산둥 랴오 청 주택 가격 동향에 대한 비공식 분석
I. 소개
1, 중국 총인구 약 14 억!
2.2065438+2009 년 6 월 0 일 국가위계위는 기자회견을 열었다. 발표회에서 위건위 고령건강사 사장 왕해동은 현재 우리 나라가 인구 고령화의 빠른 발전 단계에 있다고 지적했다. 2065438+2008 년 말 현재 60 세 이상 노인 인구는 2 억 5 천만 명에 이른다. 그는 중국 노인들의 건강 상태가 낙관적이지 않다고 말했다. 20 18 년 중국인의 평균 수명은 77.0 세이지만 중국인의 평균 수명은 68.7 세에 불과한 것으로 나타났다. 한 가지 이상의 만성병 환자가 있는 노인의 비율은 75% 에 달하고, 실패와 일부 장애 노인은 4000 만 명이 넘는다. 노인들의 건강 서비스에 대한 수요는 매우 절실하다. -남성의 평균 수명은 약 66 세, 여성은 74 세입니다. 미래의 법정 퇴직 연령: 남성 65, 여성 60!
2. 국가통계청 홈페이지는 "건설업이 지속적으로 빠르게 발전하여 도시와 농촌의 면모가 눈에 띄게 개선되었다-신중국 창립 70 주년 경제사회 발전 성과 시리즈 10" 을 발표했다. 보고서에 따르면 20 18 년, 도시 주민의 1 인당 주택 건축 면적은 39 평방미터로 1978 년보다 32.3 평방미터 증가했다. 농촌 주민의 1 인당 주택 건축 면적은 47.3m2 로 1978 보다 39.2m2 증가했다.
둘째, 랴오 청 소개
랴오 청 () 은 산둥 () 성 서북 () 에 위치해 있으며, 북 () 은 텍사스 () 허베이 (), 남접택 (), 하남 (), 동림제남 (), 태안 동창부구, 임청시, 양곡현, 신현, 부평현 (현재 부평구), 동아현, 관현, 고당현을 관할한다. GDP 는 공식 데이터에 속하는데, 참고의 의의가 크지 않기 때문에 생략한다. 공식 평균 임금 5400 원/월 (20 19), 경제발전과 실력은 전성 1 위 또는 2 위다. 비공식 조사에 따르면 임금 수입은 2500 ~ 5000 원 사이인 것으로 나타났다. 소비 잠재력 부족, 생활 스트레스! 표준 4 선 도시입니다.
1. 도시 집값 대비 도시나 동창부구, 20 19 시점은 12 입니다. 구시가지의 새집 가격 (가격) 은 보통1..1만원 정도이고, 중고방 가격도1..1만원 정도이며, 새집과 낡은 집의 가격은 기본적으로 일치한다 개발구나 신도시' 고신구' 일부 지역의 신주택 가격은 기본적으로10.20,000 정도이고, 낡은 집은 0.90,000 정도이다. 새집과 낡은 집의 가격 차이는 매우 크다. 그러나 전반적으로 실제 거래가는 부르는 가격보다 20 만 원 정도 낮고, 실제 거래가는 0.8 ~ 0.95 만 사이에 분포되어 정규 분포에 부합한다. 임대료 가격을 보면 임대료 가격이 해당 지역 부동산의 실제 발전 수준을 가장 잘 반영하기 때문이다. 시내 130-150 평의 집은 월세가 최대 2000 위안을 넘지 않으며 가방 입주 대세는 1200 정도 됩니다. 개발구의 집세는 더 낮아 기본적으로 1 000 이하를 유지하고 있으며, 특히 일부 위치가 좋은 귀환 주택은 기본적으로 600 원 안팎이다. 임대 판매비가 매우 낮습니다! 집값의 성장세가 심각하다는 것을 설명한다! ! 고집값을 유지하고 계속 오른다면 집을 빌리는 것이 가장 현명한 선택이다.
랴오 청 (Liaocheng) 의 기존 주택 수에 대해 이야기하십시오. 신북환-동환-남환-서환 시계 반대 방향 회전 범위 내의 면적을 취하여 통계를 내다. 건설됨, 건설중, 상업, 단체용 주택은 40 만 채가 넘는다. 이 일대에서 가장 큰 동네는 알카디아 그룹 빌딩으로 약 4 만 채를 공급할 것으로 예상된다. 랴오 청 (Liaocheng) 에서 가장 큰 강철 관 지역-빈민가 지역이라고 할 수 있습니다.
