집 구입 경험이 없는 소백으로서, 당신이 판매소에 발을 들여놓으면, 주택 고문은 이미 흠잡을 데 없는 판매설과 완벽한 판잣집 사이로 당신을 기다리고 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
주택 고문은 레이저 펜으로 계획도를 그려 프로젝트가 얼마나 많은 초등학교, 유치원, 옆에 몇 개의 성급 중학교를 건설할 것인지를 열정적으로 알려준다. 동네 지하철역이 어디에 있는지, 주변에 쇼핑몰이 몇 개 있는지, xx 년에 얼마나 많은 계획이 착륙할 것으로 예상된다.
속담에 제품을 고르고, 자리를 고르고, 코디를 고르고, 세심하게 고르면 손을 들어 후회하지 않는 간절한 희망이라는 말이 있다. 결국 아무도 속고 싶지 않기 때문에 일치하는 기준을 알고 있습니까?
그러나, 당신이 보고 듣는 것은 모두 미리 설계한 것이다. 이런 상황에서 어떻게 쉽게 현혹되지 않을 수 있습니까?
아주 간단한 방법: 계획을 보세요.
도시나 지역의 모습은 그것의 계획에 크게 달려 있다.
중국의 부동산 시장이 정부의 영향을 많이 받는다는 것은 분명해야 한다. 이것은 정책 규제가 아니라 한 곳에 대한 정부의 투입, 건설 비용, 계획의 차이가 지역 전체의 집값과 상승 잠재력에 직접적인 영향을 미친다는 뜻이다.
우리 주택 구입자에게 있어서, 방안을 읽는 법을 배우는 것은 주택 고문의 자랑을 듣는 것보다 훨씬 믿을 만하다.
중개인과 주택 구입 고문은 너를 칭찬할 수도 있고, 각종 광고는 사람을 속일 수도 있지만, 규제는 절대 사람을 속이지 않는다. 기획국이 1 척 거리로 그린 모든 판들은 집을 사는 과정에서 가장 진실하고 정확하며 권위 있는 기준이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언)
그렇다면 토지 계획도란 무엇일까요?
이른바' 계획' 이란 일반적으로 정부가 5 년에서 10 년 사이에 도시의 토지 이용, 공간 배치, 도로 계획 등에 대한 지도정책을 말한다. 정부의' 13차 5개년 계획'' 제14차 5개년 계획' 계획과 마찬가지로, 도시 발전의 강령성 문서이며, 일반적으로 도시 계획국 홈페이지에서 찾을 수 있다.
토지 계획도는 주로 도시 마스터 계획도, 토지 상세 계획도, 프로젝트 계획도 등 세 가지가 있다.
일반적으로 정부는 한 지역을 개발할 때마다 그에 따라 제어 계획을 그립니다.
바이두를 열고' 토지계획도' 를 검색하면
가지각색이라고 할 수 있고, 실의도 있다.
그럼 집을 사고 싶은 일반인들에게 방안에 대해 어떻게 생각하세요?
아주 간단합니다. 색깔을 보세요.
일반 계획 용지에는 각기 다른 토지 이용 유형을 나타내는 각기 다른 색상으로 표시된 고유한 범례가 있습니다. 몇 가지 색상에만 집중하면 됩니다.
빨간색: 상업 및 상업 용지를 나타냅니다.
노란색: 주거지를 나타냅니다.
갈색: 공업용 용지를 나타냅니다.
녹색: 공원 녹지를 나타냅니다.
가장 중요한 것은 빨간색과 노란색입니다. 상업용지와 주택용지는 보통 한 판에서 가장 큰 두 가지 유형의 토지이다. 이 두 종류의 토지의 비율은 이 구획의 미래 발전을 결정한다.
그 이유는 간단합니다. 광저우 주강 신도시 화성 광장을 예로 들어 보겠습니다.
분명히 화성 광장 한가운데 있는 전체 구획이 모두 빨간색으로 표시되어 있는 것을 볼 수 있는데, 이는 이곳이 오피스텔로 가득 차 있다는 것을 보여 주며, 분명 많은 기업과 취업자들이 있을 것이다. 옆에 있는 노란 주거지는 반드시 대체불가의 가치가 있을 것이다.
