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I. 프로젝트 개요
한 도시 부동산 시장의 성숙도를 측정하는 상징은 중고 주택 거래량이 새 주택 거래량을 초과하는지, 최근 몇 년간 우한 중고주택 거래량과 신주택 거래량의 비율은 3: 4 로 상승세를 보이고 있다. 최근 2 년 동안 국가 거시조절 정책이 속속 출범하여 시장 종사자들이 다시 패를 뒤섞을 수 있는 좋은 시기이다.
부동산 중개 체인 프로젝트의 업무 운영 모델은 중고 주택 중개 시장의 모든 업무 모델의 특징을 총결하고 분석하는 것으로, 우한 시 시민화의 특징과 결합해 지역사회화, 로컬라이제이션 직원을 실시하면서' 브랜드 이미지, 운영 프로세스, 서비스 사양, 정보 공유' 의 본사, 중심점, 지역사회점 3 급 직영 체인 모델을 제시한다. 부동산 중개점 체인 네트워크를 구축하여 우한 각 지역사회에 침투하여 지역사회 생활의 필수 요소가 되어 각종 소비자들의 단말기 광고와 부동산 확장 서비스에 직접 직면할 수 있는 통로를 형성할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
부동산 대리점 체인 프로젝트는 300 만 위안의 지원이 필요하다. 2 년 안에 80 여 개의 깊은 지역사회의 도트를 건설할 수 있으며, 서비스 반경은 우한 3 진 85% 이상의 주요 주거 지역을 포괄하여 우한 시 상위 3 위 부동산 중고주택 중개업자가 되어 종합이익 수준 1 위, 매월 세전 이윤 약 200 만원, 지역 광고 자원 독점, 또 다른 주요 사업으로 자리잡았다.
둘째, 시장 분석
1, 중고 주택 시장 분석
2002 년 이후 우한 부동산업의 왕성한 발전도 관련 제품의 발전을 촉진시켰다. 건축 자재, 가정, 장식업계는 전례 없는 발전 속도로 오랫동안 기다려온 이 기회를 공유하고 있다. 부동산 산업 체인의 핵심 유통 고리로서 주식시장은 물고기가 물을 얻는 것과 같고, 수천수만의 중고주택 중개점 (사무실) 이 우후죽순처럼 생겨나 주식시장에서 활발히 활동하고 있다. 전체 부동산 시장은 번창하고 생기발랄한 광경을 보였다.
2005 년 우한 시의 상품 주택 판매 면적은 813 만 890m2 로 전년 대비 7.6% 증가했다. 이 가운데 분양주택 판매면적은 75695438+0 만 평방미터로 전년 대비 5.0 증가했다.
%, 상업용 주택 판매 면적의 93%
%. 2005 년 시 중고 주택 거래량은 60 168 대로 전년 대비 2.5% 하락했고, 거래면적은 625 만 7 천 평방미터로 전년 동기 대비1.6% 상승했다. 그 중 중고주택 거래건수는 34 179 로 전년 대비 2.8% 하락했고, 거래면적은 330 1.3 만 평방미터로 전년 대비 1.7 상승했다.
%, 중고주택 거래량과 신주택 거래량의 비율이 3: 4, 중고주택 시장이 상승세를 보이고 있으며, 시장에서 신방이든 중고주택이든 수요주체는 주택이라는 것을 보여준다.
2005 년과 2006 년, 우한 중고주택 시장 거래가 비교적 밋밋하고 상승폭이 비교적 작았는데, 이는 두 가지 측면으로 인한 것이다. 한편 2005 년 거시정책은 부동산 시장의 투기를 크게 억제하고 투자 수요, 특히 중고 주택 시장의 거래량을 효과적으로 통제했다. 한편 2005 년 상품주택 시장 수급 상황에 대한 분석을 통해 2005 년 상품주택 시장 수요가 비교적 왕성하다는 결론을 내렸다. 이는 거시정책의 개입과 상품주택 시장의 지속적인 왕성한 수요로 중고주택 시장이 상대적으로 밋밋하다는 것을 보여준다.
2005 년 중고 주택 종합부동산의 평균 가격은 25 12.35 위안/평방미터로 전년 동기 대비 4 1.4% 올랐다. 이 가운데 주택 평균 가격은 평방 미터당 2209.78 원으로 전년 대비 39.6 상승했다.
%; 사무실 건물의 평균 가격은
2726. 12 위안/평방 미터로 전년 대비 26% 상승했다. 2005 년 우한 시의 부동산, 주택, 중고주택 시장의 가격차가 커지면서 오피스텔 가격차가 해마다 줄면서 2005 년 우한 시의 부동산과 주택시장이 빠르게 발전하여 오피스텔 발전이 계속 침체되고 있음을 알 수 있다.
