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관련 조사에 따르면, 주요 유명 부동산 정보 사이트의 중고 주택 진위 여부는 일반적으로 60%대에 머물고 있는 것으로 나타났습니다.
“인터넷에 떠도는 임대정보는 90% 이상이 거짓이다. 하나하나 비교해 보면 99%가 거짓이라고 할 수 있다. 허지안(가명), 진짜다.” 부동산 업계에 6년째 종사한 부동산 중개업자는 한탄했다.
베이징의 10대 부동산 중개 회사 중 4곳에서 근무한 He Jian은 가짜 주택 목록이 부동산 중개 회사와 부동산 정보 웹사이트 사이에 공공연한 비밀이라고 말했습니다. 이에 비해 “임대주택 정보에 비해 중고주택 정보의 진정성이 훨씬 높다”고 그는 본다.
그러나 관련 조사에 따르면 주요 유명 부동산 정보 사이트의 중고주택 진위 여부는 일반적으로 60%대에 머물고 있는 것으로 나타났다.
Lianjia Real Estate의 Zuo Hui 회장은 허위 주택 목록의 확산에 대한 보다 강력한 증거를 제시했습니다. 베이징에는 현재 약 500만 채의 주택 재고가 있으며 국제 1%-1.5%를 기준으로 계산됩니다. - 매매비율은 매달 적당합니다. 매매할 부동산 수는 50,000~75,000호 사이여야 합니다. 그러나 현재 각종 중개회사가 공개한 매매 매물은 중복 매물을 빼더라도 40만 채가 넘는 것은 자명하다.
잘못된 정보는 주택 구입자들에게 골칫거리입니다. 부동산 정보 사이트 이용자를 대상으로 한 조사에 따르면, 70% 이상이 허위 주택 매물을 접한 적이 있다고 답했으며, 이용자가 온라인으로 주택을 검색할 때 거의 1%에 달하는 비율로 '진정하고 믿을 수 있는 주택 매물'이 가장 중요한 요소로 자리 잡았습니다. 90%. 부동산 검색 웹사이트 Jiujiufang의 CEO인 Zhang Yiming은 기자들에게 일반적으로 주택 구매자가 온라인으로 집을 보지만 사이트에 가면 집을 살 수 없으며 시간, 전화 요금 및 비용이 완전히 다르다는 것을 알게 된다고 말했습니다. 교통비가 낭비된다.
“부동산 중개인은 인터넷을 통해 허위 매물을 게시하는데 이는 순전히 다른 사람에게 해를 끼치며 사리사욕을 유발하지 않지만 소비자를 열심히 일하게 만드는 것은 많은 일을 하는 것과 같습니다. 쓸모없는 일.”Zuo Hui가 말했습니다.
그러나 허지안은 브로커로서 가짜 주택 매물을 공개하면 남에게 해를 끼치고 자신에게도 이익이 되지 않는다고 불평했지만 실제 주택 매물을 공개하는 것은 설명하기 어려웠다. "우리가 가장 먼저 유치하는 것은 고객이 아니라 경쟁자입니다. 부동산을 빼앗기고 그 일이 헛된 것입니다. 같은 회사의 다른 에이전트가 부동산을 팔아도 가능합니다." 여전히 중개 수수료의 10%를 받습니다. 주택을 등록한 대가로 해당 주택을 다른 회사에 빼앗기고 판매하면 아무 것도 얻을 수 없습니다.
Zuo Hui는 주택 관리 방법을 확실히 알고 있습니다. “현재 Lianjia 온라인 웹 사이트에 게시된 주택 정보에는 집의 구체적인 층이 명시되어 있지 않고 단지 상, 중, 하에 따라 게시됩니다. , 경쟁자들이 문제를 일으킬까 두렵습니다.”
가짜 주택 혼란
“밝은 주방과 밝은 욕실이 있다고 하는데 사진에는 창문이 없습니다. 집은 18층으로 표시되어 있고, 창문 밖에는 나무가 있습니다. 베이징 주거 지역에는 집이 2층에 있고 다른 집의 지붕에도 이렇게 큰 나무가 있습니다. 사진에 거주지가 보이는데…” 허지안은 허위 주택 매물에 대한 허점을 잇달아 나열해 웃음을 자아냈다. 그는 처음 업계에 들어왔을 때 비슷한 어리석은 실수를 저질렀다고 말했습니다.
