부분의 주택 민영화율은 62% 로 대부분의 선진국 수준보다 높다. 임대 주택에서 국유공채를 임대하고 염세 주택 기준을 시행하는 사용자가 80% 이상을 차지하며, 염세 주택과 전통 노후 주택을 보조하기 때문에 임대료 수준은 시장 집값과 무관하다.
2) 우리나라 도시 임대료의 시장화인 조세시장은 대부분 유동인구와 체류 가정을 겨냥한 과도임대시장이며, 대부분의 선진국과는 달리 많은 가정이 평생 임대를 하고 있다. 이 세입자들은 주로 외지인, 외지인, 가정을 꾸리지 않은 젊은이들 (농가 임대 포함) 이며, 대다수는 집이 없는 가정이 아니다. 따라서 과도임대료의 기준은 완전 시장화의 정상과는 다르다. 섭외 임대, 집이 좋고, 구간이 좋고, 임대료가 높다. 화이트칼라 주택, 비즈니스, 사무실 (오피스텔 임대료가 비교적 크다) 임대료도 약간 높고 과도형 주택 임대료도 약간 낮다. 주택의 질과 지역도 큰 차이가 있어 도시와 농촌의 결합부와 농촌 농민의 집 임대료가 더 낮을 것이다.
임대 시장의 대상과 주택 품질의 큰 차이, 그리고 거의 고립되고 독립된 시장 공급과 수요 관계로 인해 임대 정보가 통일되기 어려워 집값에 영향을 미치는 요인이 되고 있다.
3) 우리나라 상품주택 시장은 주택판매 위주 (기대주택 매출이 약 64%) 이므로 임대료의 주택 구입에 대한 반영은 현재 정보가 아닌 상대적으로 뒤처진 정보다. 10 년 연속 집세와 집값 상승 관계의 비교곡선에서 집세가 오르고, 집값이 떨어지고, 집값이 오르고, 집세가 떨어지는 경우가 많다. 아마도 주택 판매는 실제 주택 투입과 사용 시간차와 관련이 있을 것이다. 시장의 임대료는 공급과 수요 관계의 변화에 따라, 기실 판매량과는 관련이 없고, 실제 투입된 주택원량과 관련이 있지만, 기실의 수급 관계는 임대료의 변화와 관련이 있을 수 있다. 아마도 집세가 초기 지표가 될 수 있기 때문에 우리가 관심을 가져야 할 것은 오늘의 집세가 아니라 내일이나 1, 2 년 후의 집세이기 때문에, 오늘의 구매는 내일의 집세를 위한 것이다.
임대료와 집값은 상호 변동이지만 전반적인 추세는 상향이다. 총량관계로 볼 때, 공급 부족은 여전히 오랜 기간 동안의 주요 모순이 될 것이다. 결국, 이 임대 시장은 여전히 너무 작아서 자체 주택의 비율은 여전히 시장의 주류입니다. 만약 집이 임대를 위한 것이 아니라면, 집값 상승은 여전히 장기적인 발전 추세이다. 부동산을 소유한 전통문화는 집세보다는 집값에 더 많은 관심을 갖게 한다.
4) 시장에서 임대할 수 있는 주택은 많지 않고, 임대가 어려운 것은 전국 각 도시의 보편적인 현상으로 시장화된 임대 시장에 약간의 높은 수익률이 나타났다. 그러나 엄격한 거시적 규제 조치, 특히 일련의 세금 징수 규정은 미래 양도의 문턱을 거래시장에서 남겨 두고 수동적으로 임대할 수 있는 제품으로 만들었다. 그래서 한동안 정책의 특수한 압력으로 시장에서 임대한 주택이 급속히 증가했다. 단기간에 공급량이 크게 증가하고 수요가 거의 변하지 않는다면 임대료는 반드시 떨어질 것이다. 특히 은행 대출에 쫓겨 도망갈 곳이 없는' 집주인' 은 임대료가 무소득보다 강한 심리적 압력으로 임대료 시장이 정책에 의해 왜곡되어 단기간에 임대가 불가피해졌다.
