11월 5일, 본지는 중국 소비자 협회로부터 11월 2일 중국 소비자 협회가 '2021년 3분기 전국 소비자 협회 조직이 접수한 불만 사항 분석'을 발표했다는 사실을 알게 되었습니다. 민원에 관한 상업용 주택 특별 보고서.” 보고서에 따르면 상업용 주택 소비 분쟁은 주로 주택 품질, 주택 가격, 부동산 판매 촉진, 계약 이행 및 기타 분야에서 발생합니다.
2021년 3분기 전국소비자협회가 접수한 소비자 민원 중 주택 및 건축자재 관련 민원은 7,037건으로 2.73%를 차지했고, 그 중 상업용 주택 관련 민원은 2,514건이었다. 구체적으로 분류하면 계약불만 833건, 허위선전불만 594건, A/S불만 429건, 품질불만 373건 등이다.
중국 소비자 협회는 상업용 주택 산업에 대해 다음과 같은 의견을 발표했습니다. (1) '투기가 아닌 생활용 주택'을 견지하고 부동산 시장의 건전한 발전과 합법적 권익을 수호하십시오. 주택 소비자의. 부동산 통제 정책이 지속적으로 시행되면서 부동산 업계는 점차 조정기에 접어들었습니다. 그러나 일부 부동산 업계의 사업자들은 매도자 중심의 시장 심리를 버리지 못하고 여전히 자신들의 막강한 지위를 이용해 수익을 내기 위해 다양한 수단을 통해 소비자를 '압박'하고 있다. 정책 조정과 시장 변화에 직면하여 관련 운영자는 경영 철학을 바꾸고, 품질에 따른 발전을 추구하고, 서비스 혜택을 추구하고, 장기적인 발전을 기반으로 하고, 근시안적인 행동을 버리고, 민법, 소비자를 엄격히 이행해야 합니다. 권리보호법, 도시부동산 "관리법", "상업용 주택 매매관리 대책", "상업용 주택 매매계약 분쟁심판에서 법 적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석" 및 기타 관련법규, 정책문서를 준수하고 정당한 의무와 책임을 성실히 이행하며 주택을 구입하는 소비자의 적법한 권익을 보호합니다.
(2) 부동산 기업은 법률에 따라 성실하게 운영되어야 하며 적격한 인도의 질과 수량을 보장해야 합니다. 부동산 기업은 건설 품질 표준에 따라 주택 품질을 엄격하게 보장하고 "주거 품질 보증" 및 "주거 사용 지침"과 같은 문서와 자격을 갖춘 주택을 소비자에게 제공하며 허술한 제조, 절도를 중단해야 합니다. , 허위선전, 부적절한 유인, 무단변경, 임의계약위반, 묶음판매 등의 가격인상, 임의요금, 횡포, 부담전가 등의 문제는 좋은 품질과 성실한 서비스로 소비자의 신뢰를 회복시켜 드릴 것입니다. 공사감리단위는 자기의 역할을 충분히 발휘하고 건설품질을 감독해야 하며 법률, 법규와 관련 기술기준, 설계문서, 건설공사계약계약에 따라 건설품질을 엄격히 관리해야 합니다.
(3) 주택 중개인은 관리를 강화하고 직원을 효과적으로 제지하며 의무를 효과적으로 수행해야 합니다. "부동산 중개업 관리조치" 및 기타 규정을 엄격히 준수하고, 직업상 규범을 준수하고, 직업윤리를 준수하며, 부동산 중개업 서비스 항목, 서비스 내용, 과금 기준, 관련 부동산 가격 및 정보를 명확히 표시해야 합니다. 사업장 내 눈에 띄는 위치에 있으며, 매매 및 임대를 위탁한 주택과 주택 소유권 증명서, 의뢰인의 신원 증명서 및 기타 관련 자료를 성실히 확인하고 부동산 중개 서비스 관련 내용을 소비자에게 자세히 설명합니다. 계약서 및 주택매매계약 또는 주택임대차계약, 특히 주택의 실태 및 소비자의 이익과 관련된 중요한 사항 등을 기재합니다. 주택 기관은 정보 격차를 해소하고, 거래 당사자 모두에게 편의를 제공하고, 서비스 가치를 효과적으로 향상시키며, 허위 정보 게시, 실제 상황 은폐, 불공정한 형식 용어 사용 등이 소비자의 정당한 권익을 침해하는 것을 방지해야 합니다.
