점포 선정지 5 보곡 1 단계: 시장조사 효과적인 상권 분석을 하다.
좋은 가게를 하나 개설하려면 시장 조사를 하는 것은 불가피하다. 전문적인 관점에서 상권 분석이란 점포의 판매 범위, 투점 고객의 특징, 거주 환경의 지리적 위치를 조사하는 것이다. 지리적 위치에 따라 점포마다 경영에 적합한 유형이 다르기 때문이다. 따라서 투자자들은 부지를 선정할 때 먼저 상권의 객류와 교통량이 얼마나 큰지, 상권의 경쟁자가 얼마나 많은지 등 상권의 상황을 자세히 살펴야 한다. 일반적으로 여객유량이 많은 장소는 도시의 상업센터, 기차역, 시외버스 정류장, 인근 버스역, 상업보행자 거리, 대학 캠퍼스 입구, 인기 관광지, 대형 도매시장 입구, 중대형 주민동네 입구 등이다. 이 곳들은 상업집중지대에 속하기 때문에 번화한 혼잡 지역에 가게를 열면 성공 확률이 보통 지역보다 훨씬 높다. 그러나 점포를 구체적으로 선택할 때는 상권 내 경쟁자가 너무 많지 않도록 주의해야 하고, 동종 상품을 전문으로 하는 점포는 3 개를 넘지 않는 것이 좋다.
점포 선정 단계 2 단계: 주영 제품에 따라 주소를 결정합니다.
경영지의 선택은 주요 제품 및 잠재 고객과 밀접한 관련이 있다. 각 업종마다 서로 다른 특징과 소비 대상이 있는데, 번화한 상업지구가 유일한 선택은 아니다. 운영자는 자신의 제품과 대상 소비자 집단에 대한 명확한 인식을 가지고 자신을 알아야만 백전불거질 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 예를 들어 편의점이나 중소형 미용실은 동네 주민구 근처에 설치하기에 적합하고, 술집과 찻집은 시내 근처에 오픈할 수 있다.
가게 부지 선정 3 단계: 지하철역 길목의 우세가 뚜렷하다.
길목의 모퉁이나 교통이 편리하여 입체교, 하인터체인지, 버스역, 지하철역, 경궤역 등 대중교통시설에 인접해 있는 곳에서는 일반 교통량이 비교적 크다. 같은 층, 위치에 따라 상가 가격도 다르고 가시도가 좋고 앞에 가려지지 않은 상가도 상대적으로 임대료가 높아 시장에서 찾기가 어렵다.
4 단계: 집주인과 명확한 상점 재산권 관계를 체결하다.
일반 점포의 재산권은 적어도 5 년은 사용할 수 있다. 임대료 인하 목적을 달성하기 위해서는 적어도 5 년 이상 임대기간에 서명해야 한다. 임대료를 잘 이야기하는 것 외에도 관련 추가 조건을 잘 이야기해야 적지 않은 돈을 절약할 수 있다. 예를 들어 난방, 물 공급, 전원 공급 장치, 전화가 정상인지 여부, 점포의 지붕, 바닥, 벽이 기본적으로 수리될 수 있는지 여부, 수력 시설이 추가 또는 유지 관리될 수 있는지 여부 등이 있습니다. 또한 진염은 투자자들에게 계약서에 기반시설을 미리 약속해 앞으로 집주인과의 불필요한 분쟁을 피해야 한다고 일깨워 주었다.
점두 위치 5 단계: 적합한 점두 지역을 선택합니다.
상가 투자는 일반 부동산 투자와 다르며, 각종 형식의 세입자는 상가의 면적에 대해 서로 다른 요구를 가지고 있다. 의류 음식을 예로 들다. 일반적으로 작은 옷가게의 영업면적은 30 평방미터 정도에 달할 수 있고, 작은 식당의 영업면적은 50 평방미터 정도 필요하다. 작은 면적만 추구한다면 상가가 감당할 수 있는 형식은 상당히 제한적이고 상점의 유연성도 크게 떨어질 것이며, 앞으로 상가 임대나 전세의 난이도를 증가시킬 것이다. 만약 점포에 적당한 세입자가 없다면, 임대료 보답은 당연히 불가능하다.
점두 위치 1 주의사항, 장소에서 음식을 운영할 수 있는지 여부, 소방/위생/순환보증을 할 수 있는지 여부.
