저자 | 마오 형제
출처 | Big Cat Finance
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전염병의 안개 속에서 기업들은 마침내 업무를 재개했습니다. 이제 생산할 시간입니다.
각종 기업, 특히 중소기업이 '봄바람을 기대하고 있다'고, 줄곧 금자탑을 쌓아온 부동산 업계도 예외는 아니다. 2월부터 일부 성·시에서는 부동산 '완화정책'을 잇달아 내놨다.
지난해 2월 11일 주요 토지매매업체인 항저우는 주택 관련 부분을 주로 토지 양도 시기를 조정한 '토지토지조례 10가지'를 발표했다. 1월 31일부터 2월 2일까지로 합의. 3월 20일 동안 납부한 토지양도비를 유예할 수 있다.
2월 12일, 뜨거운 3개 도시가 동시에 '휴식'을 보였다.
우시는 부동산의 거의 모든 측면을 다루는 17개의 구체적인 의견을 밤새 발표했습니다. 세금 연장, 분양 완화, 배송 지연 등의 조치는 모두 부동산 회사에 좋은 소식입니다.
시안은 토지 양도 및 계획에 중점을 둔 '시안 부동산 10대 규칙'을 발표했으며, 이는 토지 양도 및 계획에 중점을 두고 양도 수수료 지불을 유예하여 부동산 등록을 처리할 수 있으며, 토지 양도 비율을 줄입니다. 토지를 예치하고 토지대금의 50%를 지불한다.
난창의 정책은 시안의 정책과 유사하며 토지 보증금 비율을 20%로 조정하고 주거용 또는 상업용과 주거용이 혼합된 토지 양도 수수료를 6개월 동안 유예할 수 있습니다.
이밖에도 텐진, 자싱, 청더, 상하이 등 10여개 도시의 부동산 시장은 다양한 각도에서 완화되고 있다.
핵심 사항:
요즘 이러한 정책은 기본적으로 부동산 회사에 좋습니다. 주택 구매자에 대한 완화는 없으며 판매 제한은 전혀 변경되지 않았습니다.
물론 업스트림은 변했지만 다운스트림은 전혀 변하지 않을 것입니다.
02
왜 이렇게 허술한 정책이 많나요? 현재 부동산 사업이 너무 어렵기 때문이다.
1월과 2월은 부동산 시장의 전통적인 성수기가 아니다. 실제로 올해 1월 말 부동산 100위권 전염병으로 인해 매출이 감소했다. 1월 기업은 전년 동기 대비 12% 감소했다.
2월부터 지금까지 오프라인 영업소는 업무를 재개할 가망이 아직 보이지 않고, 영업을 재개하더라도 인원이 소수에 불과해 매출도 이야기할 수 없는 게 현실이다. 전염병으로 인해 대형 부동산 회사들이 "클라우드에서 주택 판매"를 시작했습니다. 좋은 기대가 있지만 아직 끝날 조짐은 없으며 대부분의 부동산 회사는 더 이상 인도의 여름에 대한 환상을 갖지 않습니다. 3월과 4월.
아직까지는 대형 부동산 회사, 부동산 100대 기업, 중소 부동산 회사에 대해서는 기본적으로 2월이 채 끝나지도 않은 재앙이다. 100개가 넘는 부동산 회사가 파산했습니다.
더욱 안타까운 점은 2020년에는 부채상환 정점이 다시 찾아온다는 점이다. 올해 95개 부동산 회사의 총 만기 채권은 5000억 위안을 넘어 2019년보다 45% 증가했다.
돈이 생명인데 돈이 부족한 게 당연하다. 돈이 들어오지 않으면 비용이 줄지 않아 이제 부동산 회사들은 현금 흐름을 지키기 위한 싸움을 시작했다.
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검은 백조가 날아다닌다. 집에 광산이 있어도 걱정해야 한다.
전염병의 영향으로 업무 재개가 어렵습니다. 사실 경제적 압박이 매우 큽니다. 2019년에는 GDP가 대략 99조였습니다. 환산하면 하루 2712억, 14일 3조7968억인데 개념이 뭐죠? 2019년 스웨덴 GDP와 거의 맞먹는 수준인데 아마 세계 24위 정도일 겁니다.