"허위 목록을 조작하는 에이전트의 수준은 매우 다릅니다. 수준이 낮은 에이전트는 결함이 가득한 경우가 많지만 일부는 훨씬 똑똑합니다." 지안은 기자에게 한 부동산 정보 사이트를 열어달라고 부탁했다. 어느 유명 부동산 정보 사이트에서는 집을 무작위로 찾으면 그 집이 진짜인지 가짜인지 한눈에 알 수 있다고 한다.
현재 안주크, 수펀닷컴, 시나레주, 포커스부동산 등 대형 부동산 정보사이트의 중고주택 매물 진위율은 대부분 합격선 60% 내외에서 변동하고 있다. . 주요 증권사들이 반복적으로 공개하는 정보를 제외하면 실제 비율은 더욱 낮아진다.
장이밍(Zhang Yiming)은 부동산 중개 회사가 일반적으로 자체 주택 목록 갤러리를 가지고 있다고 기자들에게 말했습니다. 에이전트는 임대 목록을 게시할 때 갤러리에서 무작위로 사진을 선택하여 업로드하며, 사진 그룹이 속하는지 여부는 거의 고려하지 않습니다. 게시된 목록과 일치하는 것은 말할 것도 없고, 중고 주택 목록의 사진을 업로드하는 것은 상대적으로 적합합니다.
허지안의 이유는 회사 주택을 중개인이 공유하고, 임대 거래 주기가 짧기 때문이다. “집을 온라인에 올리자마자 이미 다른 회사에서 승인을 받았을 가능성이 있다. .중개인이 거래를 성사시켰을 때 어떻게 현장에서 사진을 찍을 시간이 있을까요?”
중고집은 거래 주기가 길고 대리인이 현장에서 사진을 찍을 시간은 충분하지만, 중고 주택의 장식 상태가 매우 열악한 경우 에이전트는 이 방의 사진을 사용하지 않을 것입니다. “소비자들은 사진 속 허름하고 낡은 집을 보기 때문에 전화를 걸어 문의하는 사람이 없습니다.
"허지안은 기자들에게 현재 매매되고 있는 중고 주택 중 약 60~70%가 장식이 허름한 낡은 주택이라고 말했다.
중국에는 중개인이 공개할 수 있는 부동산 정보 웹사이트가 4가지가 있다. 첫 번째 유형은 Soufun.com, Sina Leju 및 Sohu Focus로 대표되는 전통적인 부동산 네트워크 포털이고, 두 번째 유형은 부동산 정보를 게시하는 중개인 전용 부동산 정보 웹사이트입니다. 카테고리는 58.com이고, 네 번째 카테고리는 연자온라인, 만탕홍, 마이러브홈 공식사이트 등 기밀 정보 사이트의 부동산 채널이다.
조사에 따르면 현재는 없다. 중국에는 크고 작은 100개 미만의 부동산 정보 웹사이트가 있으며, 이는 대부분의 부동산 중개 회사가 사업을 발전시키는 중요한 채널이 되었으며, 기자에 따르면 사업의 약 40%를 차지합니다. 부동산 중개 회사는 인터넷에서 나오며, 45%는 매장에서, 나머지 15%는 커뮤니티 개발, 집 청소, 재고 전화, 소개 및 기타 수단을 통해 구입합니다." 부동산 정보 사이트에서 "항구"를 찾아 각각 300~800위안으로 50위안으로 공개할 수 있습니다. -200개의 주택 정보를 제공한 후 에이전트에게 항구를 할당합니다. Soufang과 Sina Leju의 항구 요금은 상대적으로 비싸며, 58.com은 상대적으로 저렴합니다.
각 에이전트마다 선호하는 포트가 다르기 때문에 일반적으로 부동산 중개 회사는 에이전트의 요구 사항을 요약합니다. 그런 다음 Zuo Hui는 Lianjia Real Estate가 매년 항구 구매에 지출하는 금액을 공개했습니다.
일반적으로 각 에이전트는 서로 다른 부동산에 대해 2~3개의 포트를 가지고 있습니다. 부동산 정보 사이트 “각 에이전트의 열정을 동원하기 위해 포트를 개별적으로 배치합니다. "허지안은 자사에서 포트를 점포나 그룹별로 나눠놓고, 큰 포트는 2~3~4~5명이 동시에 사용할 수 있도록 배정한다고 강조했다.
"포트를 많이 사용할수록 거래 확률이 높아집니다. "He Jian의 경험에 따르면 세 개의 포트를 사용하여 부동산 목록을 동시에 게시하면 매일 한 포트에서 한 명의 고객을 얻을 수 있지만 세 개의 고객을 얻을 수 있습니다. 하나의 포트만 사용하면 아무리 잘해도 상관없습니다. 사용하면 세 명의 고객을 확보하기 어려울 것입니다.