현행 법규는 외식 경영에 제한이 있어 외식 계획 없이는 새 구역을 열 수 없다. 면적이 300 평보다 크면 건물의 소방이 관문을 통과하는지 주의해야 한다. 먼저 주방의 면적과 위생 상태를 파악하는 것이 가장 좋다. 연기 배출 시스템은 환경 보호의 중점이다.
2, 수입 전선의 크기, 배기, 배수, 화장실, 에어컨 위치도 모두 해결할 수 있습니다.
수입선의 크기는 주방 설비와 에어컨의 사용에 영향을 주므로 인테리어 시 전문가에게 꼭 알아보도록 요청해야 한다. 배기 팬과 청정기는 가능한 지붕이나 먼 곳에 놓아두면 조작이 식당에 영향을 주지 않는다. 배수구에서 물이 새는 것은 반드시 잘라서는 안 된다. 몇 달 후에 다음 층으로 누출되면 곤란하다. 에어컨 파이프의 길이는 에어컨 자체의 압력과 일치해야 하며, 내부 파이프는 잘 깔아야 한다.
3, 광고판의 위치는 결정할 수 있습니다.
가게를 열기로 결정하기 전에 반드시 몇 개의 광고판이 있는지 확인해야 한다.
4. 계약서에 서명한 집주인이 합법적이든 아니든 부동산증과 토지증 원본을 제시해야 한다. 기업이라면 공상면허증과 위탁서가 있어야 한다.
나도 이것이 무섭다. 다른 속셈을 가진 일부 사람들은 재산권이 불분명하거나 전셋업으로 인한 분쟁이 너무 많기 때문에 막을 수 없다. 한편, 임차기간은 재산권 양도나 영업하지 않은 쇼핑몰과의 최종 분쟁도 계약서에 서명할 때 예견할 수 있다.
5, 외관, 복도, 위층, 아래층 및 인근 환경.
위층에 디스코가 있고, 아래층에 작은 슈퍼마켓이 있고, 옆에 약국이 있거나, 옆에 가게가 있어서 문을 열지 않고 다시 설치하지 않는 등.
6. 실제 면적은 얼마이고, 공유면적은 얼마이며, 주차장의 용도는 무엇입니까?
부동산을 볼 때는 항상 면적을 과장하는데, 노점 수, 주차장이 어느 회사와 함께 쓰이는지, 식사 러시아워에 얼마나 많은 빈자리가 남아 있는지, 특히 대형식당과 상업단지가 있다.
7, 계약 체결 연한, 정부의 단기 및 장기 계획.
현재 음식 복지는 적고 회수는 느리다. 연한과 증가하는 상황은 식당의 장기 경영과 미래의 양도에 영향을 미친다. 동시에 일방통행, 통행금지, 도로 개조, 철거 등 정부 계획을 고려해야 한다.
8, 집세, 재산비, 유틸리티, 엘리베이터 요금 분담 알고리즘.
전업주가 물세 빚을지는지 여부, 입주 후 부동산비, 물세, 엘리베이터비 금액 등은 모두 확인하고 설정해 주세요.
마지막으로, 요점은 점을 고르는 것이다, 세부 사항은 충분해야 한다. 세입자는 결점을 숨기고 계약은 명확하다. 충동하지 마라. 충동은 악마다.
가게 위치 전략 1. 교통전략
매장을 선택할 때는 먼저 그 형식의 특징을 고려해야 한다. 슈퍼마켓, 편의점 등 규모가 작고 고객 편의 요구를 충족시키며 생필품 위주로 선별적으로 낮은 소매형식을 원칙적으로 고객에게 접근해야 하고, 백화점이나 창고식 쇼핑몰 등 규모가 크고, 제품 종류가 다양하며, 경영 선택성이 비교적 강한 상품을 위주로 하는 소매형식으로 고객을 끌어들일 수 있으며, 원칙적으로 사람이 많고 교통이 편리한 곳을 선택해야 한다. 편리한 교통은 먼 곳에 있는 사람들을 들여올 수 있고, 쇼핑객이 외출하는 것도 편리하다. 편리한 교통은 이미 현대 소매업에서 고려해야 할 중요한 요소가 되었다. 예를 들어, 교통편리는 까르푸 부지의 최우선 요소이며, 까르푸 개점에는 세 가지 조건이 있습니다. 교통이 편리합니다. 인구 집중 두 길의 교차점. 사실 까르푸의 프랑스어 이름은? 까르푸? 확실히 이렇다. 사거리? 의 의미.