그러나, 이런 임대 시장의 임대료는 장기적인 공급과 수요 관계를 정확하게 반영하지 못한다. 이런 주택은 일정 조건 하에서 거래할 수 있는 상품으로 전환되며, 장기 임대한 주택은 아니다. 그럼 언제 이런 변화가 일어날까요? 일단 발생하면 임대료 수준을 높일 수 있습니까?
특수정책에 따른 변화는 단기적인 행동의 표상이 될 수 있지만, 집을 사는 행위는 장기적인 자산 보유와 주거를 즐기는 이중행위이다. 중국의 단기 행위는 국제선진국이 완비한 임대 시장을 가지고 있는 관례로 설명할 수도 없고, 현실적인 단기 임대료 (장기 임대료 추세가 아님) 로 장기 구매 결과를 도출할 수도 없다.
집세가 떨어져서 집을 사지 않습니까?
집을 사는 결정 요인은 집세가 아니다. 경제적 관점에서 볼 때 임대료의 높낮이는 정상적인 임대 시장에서 한 채의 집의 가치를 나타낸다는 것을 인정해야 한다. 임대료 수입이 합리적이면 집값은 합리적인 가격대로 안정될 것이다. 집세가 낮으면 집값이 낮아진다. 집세가 높으면 집값이 높다. 집세가 낮을 때 합리적인 임대료 수익률보다 높은 집을 사지 마세요. 그러나, 기형적인 임대 시장에서, 현재의 임대료 변화는 장기적인 발전 추세를 대표할 수 없다. 그 근거는 중국의 도시 발전이 단지 거주하는 곳의 주택 부족을 해결하기 위해서가 아니라 생활 조건과 삶의 질을 개선하고자 하는 단계에 있다는 것이다.
집을 살 것인지의 여부를 결정하는 주요 요인은 수요이며, 이 수요의 전제는 집을 살 수 있는 능력이다. 능력이 없는 사람은 임대료 수익률이 높든 낮든 과도한 주택 소비를 요구하여 정상적인 가정생활에 영향을 주어서는 안 된다.
수요는 주거면적을 확대하는 개선형 수요 (독립가정을 형성하기 위해 개인생활 수요를 충족시키기 위한 주거면적 확대 포함), 삶의 질을 높이는 업그레이드형 수요, 정신적인 사치품 수요 충족, 자산 부가가치를 기대하며 임대료 수익을 얻을 수 있는 투자형 수요, 강제 철거 등의 원인에 대한 수요, 도시화 과정 중 의료, 학교, 취업, 장사, 연금 등을 위해 도시를 모으는 이동형 수요로 나뉜다. 이러한 수요의 대부분은 장기 보유 또는 거주를 위한 것이며, 임대료 수익의 수요 외에는 투자 관점에서 고려하지 않기 때문에 임대료의 변동은 구매 시기에 미치는 영향도 크지 않다. 특히 섹터, 위치, 호형, 건물 자체의 장점은 임대료의 영향을 받는 것이 아니라 미리 구매하지 않으면 영구적인 자원을 잃게 되는 옵션입니다.
낮은 임대료로 집을 사기 위한 전제조건은 첫째, 임대료가 낮을 때 충분한 임대 조건으로 주택 수요를 보장하고, 주택 구입 수요를 줄이며, 집값을 떨어뜨리는 것이다. 둘째, 주택 수요에 따라 구입한 제품은 섹터 위치 호형 환경 등에서 충분한 선택 보장을 제공할 수 있다. , 그리고 구매 행위를 연기할 때 이상적인 선택 조건이나 대체 제품이 있습니다. 이 두 가지 조건이 충족되지 않을 경우, 구매가 단세에 이득이 되는 행위가 아니면 임대료는 다른 구매 동기의 선택에 영향을 미치지 않습니다.
임대료가 줄어든 것은 더 많은 사람들이 집을 사기로 선택했기 때문이거나, 임대에 대한 시장 수요를 줄였거나, 이미 집을 샀던 사람들이 시장에 집을 공급하여 단기 임대를 할 수 있지만, 사람들이 장기간 거주하는 문제를 해결할 수 없다면 사람들은 재산권을 얻기를 더 원하고, 생활이 더 안전하다.