이는 성장률을 고려하지 않았기 때문에 성장을 유지해야 한다는 압력이 크다. 지방정부의 주요 수입원으로서 토지금융의 주도적 역할은 여전히 흔들리지 않는다.
많은 곳에서 작업 재개를 촉구하기 시작했으며, 전염병 예방을 위해 토지 경매에 참여하려는 경우 격리 및 온도 측정 조치가 사용되었습니다. , 그리고 생방송 감독이 진행되었습니다. 베이징 춘제 이후 첫 번째 토지 경매에서는 3개 토지가 경매되었으며, 12개 부동산 회사가 경쟁하여 최종 거래액은 80억 5천만 달러에 이르렀습니다.
전염병 지역에 위치한 우한은 토지 매각을 중단하지 않았습니다.
코로나19 사태로 인해 우한 토지 이전은 '온라인 등록, 온라인 검토, 영상 공개, 특별 처리' 원칙에 따라 처리됩니다. 연기됨에 따라 2019년에 두 개의 토지가 판매될 예정입니다. 우창구의 주거용 및 상업용 토지 필지 목록 마감일은 2월 19일에 이르렀고 그 가치는 280억 달러에 달했습니다.
써야 할 돈은 써야 하는데 결국 부동산 회사가 살아남으려면 식량이 부족할 수가 없다. 돈이 없으면 땅이 없고, 땅이 없으면 돈이 없는 악순환에 빠지면 막다른 골목이 된다.
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이러한 변화가 일반 사람들의 주택 구입에 큰 영향을 미치나요?
솔직히 꽤 크다. 특히 일부 흔들리는 중산층의 주택 구입 의지가 강화됐다.
예를 들어 불과 한 달 만에 많은 사람들이 인정하는 '임대 및 판매의 평등권'이 도전에 직면했습니다.
방역에 있어서 '하드코어'로 알려진 곳이 많다. "집에 가기가 너무 어렵다"며 민원에서 붕괴 모드로 전환한 사람들도 많다.
많은 도시 커뮤니티가 재작업의 물결에 직면하여 각 커뮤니티에서 가장 큰 "권력 보유자"가 되었습니다.
청두 커뮤니티는 시외 세입자가 커뮤니티에 들어오는 것을 직접 금지하고 있으며 소유자는 실제로 커뮤니티에 들어오기를 원하는 경우 외부 세입자에게 집을 임대하는 것을 허용하지 않습니다. 세입자는 각각 500,000위안의 "보증금"을 받아야 합니다.
50만 위안만 있으면 커뮤니티에 들어갈 수 있는데, 보증금 50만 위안을 여유롭게 마련할 수 있다면 그래도 집을 빌릴 필요가 있을까?
커뮤니티에서는 빠르게 사과했지만, 슬픔은 현실이었습니다. 하지만 소셜미디어에는 지역사회 출입이 금지돼 '거리 생활'을 하고 있는 세입자에게 도움을 요청하는 메시지가 점점 많아지고 있고, 입국 금지로 인해 귀가하는 길에 나선 이들도 늘어나고 있다. 그리고 집으로 돌아가는 길은 그리 쉽지 않습니다.
커뮤니티 자산에는 지침이나 문서가 없지만 자체 규정이 있습니다. 합법적인 세입자는 따라야 할 문서와 법률도 있지만 세입자로서의 지위는 "부동산 규정을 준수하지 않습니다."
부동산 증명서가 커뮤니티의 출입 카드가 되었을 때에도 많은 사람들은 여전히 “욕하고 욕해도 소용 없고, 집을 사는 것이 마지막 말이다.
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한때 어떤 곳에서 비극이 있었던 적이 있는데, 감염자가 당시 병원에서 입원을 할 수 없어 자살을 선택했고, 갔을 때 아내와 딸의 감염이 더 걱정됐다. 집이 두 개 있었다면 이런 비극은 피할 수 있었을 텐데
전염병 기간 동안 집이 가장 좋은 곳일 수 있습니다. 안정감이 있어서 무엇이 꼭 필요한지, 새롭게 단장하는지 걱정하지 않습니다.