(4) 소비자는 집을 구입할 때 더 많은 것을 읽고 더 많은 질문을 하도록 주의를 기울여야 하며 자기 보호를 강화해야 합니다. 부동산개발회사, 주택중개업자의 자격과 평판을 꼼꼼히 확인하세요. 새 집을 구입하실 때에는 "국유토지사용권증명서", "건축토지계획허가증", "건축사업계획허가증", "건축사업건설허가증", "상업용주택분양허가증" 또는 "건축사업계획허가증"에 주의하세요. "상업용 주택 판매 허가". 집의 위치, 환경, 지원 시설 등에 대해서는 구두 약속을 믿지 말고 중요한 내용을 계약서에 기재해야 합니다. 재산권, 구매 제한 정책, 대출 조건 및 기타 관련 내용을 주의 깊게 이해하십시오. 주택 구입 조건을 충족하지 못하는 경우에는 위험을 감수하지 말고 운영자의 거짓 약속에 의존하십시오. 귀하는 계약을 체결하기 전에 주택 면적, 층수, 호실수, 주택 가격, 배송 시간, 배송 기준, 계약 해지 조건, 위약금에 대한 책임 등 계약 조건, 보충 약정 및 계약 첨부 사항을 주의 깊게 읽고 완전히 이해해야 합니다. 계약 등 귀하의 합법적인 권익을 보호하기 위해 부동산 및 중개인의 홍보 자료, 구매 계약서, 대금 청구서, 모델 하우스 자료 및 기타 증거를 보존하는 데 주의를 기울이십시오.
주택을 인수할 때에는 주택구입계약서에 약정된 기준에 따라 주택사업의 품질과 지원시설 등을 하나씩 점검하고 기록을 보관해야 하며, 여건이 허락하는 경우 관련 감리기관 및 전문 주택검사관에게 의뢰할 수 있다. 주택을 함께 검사하고 인수하기 위해 고용되었습니다. "주거 품질 보증서" 및 "주거 사용 설명서"를 주의 깊게 검토하고 보관하십시오. 분쟁이 발생하면 적시에 법률에 따라 귀하의 권리를 보호하십시오.
다음은 '상업용 주택 민원 특별보고'입니다.
주거 수요는 국민의 가장 중요한 소비자 요구 중 하나이며, 일반적으로 단일 지출 중 가장 큰 비중을 차지합니다. . 일반 소비자는 상업용 주택 거래 빈도가 낮고 관련 지식이 부족합니다. 부동산 거래는 금융 등 여러 산업과 관련되어 있어 상업용 주택 거래의 문제를 복잡하게 만드는 반면, 소비자는 상업용 주택 매매, 소비자 분쟁을 통해 주택 요구를 깨닫습니다. 종종 발생합니다.
(1) 주택 품질, 숨겨진 미스터리가 많이 있습니다
주거 품질과 관련하여 소비자가 불만을 제기하는 주요 문제는 다음과 같습니다. 첫째, 주택 품질이 좋지 않습니다. 벽과 천장이 갈라지고, 기초가 갈라지고, 지붕이 새고, 배관이 새고, 둘째, 비현실적인 자재, 고급 홍보, 낮은 수준의 구성, 거친 집에 숨겨진 비밀이 있습니다. 솜씨, 표준 이하의 품질 등; 셋째, 숨겨진 프로젝트는 부분을 잘라내고 결함이 있는 제품을 사용합니다. 넷째, 물과 전기 파이프라인의 배치가 표준화되지 않고 표준 이하의 품질이 낮은 재료가 사용됩니다. 같은 커뮤니티라도 비슷해서 품질 문제가 발생하면 집단 불만이 생기기 쉽습니다. 다섯째, 집에 품질 문제가 있으면 제때에 수리되지 않거나 수리 품질이 좋지 않습니다.
예를 들어, 장 씨는 2020년 산둥성 칭다오시 황다오구에 상업용 주택을 구입했고, 개발업체는 늦어도 2021년 7월까지 집을 인도하겠다고 약속했습니다. 2021년 6월 개발자가 주택 인수를 통보했지만 주택 점검 중 장 씨는 주방 상단 철근에서 물이 새고, 욕실 방수층이 깔려 있지 않고, 바닥 높이가 낮은 것을 발견했습니다. 집의 계약이 충족되지 않았습니다. 그녀는 개발자에게 시정을 요청했지만 개발자는 이를 무시했습니다. 불만 사항을 접수한 후 칭다오 소비자 권리 보호 위원회는 개발업체 담당자에게 연락하여 조사 및 확인을 했으며 담당자는 장 씨가 신고한 문제가 사실이며 장 씨와 적극적으로 협상하겠다고 말했습니다. 장 씨가 제안한 수정 계획을 적절하게 처리할 미래.
