금융리스로 임대한 부동산
중국의 금융리스 임대물은 동산만 포함한다. 토지의 소유권은 국가에 속한다. 그렇다면 부동산 융자리스가 무엇인지 다들 아시나요?
융자리스 고정자산과 다른 회사 소유 고정자산을 구별하기 위해 회사는 융자리스 고정자산을 설정해야 합니다. 고정 자산의 금융리스? 세부 회계 회계, 새로운 "기업 회계 기준 제21호 임대"는 다음과 같이 규정합니다. 임대 시작일에 임차인은 임대 자산의 공정 가치 중 낮은 금액을 계산해야 합니다. 리스개시일 및 최소리스료의 현재가치는 리스자산의 장부금액으로, 최소리스료는 장기지급금의 장부금액으로 본다. 그 차액은 미인식 금융비용으로 간주된다. 임대차 협상 및 임대차 계약 체결 과정에서 임차인이 부담한 처리수수료, 법률비용, 인지세 등 임대사업과 관련하여 발생한 초기 직접비용은 임대자산의 가치로 인식하지 않고 임대자산의 가치에 포함시켜야 한다. 현재 비용. "기업 회계 기준 제4호 고정 자산"은 다음과 같이 규정합니다. 고정 자산의 구매 가격이 정상적인 신용 조건을 초과하고 지불을 연기하고 본질적으로 금융 성격인 경우 고정 자산의 비용을 결정합니다. 구매 가격의 현재 가치를 기준으로 합니다. 실제 지불한 가격과 구매 가격의 차이는 자본화해야 하는 경우를 제외하고 신용 기간 동안 당기 손익에 포함됩니다.
운용리스와 달리 운용리스로 임대한 자산은 고정자산에 포함되지 않으며, 리스자산에 대한 통제권이나 소유권이 없습니다.
융자리스는 기업이 장비를 구입하고 싶지만 자금이 부족하여 융자회사와 함께 장비를 구입하고 융자회사가 대금을 선지급하는 것으로 이해되어야 합니다. 장비 계약 시 금액의 일부를 선불로 지불하고 나머지는 임대료로 충당합니다.
1. 상무부 및 중국 은행 규제위원회
현재 우리나라에는 금융 임대법이 없습니다. 몇 년 전 금융 임대법 초안이 발행되어 다음과 같이 규정되었습니다. 임대 부동산은 동산만 될 수 있는데 나중에 사망했습니다.
현행 금융리스 관련 규정은 주로 상무부의 '리스업 외국인투자 관리조치'와 중국은행의 '금융리스회사 관리조치'가 주요 내용이다. 규제위원회. 상무부는 금융리스의 임대재산은 동산으로만 규정하고 있으나 중국은행감독관리위원회는 임대재산을 고정자산으로 규정하고 있다. 일반적인 이해에 따르면 여기의 고정자산은 부동산을 제외해서는 안 됩니다. 따라서 부서 규정 수준에서 이론적으로 부동산 임대 자금을 조달할 수 있습니다.
하지만 법원이 반드시 해당 규정을 인정하지 않을 수도 있다. 기존 관련 법률 초안과 사법 해석 초안에 따르면 부동산에 임대 자금을 조달할 수 있다는 언급은 없다.
2. 재무부 회계부
재무부 회계부는 금융리스 구축을 인정해야 합니다. 2010년 기업회계기준에 따르면 토지와 건물이 모두 포함된 임대의 경우 회사는 일반적으로 토지와 건물을 별도로 고려해야 합니다. 토지부분의 임차권과 건물의 임차권의 상대적 공정가치에 비례하여 최소임대료를 배분합니다. 우리나라에서는 토지의 소유권이 국가에 속하므로 ① 토지임대는 금융리스로 분류할 수 없다. 건물의 임대는 임대기준에서 정한 기준에 따라 분류됩니다. 토지와 건물을 분리할 수 없고 신뢰성 있게 측정할 수 없는 경우에는 금융리스2로 분류합니다. 단, 두 부분 모두 명백히 운용리스인 경우에는 전체 리스를 운용리스로 분류합니다.
기업회계기준(2006)에서는 금융리스를 자산소유에 따른 모든 위험과 보상을 실질적으로 이전하는 리스라고 규정하고 있다. 소유권은 결국 이전될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 다음 기준 중 하나 이상을 충족하는 경우 금융리스로 인식됩니다.
(1) 리스 기간이 만료되면 리스 자산의 소유권이 임차인에게 이전됩니다.
(2) 임차인은 리스자산을 구매할 수 있는 옵션을 갖고 있으며, 해당 옵션이 행사될 때 확정된 구매가격은 리스자산의 공정가치보다 훨씬 낮을 것으로 예상됩니다. 임대 시작일에 임대 가치를 합리적으로 결정할 수 있습니다.
(3) 자산의 소유권이 이전되지 않더라도 임대 기간은 임대 자산 내용 연수의 대부분을 차지합니다.