랴오 청 부동산 보유자와 소비자. 소지자는 개발상 외에 주로 산발적인 가정주택 투자와 일부 스텔스 투기단으로, 일부는 자기 거주에 쓰인다. 랴오 청시에서 관상이 소유한 집은 80% 에 달하고, 과급, 부과급 간부 가정은 평균 4 채 이상의 집을 소유하고, 국급 간부 가정은 평균 8 채 이상의 집을 소유하고 있으며, 관건직, 특수권력부 간부 가정은 10 여 채의 집을 소유하고 있다! 광대직공층은 일반적으로 1 또는 2 채의 부유주택 수준을 유지하며, 여기에는 계승된 집이 포함되어 있다.
정말로 집을 사야 할 것은 소비자, 주로 결혼 등 강필수, 개선형 주택이다! 이 사람들은 소위 부동산 부추라고 불리는데, 개발상이 정기적으로 수확해야 한다! 하지만 부추는 키가 크지 않아 감산 추세가 심각하다.
4. 집값 구성. 집은 땅값+건안 비용으로 구성되어 있다. 현재, 랴오 청 토지 두 번째 비싼 500 만 에이커 (랴오 청 Biguiyuan), 첫 번째 비싼 877 위안 에이커 당 (랴오 청 Xiangsheng 부동산). 건안비용은 일반적으로 1200 원/㎡이내로 통제됩니다! ! ! 다층 주택의 건축 설치 비용은 900 원/㎡이내로 통제해야 한다. 여기서 말하는 건축설치비용은 건축설치회사의 낙찰가격 (세금 포함, 이윤 포함) 으로, 물, 전기, 난방, 심지어 적당한 인테리어의 가격은 모두 국가 표준에 부합한다. 실제로, 밀공 감료와 불법 하도급을 결합하면 원가를 200-400 원/㎡줄일 수 있다! 진짜 건안비용은 1000 원/㎡, 600 원/㎡ (다층) 입니다. 그런 다음 토지 가격을 부동산 가격으로 계산하십시오. 랴오 청 xiangsheng 부동산의 Xiang sheng Jinlin fu 를 예로 들어, 그의 부동산 가격은 3000 위안/㎡를 초과하지 않습니다! Xiang sheng 고층 건물 이론 비용 약 4,000 위안! 다른 위치의 부동산 이론 비용은 3800 보다 낮을 것이다! ! 그러나 입찰은 1 ,000 을 초과하고, 개창 이윤 1.63% 를 초과했다. 거액의 이윤을 얻기 위해서, 우리는 어쩔 수 없이 또 다른 개념, 즉 연못을 언급해야 한다. 국가 현행법은 노점에 대한 명확한 요구가 없기 때문에, 노점은 개발기업의 부끄러운 천이다! 더럽고 적나라한 사기를 감추기 위해 그것을 사용하라! 산둥 성의 노점은 전국적으로 유명하고, 랴오 청시의 노점은 산둥 중 가장 유명하다: 대, 대, 대! 상생의 상린부를 예로 들면, 그의 집은 합세해도 너무 터무니없는 편은 아니다. 고위층은 기본적으로 24% ~ 29% 사이, 다층 주택분담은 약 15% 이다. 이 노점들은 무엇입니까? 우리는 대피 건물, 엘리베이터 등이 있다는 것만 알고 있다. 사실, 집이 있는 부동산, 대문, 심지어 인방공사까지 노점에서 계산될 것이다. 또한 수영장 유물이 있습니다: 계획. 개발업자는 처음에10000 ㎡계획에 따라 실제로 9000 ㎡를 지었다. 그런 다음 그는 정부 부서를 찾아12000 ㎡을 받고 이 2000 ㎡를 각 가구의 연못에 나누어 일부 집의 실제 건축 면적이 1 170 이 되도록 했다.
실제 30 층 1 층 고층 건물의 가짜 풀 판매는 이 건물의 건안 성분을 상쇄할 수 있다! 건물의 실제 비용은 개발자가 토지를 구매하는 가격이라고 합니다! !