항구 비용에 대해 He Jian은 기자들에게 자신의 회사가 Lianjia와 1:3의 비율로 분할되어 있다고 말했습니다. 부동산 관계자는 업계에서 일반적으로 사용하는 비율이 비슷하다는 점, 즉 회사가 과반수를 차지하고 브로커가 브로커의 포트 사용량을 평가해 매달 번호를 공개하지 않는 사람에게 벌금을 부과할 것이라고 전했다. .
허위 상장에 대한 인센티브
“나쁜 짓을 하는 건 중개회사예요. 아무도 당신에게 그것을 강요하지 않습니다! "주오후이는 인터넷상의 허위 주택 매물 문제에 대해 부동산 중개인과 중개인 모두 회피할 수 없는 책임이 있다고 솔직하게 말했습니다.
허지안은 이에 대해 불만을 느꼈지만 이를 부인하지 않았습니다.
“내 손에 있는 실제 집은 한정되어 있지만, 포트 한도를 채워야 하는데, 포트 한도를 채우지 않으면 내 집 정보 노출률이 좋지 않아요. 다른 사람들처럼. "집 실태를 토대로 정보를 입력하면 1년 안에 손님 한 명도 못 받아 죽을 것 같아요!" ”
“사실 이 '포트'는 광고 역할을 합니다. "He Jian은 부동산 중개인이 일반적으로 이런 방식으로 고객의 심리를 파악해야 한다고 말했습니다. 먼저 고품질의 가짜 목록을 보내고 고객이 전화를 한 다음 필요에 따라 목록을 조정해야 합니다.
기자의 이해에 따르면, 각 부동산 정보 웹사이트는 정보 검토에 있어 서로 다른 수준의 엄격함을 가지고 있다고 He Jian은 기자들에게 2년 동안 Anjuke에 목록을 게시하지 않았다고 말했습니다. “Anjuke에 목록을 업로드하는 검토 과정이 매우 번거롭기 때문입니다. 사진에 일부 워터마크가 있어 정보가 요구 사항을 충족하지 않아 업로드할 수 없습니다. ”
유명 부동산 정보 웹사이트의 인증 부동산 채널과 관련하여 He Jian은 일반적으로 해당 웹사이트의 포트를 구매하면 인증 라벨이 붙을 수 있는 여러 목록을 받게 된다고 말했습니다. 브로커를 위해 웹사이트는 귀하가 어떤 게시물을 게시하는지 신경 쓰지 않습니다.
“시장에 가짜 목록이 넘쳐날 때 소비자는 종종 이를 식별할 수 없으며 가격이 더 낮은 사람을 기준으로만 정렬하고 필터링할 수 있습니다. 가격이 더욱 주목을 받을 것입니다. "Zuo Hui는 이를 토대로 많은 부동산 중개인이 매우 낮은 주택 가격을 청구할 것이라고 분석했습니다. 시간이 지남에 따라 나쁜 돈이 좋은 돈을 몰아냅니다.
"부동산 중개 회사의 실제 매장은 정부에 의해 통제됩니다. 그러나 부동산정보사이트는 정부 관계망 감독부서에서 관리해야 하는데, 실제 관리가 부족한 경우가 많다. “부동산 정보 사이트 관계자들은 무력감을 토로했다. 이 분야 업계 자료가 부족한 것도 업계 감독이 부족하다는 것을 보여준다. 지난해 일부 정책이 나왔지만 실행이 이뤄지지 않았다.
부동산 중개업에 대한 감독에 대해서는 지난해 4월에야 국내 최초로 부동산 중개업을 구체적으로 규제하는 규정인 '부동산 중개업 관리 대책'이 제정됐다. 이 문서는 독점 위탁 메커니즘에 대한 어떠한 규정도 명시하지 않았습니다.
위에서 언급한 주택 공급 상황은 정책 미비로 인한 혼란이다. 주택 소유자와 부동산 중개업체 간에 독점적인 중고 매매 위탁 메커니즘이 구축되면 가능할 수도 있다. 어느 정도 부동산에 대한 허위 정보를 게시하는 이유에 대한 He Jian의 두려움을 피하십시오.
주오후이는 부동산 정보 사이트에서 실제 주택 매물을 홍보하는 것이 어렵다는 점을 잘 알고 있다. 너무 많은 항구를 사면 부동산 정보 사이트의 수익이 절반 이상으로 줄어들 것입니다.”