또 다른 예를 들면, 2021년 8월 소비자 장씨는 자신이 훌륭하게 장식된 집을 구입하고 2020년 10월 말 인수검사를 받았다고 상하이 소비자권익보호위원회에 불만을 제기했다. 이사한 지 얼마 되지 않아 여러 방의 벽에 곰팡이가 생기고 물이 새고, 벽지가 많이 벗겨지고, 천장에 균열이 생긴 것을 발견했습니다. 이를 개발자에게 여러 번 알렸고, 개발자는 집을 수리하기 위해 건설팀을 보냈습니다. .불량하고 냄새나는 벽지를 사용하여 벽에 물이 새어 곰팡이 문제가 해결되지 않아 소비자의 정상적인 생활에 큰 어려움을 초래합니다. Jiang 씨는 개발자의 시공 품질이 좋지 않아 문제에 대한 철저한 해결이 필요하다고 믿습니다. 개발자는 이는 정상적인 현상이며 시공 품질의 문제가 아니라고 주장합니다. 상하이시 소비자보호위원회와 가정장식사무소 전문가들이 현장을 방문해 테스트한 결과, 베이스 레이어의 부적절한 처리로 인해 다양한 정도의 벽 박리 및 누수 현상이 발생한 것으로 나타났습니다. 수리해야 하며, 시공 품질로 인해 발생한 손실은 소비자가 보상해야 합니다. 2021년 9월 8일 현장 조정 끝에 양측은 합의에 이르렀고, 개발사는 소비자에게 2만 위안을 현금으로 보상했고, 소비자는 스스로 수리했다.
또 다른 예를 들어, 2020년 9월 6일 광저우에 있는 홍콩 브랜드 자산 소유자 60명 이상이 광저우 소비자 위원회에 해당 건물의 수도관에 심각한 녹 문제가 있다고 공동으로 보고했습니다. 방금 인수한 것입니다. 수도관의 부식은 물 안전에 영향을 미치고 수도관의 정상적인 서비스 수명을 크게 단축시켜 주택 품질에 숨겨진 위험을 초래합니다. 일부 소유자는 실내 배수관 교체를 위해 사람을 고용했지만 개발자가 제공한 실내 급배수 배치도에 따라 집으로 들어오는 주요 수도관을 파낼 수 없다는 사실을 발견했습니다. 발주처는 부동산 관리회사를 통해 개발업체와 반복적으로 협상하면서 프로젝트 품질에 의문을 제기하고 세대 인수 양식, 수도관 자재 테스트 보고서, 숨겨진 프로젝트 승인 등 관련 문서를 요구하고 녹슨 수도관을 교체해야 했습니다. 개발자는 직접적으로 답변하지 않았으며, 수도관의 녹은 정상적인 물리적 현상이라고 부동산 회사에 설명하도록 허가했을 뿐입니다. 광저우 소비자 위원회가 중재에 개입한 후 상황을 홍보하기 위해 기업 인터뷰, 언론 노출 및 기타 수단을 채택하고 개발자에게 대응 및 처리를 촉구했으며 2021년 3월 26일 양측은 합의에 도달했습니다.
소비자협회의 의견
'상업용 주택 매매계약 분쟁 재판에서 적용 가능한 법적 문제에 대한 최고인민법원의 해석' 제10조에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 주택의 정상적인 생활과 사용에 심각한 영향을 미치는 경우, 구매자의 계약 해제 및 손실 보상 요청은 지원되어야 합니다.
사용을 위해 인도된 주택에 품질 문제가 있는 경우 판매자는 보증 기간 동안 수리 책임을 져야 하며 판매자가 합리적인 기간 내에 수리를 거부하거나 수리를 지연하는 경우 구매자가 직접 수리하거나 다른 사람에게 수리를 위탁할 수 있습니다. 수리기간 중 발생한 수리비용 및 기타 손실은 판매자가 부담합니다. 따라서 주택의 주요 구조적 품질이 부적격하고 심각한 품질문제가 소비자의 거주성에 영향을 미치는 경우 소비자는 계약해지를 요구하고 개발업자에게 손실배상을 청구할 수 있다. 누수 등 심각하지 않은 품질문제가 있는 경우 해당 기간 동안 개발자는 보증 의무를 부담하고 발생한 기타 손실에 대한 보상 책임을 집니다.
(2) 가격에 추가 가격을 추가하여 판매를 높입니다.
집값, 소비 측면에서 구매자가 불만을 제기하는 주요 문제는 다음과 같습니다. 첫째, 주택 가격을 위장하기 위해 장식 패키지, 업그레이드 패키지 등을 구매해야 합니다. 인기 있는 부동산에 대한 부동산 컨설턴트는 구매자에게 "장식 업그레이드 패키지"를 구매하지 않으면 주택 구매 계약을 체결할 수 없다고 암묵적으로 말합니다. 두 번째는 주택 가격 이외의 공동 구매 비용, 대기열 비용, 수정 비용을 임의로 청구하는 것입니다. 수수료, 계좌 개설 수수료 등 세 번째는 집을 선택할 때 돈을 쓰지 않고 예금, 예금, 의도 예금 등을 혼합하는 것입니다.