중국 임대 시장의 불안정성은 중국의 기존 취업에 대한 자유선택이 완전히 시장화된 선진국보다 적다는 데 있다. 그들 대부분은 부모와 같은 곳에 살거나 출생지나 결혼지의 취업 조건을 선택한다. 안정된 가족 소유 주택을 보유한 사람들이 우세하다. 집세가 아직 높지 않아 이 사람들이 지출을 줄이기 위해 집을 사는 것을 포기하게 했다.
기대와 안정성
집을 사는 것은 자산을 사서 주택 문제를 해결하는 행위이다. 셋방은 투자 기능이 없는 주거 문제를 해결하는 행위다. (집을 사지 않는 것이 자금을 다른 투자에 사용하고 더 많은 수익을 얻기 위해서라면 집을 사서 주택 융자금에 투자하는 것도 마찬가지다. 두 가지의 차이점은 집을 사는 것이 합리적인 주거 문제뿐만 아니라 투자 기능과 투자 수익 (감사 수익) 의 가능성도 해결하는 반면, 임대는 순소비일 뿐, 임대는 수익을 증가시키지 않는다는 점이다.
이런 차이는 사람들의 기대와 안정을 반영한다.
전세방을 선택할 때 임대료에 대한 장기 기대치가 높은지 낮은지, 임대한 집이 장기간 적용될 수 있는지, 장기적인 안정성이 있는지 여부가 예상된다. 그렇지 않으면 임대한 집은 개인의 뜻에 따라 인테리어할 수 없고, 임대료 찾기와 이사에 시달리는 경우가 많다.
또 다른 기대는 집값이 하락할지, 상승할지 하락할지 예상하는 것이다. 장기 집값이 자꾸 오르면 (글로벌 경제 발전의 관점에서 집값을 더 긴 기간에 두면 오르지 않는 것을 발견할 수 있음) 단기 집세를 위해 저축하면 장기 집값 손실을 초래할 수 있다. 집값 인상은 결국 집세의 수입을 압도할 것이다.
예상되는 판단은 도시의 발전 현황에서 벗어나 경제학의 기본 원리를 독립적으로 이야기할 수 없다. 선진국의 도시 건설과 주택은 이미 상대적 안정기에 들어섰다. 도시화율이 높아지면서 도시의 기본 구조가 상대적으로 고정되고, 도시 기능 배치가 상대적으로 성숙하며, 주택 건설, 인테리어, 구성 수준 차이가 크지 않다. 임대 시장에서 유럽의 많은 나라의 집세는 사회와 지역사회 협상 (완전한 자유 경쟁과 시장화가 아님) 에 의해 결정되며, 그들의 기대는 비교적 예측 가능하고 안정적이다.
그러나, 중국은 도시화를 가속화하는 과정에 있으며, 도시의 기능과 패턴은 큰 변화를 겪고 있다. 인프라와 교통 시스템의 변화는 천지개벽이라고 할 수 있다. 주택 건설 수준과 배치 조건의 차이가 매우 커서, 도시 건설, 건설, 개조 속도도 다르다. 셋집과 집을 사는 것은 단기 임대료 수준에 의해서만 통제되는 것이 아니다. 만약 북경의 명백한 주거지가 5 환 밖으로 이전된다면 정부는 이미 2 환 내의 주택 건설을 줄이고 중지하기로 분명히 결정했으며 인구는 밖으로 옮겨야 한다. 이처럼 시급 정부 차원의 사무실을 신구역으로 옮기는 것은 결코 소수의 도시가 아니다. 그렇다면 사람들의 기대와 안정을 어떻게 확인할 수 있을까? 네가 북경에서 집을 사고 싶을 때, 아마도 이 지역에는 판매할 집이 없을 것이다.
제도와 문화의 차이
집을 사는 것이 셋집보다 더 유리할 때, 왜 선진국의 주택 민영화율이 중국이라는 개발도상국보다 낮지, 더 높지 않은가? 중요한 것은 제도와 문화의 차이다.