(4) 리스 시작일의 임차인의 최소 리스료 현재 가치는 리스 시작일의 리스 자산의 공정 가치와 거의 동일합니다. 리스 개시일의 리스 개시일 현재 리스 자산의 공정 가치와 거의 동일합니다.
(5) 임대 자산은 특수한 성격을 가지며 큰 변경이 없는 경우에만 임차인이 사용할 수 있습니다.
3. 재정부 세무국 및 국가 세무국
재정부 세무국(각종 세금)은 과세를 담당하며, 물품 국세청 노동세과(각종 세금 담당) 증세세, 소비세 등 포함), 재산세부(부동산세, 증서세 등 담당), 소득세 부서(법인세 등을 담당). 모두가 공무원이기 때문에 어느 누구도 다른 사람에게 복종하지 않는 것은 불가피합니다.
우선 상무부3와 중국은행감독관리위원회4에서는 판매후리스를 금융리스의 한 형태로 간주하지만 재정부 회계부는 판매후리스를 고려한다는 점을 분명히 하세요. 금융리스와 운용리스로 나뉜다. 국세청에서도 금융리스와 운영리스로 나누어 생각하는 것 같습니다.
현재 세법에는 금융리스의 개념을 설명하는 두 가지 문서인 Guoshuifa [1993] No. 149⑤와 Caishui [2013] No. 37⑥이 있습니다. 제37조의 금융리스의 정의는 기본적으로 제149조의 정의를 그대로 따온 것입니다.
상품서비스세부에서는 금융리스가 동산에만 적용된다고 명시하고 있지만, 2010년 국가세무총서 공고 제13호에서는 금융리스 판매 및 재임대 사업에서 임차인의 자산 매각이 동산에만 적용된다고 명시하고 있습니다. 부가가치세 및 사업세 징수 범위에 해당하지 않으며, 부가가치세 및 사업세가 부과되지 않습니다. 13번의 의미는 회사가 현실적으로 부동산 금융리스의 존재를 부정하지 않는다는 것인데, 그렇지 않다면 왜 영업세를 인상하겠는가?
재정부가 신설된 덕분에 재산세부서가 훨씬 유연해진 것으로 보인다. . 예를 들어, "부동산세 및 도시 토지 사용세 관련 문제에 관한 고시"(Caishui [2009] No. 128)에서는 금융 임대 부동산에 대해 임차인이 다음 달부터 부동산의 잔존 가치를 지불해야 한다고 규정하고 있습니다. 금융리스계약 개시일 세금. 계약서에 시작일이 명시되지 않은 경우 임차인은 계약이 체결된 다음 달부터 재산의 잔존 가치에 따라 재산세를 납부해야 합니다. 또 다른 예를 들면, "기업의 매각 및 전대 자금 조달에 대한 증서세 정책에 관한 고시"(Caishui [2012] No. 82)에서는 금융리스 회사가 ⑦ 매각 및 전대 사업을 수행하고 임차인의 주택 소유권을 인수하고 토지, 규정에 따라 세금을 부과합니다. 판매 및 임대 계약이 만료되고 임차인이 원래 주택과 토지 소유권을 다시 구입하는 경우 증서세가 면제됩니다.
4. 전국인민대표대회, 재정부 세무국, 국가세무총국 소득세국
전국인민대표대회에서 통과된 기업소득세법 의회는 금융리스로 임대한 고정자산에 대해서는 감가상각비를 계산하지 않는다고 규정하고 있습니다. 국무원이 통과시킨 소득세법 실시조례에서는 고정자산이란 기업이 제품 생산, 노무 서비스 제공, 임대 또는 운영 관리를 목적으로 보유하고 12개월 이상 사용하는 비화폐 자산을 말한다고 규정하고 있다. 주택, 건물, 기계, 기계, 운송 도구 및 기타 생산 및 사업 활동과 관련된 장비, 기구, 도구 등.
전국인민대표대회는 세법과 금융리스법 초안에 대해 두 가지 견해를 채택했다. 금융리스법 초안에 부동산을 임대할 수 없다고 명시했다면, 전국인민대표대회 소득세법은 현실에 존재하지 않는 업종을 일방적으로 만들어낸 것으로 보인다. 물론 금융리스법 초안은 초안일 뿐이다.
5. 현실
실제로는 부동산 금융리스가 존재하고 사례도 많습니다. 하지만 모두 Sale & Leaseback 형태로 존재하는 것 같습니다.
2004년 4월 초, 상하이 금융리스회사인 신세기금융리스유한회사의 성공적인 운영에 힘입어 국내 최초의 부동산 매매 및 재임대 + 팩토링 금융 프로젝트가 공식적으로 체결됐다. 상하이의 한 대형 부동산회사는 자신이 소유하고 있던 하이난의 유명 호텔을 금융리스회사에 매각하고 5년간 '세일 앤 리스백' 계약을 체결했다. 금융리스회사도 공동으로 '국내 팩토링 사업' 계약을 체결했다. -주식상업은행.부동산 매각 및 환매로 발생한 임대료 미수금을 은행에 매각해 최대 6억 위안의 일회성 자금조달을 완료했다.