예를 들어 장씨는 2019년 5월 장쑤성 난징에서 주택을 신용카드로 결제할 때 부동산을 구입했다. , 장 씨는 두 번 지불하라는 요청을 받았습니다. 하나는 276만 위안 이상, 다른 하나는 50만 위안이었습니다. 두 영수증의 이름은 달랐는데, 그 중 50만 위안은 개조 비용이었고 영수증 단위는 1대였습니다. 특정 건축 장식 엔지니어링 유한 회사는 당시 개조 프로젝트 및 표준을 제공하지 않았으며 계약서에 500,000 위안의 개조 비용이 반영되지 않은 것을 알게 된 후 Jiang 씨와 같은 아파트 유형의 다른 소유자는 반영하지 않았습니다. 2021년 6월 30일 장 씨는 난징 소비자 협회에 관련 문제를 신고하고 난징 소비자 협회 부동산 소비자 권리 보호 직원의 조정을 거쳐 50만 위안의 환불을 요청했습니다. 전문위원회는 결국 50만 위안을 장씨에게 환불했다.
또 다른 예를 들면, 2021년 8월 17일 쓰촨성 량산현 소비자권리보호위원회. 주정부는 특정 지역사회의 여러 소유주 대표로부터 부동산 개발에 대한 신고를 받았습니다. 조사 후 부동산 회사는 최근 각 가구에 천연가스 계좌 개설 수수료를 불법적으로 징수한 혐의로 고소장을 접수했습니다. 지역사회는 천연가스 계좌 개설 수수료 3,500위안을 지불해야 했지만 구매 계약서에는 지역사회의 물, 전기 및 가스를 소유자에게 전달해야 한다고 명시되어 있었습니다. 회사와의 여러 번의 협상이 실패한 후 우리는 집단적으로 회동에게 항의했습니다. 카운티 소비자위원회는 양 당사자를 구성하여 여러 차례 현장 조정을 진행했습니다. 부동산 회사는 에너지 회사가 수수료를 징수하기를 원했지만 대신 징수하지 못했습니다. 국가발전개혁위원회, 주택도시농촌개발부, 국가시장감독관리총국이 공동으로 '도시가스 프로젝트 설치비 규제에 관한 지도의견'을 발표했다. (개발 및 개혁 가격 [2019] 1131 호)에서는 "신규 상업용 주택 건설 지원 계획의 레드 라인 내의 가스 엔지니어링 설치 비용은 상업용 주택 개발 및 건설 비용에 포함되며, 부동산개발회사, 가스회사 등은 매수인에게 별도로 청구할 수 없습니다." "소비자협의회 직원이 부동산 회사에 관련 내용을 자세히 설명했습니다. 조정 끝에 부동산 회사는 소유자에게 천연가스 초기 설치비를 청구하지 않겠다고 약속했고, 수수료를 부과해서는 안 됩니다."
예를 들어, 2021년 9월 6일, 안후이성 쑤저우시 링비현 소비자 보호 위원회는 소비자인 첸 씨로부터 제품을 보러 갔다는 불만을 접수했습니다. 링비현 부동산 프로젝트의 한 주택에서 판매원이 지역 중학교가 제6중학교라고 구두로 홍보했습니다. 학군은 소비자의 반복적인 확인을 거쳐 구입하고 비용을 지불하기로 결정했습니다. 20,000위안을 구독한 후 판매원의 안내에 따라 구독으로 전환했습니다. 7월 22일 교육국은 해당 건물의 중학교가 원래 약속을 지키지 않았다는 문서를 발행했습니다. 소비자는 7월 30일에 판매원에게 집을 확인해 달라고 요청했습니다. 판매원은 6번째 중학교가 해당 지역의 학군에 있다고 주장하며 6번째 중학교를 계약에 추가해 달라고 요청했습니다. 소비자는 불만사항을 접수한 후 학교를 계약서에 포함시켜 달라고 요구했고, 부동산 회사는 직원의 중재를 거쳐 소비자 보증금 2만 위안을 환불했다.
가격법 제2조는 사업자가 상품을 판매하거나 서비스를 제공할 때 가격을 명확히 표시해야 하며, 표시된 가격 외에 추가 가격으로 판매하거나 표시되지 않은 수수료를 청구할 수 없다고 규정하고 있습니다.