또한 개발업자가 토지를 매입하는 가격도 거짓이다. 이는 이미 지방정부의 토지재정 공개의 비밀이다! 예를 들어, 개발업자들은 800 만 무 () 의 가격으로 땅을 가져가고, 정부는 공시하여 기록한다. 실제로 대부분의 경우 정부는 개발자에게 50 ~ 70% 만 지불하거나 개발자에게 전액 반환하거나 다른 토지를 무상으로 할당하는 등 보상 조치를 취해 개발자에게 보상해 줄 것을 요구하고 있다.
결론적으로, 랴오 청 개발자의 건설 비용은 실제로 2000-3000 평의 실제 비용입니다.
인공, 시멘트, 철근이 모두 올랐는데, 비용이 어떻게 오르지 않을 수 있단 말인가? 저는 반박하지 않습니다. 위 내용을 자세히 읽고 의혹을 풀어주세요.
랴오 청 부동산 공식 환경. 한마디로: 정부와 개발업자들은 모두 주택 구입자가 인수자가 되기를 바란다! 왜요 아주 간단합니다. 이것은 폰지 사기식 모델입니다. 주택 구입자가 부동산 투기단, 강필요 등, 지방정부 (LG) 와 개발상 (LM) 은 주택 구입자가 영원히 집을 위해 돈을 지불하고, LG 와 LM 은 영원히 부추를 베기를 원한다. 그래야만 부동산이 떨어지지 않을 것이며, 1 년에 몇 채의 집을 팔더라도 무너지지 않을 것입니다!
지방 정부와 개발자의 이익은 항상 일치한다. 두 가지 증거가 있습니다: 첫째, 농민 노동자와 계약자의 임금과 공사 대금은 계속 체납될 것이며, 정부 기능 부서는 진지하게 처리하지 않을 것입니다. 이 현상은 개발자의 건설 설치 비용을 절감 할 것입니다. 둘째, 주택 구입자는 개발자에게 속았고, 정부는 개발자를 진지하게 대하지 않을 것이다. 설령 개발자가 노여움을 자아내더라도! 이런 행위는 개발자가 정당한 처벌을 받지 않고 불법적인 이익을 얻는 데 도움이 될 것이다!
지방정부는 국민이 부여한 권력을 통해 법률법규를 선별적으로 해석하여 민중이 높은 집값을 소비하도록 유도했다. 예를 들어, 학군을 나누고, 가까운 입학을 계획하며, 사회 보장, 주거증, 부동산증 등을 구체적으로 요구한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 학군, 학군, 학군, 학군) 정규적으로 보이지만 직권을 남용해 이른바' 정규절차나 수단' 을 사용하며' 비정규, 불법 사회환경' 에서 사람을 요구하고 있다. 상상할 수 있듯이, 군중들은 매우 다쳤다! 예를 들어,' 중화인민공화국 노동계약법' 에 따라 사회보증을 납부할 수 있는 기업이 얼마나 많은지, 얼마나 많은 근로자들이 불공평한 대우 불만을 받고 중재를 받을 수 있는지 등을 이야기한다. 직능 부서가 이 법률을 진지하게 집행하여 노동자를 효과적으로 보호합니까?
개발자의 후속 금 흡수 기술. 후기 부동산 서비스는 개발자가 다른 사람에게서 배우는 또 다른 수단이다. "부동산 서비스" 보다는 "흡혈 서비스" 라고 할 수 있습니다. 랴오 청 새 집 재산비는 항상 1.5 원-1.8 원 -2 원, 기본적으로 1.8 원 이상이며 구매한 건물 면적에 따라 내야 합니다. 부동산비의 실제 납부와 장부는 결코 업주에게 공개되지 않는다. 업주는 단지' 재산비 지급' 만 알면 된다. 다른 것은 주인과 무관하다. 물론, 부동산 회사도 개발업자가 통제한다. 그것은 주인의 삼촌이다. 업주가 아버님이 제공하는 서비스가 좋지 않다고 말할 수 있습니까? ! 공공전기, 엘리베이터, 조명, 쓰레기 등 다양해서 따로 지불해야 합니다. 예를 들어 재산비의 폭리를 설명하다. 건축면적 30,000 ㎡의 고위층, 33,000㎡, 300 가구, 부동산비 1.8 원 /m2/ 월, 기타 비용 600 원/년; 기여율은 85% 로 이 건물의 연간 재산소득 =1.8 * 3 만 3 천 *12 * 0.85+600 * 300 * 0.85 = 75 만 9 만원이다. 집의 보증 기간은 보통 5 년이기 때문에 시공측이 부담하고, 부동산은 지난 5 년간의 일부 건강안전보험료만 부담한다. 또한 커뮤니티는 광고를 통해 수익을 창출 할 수 있습니다. 대략 이 건물은 일 년에 최소 6 만 위안의 수입을 가질 수 있을 것으로 추산된다. 그렇다면 이 건물의 최소 재산성 수입은 연간 82 만/에 달할 수 있고, 이 건물의 건축설치 비용은 3200 만원이다. 30 년 이상 부동산을 통해 건안비를 벌 수 있다. 실제로 부동산은 개발자에게 건안비를 25 년만 벌면 된다!