2. 포지셔닝 전략
지리적 위치 세분화 전략은 기후, 지형, 토지 형태, 도로 연결 등 지리적 조건을 자세히 분석한 후 점포 위치를 선택하는 전략이다. 주로 다음과 같은 측면에서 세분화할 수 있습니다.
첫째, 상점 위치는 도로와 지형에주의를 기울여야합니다. 일반적으로 상가의 위치는 선택한 장소의 도로와 포장 지형을 고려해야 한다. 이는 상가의 건축 구조와 여객 흐름에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 일반적으로 상점의 바닥은 도로와 같은 수준에 있어야 하는데, 이는 고객이 상점을 드나드는 데 이상적인 선택이다. 그러나 실제 부지 선정 과정에서 도로 지형이 좋은 땅값이 상대적으로 높아 상가들이 부지 선정에 경쟁이 치열하다. 따라서 어떤 경우에는 상가가 상점의 위치를 경사나 노면이 상점 지면과 높이가 매우 다른 섹터로 선택해야 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 가장 중요한 것은 점포의 인구, 외관, 계단, 간판 디자인을 고려해 고객 편의를 위해 눈에 띄어야 한다는 것이다.
둘째, 점포 부지 선정은 지형을 고려해야 한다. 지형과 지형이 상점 위치에 미치는 주요 영향은 다음과 같습니다.
정향 상황. 방향은 가게가 있는 방향을 가리키며 정문의 방향을 표지로 한다. 방위의 선택은 상점이 있는 지역의 기후 조건과 직접적으로 관련이 있다. 우리나라 북방 도시를 예로 들면, 보통 북방을 꼭대기로 하기 때문에, 일반 상업 건물은 북조남으로 앉는 것이 가장 이상적인 지리적 방향이다.
추세 형세. 트렌드란 점포가 선택한 위치의 고객 흐름 방향을 말한다. 예를 들어 우리나라의 교통관리제도는 인차가 오른쪽으로 주행하도록 규정하고 있기 때문에 사람들은 일반적으로 오른쪽으로 주행하는 습관을 길렀다. 이렇게 가게는 지리적 위치 가져오기를 선택할 때 오른쪽을 상단으로 선택해야 한다. 예를 들어 점포가 있는 길은 동서방향이고 여객류는 주로 동부에서 나온다면 동북길목이 가장 좋은 방향이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 만약 도로가 남북으로 향하고 있다면, 여객류 이남 북주, 남동 길목이 가장 좋다.
길목 상황. 사거리는 일반적으로 사거리와 갈림길을 가리킨다. 일반적으로 이 길목에서 점두 건물의 가시도는 크지만 길목의 한쪽을 선택할 때는 도로의 양쪽을 자세히 살펴보아야 한다. 일반적으로 각 면의 교통 흐름과 유량을 비교적 정확하게 조사하고, 가장 유량이 많은 거리를 점두의 최적 위치와 점두 향으로 선택해야 한다. 갈림길이라면 가게를 갈림길 앞에 두는 것이 가장 좋다. 이렇게 하면 가게가 가장 눈에 띈다. 그런데 T 자형 길목이라면 가게가 길목에 설치될까요? 코너? , 효과가 더 좋습니다.
3. 대출 전략
가게 주변의 경쟁은 가게 경영의 성패에 큰 영향을 미치므로, 부지를 선택할 때는 반드시 부근의 경쟁자를 분석해야 한다. 상가가 상대적으로 집중된 곳에서는 경영 특색, 가격, 서비스 등에서 특색을 만들기 위해 노력해야 성공할 수 있다. 기능이 단일한 소매점의 경우, 업무가 단일하고 규모가 작기 때문에 고객에게 흡인력이 약해 큰 여객류를 갖기가 어렵다. 이 상점들은 의존성과 차입성의 특징을 가지고 있어 선택지에 차입전략을 채택하고 있다. 한 가지 방안은 상가나 대형 쇼핑몰 옆에 상점을 설치하여 더 큰 고객을 얻는 것이다. 또 다른 선택은? XX 프로가? 가게를 열면 전문거리에는 같은 업종의 점포가 많기 때문에 집합 효과가 있어 영향력을 넓히고 인기를 모으기가 쉽다. 소비자들은 전문 거리에서 상품을 세 집보다 더 쉽게 시작할 수 있어 객류가 더 많다. 이렇게 하면 상가가 혼자 하는 것보다 장사를 하는 것이 더 쉽다. 예를 들어 맥도날드, 켄드키 패스트푸드점은 거의 큰 쇼핑몰 옆에 지어져 있는 것도 이치다. 같은 장소에서 같은 종류의 소매업체의 경영 실적과 상품 가격 수준을 조사하면 가능한 수익성을 초보적으로 산정할 수 있다. 또한 미래에 자신의 상품의 위치를 확정하는 데 도움이 되며, 적은 투자로 경쟁이 치열한 시장에 진출하는 데 도움이 되며, 확고한 입지를 다질 뿐만 아니라 빠르게 성장하고 있습니다. 따라서 집중된 매장들 사이에는 경쟁도 있고 협력도 있으니, 이런 관계를 따져보고 잘 파악해야 한다.
