주택 임대료의 변화는 취업과 투자의 실제 변화를 어느 정도 반영하며 거시경제의 중요한 청우계이다. 동시에 거시경제 운영은 부동산 시장 규제의 중요한 외부 환경을 구성한다. 2020 년 이후 임대료 변화에 대한 빅 데이터 분석을 바탕으로 전염병 후 거시경제와 부동산 시장 상황 및 규제를 분석하고 예측하며 부동산 규제가 적시에 수요측에서 공급측으로 옮겨갈 것을 제안했다.
전염병이 발생한 후 집세는 먼저 계절적으로 오르고 경제는 실질적 회복 단계에 들어섰다.
우선, 전염병이 발생한 후 핵심 도시의 주택 임대료가 처음으로 뚜렷한 계절적 반등을 보였다. 22 개 핵심 도시 주택 임대료의 종합 변화를 반영한 위향주택 임대료 핵심 지수에 따르면 2020 년 2 월 이후 전염병 등의 영향으로 핵심 도시 주택 임대료가 4 개월 연속 하락한 것으로 나타났다. 2020 년 6 월 임대시장 전통 성수기에 접어들면서 핵심 도시 임대료가 하락하기 시작했다. 2020 년 7 월 위사 임대료 핵심 지수는 102.6 시 (20 18 년 6 월 임대료 수준은 100 시) 로 올라 지난달보다/Kloc-; 전염병 발생 이후 핵심 도시 주택 임대료가 눈에 띄게 반등한 것은 이번이 처음이다. 7 월의 집세 상승은 뚜렷한 계절적 특징을 가지고 있으며, 앞으로 8 월이나 9 월에는 집세가 다시 하락할 수도 있지만, 그 뒤의 경제신호는 큰 의미가 있다. 임대료가 오르락내리락하는 뒤에는 채용, 개점 등 경제선행지표의 활약도 변화가 있다. 전염병 이후 핵심 도시 임대료의 계절성이 눈에 띄게 상승하면서 전염병 이후 경제가 실질적 회복 단계에 접어들었다는 것을 알 수 있다. 개업, 채용 등 경제선행지표가 크게 회복되기 시작했고, 미래 경제 성장은 계속 반등할 것으로 기대된다. 이것은 또한 부동산 시장의 규제에 중요한 영향을 미칠 것이다.
둘째, 일선 도시에서는 상하이 광저우 선전 임대료가 계절적으로 올라 베이징 임대료만 계속 하락했다. 일선 도시 중 2020 년 7 월 상하이 광저우 선전 주택 임대료는 모두 뚜렷한 계절적 상승으로 광저우 상승 1.04%, 상하이 상승 1.07%, 선전 상승/KLLOC 베이징만 여전히 링비가 0.67% 하락했다. 이것은 일선 도시의 경제가 이미 초보적으로 전염병의 영향에서 벗어났다는 것을 보여준다. 북경의 단독 하락은 베이징의 제 2 차 전염병 쇼크와 관련이 있을 수 있다. 이는 또 다른 측면에서 전염병이 효과적으로 통제된 후 일선 도시의 경제가 실질적 회복 단계에 들어섰다는 것을 증명한다. 베이징의 전염병이 효과적으로 통제됨에 따라 일선 도시 경제는 초보적으로 전염병의 그늘에서 벗어날 것이다.
결국 대부분의 2 선 도시 집세는 계절적으로 올라 3 개 도시만 하락했다. 2020 년 7 월, 대부분의 2 선 도시의 주택 임대료는 계절적으로 상승했다. 이 가운데 남통 난징 항주 청두 장사의 주택 임대료 상승폭은 각각 3. 12%, 3. 1 1%, 2.77% 였다. 2020 년 7 월, 2 선 도시 중 천진 대련 복주 주택 임대료만 하락했다. 그중 천진은 0.0 1%, 대련은 0. 1%, 복주는 0. 13% 하락해 모두 비교적 작다. 이는 2 선 도시의 경제도 전염병 이후 양성회복 단계에 들어섰다는 것을 보여준다.
집값과 집세의' 가위차' 가 계속 커질 수 있다.
첫째, 전염병의 영향으로 핵심 도시의 집값이 5 개월 연속 상승하면서 일선 도시의 상승폭이 앞서고 있다. 전염병의 영향으로 주택 임대료가 계속 하락하는 것과는 달리, 핵심 도시의 집값은 전염병의 영향으로 계속 오르고 있다. 24 개 핵심 도시의 종합집값 변화를 반영한 웨이팡 핵심 지수에 따르면 2020 년 7 월 웨이팡 핵심 지수는 링비 대비 0.6% 상승해 5 개월 연속 집값이 올랐다. 2020 년 2 월의 단계적 저점에 비해 핵심 도시의 집값이 4% 올랐다.