"상업용 주택 매매계약 분쟁사건 심리의 법률적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석" 제4조에서는 "매도인이 매수인으로부터 청약, 주문, 예약 등의 방법으로 보증금을 수령한 경우"라고 규정하고 있습니다. 등을 상가주택 매매계약 체결에 대한 보증으로 하여, 당사자 일방이 어떠한 사유로든지 상가주택 매매계약을 체결하지 못한 경우에는 예치금에 관한 법률 규정(제587조)에 따라 처리합니다. 민법은 다음과 같이 규정하고 있습니다. “채무자가 채무를 이행한 경우 보증금은 대금으로 사용하거나 보증금을 회수해야 합니다. 당사자 일방이 채무를 이행하지 않거나 약정에 어긋나게 채무를 이행하여 채무를 이행하지 못한 경우 계약 목적을 달성한 경우, 보증금을 받은 당사자가 채무를 이행하지 않거나 계약에 부합하지 않게 채무를 이행하여 계약 목적을 달성하지 못한 경우 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 상가주택을 매매할 때 개발업자가 청약자금, 보증금, 넘버링 수수료 등의 명목으로 소비자 수수료를 미리 청구한 뒤 이를 통해 보증금으로 전환하는 경우가 많다. 소비자의 계약해지권을 제한하고 소비자의 권익을 위험에 빠뜨리는 계약. 소비자는 결제항목이 변경되지 않도록 해당 청구서 및 계약내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.
(3) 규정을 위반하여 주택구입자를 유도하기 위한 은폐 및 과장
부동산 판매촉진 측면에서 소비자가 주로 불만을 제기하는 문제는 다음과 같다. 분양제한주택 상황(분양제한 기간 중에는 양도 불가), 아파트 보유기간(대부분 40년) 등을 은폐하는 등 규제를 위반하여 주택거래를 유도하고 소비자에게 피해를 주는 행위 둘째, 사진, 문자, 현장 전시, 구두 약속 등을 통해 허위 홍보 및 허위 주장을 하는 행위, 셋째, 자격 없는 소비자가 대출 처리를 돕는다는 명목으로 주택 구입을 유도하는 행위, 주변 시설 등 중요한 불리한 요소를 은폐하고 공개 의무를 충분히 이행하지 않는 행위, 다섯째, 학군 주택, 교통 상황 등 주택의 유리한 조건을 과장하여 거래를 유도하는 행위
예를 들어 2021년 7월 23일 소비자궁 여사는 저장성 가흥시 핑후시 소비자권리보호위원회에 찾아와 자신과 남편이 두 달 동안 핑후에 왔다고 항의했다. 전과 6월 6일 당후거리에 있는 한 건물에 상가주택을 주문했는데 당시에는 청약서와 납부영수증만 가지고 20만 위안을 냈는데 개발업자가 이를 알리지 않았다고 하소연했습니다. 구매 당시 화장터 옆에 상가가 위치해 있어 중요한 정보를 숨겨 개발자에게 확인을 요구했지만 개발자가 이를 거부하고 지연시켰습니다. 핑후 소비자 보호 위원회 직원이 불만사항을 접수한 후, 여러 번의 의사소통 끝에 개발자는 돈을 환불하기로 합의했고 소비자는 만족감을 표시했습니다.
또 다른 예를 들면, 2021년 7월 5일 소비자 동씨는 지난 5월 15일 샤먼의 한 부동산 개발회사와 상업용 주택 매매계약을 체결했다며 샤먼 소비자권익보호위원회에 항의했다. , 2018. , 2020년 9월 주택 인수를 준비하면서 부동산 개발회사가 매각 당시 약속한 정원과 지하실의 용도와 범위를 명확히 하는 것이 불가능하다는 사실을 알게 되었습니다. 소비자들은 부동산 개발업체에 관련 설명과 해결방안을 거듭 요구했지만, 10개월이 지난 지금도 상대방은 문제 해결을 위한 명확한 답변이나 성의가 없다. 샤먼시 소비자보호위원회는 고소장을 접수한 뒤 즉각 조사에 착수했다. 부동산 개발업체 관계자는 원래 선물로 주기로 약속한 앞뜰과 뒷뜰은 소유자의 소유였으며 재산권을 행사할 수 없었다고 밝혔다. 명확하게 정의되어야 합니다. 결국 여러 번의 조정 끝에 부동산 개발업체는 소비자인 동씨에게 반년간의 부동산 수수료를 보상했고 소비자는 동의했다.