문화적 차이는 중국의 습관적 실체 경제에 있다. 지금까지의 대륙법계 사용, 사용 대신 소유하는 습관, 부업을 계승하는 습관, 부채혈맥을 계승하는 관념, 사람들과 비교해서 부, 지위, 생활의 즐거움을 과시하는 습관, 부를 이용하여 발언권을 쟁취하는 습관이 있다. 더 중요한 것은' 대학생 한 명, 대학생 두 명' 의 빈곤이 기억에 남는다. 개혁개방이 주택의 실물 분배에서 주택 민영화로 바뀌었을 때, 자신의 재산권을 가진 주택이 당국이 대중에게 주입하는 꿈이 되면서 도시 주민들의 주택 소비가 증가할 뿐만 아니라 사람들의 주택 소비 욕구도 크게 확대되었다. 앞서가는 초대형 주택 소비 관념으로 임대주택과 사회보장주택이 사회의 액세서리가 되었다. 나는 개인적으로 차이를 가리지 않고 재산권이 있는 새집을 가져야만 주택 문제를 해결할 수 있다는 잘못된 관념에 반대하지만, 그렇다고 이런 소비 기대를 바꿀 수는 없다. 그래서 중국이 막 부자가 되기 시작한 사람은 집을 사는 것을 인생 1 위에 올려놓고, 임대만을 단기적인 전환으로 삼기 때문에 임대료 수입이 집을 사는 데 미치는 영향을 전혀 계산하지 않는다.
제도적 차이는 토지의 제도적 차이, 재산권 제도와 조세 제도의 보호 능력의 차이, 계약과 신탁보증의 차이, 문화와 제도로 인한 소비 차이에 있다.
우리나라에는 물권법도 없고 부동산세도 없기 때문에 부동산을 소유하는 것은 점유와 사용 기간의 원가를 증가시키지 않는다. 산권증은 영원히 임대차보다 믿을 만하니, 너는 무조건적으로 상속할 수 있고, 유산세를 내지 않아도 된다 ...
아름다운 나일강 양안을 따라 관광하는 가장 큰 아쉬움은 연안의 많은 건물들이 사람들로 가득 찬 썩은 미층이고, 많은 건물들이 노출된 벽돌벽이며, 입면 장식이 없고, 많은 지붕들이 이전 층의 철근 배근 헤드라는 점이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 아름다움명언) 그 이유는 건설된 건물에는 세금을 부과하고, 건설되지 않은 건물에는 세금을 부과하지 않기 때문에, 많은 가족들이 미완성 집에서 사는 것을 선호하기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언)
미국의 주택 민영화율은 70% 미만이고, 노인들은 부동산을 소유한 비율이 매우 낮다. 주택 연간 거래량은 중국의 두 배 정도이며, 그 중 70 ~ 80% 는 중고 주택 거래이다. 첫째, 제도적으로 납세자는 개인소득세를 면제받을 수 있고 (가계 납세 수에 따라), 집을 사지 않으면 면세를 받을 수 없기 때문에 집을 사지 않을 수 있는 가정이 없다. 그러나 주택은 부동산세와 유산세를 내야 하기 때문에 거의 모든 가정은 자녀가 주택을 물려받는 것을 고려하지 않고 노인이 노동수입을 안정시키지 않고 집을 팔아 소비와 연금자금 (주택담보보험 포함) 을 교환한다. 대다수 국가의 유산세는 이미 주택 민영화 속도의 장애물이 되었다. 동시에 시장화 된 임대 시장과 계약 보장은 임대를 통해 장기 거주를 충족시킬 수 있습니다 (개인의 모든 주택을 임대하는 대신 많은 수의 임대 아파트가 있으며 제도적 안정성이 강합니다).
문화와 제도의 차이는 여전히 많고, 경제 발전 단계에도 많은 차이가 있기 때문에, 오늘날 중국은 외국 경험과 경제학의 일반적인 관계를 적용하여 해석할 수 없다.
결국 집을 사기로 결정한 동기는 제도적 환경과 개인적 선호였다. 사람마다 서로 다른 수요가 있다. 돈이 없는 사람이 부의 사용과 존재를 결정할 권리가 있는 사람을 대신해서 결정을 내릴 필요는 없다. 누구나 집을 사지 않는 수많은 이유를 말할 수 있지만, 집값 상승으로 집을 사는 사람이 더 많아지는 것이 중국의 사회적 현실이다.