중고 주택 거래량이 증폭되다. 2020 년 3 월 이후 중고 주택 거래량이 빠르게 반등했다. 중점 도시 중고주택 거래량을 반영하는 위사 부동산 거래량 지수에 따르면 2020 년 7 월 10 주요 도시 중고주택 거래량 지수는 243.88 시 (20 17 년 거래량은 100 시) 로 나타났다. 중고 주택 거래량의 확대는 누적 수요 방출에 영향을 미치는 전염병과 단기 변동의 요인이 모두 있다.
일선 도시의 집값 상승은 비교적 빠르고, 이삼사선 도시의 집값 상승은 상대적으로 느리다. 웨이팡 도시등급지수에 따르면 2020 년 7 월 일선 도시 집값은 1.7% 상승보다 빠르게 증가했다. 2 선 도시는 0.27%, 3 선 도시는 0.43%, 4 선 도시는 0.25% 상승했고 집값은 꾸준히 상승했다. 삼사선 도시의 집값은 3 월부터 5 월까지 잠시 하락한 후 다시 올랐다.
둘째, 집값과 집세의' 가위차' 는 여전히 확대될 수 있다. 최근 몇 년 동안 집값 증가율은 일반적으로 집세 증가율보다 높았으며, 둘 사이에' 가위차' 가 있었다. 2020 년 이후 전염병 등의 영향으로 주택 임대료가 보편적으로 하락했지만 집값은 여전히 오르고 있다. 집값 상승과 임대료 하락으로 집값과 임대료의 가위차가 커지면서 부동산 시장의 거품 위험도 동시에 증가했다. 2020 년 7 월 집세가 계절적으로 올랐지만 전세 성수기 이후에도 집세가 떨어질 가능성이 높다. 집값이 계속 오르면 집값과 집세의 이탈 추세는 변하지 않을 것이다. 즉, 효과적인 통제를 받지 못한다면 부동산 거품이 여전히 팽창할 가능성이 있다는 것이다.
전염병 발생 후 경제 상황이 호전되어 부동산 규제 공간이 커졌다.
첫째, 거시경제가 이미 초보적으로 전염병의 그늘에서 벗어나 부동산 규제 공간이 커졌다. 역년 부동산 규제 경험에 따르면 각지의 부동산 시장 규제는 왕왕 경제 형세에 얽매여 규제력을 유지하기가 어렵다. 경제 성장률이 하락할 위험이 있을 때 각지에서 부동산 시장 규제를 엄격히 집행하기가 어려울 뿐만 아니라, 일부 지역에서는 부동산을 경제를 자극하는 수단으로 삼을 수도 있다. 현재,' 주택불불',' 부동산을 경제를 자극하는 단기적인 수단으로 삼지 않는다' 는 대정 방침이 명시되어 있지만, 각지에서 부동산 시장 규제의 이행 단계에서 여전히 긴박한 고려가 있다.
2020 년 상반기 경제 성장은 전염병의 영향을 받아 GDP 는 전년 대비-1.6% 증가했으며, 그 중 1 분기 -6.8%, 2 분기 3.2% 증가했다. 이런 맥락에서 이미 부동산으로 경제를 자극하지 않는 정책이 되어도 일부 도시의 부동산 규제는 크게 완화되거나 주택 구입을 장려할 수 있다. 부동산 투자 투기의 주문이 더욱 어렵다.
2020 년 7 월 위사 주택 임대료 핵심 지수에 따르면 핵심 도시 임대료 고리비가 1.438+0% 상승했다. 주택 임대료가 투자와 취업활동에 뒤처져 있기 때문에 경제 기본면이 전염병의 영향에서 실질적으로 회복되어 미래 경제 성장이 좋다는 것을 보여준다. 임대 시장의 전통 성수기인 7 월은 계절적 반등일 뿐이지만 전염병이 경제에 미치는 영향의 포괄성과 심각성을 감안하면 임대료의 계절적 반등은 경제 기본면의 실질적 좋은 추세를 충분히 설명할 수 있다.
전염병 후 경제 펀더멘털의 개선으로 거시경제도 부동산 시장의 하락을 막을 수 있는 능력을 강화했다. 부동산 규제의 공간이 커지면서' 주택불출' 전략이 더 잘 시행될 수 있다. 부동산 시장의 장기 메커니즘의 수립도 가속화 될 수 있습니다.
둘째, 부동산 시장은 구조적 과열 추세가 있어 표적된 규제가 필요하다. 2020 년에는 경제활동이 전염병의 심각한 영향을 받았지만 집값은 동시 하락하지 않았다. 일선 도시 집값도 구조적으로 급등하면서 자금 이탈과 관련이 있다. 금융정책 지원은 주로 중소기업을 겨냥한 것이지만 실물경제가 자금을 흡수하는 능력이 제한되어 자본시장으로 유입하려는 의지가 강하다.