그러나 전염병이 끝나면 실제로 올해 시장에 큰 영향을 미칠 것입니다.
1. 전체적으로 15조의 시장 규모를 유지하는 것은 큰 문제입니다.
작년 참고: 2019년 매출은 15억 9천만 달러입니다. 1월과 2월에는 8%, 3월에는 9%이므로 2월에 전염병을 통제할 수 있다면 1년 전체에 4~5%의 영향을 미칠 수 있으며, 3월까지 지연되면 영향을 받을 것으로 추정됩니다. 나중에 할 수 있으면 또 글을 써야겠습니다.
2. 세 가지 이유가 있습니다.
1) 지방정부는 그들의 수입을 보호해야 합니다. 도시별로 하나의 정책을 채택한다. 주택 소유자는 투기해서는 안 된다는 원칙에 따라 판매를 활성화하기 위한 적절한 느슨한 정책을 도입하는 것이 필요하다. 이는 지역 공무원들의 지혜를 시험할 것이다.
2) 생존해야 하고, 빚을 갚아야 하고, 판매가 부진하고, 자금 인출에 대한 압박으로 인해 많은 특이한 일을 하게 될 것입니다.
3) 즉각적인 필요 사항 외에도 주택 구매자는 다음과 같은 이유로 인해 일반적인 인플레이션 기대에 따라 매매제한 정책이 완화되면 핵심 도시의 부동산 투자가 늘어날 것입니다.
3. 주택 구입 전략은 크게 변하지 않았고, 이들 경쟁 도시는 여전히 안정적입니다. 평균 급여가 4,000이고 주택 가격이 15,000인 4선 도시에서는 여전히 상승 동기가 부족합니다.
우한처럼 전염병으로 큰 피해를 입은 지역에서도 중고 주택의 감소 추세가 나타났습니다. 이미 통계청 자료에 따르면 중고 주택이 전년 대비 0.4% 감소했지만 도시의 펀더멘털은 크게 변하지 않을 것이며 대신 더 적합한 금전적 기회가 나타날 것입니다.
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물론, 이 전염병은 실제로 주택 구매자에게 다음과 같은 몇 가지 변화를 가져왔습니다.
1. 의료 자원의 분배가 핵심이 될 것입니다 주택 구매자를 위한 고려 사항 첫째, 건강 상태가 좋은 지역을 모색할 것입니다. 일부 심각한 경우에는 좋은 위치가 생명을 구할 수 있습니다.
2. 2003년 사스(SARS) 이후 저밀도 슬래브 건축물이 큰 인기를 끌면서 타워형 건축물과 슬래브 건축물의 가치가 갈라지기 시작했다. 이번 전염병은 이를 더욱 강화시켰습니다.
사스 기간 중 유명한 사례는 아모이 가든(Amoy Garden)으로, 한 도시에 19개 타워가 있었는데, 홍콩에서는 확진자가 1,755명, 사망자가 321명이었다. A씨는 아모이가든에 있는 남동생 집 화장실을 사용한 적이 있으며, 하수관으로 연결된 화장실, 세면대, 욕조, 화장실 바닥 배수구 등을 통해 다른 주민 집에 바이러스가 유입됐다.
이번 전염병 발생 당시 광저우 폴리천웨 커뮤니티에서는 누군가 전염병을 은폐하고 있었던 것으로 알려졌으며, 그 결과 18동 3가구가 감염됐고, 6명이 신형 관상동맥성 폐렴 진단을 받는 등의 피해를 입었다. 건물 전체에서 200명 이상이 격리됐다.
이는 지진이나 화재 등의 자연재해가 아니더라도 채광이 좋지 않고 환기가 잘 되지 않으며 인구밀도가 높은 일반 주거용 타워는 8만~9만위안 수준의 주택일 뿐이다. 바이러스와 같은 더 어려운 상대의 영향을 받습니다.
요컨대 지난 2년 동안 주택을 구입하거나 투자할 의향이 있다면 전염병이 끝나면 시장을 살펴보는 데 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다. 2020년에는 많은 기회가 있을 것입니다.