"중국 항공 뉴스"는 2010년 9월 16일 보도했습니다. 2009년 말 후난성 웨양시 정부는 시 남부 순환 도로를 건설하기 위해 1억 4천만 위안을 투자할 계획이었습니다. AVIC을 통해 도로를 임대하여 대상 부동산을 임대하기 위해 긴급하게 필요한 건설 자금을 신속하게 조달했습니다.
"천진: 금융 혁신으로 지역 경제 발전 촉진" 보고: Tianjin Bohai Leasing은 Tianbao Investment(Tianjin Free Trade Zone 국유 자산 회사)로부터 Tianjin Free Trade Zone 공항 물류 가공 지구 투자 서비스 센터 빌딩을 구입했습니다. 천진항보세구관리위원회와 천보투자(2차 임차인)에게 임대하였으며, 사업금액은 8억 위안, 임대개시일은 2009년 4월 27일, 임대기간은 20년이다.
결론
이상을 보면 현재 우리나라의 금융리스법 규제현황은 부서간 획일화, 부서내 불일치 등 혼란스러운 모습을 보이고 있음을 알 수 있다.
문서 작성 시 국가 세무국에 다양한 불일치와 불규칙성이 문제를 일으켰습니다. 부동산 금융리스는 물론이고, 동산금융리스도 아직까지 좋은 방안이 나오지 않았습니다.
세법이 산업 발전을 촉진할 수 없다면, 산업 발전을 방해할 수는 없지 않은가?
①토지관리법 2004
중국 중화인민공화국은 사회주의적 토지 공유제, 즉 전민적 소유제와 근로자 집단적 소유제를 실시한다.
전국민 소유, 즉 국유토지의 소유권은 국무원이 국가를 대신하여 행사한다.
어떤 단위나 개인도 토지를 점유, 구매, 판매 또는 불법적으로 양도할 수 없습니다. 토지사용권은 법에 따라 양도될 수 있습니다.
2007년 재산권법
제146조 건설 토지 사용권이 양도, 교환, 자금 지원 또는 기부되는 경우 토지에 부착된 건물, 구조물 및 그 부대 시설은 다음과 같습니다. 함께 처분합니다.
제147조 건물, 구조물 및 그 부대시설을 양도, 교환, 자금 지원 또는 기부하는 경우, 건물, 구조물 및 그 부대시설이 점유하는 범위 내에서 건설용지를 사용할 권리는 다음과 같다. 처벌.
III 외국인투자 금융리스회사는 직접리스, 전대리스, 리스백, 레버리지리스, 위탁리스, 공동리스 등 다양한 형태로 금융리스업을 영위할 수 있습니다.
④세일앤리스백(Sale and Leaseback) 사업은 임차인이 자신의 부동산을 임대인에게 팔고, 임대인과 금융리스 계약을 체결한 후 임대인으로부터 그 부동산을 다시 임대하는 금융리스 형태를 말한다. 세일앤리스백(Sale and Leaseback) 사업은 임차인과 공급자가 동일인인 금융리스 방식입니다.
⑤ 국수법(1993) 제149호에서는 금융리스란 자금조달과 소유권 이전의 성격을 지닌 장비대여업을 말한다고 규정하고 있다. 즉, 임대인은 장비를 구매하여 임차인이 요구하는 사양, 모델, 성능 및 기타 조건에 따라 임대인에게 임대합니다. 계약 종료 시 임대료를 지불한 후 임차인은 잔존 가치에 따라 장비를 구입하여 장비의 소유권을 얻을 수 있는 권리를 갖습니다. 임대인이 장비의 잔존 가치를 임차인에게 판매했는지 여부에 관계없이 모든 금융리스에는 이 세금 항목에 따라 과세됩니다.
⑥Caishui[2013] 제37호에서는 유형동산 금융리스란 자금조달과 소유권 이전의 성격을 갖는 유형동산의 임대사업활동을 말한다고 규정하고 있다. 즉, 임대인은 유형의 동산을 구입하여 임차인이 요구하는 사양, 모델, 성능 및 기타 조건에 따라 임차인에게 임대합니다. 계약 기간 동안 장비의 소유권은 임대인에게 있으며 임차인에게만 귀속됩니다. 계약 종료 시 임대료를 지불한 후 임차인은 잔여 가치로 구매하여 유형 개인 재산의 소유권을 취득할 권리가 있습니다. 임대인이 유형동산의 잔존가치를 임차인에게 판매하는지 여부에 관계없이 금융리스입니다.
7 중국 은행감독관리위원회의 승인을 받은 중국 은행감독관리위원회는 판매 후 임대를 금융리스로 간주합니다. ;