시장 표현으로 볼 때, 부동산 시장은 구조적으로 과열되는 경향이 있다. 일선 도시에서는 베이징을 제외하고 집값 상승폭이 확대되어 선전 집값 상승이 시장 기대에 큰 영향을 미쳤다. 2 선 도시 집값은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며 동관 남통 닝보 무석 등 2 선 도시 집값 상승도 빠르다. 2020 년에는 핵심 도시 주택 임대료가 계속 하락하면서 7 월에야 잠깐 상승하기 시작했다. 집값 임대료가 여전히 확대되고 있어 집값 상승의 기초가 견고하지 않다.
한편 집값이 소득보다 빨리 오르면 주민의 기본 생활비가 증가하고 실제 소비능력도 압박해 국내 대주기 실현에 불리하다는 의미다.
2020 년 상반기에는 전염병이 경제에 큰 영향을 미치기 때문에 부동산 규제를 효과적으로 실시하기가 어려웠다. 전염병 후 경제가 회복됨에 따라 규제를 강화하고 부동산 시장의 구조적 과열을 억제하며 거시경제 위험을 줄이고 소비 수준 향상을 촉진하며 국내 대주기를 실현할 필요가 있다.
부동산 규제의 중점은 적시에 수요면에서 공급측으로 옮겨야 한다.
새로운 발전 구도를 형성하고 거시경제 위험을 해소하기 위해서는' 주택불출' 을 견지하고 부동산 거품의 팽창을 억제해야 한다. 과거 부동산 규제의 중점은 수요측에서 주택 투자의 투기성 수요를 억제하는 데 초점을 맞추었다. 이것은 약간의 성과를 거두었지만, 근본적으로 거품 발생의 이치를 해결하지 못했다. 전염병의 영향으로 거시경제와 부동산 시장 구조가 크게 바뀌면서 전염병 이후 거시경제와 부동산 시장 모두 구조적 과열이 발생할 수 있다. 부동산 규제의 중점은 수요쪽에서 공급측으로, 토지, 금융, 도시정부 등에서 조치를 취해 거품을 억제하는 장기적 메커니즘을 세워야 한다.
첫째, 건강 상태에 대한 분류 평가와 관리를 통해 도시 정부가 부동산 시장을 안정시키는 주체적 책임을 다진다. 시정부가 현지 부동산 시장을 안정시키는 주요 책임을 지고 있다는 것은 분명하지만 구체적으로 시행하기는 여전히 어렵다. 도시 정부가 부동산 시장을 안정시키는 주체책임을 더욱 공고히 하기 위해 부동산 시장 건강평가와 분류관리를 주체책임제의 보완으로 고려할 수 있다. 각 도시의 부동산 시장 건강 정도에 대한 과학적 평가를 바탕으로 라벨 분류 및 분류 관리를 실시한다. 건강 수준에 따라 토지, 금융, 조세 정책이 다르다. 건강 수준이 다른 도시에 대해 서로 다른 부동산 관련 정책을 채택하면 도시 정부가 사전에 관련 조치를 취해 주택 시장을 안정시킬 수 있다.
둘째, 집단 토지 입시 개혁과 결합해 택지 제도 개혁을 추진한다. 새로 개정된' 토지관리법' 은 토지 공급 독점을 타파하고 경영성 집단건설용지를 직접 시장에 진입하기 위한 법적 조건을 만들었다. 이를 바탕으로 집단토지건설, 임대주택 등 집단토지사업 착지를 더욱 추진하고 택지 등 비영업단체 건설용지가 질서 정연하게 유통되는 방식을 신속히 탐구해 도시와 농촌의 통일된 건설용지 시장 형성을 촉진할 수 있다.
주택 공급 체계를 한층 더 개선하다. 작은 구획을 양도하여 등록 수속을 간소화하다. 통일계획을 전제로 개인이나 기관이 토지를 매입하여 자택을 건설하고, 일정한 재세 정책 지원을 해준다. 대건제 시장을 발전시키다. 부동산 개발 사업이 판자 개조 범위에 포함되지 않도록 판자 개조 범위를 엄격히 제한하다.
셋째, 주택 금융 개혁을 심화시킨다. 현재 주택담보대출은 상업은행에 지나치게 집중되고 있어 주민주택에 대한 정책적 재정 지원이 낮다. 위험 집중, 상업은행 실적에 대한 의존도가 높고 평균 금리가 높은 현상이 있다. 비영리 정책적 주택은행을 설립하여, 가정의 저비용 개선 주택 수준을 지원하고, 주택 적립금 제도 개혁을 심화하다. 상품 주택 대출 지렛대를 더욱 낮추다. 주택 담보대출 위주의 리스를 발행해 보세요.