4. 승객 흐름 분석 전략
모든 상점은 가게를 열 때 반드시 인기 있는 곳을 찾아야 한다는 것을 알고 있다. 승객 수는 부지 선정 결정에서 반드시 고려해야 할 중요한 문제이다. 충분한 사람이 있어야 점포의 이윤 보답이 보장되고, 충분한 인기가 있어야 구매량을 지탱할 수 있다. 상점의 위치는 여객류의 특징을 분석해야 한다. 옛말에 구름이 있습니까? 한 걸음 멀리 세 도시? 점포의 위치는 판매에서 한 걸음 떨어져 있어 객류 활동 노선과 관련이 있다는 뜻입니다. 같은 거리라도 교통상황이 다르기 때문에 기초문화오락시설이 다르거나 지역이 다르고 위치가 다르면 판매 실적도 크게 다를 수 있습니다. 승객 흐름 소비 목표를 이해하고, 승객 흐름 조사 결과를 분석하고, 쇼핑, 통근, 환승, 여행 또는 걷기와 같은 승객 흐름 목적을 연구합니다. 학교 부근의 문점은 한여름방학 시간을 고려해야 하고, 기관, 회사 집중 지역의 문점은 반드시 자신의 출퇴근 시간을 잘 파악해야 하고, 역 부근의 문점은 출퇴근 법칙을 명확히 해야 한다. 이는 개업 후 영업시간에 영향을 미치고, 이에 따라 문점의 실적에 영향을 미칠 수 있다.
5. 잠재적 가치 평가 전략
잠재적 상업적 가치 평가는 개점 장소의 미래 상업 발전 잠재력에 대한 분석과 평가를 말한다. 매장지 선정의 우열을 평가할 때는 현 상태뿐 아니라 미래의 상업적 가치도 평가해야 한다. 일부 유망한 점포 위치는 도시 건설의 발전에 따라 더위에서 추워질 수 있고, 과거에는 눈에 띄지 않았던 지역도 가까운 장래에 번화하게 될 수 있기 때문이다. 따라서 점포를 선정할 때는 잠재적 상업적 가치에 대한 평가에 더욱 신경을 써야 한다. 이에 대해 우리는 다음과 같은 측면에서 평가할 수 있습니다.
첫째, 도시 계획에서 부지 선정의 위치와 상업적 가치.
둘째, 대형 기관, 단위, 공장 광산에 근접하는지 여부.
셋째, 미래 인구 증가의 속도와 규모와 구매력의 증가.
넷째, 있습니까? 농도 효과? 즉, 중앙 비즈니스 지구에 점포를 건설할 경우, 점포는 여러 경쟁자에 직면할 수 있지만, 많은 상가들이 한 거리에 모여 소비자의 다양한 요구를 충족시킬 수 있기 때문에 더 많은 고객을 끌어들여 쇼핑을 함으로써 상업적인 밀집 효과를 낼 수 있다는 것이다. 그래서요? 도시가 될 수 있을까요? 상가는 상점의 위치이기도 하고 집중해야 할 목표이기도 하다.
6. 서프라이즈 전략
점포 위치를 선택할 때 과학적 조사와 분석이 필요하며 예술로 간주해야 한다. 경영자는 예리한 통찰력을 가지고 시장 기회를 포착하고 기습적인 전략과 독창적인 시각으로 점포 위치를 선택하는데, 종종 예상치 못한 수확을 거둘 수 있다. 예를 들어 미국 최대 소매업체? 월마트? 샘, 연합상점의 총지배인? 월씨가 입양했어요? 사람이 나를 버리고 가져갈까? 역운영전략은 대형 할인점을 일반 상가가 중시하지 않는 시골과 소도시로 옮기는 것이다. 그곳의 시장은 아직 개발되지 않았기 때문에 잠재력이 매우 크며, 동시에 도시 상업이 갈수록 치열해지는 경쟁을 피할 수 있다.