또 다른 예를 들면, 2021년 5월 초, 소비자 종 씨는 쓰촨성 네이장시 웨이위안현의 한 부동산 판매 부서에 있는 79㎡ 규모의 상업용 주택을 마음에 들어했습니다. 집값은 33만위안이 넘었다. 종 씨는 영업 직원에게 신용 문제로 인해 대출을 신청하지 못할 수도 있다고 말했습니다. 영업 직원은 소비자가 은행에 성공적으로 대출을 신청할 수 있도록 돕는 채널이 있다고 말했습니다. 그 후 양측은 구매 계약을 체결했고 소비자는 30%의 계약금을 담보로 지불했으며 총 100,000위안이 넘었습니다. 양측은 남은 잔액 236,000위안을 영업 부서에서 사용하기로 합의했습니다. 소비자가 은행에 대출을 신청할 수 있도록 지원합니다. 대출이 승인되지 않고 소비자가 남은 집값을 감당할 수 없게 되자 소비자는 6월 초 주택 구입 계약을 해지하고 집값을 돌려달라고 요청했다. 개발업체는 주택 구입 계약이 해지되면 계약서에 명시된 대로 주택 총액의 15%, 총 5만 위안 이상의 손해배상금을 지급해야 한다고 말했다. 두 당사자 간의 반복적인 협상 끝에 소비자는 7월 1일 웨이위안현 소비자권리보호위원회에 불만을 제기했습니다. 직원들이 4차례에 걸쳐 현장 조정을 주도한 끝에 개발사는 최종적으로 소비자의 계약금을 환불하고 계약을 해지하기로 합의했습니다.
소비자협회 의견
소비자는 자신이 구입한 주택의 주택 자체, 지원시설, 주변계획 등 실제 상태를 알 권리가 있습니다.
"상업용 주택 매매 계약 분쟁 재판에서 법률에 적용되는 여러 문제에 대한 최고인민법원의 해석" 제3조에서는 다음과 같이 규정합니다. "상업용 주택의 매매 광고 및 판촉 자료는 청약 권유이지만, 해당 계약에 대한 판매자의 의견은 상가주택 개발계획 범위 내의 주택 및 관련시설의 내용과 약속이 구체적이고 상가주택 매매계약의 체결 및 주택가격 결정에 중대한 영향을 미치는 경우에는 청약에 해당한다. 상업용 주택 매매계약에 포함되지 않은 경우 계약 위반에 대한 책임을 집니다. "상업용 주택 매매 관리 방법" 제15조에서는 "당사자는 상업용 주택 매매 계약서에 명시된 사항을 약정해야 합니다. 부동산 개발업체 및 부동산 중개업자가 발행하는 주택 매매 광고 및 판촉물." , "부동산 광고에 관한 규정"에서는 부동산 광고 콘텐츠에 감사 또는 투자 수익을 약속하는 내용을 포함해서는 안 되며, 해당 장소의 위치를 표시해야 함을 명시하고 있습니다. 프로젝트가 특정 기준 목표에 도달하는 데 걸리는 시간, 가격 관리에 대한 국가 규정을 위반하거나 계획 또는 투자에 제한을 가하는 등 건설 중인 도시 상황에 대해 오해를 불러일으키는 광고입니다. 주택 거래의 경우, 소비자는 자신의 신용 조건에 따라 합리적인 조치를 취해야 합니다. 신용 조건을 충족하지 못하는 경우 성공적인 대출 신청을 지원하겠다는 개발사 또는 중개인의 약속을 신뢰하지 마십시오.
(4) 허위 계약 위반 및 다양한 사유로 인한 책임 거부
계약 이행 측면에서 소비자가 가장 많이 불만을 제기하는 문제는 다음과 같습니다. 첫째, 배송 주택, 모델 하우스 , 건물 문서 홍보가 일관성이 없습니다. 예를 들어, 집의 바닥 높이가 낮아지고, 들보가 많아지고, 둘째, 집의 면적이 계약에서 합의한 면적과 맞지 않게 줄어들고, 셋째, 개발자가 납품을 지연시킵니다. 넷째, 주택이 양도된 후 소유자가 제때에 부동산을 양도하는 데 도움을 줄 수 없습니다. 여섯째, 보충약정, 특약 등을 통해 부당한 형식의 조항을 시행하였다.
예를 들어 2019년 11월 안후이성 추저우시 톈창시의 소비자인 판씨는 텐창시의 한 부동산 회사에 집을 주문하면서 집을 주문할 때 서명도 했다. 이유 없이 퇴실하는 계약서에는 구매자가 "상업용 주택 매매 계약" 및 "이유 없는 퇴사에 관한 계약"을 체결한 날부터 체크인 전까지 언제든지 권리가 있다고 명시되어 있습니다. 이유 없이 확인하려고. 판씨는 2019년 11월 계약을 체결한 이후 부동산 회사가 온라인으로 정식 서명을 할 수 없어 2020년 11월 9일 아무 이유 없이 체크아웃을 신청했다. 그러나 부동산 회사는 2021년 6월 다양한 이유로 환불을 연기했다. 판씨는 텐창시 소비자권익보호위원회에 항의했다. 지자체 소비자보호위원회는 민원을 접수한 뒤 즉각 특별조사를 벌여 소비자 민원이 사실임을 확인했다. 소비자보호위원회 직원들의 소통과 조정 끝에 마침내 합의에 이르렀습니다. 피고인 부동산 회사가 환급을 전담할 사람을 배정했고, 7월 말 소비자는 64만 원이 넘는 체크아웃 대금을 받았습니다. 원.