실제로 광저우의 500 대, 금융, 대형 공기업 본부의 절반 이상이 이 지역에 모여 있으며, 이곳의 집값도 광저우에서 가장 비싼 곳이다.
지금 주강 신도시의 집값이 비싸다고 말하는 것은 물론 사후의 생각이지만, 우리가 한 지역의 계획도를 받았을 때, 첫눈에 이 부분 판의 색채 분포가 어떤 것인지, 기본적으로 집값이 얼마인지 예상해야 한다.
또한, 우리는 한 가지에주의를 기울여야합니다.
역시 빨간색으로 표시돼 있지만 상업용지와 상업용지 (상업사무용지라고도 함) 는 차이가 있다.
일반적으로 상업용지는 주로 소매, 도매 등의 형식에 사용되며, 상업용지는 오피스텔, 아파트지 등을 가리키며 범위가 넓어 금함량이 상업용지보다 높다.
따라서 평면도를 볼 때는 반드시 구분에 주의를 기울여 상업용지나 상업지가 표시되어 있는지 확인해야 한다.
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한 도시에 있어서, 도시 계획은 그 발전의 기초이다.
계획도에서 도시를 보면 공간 계획의 관점에서 도시의 발전을 대략적으로 이해하고 도시의 중점 발전 방향을 분명히 할 수 있다.
집을 사기 위해서, 우리는 단지 도시 계획에서: 도심이 어디에 있는지 알기만 하면 된다.
개발업자들은 땅을 가져갈 때 많은 계획을 내놓고 면적을 볶는 데 많은 돈을 쓴다. 대부분의 주택 구입자에게는 개발상이 홍보하는 좋은 코스에 빠지기 쉽다.
도시계획을 보는 법을 배우고, 어디가 상권이고, 어떤 계획이 있는지 한눈에 알 수 있다.
도심을 이해하는 법을 배워야 이 도시의 진정한 가치 있는 판이 어디에 있는지 알 수 있다.
예를 들어, 베이징의 도시 공간 구조는 "1 핵 1 주 1 축 2 축 다중점 1 구" 인데, 여기서 "1 부" 는 새로운 도시 부중심지로, "1 핵" (수도 기능 핵심 지역) 과 "1 주" (주성 6 구) 다음에 통주가 도시 6 구 뒤의 도심임을 설명한다.
또 다른 예로, 항주의 도시 공간 구조는 도심에 강북의 항저우 구시가지와 전강 신도시와 전강세기 도시라는 두 가지 주요 센터가 있다는 것을 분명히 밝혔습니다. 강북인들이 강남에 대해 편견을 가지고 있더라도 강남 강북의 대세가 균형 발전이라는 것을 알아야 한다.
또 다른 예로, 선전의' 동향전략' 이 동부를 바람이라고 생각하는 사람들이 많지만 선전의 도심은 여전히 후쿠다와 남산이고 서부는 동부보다 낫다.
예를 들어, 상하이 중앙 활동 지역의 레이아웃 계획을 살펴 보겠습니다.
중앙활동구 북쪽 황포강변에 있는 넓은 붉은 땅을 볼 수 있는 것이 분명하다. 전체 지역이 가장 밀집된 곳이다.
현실은 이곳이 갯벌, 인민광장, 육가입 등 상해의 오래된 상가를 포함한다는 것이다. 상하이 금융 서비스, 본부 경제, 비즈니스 사무실, 문화 오락, 혁신 관광 등 글로벌 도시의 핵심 기능을 전달하는 주요 지역으로 상하이 CBD 의 핵심 지역이다.
주목할 만하게도, 계획에서 볼 수 있듯이, 중심 활동 지역의 미래 상업 발전의 중요한 특징 중 하나는 황포강 연안의 상업 분포 추세가 점점 더 두드러지고 있으며, 미래 판의 상승 잠재력이 크다는 것이다.
기획도에서 볼 수 있듯이 홍권으로 표시된 앞탄-뒷탄-서회빈강 지역은 대량의 녹화지를 보유하고 있으며, 주성구 황포강 연안에서 가장 많은 부지를 보유하고 있다.
녹지를 제외한 나머지 토지는 대부분 상업과 상업지에 속하며 주거지는 매우 희소하다. 또한 이곳의 미래 계획은 현대화된 상업활동의 중심지로 건설되고, 상업과 녹화를 병행하며, 결합이 잘 되어 있고, 집이 더 희귀하고, 집값 상승의 여지가 크다는 것을 설명한다.
