판매 후 전세는 부동산 개발경영업체가 판매를 촉진하기 위해 외판주택을 판매할 때 바이어와 약속한 것으로, 부동산 개발경영업체는 판매 후 일정 기간 동안 집을 대리인으로 전세 내고 일부 판매가격을 상쇄하거나 전세기간 동안 임대료로 일정 임대료를 지불하는 행위다.
현재 상품 주택 수출은 이런 판촉 행위를 시행할 수 있지만, 반드시 시 부동산국의 애프터 전세에 대한 승인 서류를 취득해야 하며, 반드시 상응하는 보증을 제공해야 한다.
판매 후 전세는 부동산 중개인이 분양 주택을 판매할 때 구매자와 약속한 것으로, 판매 후 일정 기간 동안 이 부동산을 대리 임대로, 임대 기간의 임대료가 일부 판매가격을 상쇄하거나 일정 임대료 수익을 지불하는 행위다.
확장 데이터:
일반적인 임대 판매 운영 모드는 주로 임대 연한, 임대 비율 및 임대 방식입니다.
첫째, 임대 기간
1, 3 년 임대
판매 회세 모델이 처음 등장했을 때, 기본적으로 3 년이었고, 일반 시장은 처음 3 년 동안 일회성 공제 방식을 많이 채택했다. 일반적인 조작 방법은 먼저 책상 가격을 올린 다음 일회성 할인하는 것이다.
이런 방법은 유리하고 폐단이 있다. 장점은 투자자의 자금 투입을 줄일 뿐만 아니라, 투자인형에 대한 할인적인 심리적 격차가 되어 판매를 촉진한다는 것이다.
단점은 공제 스타일의 임대 판매 모델이 공개적으로 설명될 수 없다는 점이다. 3 년간의 육성 기간은 여건이 좋지 않은 쇼핑몰을 완전히 안정적으로 운영하기에 충분치 않다는 점이다. 이때 개발자가 갑자기 상가를 투자자에게 넘겨주면 쇼핑몰 운영에 큰 영향을 미칠 수 있다.
2.5 년 임대
3 년간의 회세 경험을 공부한 후, 2 차 회세 판매는 왕왕 5 년 회세 전략을 채택하는 경우가 많다. 상가를 예로 들다. 5 년간의 임대 기간은 운영팀에게 2 년여의 시간을 주어 장소를 안정시켰다. 한 쇼핑몰은 3 년의 배양을 거쳐 2 년을 더 운영하면 이론적으로 성숙한 장소가 될 수 있다. 이때 쇼핑몰의 인기는 보장되고 임대료도 크게 올랐다.
이때, 만약 당신이 장소로 돌아간다면, 위험의 확률이 낮아질 것이다. 그러나 3 년 임대를 채택하는 것은 판매 가격에 가장 유리한 방법이다. 회세 기간을 5 년으로 올리거나 낡은 방법으로 가격을 책정하면 가격이 과도하게 올라 판매난을 증가시킬 수 있다. 그래서 5 년 더 임대 모델을 채택한다.
따라서 3 년 임대가 판매형 운영방식이라면, 5 년 임대는 판매형 운영사유가 있는 것이다.
3. 10 년 임대
10 년 임대는 일반적으로 개발자가 장기적으로 운영하려는 프로젝트에 사용되며, 초기 판매는 개발자의 자금 조달 수단이라고 할 수 있습니다. 개발업자는 판매를 통해 한 쇼핑몰의 운영권을 획득하고, 실제로 운영 분야에 진입하고, 장기적으로 운영하며, 운영비를 번다.
만약 개발자가 10 년의 쇼핑몰 운영 기반을 가지고 있다면, 그는 감히 초기에 쇼핑몰 관리와 마케팅을 투입할 것이다. 왜냐하면 너는 후기에서 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
그러나, 이것은 단지 논리적 분석일 뿐이다. 실제로 많은 개발업자들이 영문도 모른 채 영업팀에 끌려들어와 장기 경영을 준비하지 못했지만, 영업팀은 10 년 만에 집을 팔 수 있다고 생각했다.