또 다른 예로, 소비자 장 씨는 2019년 7월 2일 샤먼의 부동산 개발 회사를 통해 84.08제곱미터 면적의 부동산을 구입했다고 샤먼 소비자 권리 보호위원회에 불만을 제기했습니다. . 해당 주택은 2021년 6월 18일에 양도됐다. 부동산 회사가 제출한 인수자료에 따르면 실제 실측 면적은 83.28㎡(면적 차이는 0.8㎡, 가격 차이는 31,439.2위안)으로 나타났다. 회사는 계약서에 명시된 대로 면적 차이가 1% 미만이라고 밝혔습니다. 면적차이처리계약서 제5장 제13조 제1항은 아파트 내 건축면적 오차율의 절대값이 3%(3% 포함) 이내인 경우 주택가격이 실제 상황에 따라 해결됩니다. 부칙에는 건축면적 오차율의 절대값이 1%를 초과하고 3% 이내인 경우에는 계약단가에 따라 주택가격을 정산하도록 규정하고 있다. 소비자들은 본계약이 명확하고 부가계약을 체결할 필요가 없다고 생각한다. 부가계약의 관련 내용은 본 계약과 완전히 다르다. 구매자와 판매자 사이에 분쟁이 발생했습니다. 조사 후 샤먼시 소비자 보호 위원회는 두 당사자 사이에 현장 중재를 조직했습니다. Zhang 씨는 1~2년 동안 재산세를 면제하는 계획을 제안했지만 두 당사자는 합의에 도달하지 못했습니다. 이후 부동산 회사는 전화 통화 끝에 벽 부수는 기계를 보상으로 주기로 합의했다.
또 다른 예를 들어, 2021년 9월 9일 소비자 우씨는 장쑤성 전장소비자협회에 공식 주택 구매 계약을 체결할 때 계약서에 불평등한 조건이 있다는 사실을 발견했다고 불만을 제기했습니다. 계약 위반에 대한 그의 책임은 개발자의 책임과 동일하지 않습니다. Wu 씨가 계약을 위반하면 개발자는 연체금에 대해 하루 30,000의 벌금을 지불해야 하며 개발자는 해당 금액만 지불하면 됩니다. 소비자는 1/3 벌금으로 하루에 10,000을 지불해야 합니다.
우씨는 이 조항에 대해 이의를 제기했다. 개발자는 해당 계약이 주택도농개발국에서 제공한 견본 계약서라고 말했다. 궁금한 점이 있으면 주택도농개발국에 문의해야 한다. 주택도농개발국에 문의한 결과 계약서식은 주택도농개발국에서 제공한 계약서식이라고 답변했습니다. 도농개발국에서 제공하지만 구체적인 내용은 시행사와 협의하여 결정합니다. 소비자. 계약서에 명백히 불평등한 조건이 있는 경우에는 계약이 작동하지 않을 것입니다. 그러나 개발사는 자신의 의견을 고집하며 계약조건 변경에 동의하지 않고 우 씨에게 계속 계약을 이행해 달라고 요청했다. Zhenjiang 소비자 협회 직원의 중재 후 개발자 책임자는 Wu 씨의 보증금을 반환하는 데 동의했으며 Wu 씨는 Zhenjiang에서 판매되는 4개 부동산에 대한 계약의 모든 법적 책임이 상호 책임으로 변경될 것이라고 밝혔습니다. 결과에 대한 만족.
소비자협회의 의견
법에 따른 계약 이행과 적격 배송은 운영자의 의무입니다. 민법 규정에 따라 운영자는 약정에 따라 의무를 완전히 이행해야 합니다. 이행이 약정에 부합하지 않는 경우 약정에 따라 계약 위반에 대한 책임을 져야 합니다. 《상업용 주택 매매 관리 방법》 제30조에서는 "부동산 개발기업은 계약에 따라 납품 및 사용 조건에 부합하는 상업용 주택을 적시에 구매자에게 인도해야 한다. 기한 내에 인도하지 못하면 부동산 개발업체가 계약 위반에 대한 책임을 져야 한다.” 소비자에 비해 개발자가 더 강한 당사자이다. 일부 개발자들은 예치금 등의 방법으로 소비자를 먼저 확보한 후, 보완약정 등의 수단을 통해 모범계약을 '우회'하여 소비자가 일방적으로 작성한 불공정한 형식의 약관을 수용하도록 강요하고, 소비자 권리를 배제 및 제한하며, 소비자 책임을 높이고, 사업자의 책임을 면제함으로써 소비자는 불공정한 조건을 받아들이거나 예치금을 잃게 되어 엄중하게 처벌받아야 합니다.