공공 자료에 따르면 국내 부동산 중고 주택 포털의 수익은 2010년 부동산 정보 웹사이트의 규모는 약 6억 위안으로 지난해에는 감소했다. 이 중 안주커의 2010년 매출은 2억 위안, 순이익은 4000만 위안이었다.
“부동산 정보 사이트의 청구 규칙에는 근본적인 문제가 있습니다.”라고 Zhang Yiming은 믿습니다.
실제 집 매물 작전
기자들이 부동산 정보 사이트인 안주케, 수펀닷컴 등을 대대적으로 조사한 결과 허위 매물이 실제로 많다고 밝혔다. 부동산 정보사이트는 있으나 정확한 비율을 판단하기는 어렵습니다. 허위 정보 문제를 해결하기 위해 SouFun은 지난해 5월 'Assured House' 채널을 런칭했습니다. Sina Leju는 'Certified House'를 런칭했습니다.
“집이 실제로 존재하고, 실제로 매매 및 임대(주인의 서면 및 구두 위탁), 실가격(변동률은 소유자 위탁 견적의 5%를 초과하지 않음)입니다.” 이것은 Zuo Hui의 실제 집 소스 "Three Standards"입니다.
지난해 5월 Lianjia Real Estate는 '실제 주택' 캠페인을 시작한다고 발표했습니다. 소비자가 Lianjia 온라인 웹사이트에 게시된 주택 목록 중 실제 상황과 일치하지 않는 것을 발견하면 이를 신고할 수 있습니다. 언제든지 "가짜에 대한 보상"을 약속합니다. Zuo Hui는 "작년 5월부터 지금까지 지난 10개월 동안 허위 주택 목록을 신고한 고객에 대한 포상금 지급액은 약 40만 위안에 달했으며 일부 고객은 웨이보에 보상 송금 전표를 게시했습니다"라고 말했습니다.
올해 3월 초, Lianjia Real Estate는 100% 정품 주택 조치를 모든 채널, 즉 내부 및 외부 네트워크, 온라인 및 오프라인으로 추진했으며 정품 주택에 대한 약속을 준수해야 하며 100위안을 계속해야 합니다. 허위 주거 신고 보상 제도입니다.
Zuo Hui는 Lianjia의 '옴니채널 실제 매물' 약속은 '큰 도박'이라고 말했습니다. 왜냐하면 소비자가 가격으로 검색하면 Lianjia의 매물이 검색 결과에 3페이지에 나타나지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 단기적으로는 고객 수가 급격히 줄어들 수 있습니다. 현재의 시장 침체 속에서 중개 회사의 실적은 이미 크게 하락했습니다. 이번 조치로 인해 Lianjia는 더욱 악화될 가능성이 높지만 이를 극복한 후에는 밝은 미래가 될 것입니다.
공개자료에 따르면 롄가부동산의 2010년 매출은 27억 달러로 2011년에는 소폭 감소했지만 시장점유율은 계속 높아지고 있다.
'아이 러브 마이 홈'도 롄지아와 비슷한 실제 집 리뷰와 리포팅 보상 정책을 런칭할 계획이라고 소식통은 전했다. “현재 대부분의 부동산 정보 사이트에서는 다른 과금 방식을 연구하고 있습니다. 항만료 외에 CPC(Pay-Per-Click) 모델 등 성과 기반 결제 방식을 도입할 예정입니다. 장이밍(Zhang Yiming) 부동산 정보 웹사이트의 과금방식 변화를 기대하고 있습니다.
지우지우팡도 최근 '매물 검증'을 시작했다. 데이터베이스 지원을 바탕으로 주요 부동산 정보 사이트에서 캡처한 매물을 비교 검증해 2차 검증을 진행한다. 현재 제품 데이터베이스에는 1억 개가 넘는 주택 설계도와 인테리어 사진이 저장되어 있습니다.
지난해 7월 초 베이징시 주택도시농촌개발위원회가 주도해 하이뎬구 베이징 기존 주택에 대한 온라인 거래 서비스 플랫폼 시범 구축에 나선다. 집은 하나씩, 각 집은 중개자를 통해 대표됩니다. 하지만 출시 8개월 만에 등록된 주택 수는 1,300채 남짓에 불과하다. 베이징의 중고 주택 매매율이 월 5만~7만5000채, 연간 거래율이 9만~10만채인 것에 비하면 정말 제한적이다. 업계 관계자는 정책은 좋지만 플랫폼의 다양한 링크가 상대적으로 번거롭고 단기적으로 업계 전체에 근본적인 변화를 가져오기에는 역부족일 것이라고 분석한다.
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