개발자가 정말로 문제를 깨달았을 때는 이미 늦었다. 이 경우 운영팀의 노력을 통해 경기장을 간신히 유지할 수 있다. 프로젝트 여건이 좋지 않고 운영팀이 강하지 않으면 위험할 가능성이 높다.
둘째, 회세 비율
1, 스텝 비율
단계별 비율은 이전 프로젝트의 교육 기간 동안 임대 비율이 낮다는 것을 의미합니다. 그 후 몇 년 동안 프로젝트가 성숙하고 임대료 수익도 높았고, 회세 비율도 그에 따라 높아졌다. 이 논리는 맞지만 구체적인 프로젝트가 주는 비율에 따라 달라진다.
8% 로 시작하면 5 년째 12% 로 치솟는다. 만약 그것이 이런 속도로 퇴보한다면, 개발자와 투자자 중 한 쪽이 결국 손실을 입게 될 것이다.
이 임대 비율은 4% 부터 시작하면 매년 한 점씩 증가한다. 예를 들어, 호스팅 10 년 후 10 년 총 임대 비율은 ***85% 입니다. 이 임대 비율은 임대 판매 제품에서 비교적 좋지만, 각 항목의 구체적인 상황은 다르므로 구체적인 분석이 필요합니다.
임대 판매의 초기 반환 비율을 파악하는 것은 전체 프로젝트에 매우 중요한 역할을 하지만, 개발자가 연간 실제 임대 반환 비율을 보장할 수 있는지 여부는 프로젝트의 실제 운영 상황에 따라 달라진다는 것을 알 수 있다.
2. 고정 비율
고정비율은 이름에서 알 수 있듯이 개발자가 매년 임대료를 고정 비율로 투자자에게 반환하겠다고 약속한 것이다. 이 모델은 고정 투자액과 고정 수익률을 가지고 있다.
따라서 개발자가 투자자의 연간 임대료 수입을 재정적으로 청산할 수 있도록 하는 것이 좋다. 그러나 두 가지 단점이 있습니다. 첫째, 임대 비율이 너무 낮게 설정되어 고객의 구매 욕구를 끌어들이지 못하면 판매난을 초래하고, 구매한 주택의 가치 상승에 대한 투자자들의 상상력 공간도 차단된다.
또 다른 하나는 비율이 너무 높으면 개발자에게 스트레스가 많다는 것이다. 결국 개발업자들은 모두 이윤을 내기 위해 손해를 보는 장사는 할 수 없다.
셋째, 임대 방법
1, 실제 보고
실제 수익은 임대 기간에 따라 매년 일정한 임대 비율을 정하는 것이다. 위에서 언급한 두 가지 방법 중 하나는 평균입니다. 즉, 연간 임대료 반환 비율은 같습니다. 다른 하나는 계단식이다. 즉, 임대 비율은 해마다 증가한다.
2, 가상 반품
가상 수익률이란 고정 수익률을 약속하지 않고 실제 임대료 수익으로 투자자에게 수익률을 현금화하는 것을 말한다. 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 19 점, 28 점 등과 같은 비례 공유입니다. 대부분의 수익은 투자자에게 속하고, 상업관리회사는 작은 부분을 받는다.
또 다른 방법은 임대료와 부동산 관리비를 분리하고, 부동산 관리비는 상업관리회사에 귀속하고, 임대료는 투자자에게 귀속하는 것이다.
3, 실제 수익+가상 수익
실제로 실제 반환+가상 반환은 이 두 가지 모드의 조합, 즉 선행 실제 반환, 사후 가상 반환입니다. 예를 들어, 5 년 임대, 처음 3 년은 실제 반환, 다음 2 년은 가상 반환입니다. 10 년 동안 임대를 하고, 처음 3 년은 실정이고, 다음 7 년은 허상이다.
일반적으로, 3 년 임대가 필요한 프로젝트는 기본적으로 실속 있는 보답이며, 지금은 대부분 1 회 임대 3 년이다.
5 년은 대부분 실제 반납이지만 보통 지난 3 년 동안 일회성 반납, 이후 2 년 동안 해마다 반납한다. 10 년 회세는 허실을 결합한 모델을 많이 채택한다.
바이두 백과-애프터헌장