성숙한 부동산 시장과 우한 부동산 시장의 가격차는 보통 500 ~ 800 원/평방미터 사이이며, 이 두 방면의 가격차는 모두 1000 원/평방미터 이상이라는 점을 지적할 만하다. 이는 중고 주택 시장의 발전 잠재력이 크다는 것을 충분히 보여준다. 국내외 유명 중개 사업자의 개입은 우한 부동산 2 급 시장 중개업 개혁을 더욱 가속화하고 시장의 신속하고 건강한 발전을 촉진할 것이다.
2. 중개 산업 개요
부동산 시장의 중요한 구성 요소로서 우한 중고 주택 시장은 시장의 번영으로 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 시 부동산국 통계에 따르면 2006 년 2 월 현재 우한 시에는 총 400 여 개의 등록 부동산 중개기구가 있다. 등록된 모든 부동산 중개 기관 중 중고 주택 중개 업무에 종사하는 사람은 약 70% 를 차지한다. 번창한 2 급 시장과 거대한 시장 잠재력으로 현지화된 브랜드 중개업자들이 생겨났을 뿐만 아니라 국내외 유명 부동산 종합 서비스 사업자들이 잇달아 해변 우한 강탈을 하고 있다.
중고 주택 시장의 발전은 비약적으로 발전했지만, 국내 일부 도시 시장에 비해 우한 부동산 중개 시장은 아직 성숙하지 못했다. 주로 다음과 같은 측면에서 나타납니다.
(1), 중개 기관의 규모가 작다.
우한 400 여 개 중개 회사 중 대부분의 중개 서비스 기관은 규모가 작고, 진정한 의미에서 규모를 가늠할 수 있는 것은 소수에 불과하다. 보통 느슨한 체인점, 부처점, 서너 명, 친구 또는 단독 경영으로 자신의 객관적인 발전 요구 사항을 충족시킬 수 없고, 이미 점차 규범화된 시장 수요에 적응할 수 없다. 2005 년 하반기에는 부동산 거시적 규제의 새로운 정책이 끊임없이 출범한 것으로 드러났다. 많은 작은 중개업자들이 문을 닫고, 많은 외지 중개업자들이 우한 철수를 통해 미래의 시장 자원이 더욱 집중될 것임을 예고하고 있으며, 대형 중개업자들만이 시장의 위험을 막고 생존할 수 있다.
(2) 중개인의 전반적인 자질이 낮은 것은 중간 업무 발전의 가장 큰 장애물이다.
현재 우한 중개기구 종사자의 자질이 고르지 않아 중개업의 성숙과 전문화의 길로 나아가기 위해서는 더욱 향상되어야 한다. 전통적인 중개 학력이 낮고, 자신의 전문적인 자질을 높이는 데 치중하지 않고, 늘 고객들에게 업신여기고, 홀랑거리고, 신용도가 떨어지며, 항상 이익만을 추구하고, 많은 거래 규칙을 중시하지 않는다. 젊은 중개인은 타고난 경험과 지식이 부족하고, 사회심리를 이해하지 못하고, 고객과의 소통에 서툴며, 시장에 민감하지 않고, 근면하지 않고, 자존감이 높고, 일에 대해 안심할 수 없고, 상태가 매우 불안정하다.
(3) 중개 정보 채널이 원활하지 않다.
우한 부동산 중개업자의 하드웨어 설비 수준은 보편적으로 좋지 않다. 대부분 컴퓨터를 갖추고 있지만 활용률이 높지 않아 정보 연계와 개발력이 부족하다. 베이징 상하이 등 연해 선진 도시에 비해 우한 중개 시장은 규모 경제를 형성하지 않아 중개 간의 정보 소통이 매우 제한적이다. 게다가 업계 전체의 성실성까지 더해져 시장 전체에 업무량이 적고 성공률이 낮은 현상이 있어 정보가 많다.
3. 경쟁 분석
우한 중고주택 시장에 대한 면밀한 조사에 따르면 우한 부동산국에 등록된 부동산 중개업자는 400 여 개로 현지 중개업자와 외지 중개업자로 나눌 수 있다. 회사 실력의 발전 규모, 직원의 질과 수량, 회사의 발전 전략에 따라 세 그룹으로 나눌 수 있다. 제 1 그룹에는 약 60 개의 영업망이 있으며, 향후 1 년 동안 3 개를 넘지 않을 것이다. 두 번째 그룹 20 개 이상의 도트 8- 10 회사, 세 번째 그룹 5 개 도트 30 개 정도. 나머지는 기본적으로 단점 경영이다.