(5) 주택 중개업체, 엇갈림에 주의
주택 중개인과 관련하여 소비자가 불만을 제기하는 주요 문제는 다음과 같습니다. 첫째, 일부 주택 중개인은 다음과 같은 사기 행위에 연루됩니다. 허위 주택 정보를 게시하고, 주택 가격이 투명하지 않고 주택의 실제 상태가 은폐됩니다. 둘째, 소비자에게 알리거나 동의하지 않고 대행 수수료, 은행 대출 수수료 등을 임의로 청구하는 경우가 있습니다. 대행업체는 구매자와 판매자의 개인정보를 유출하거나, 은행 대출을 약속하거나, 은행을 대신하여 구매자의 자금을 감독하거나, 구매 대금을 자기 것으로 가져가거나 다른 목적으로 유용하는 등 규정을 위반하여 운영합니다. 일부 중개 회사와 직원은 온라인 서명 중개인, 모기지와 같은 개념을 혼동하여 주택 구매자를 오도하여 계약금 및 중개 수수료를 지불한 후 온라인으로 서명 및 이체할 수 없게 만들고 일부는 형식 조항을 사용하여 위반합니다. 소비자의 정당한 권리와 이익이 계약에 따라 이행되지 않는 경우.
예를 들어, 2021년 5월 저장성 타이저우시 출신의 장씨는 황옌개홍부동산중개사를 통해 중고 주택을 구입했습니다. 이후 장 씨는 양도 절차를 밟을 때 해당 부동산이 2년 미만이라는 이유로 5.6%의 부가가치세와 할증료를 전액 납부해야 했습니다. 장 씨는 중개인이 재산권이 2년 이상 지속되었다고 분명히 소개했지만 현재는 2년이 채 되지 않아 현실과 부합하지 않는다고 믿고 타이저우 황옌구 소비자 권리 보호 위원회에 항의했습니다. . 고소장을 접수한 직원은 고소장 양측에 연락해 수수료 절감에 대한 양측의 요구 차이가 너무 커서 법적 경로를 통해 해결하겠다고 말했다.
또 다른 예를 들면, 소비자 왕씨는 2021년 7월 허난성 지위안시 소재 부동산 중개소를 통해 주택을 구입했다. 계약 당일 A측은 부동산 증명서를 주장했다. 분실되었으며 부동산 면적이 116 평방 미터임을 반복적으로 보장했습니다. 소비자는 부동산 중개소에 집값 5만 위안을 선불로 지불한다. 이후 소비자가 대출을 신청하기 위해 은행에 갔더니 실제 등록된 부동산 면적은 113.22㎡로 계약면적보다 2.78㎡ 적었다는 사실을 알게 됐다. 소비자는 즉시 부동산 중개업자에게 면적 차이를 알렸고, 중개인은 문제를 해결하기 위해 A측과 원래 거래 가격을 30,000위안 낮추도록 협상할 것을 제안했지만, A측은 이에 동의하지 않았습니다. 소비자는 주택 구입 대금으로 5만 위안을 환불해 달라고 요구했지만 부동산 관계자는 3만 위안만 환불해 줄 수 있다고 말했다. 9월 3일 소비자들은 지위안시 소비자권리보호위원회에 불만을 제기했고, 조정 끝에 3자는 원래 계약 가격에서 거래 가격을 2만 위안 낮추는 합의에 이르렀다.
소비자협회의 의견
'부동산중개업 관리기준' 제22조에서는 "부동산중개업자가 의뢰인과 주택 매매 또는 임대중개업 계약을 체결하는 경우"라고 규정하고 있습니다. , 위탁매매 여부, 임대주택 및 주택 소유권 증명서, 의뢰인의 신원증명서 등 관련 정보를 확인하고, 주택 상태 명세서를 작성해야 해당 주택 정보를 외부에 공개할 수 있습니다. 고객의 서면 동의.
"부동산 중개업자 및 중개업자는 부동산 중개업 계약을 체결하기에 앞서 부동산 중개업 계약 및 주택 매매계약의 관련 내용을 의뢰인에게 사실대로 설명하고, 당사자에게 권리와 의무를 사실대로 고지하여야 합니다. 부동산 중개업자 및 중개인은 정당한 의무를 이행하지 않고 소비자에게 손해를 끼친 경우 배상 책임을 져야 합니다.