7. 공공 지역에서 불법 판매. 전형적인 예는 인방공사 시설이다. 인방공사는 국가 소유로 평소에 업주가 사용한다. 가장 광범위한 용도는 주차 공간이다. 물권법, 계약법, 인방특별법, 지방정부 인방관리부와 관련된 구체적인 해석이 불합리해 약간의 혼란을 야기했다. 그래서 개발업자들은 자기 자신이라고 생각하고 마음대로 매매하거나 변상 매매를 할 수 있다. 인방 주차 공간은 재산권을 처리할 수 없으며, 대부분 건물 전체의 전체 부품을 포함하고 있으며 전체 업주가 지불합니다. 이에 따라 실제 사법사건에서 인방주차 공간은 사용권만 있고 사용권은 전체 소유주에게 속한다. 부동산은 업주위원회의 위탁에 따라 관리하고, 그에 상응하는 관리비를 받고, 수익금은 동네에 쓸 수 있다. 그러나 개발자들은 변장하거나 공공연히 판매하기 시작했다. 랴오 청 주차 공간은 일반적으로 60,000-10.20,000 이며, 일반 민간 방공 주차 공간은 0.6 대 0.8 의 비율로 배치된다. 그럼 이 건물은 최소 1.80 개, 한 자리는 1 만, 최소 위법소득은 1.8 만!
셋째, 랴오 청 부동산의 딜레마
랴오 청 부동산은 독자와 비교하여 폭리를 말한다. 그런데 왜 많은 사람들이 개발자 생활이 좋지 않다고 말합니까? 지방정부가 관련 법규를 엄격히 집행하지 않았기 때문이다!
법률은 비준 후 건설을 진행하고 자금이 마련되면 건설을 시작한다고 명확하게 규정하고 있다. 그러나 현실의 모든 재료는 변건변보, 심지어 선건후 승인을 받거나 아예 신고하지 않는 것이 좋다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) 마지막으로, 부동산증을 처리할 수 없어, 주택 구입자가 감당할 수 있게! 게다가, 개발업자들은 전혀 자금이 없다. 모두 이른바 흑관계를 통해 낙찰된 것이다. 동시에, 그들은 은행 대출과 민간 고리대금을 이용하여 자금을 모아 먼저 토지 양도금 선불을 지불하고, 시공사 출자 건설을 요구하며, 두 손이 텅 비어 있다! 지방정부가 상가와 함께 운영하자 국가 건축법은 공문이 되었다! 시공측도 돈이 없어 낙찰을 위해 개발자의 요구에 응할 수밖에 없었다. 시공측도 고리대금을 빌려 창업자금을 얻기 시작했다. 대부분의 경우, 위험은 이전되고, 불법 하청과 해체가 시작된다. 가방 두 개, 가방 세 개, 가방 네 개 등이 있습니다. 진짜 시공사가 이미 8 갑을 넘지 않을 때까지 기다려라! 중간의 모든 부분이 체납하기 시작했고, 공사금과 노동자 임금을 체납한 도급업자와 노동자도 있었다. 이것은 랴오 청 (Liaocheng) 의 건축 생태계입니다. 중국 건축업계의 정치 생태 환경이기도 하다.
