최근 친구가 잡담을 하다가 돈이 좀 있고 부동산 시장이 좋다고 느꼈다고 했는데, 어떻게 해야 할지 몰랐다. 도시에서 아파트를 구입한 다음 임대하고 임대료를 모기지 자금으로 사용하는 것도 비용 효율적입니다.
집 구입 가이드는 집을 구입한 뒤 임대를 해주고, 집세로 담보대출을 갚는다면 담보대출도 갚지 못하게 될 수도 있는데 이는 확실히 나쁜 방법이라고 하더군요. . 왜 그런 말을 합니까? 임대료 대비 판매 비율부터 시작해 보겠습니다.
임대료 비율은 얼마입니까?
매매률은 일반적으로 일반 소비자가 말하는 판매 가격 대비 주택 임대료의 비율을 의미합니다. 일반적으로 우리가 판매 대 임대료라고 부르는 것은 건물의 평방 미터당 월 임대료를 의미합니다. 건축면적 제곱미터당 주택 가격에 대한 비율은 주택 총 가격에 대한 월세 비율로도 간주됩니다.
임대매출비율의 용도는 무엇인가요?
임대료 비율은 수요와 공급의 간섭을 매우 잘 해결하고, 어떤 개발자도 임대 수준에 대해 투기를 하지 않기 때문에 투기 정도를 판단하는 시금석이 됩니다. 선진국이나 시장 경제 지역의 부동산 시장의 일반 규칙에 따르면, 정상적인 부동산 시장에서는 선진국의 성숙한 부동산 시장에서 매매 가격과 임대료 사이에 상대적으로 고정된 비례 관계가 있습니다. 일반적인 임대료 대비 판매 비율은 일반적으로 1입니다. 비율은 300에서 1:200 사이입니다. 이 범위보다 낮으면 부동산 거품이 있다는 뜻이고, 이 범위보다 높으면 해당 지역의 부동산 가치가 높다는 뜻이다.
중국 부동산 시장의 임대/매매 비율은 어느 정도인가?
집값이 오르기 시작한 베이징 올림픽부터 시작해 보자. 2008년 국가발전개혁위원회가 전국 70개 도시를 대상으로 표본조사를 한 결과, 당시 상대적으로 임대료가 높았던 베이징에서도 국내 평균 주택임대료율은 1:400인 것으로 나타났다. 그것은 1:325였으며 둘 다 국제 경고의 최종선을 초과했습니다.
2008년부터 현재까지 중국의 주택 임대 및 매매 비율은 점점 국제 경고 기준에서 벗어나고 있다. 통계에 따르면 전국에서 연간 임대료 대비 매매 비율 편차 값이 가장 높은 도시인 선전은 1:732, 베이징은 1:625, 상하이는 1:607이다. 지난 몇 년간 임대료 상승률은 주택 가격 상승률보다 훨씬 낮았습니다.
예를 들어 베이징 하이뎬시 황좡의 1베드룸 아파트 임대료는 그해 2,500위안에서 현재 7,500위안으로 올랐지만, 단가는 3배나 오른 것으로 보인다. 같은 집의 평방미터당 그 숫자는 그해 20,000이 조금 넘던 것이 지금은 약 80,000으로 약 3배 증가했습니다. 즉 같은 기간 집값은 기본적으로 임대료의 2배가 됐다.
왜 이런 일이 발생하는 걸까요?
간단히 말하면 집을 사는 사람은 언제나 고소득층이고, 집을 임대하는 사람은 언제나 저소득층이다.
믿기지 않나요?
집 구입과 임대의 양면에서 분석할 수 있습니다.
먼저 집을 사는 것에 대해 이야기하겠습니다.
주택 구매자의 사고 방식은 항상 상승을 추구하는 것이며, 일선 도시에서 주택을 구입할 능력이 있는 사람들은 일반적으로 돈이 부족하지 않으므로 집값 상승에 대한 저항이 없습니다. , 핵심 영역이 많을수록 상승 속도가 빨라집니다. 주택가격 과열을 막기 위한 매수제한 정책이 없었다면 현재 중국 부동산 시장의 전월세비율은 1:700이 아니라 1:1,000이 될 수도 있다.
임대에 관해 이야기해 보겠습니다.
임대료가 오르면 저소득층은 이에 더욱 민감해 이사를 선택하고, 좀 더 먼 곳에서 집을 임대하는 경우가 많다.
베이징을 예로 들면, 베이징 임대 시장에서 가장 빠르게 증가하는 거래량은 회룡관, 상디, 베이위안 등 오지 지역이며, 도시 지역의 임대 거래량은 지속적으로 증가하고 있다. 수년 동안 쇠퇴. 이사가는 사람이 많아지면 같은 장소에 임대하는 사람도 줄어들고, 시장 공급도 상대적으로 커지게 되므로 당연히 임대료가 너무 빨리 오르지는 않을 것입니다.
결과적으로 임대료 대비 판매율은 빠른 증가의 분모에 비해 느린 증가의 분자가 될 수 있습니다. 이 경우 큰 계약금을 준비해야 할 수도 있습니다. 집을 사고, 월 납입금이 낮지 않을 수도 있고, 임대 비용도 많이 들지 않을 수 있습니다.
예:
예를 들어 베이징 하이뎬성 황좡에서 평범한 낡은 아파트를 샀다면 면적은 60㎡, 단가는 약 8만 원, 총액은 가격은 480만 달러에 달하고 상업용 모기지는 20년 동안 70%로 월 상환액이 월 상환액인 22,000위안에 가깝습니다.
현재 시세로 보면 이 집은 월 5000~7000위안 정도만 빌릴 수 있다.
임대소득을 공제한 후 월 손실액은 최소 1만 5000위안 정도다. 여기에는 140만 달러가 넘는 계약금이 포함되지 않습니다.
일반적으로 이 프로젝트는 초기 투자 규모가 크며 투자 회수 주기가 매우 느린 프로젝트입니다.