사실도 마찬가지다. 현재 전탄-후탄-서회빈강은 전체 중심 활동구 건설이 가장 늦어지고 면적이 가장 크며 역사적 부담이 가장 가벼운 지역이자 상하이의 현재 발전의 중점이다. 미래에는 대량의 중점 기업이 입주할 것이다.
이곳의 집값은 이미 꿈틀거리고 있다. 전탄의 모 건물은' 전탄 제 1 세트' 라고 불리며, 3 년 전 평균 가격 67086 원/㎡을 개장했다. 올해 중고 주택 평균가격은 이미 1.349 만원/㎡에 이르렀고, 3 년 만에 상승폭 1.0 1% 에 이르렀다. 상해에서, 최근 3 년 동안 집값이 거의 오르지 않았는데, 의심할 여지 없이 상하이 시장을 이겼으니, 계획을 보는 법을 배우는 것이 중요한가?
셋；삼；3
한 도시의 전반적인 계획과는 달리, 한 판의 발전 잠재력과 투자 가치를 상세히 분석해야 할 때, 일반적으로 한 구획의 상세한 계획, 즉' 통제성 계획' 을 살펴보는 경우가 많다.
규제는 도시 마스터플랜과 비슷하지만 범위가 구체적인 판으로 좁혀져 더욱 정확하다. 그것은 각 토지의 성질뿐만 아니라 공원 도로 학교 병원 등 기반 시설도 상징한다.
도시 마스터 플랜에 비해 통제성 계획은 우리가 집을 사는 지역에 더 큰 영향을 미친다.
당신은 통제도에 대해 어떤 견해를 가지고 있습니까?
먼저 토지 색상의 비율을 보세요.
어떤 곳에서는 붉은 접시가 차지하는 비율이 매우 많은데, 이 곳은 상업이 발달하고 오피스텔이 많아서 아마도 상업의 중심지일 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔, 오피스텔)
어떤 지방에서는 황반이 차지하는 비중이 매우 크기 때문에 주거 기능을 위주로 한 것으로 보아 이곳이 막 필요한 시장일 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언) 여기에 투자하면 성장 공간이 크지 않다.
다음 두 판의 대비를 보면 알 수 있습니다.
왼쪽 판은 노란색 주거지를 위주로 몇 개의 붉은 반점이 산발적으로 흩어져 있다.
분명히, 이것은 주거 기능 위주의' 잠자는 도시' 이다.
오른쪽에 있는 것은 모두 상업과 상업용지로, 주택용지 한 장만 있는데, 분명히 상업센터로 가는 노선이다.
집을 사고 싶은데 어느 쪽이 더 값어치가 있나요?
이것이 정확하다는 것은 의심의 여지가 없다.
집을 사는 투자는 무엇인가-희소성.
위의 두 사진은 모두 광저우에 있고, 왼쪽은 김사주, 오른쪽은 판유 CBD 만보입니다.
지리적으로 둘 다 주강 신도시 CBD 에서 멀지 않은 김사주 14km, 만보 16km 입니다. 그리고 금사주와 걸완 구시 가지의 강 사이에 지리적 위치가 더욱 우월하다.
하지만 실제 수만 박투파는 현재 3 만여 개에 이르렀고, 김사주의 평균 집값 289 13 위안/㎡보다 더 높다. 집값 상승 공간이 어디에 있는지 한눈에 알 수 있다.
왜요 그 이유는 판의 위치가 다르기 때문이다.
통제규칙을 보면 김사주는 거의 모두 주거지, 오피스텔이나 공업단지가 없는 전형적인' 잠자는 도시' 라는 것을 알 수 있다. 게다가 김사주는 시내와 강을 사이에 두고 있는 섬으로 위치가 더 가까워도 교통 혼잡 등 문제가 여전히 이곳의 가치를 가로막고 있다.
만박은 구위적으로는 우세하지 않지만 기획도에서는 빨간색이고, 핵심구역에는 주거지가 하나밖에 없어 비즈니스센터로 뚜렷하게 자리잡고 있다. 사실도 마찬가지다. 만박상권의 상업 면적은 주강 신도시보다 더 크다. 여기에는 YY, 화남 본부 등 유명 기업이 입주하고 있다.