넷째, 랴오 청 (Liaocheng) 의 향후 10 년간 주택 가격 동향 분석
랴오 청 주택 가격은 여전히 상승 할 것이고, 계속 상승 할 것입니다. 책임과 추진력은 지방 정부입니다! 지방정부와 개발업자들이 공동으로 쇼를 벌이며 서민들이 필사적으로 집을 사도록 독려하고 억압하고, 주택 구입 분위기와 환경에 대한 압력을 증가시켰지만 구매력은 늘리지 않았다! 저는 2025 년 랴오 청시의 평균 집값이1.80,000 /m2 에 이를 것으로 대담하게 예상하고 있습니다. 실제 거래가격은1.50,000 /m2 보다 낮지 않지만, 점차 2025-2030 년 2.5-3.5 톤으로 돌아올 것입니다. 2025 년은 랴오 청 부동산 업계의 전환점이자 첫 번째 전환점이다. 후기에 새로운 전환점, 모든 전환점 하락 전환점.
그렇다면 지방 정부에는 지방행정권력과 내부 정보가 있고 개발업자도 적국이라고 묻는 독자가 있다. 그들은 이러한 위험을 알지 못합니까? 나는 오른손잡이인데 여기서 허튼소리를 하고 있다. 자신에게 치욕을 가져다 주는 것입니까? 그들이 확실히 정치자원을 가지고 있다는 것은 부인할 수 없지만, 경제 발전의 법칙은 어떠한 외력에도 제멋대로 간섭해서는 안 된다. 지방정부와 개발업자들은 지금 호랑이를 타기가 어렵고 진퇴양난이다! 한편, 지방정부는 정치 실적을 원하고, 건설 발전은 가장 간단하고 두드러진 발전 방식이다: 간단하고 난폭하며, 효과가 빠르다. 한편, 중국의 도시화 건설이 멈추지 않는 한, 개발업자들은 폭리를 얻을 수 있는 환경이 있다.
랴오 청 (Liaocheng) 은 채소 재배, 아르바이트, 철재 매매 외에는 선택의 여지가 없는 서민이다. 공검법전문의학생 임금은 1000 원 이상이며, 다른 사업단위와 독점업계 (예: 국유은행, 국전, 석화 등) 는 7000 원 정도를 넘을 수 있다. 좋은 직장의 이 우수한 사람들은 집을 사는 좋은 부추이자 개발자가 앞으로 중점적으로 수확할 부추이다.
다섯째, 쓸데없는 말.
앞으로 몇 년 안에 부동산세는 전면적으로 징수할 것이다. 이것은 또한 도시 개발의 종말의 정책 상징이다. 토지재정이 부동산세로 바뀌다.
또한 미래에 투자 할 수없는 몇 가지 유형의 부동산이 있습니다.
1. 쇼핑. 현재 시장 아래의 상가는 이미 투자가치가 없어 개발자들은 향후 50 년 동안 예상할 수 있는 수익을 모두 판매가격에 올렸다. 상점의 수는 매년 증가하고 있다. 거의 모든 동네, 새로 지은 건물마다 많은 상점이 갖추어져 있지만, 그에 따른 인구 증가와 소비능력이 점차 하락하면서 집값이 높고 대중의 소비능력이 부족한 갈등이 빚어지고 있다. 하물며 다른 성시의 상가들은 모두 랴오청에서 팔고 있고, 방 구경은 무료입니다. 호스팅은요? 이것은 전형적인 폰지 사기다. 이 모순은 우리나라의 전면적인 소강 사회를 배경으로 한 전형적인 갈등이자 중국특색 사회주의의 새로운 형세에서 전형적인 사회경제적 갈등이다.
2. 아파트. 아파트 곳곳에 구덩이가 널려 있다. 전국 각지에서 아파트를 팔고 있다. 하북성의 아파트는 산둥 판매에 있어서 국제적으로 유명한 호텔에 묵고 있다고 선전하고 있습니다. 만약 그렇다면, 네가 돈을 가져갔고, 개발상이 너의 돈으로 건물을 지은 다른 사람에게 팔면, 네가 얻은 이윤도 이자보다 적다. 게다가, 대부분의 경우, 이러한 선전은 모두 기만적이어서 전혀 실현될 수 없다.
3. 해경실. 현지인들이 헛되이 살지 않는' 컨셉트룸'. 요컨대, 기만적인 물건.