이 지역에서 희소한 주택지에서는 프로젝트 단가가 이미 6 만 원을 넘었으며 상권 주택의 가치가 눈에 띈다.
김사주에 관해서는, 가치가 없는 것도 아니고, 막 차에 오르는 것은 좋은 선택이지만, 투자 관점에서 볼 때, 평가 절상 잠재력은 상대적으로 떨어질 것이다.
사
둘째, 통제 방안을 봐야 하는데, 바로 짝을 보는 것이다.
일치에 대해 이야기할 때 내부 일치와 외부 일치라는 두 부분으로 구성됩니다. 관리도는 우리에게 외부 일치 정보를 제공할 수 있다.
외부 지원이 얼마나 중요합니까?
생활상 학교는 아이가 학교에 가는 문제를 해결했다.
상업 시설, 쇼핑몰은 먹고 마시고 노는 쇼핑 수요를 충족시킨다.
교통이 편리하고' 지하철 방' 의 가치는 말할 것도 없다
사고 싶은 동네의 구체적인 위치를 찾아 학교, 지하철역, 버스 정류장, 병원, 쇼핑몰 등 주변에 대형 보조시설이 있는지 확인해 보세요.
노란색은 주택을 나타내고, 빨간색은 상업을 나타내고, 녹색은 공원을 나타낸다. 어떤 계획은 더욱 세심하여 초중고등학교의 위치를 명확하게 표시할 것이다. 지하철, 경궤, 고속철도 계획도 범례에서 찾을 수 있는데, 보통 점선과 실백선으로 표현된다.
쟁반의 배합은 우리에게 생활상의 편리함을 가져다 줄 뿐만 아니라, 집에 더 많은 프리미엄 공간을 가져다 주었다.
이것은 창사 메계호 국제 신도시 2 기의 통제성 계획이다.
창사의' 신망홍랜드마크' 로서, 이곳도 최근 몇 년 동안 집을 사는 가장 더운 지역이다. 메계호 2 기는 양호한 생태 환경과 양질의 학교 자원으로 줄곧 높은 주택 열의를 누리고 있다.
전반적으로 볼 때, 이 구획의 상업지와 주택지의 비율이 적당함을 알 수 있다. 토지 계획의 관점에서 볼 때, 이 구획은 상업 및 주거뿐만 아니라 문화, 교육 및 의료도 비교적 완벽하며, 문체 시설 및 병원이 비교적 많아 정치, 경제 및 문화 기능을 통합하는 포괄적 인 도시임을 보여줍니다.
실제 계획 내용으로 볼 때 상업지 외에 계획 후 이 판에는 병원 4 개, 건강서비스센터 4 개, 의료혼합지 6 개가 있을 예정이다. 교육시설에는 고등학교 3 개, 중학교 3 개, 초등학교 9 개, 반 546 개가 포함된다. 건설 규모와 적용 가능한 교육체계를 보면 거의 모든 사람들이 칭찬하는 메계호 1 호보다 열등하지 않다.
20 17 계획 이후 이곳의 집값은 줄곧 올랐다. 20 16 년 8 월 이곳의 집값은 평방미터당 7850 원이다. 현재 평균가격은 이미 17233 위안/평방미터에 이르렀다.
건설중인 이 도시 부센터는 현재 실질적인 현금결제에 들어갔고, 많은 프로젝트가 이미 계약을 맺었다. 좋은 조건이 계속 증가함에 따라 부동산 시장의 발전 잠재력이 충분하며, 후기 다업 프로젝트의 경우 그 가치가 더욱 두드러질 것이다.
다섯；오；5
영국 경제학자 로빈슨 부인은 이렇게 말했습니다.
"나는 경제학자들에게 속지 않기 위해 경제학을 공부한다."
집을 사는 것도 마찬가지다.
계획도를 읽고, 본 지역의 미래 발전 방향을 이해하고, 실시간 정책과 정보를 결합해 선전 틀에 속지 않고, 우리는 모두' 부동산 전문가' 가 될 수 있다.
여러분, 여기 문장 다 보고 통제 계획을 보시겠어요? 댓글 토론 환영합니다 ~