계약법' 제 229 조에 따르면' 임대 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되면 임대 계약의 유효성에 영향을 주지 않는다' 고 규정하고 있다. 인민의견' 제 1 19 조에 따르면 개인주택은 임대 기간 동안 매매, 증여, 상속 등의 이유로 재산권 이전이 발생했으며, 원래 계약은 임차인과 새 집주인에게 여전히 유효하다!
법적 사건
증선생이 중고집을 샀을 때, 전 업주에게 부동산이 이미 임대되었다는 통지를 받았고, 임대 기간은 9 개월을 넘지 않으면 만기가 된다. 쩡 씨는 집을 산 후 언제든지 임차인에게 이사할 권리가 있다고 생각하여 원래 집주인과 계약을 맺고 이전 수속을 밟았다. 그러나 임차인과 기한 이전을 협상하는 과정에서 임차인은' 매매불허계약' 이라는 개념을 제시하고 전 소유주와 증선생이 그들의' 우선구매권' 을 존중하지 않는다고 비난하는 것은 임대물 양도 과정의 통병이다. 임차인이 제기한' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 라는 용어는 전문적인 법률 용어로, 특히 임대주택 양도시 임차인의 주택 사용권은 주택 매매의 영향을 받지 않으며, 구매자는 여전히 원래의 임대계약의 규정을 계속 이행해야 한다. 이때 임차권은 매매 쌍방의 양도보다 더 효과적이며, 임대기간이 만료될 때만 구매자가 완전한 소유권을 행사할 수 있다. 이에 대해 우리 법률은' 계약법' 제 229 조' 가' 임대 기간 동안 임대물 소유권 변경, 임대 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다',' 도시주택임대관리법' 제 1 1 조 규정' 을 명시하고 있다 "중화인민공화국 민법통칙" 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 의견 (시행) "제 1 19 조 제 2 항은" 임대 기간 동안 사유주택의 재산권이 매매, 증여, 상속으로 이전되었다 "고 규정하고 있다. 임차인이 제기한' 우선구매권' 은 임대인이 집을 판매할 때 임차인이 동등한 조건 하에서 법에 따라 우선구매권을 누리는 것을 가리킨다. 계약법' 제 230 조는 "임대인이 임대주택을 파는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다" 고 규정하고 있다. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 도시사유주택관리조례 제 1 1 조는 "주택 소유자가 임대한 주택을 판매하는 경우 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다" 고 규정하고 있다. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 최고인민법원' 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 제 1 18 조는 "임대인이 집을 판매하는 경우 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누린다" 고 규정하고 있다. 임대인이 본 규정에 따라 집을 팔지 않은 경우 임차인은 인민법원에 주택 매매가 무효라고 선언하도록 요청할 수 있다. ".본 사건에서 임차인이 계속 임대를 요구하는 것은 합법적이며 임차인의 이익은 법률의 보호를 받아야 한다는 것을 알 수 있다. 쩡 씨는 임차인에게 기한 내에 이주할 것을 요구할 권리가 없지만 임차인에게 임대료를 지불할 권리가 있다. 증씨는 그 부동산의 소유권과 수익권을 동시에 취득했기 때문이다. 또한, 원래 소유자가 임차인에게 주택 매각을 알리지 않았거나 임차인이 동등한 조건 하에서 주택을 구매하겠다는 의사를 표명한 경우 임차인은 매매 관계가 무효라고 주장할 권리가 있다. 중고주택 바이어는 집을 사기 전에 자신이 사고 싶은 집이 이미 임대되었는지, 그렇다면 임대기간이 곧 만료되는지, 자신의 주택 구입 목적이나 자신의 투자 계획에 영향을 주지 않도록 할 것을 건의한다.
이 단락을 편집해도 임대 원칙의 적용 범위를 위반하지 않는다.
임대 불가결의 원칙을 확립하는 과정에서 볼 수 있듯이, 이 원칙은 주로 토지, 주택 등 부동산의 임대에 적용된다. 이것은 각국의 입법에서 증명될 수 있다. 프랑스 민법' 제 1743 조는 "임대인이 임대물을 판매하는 경우 구매자는 공증 임대 계약이나 정해진 날짜가 있는 주택이나 토지세 의무인을 해고해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 그러나 임대 계약에서 이 권리를 보유하는 것은 이 제한을 받지 않는다. " 즉, 프랑스의 주택, 토지의 임대 계약의 경우 계약이 이미 공증되었거나 계약서에 명확한 날짜가 있는 경우 임대권은 대립의 효력이 있으며, 쌍방이 계약서에 별도로 합의하지 않는 한 매매는 임대를 위반하지 않습니다. 독일 민법 제 57 1 조 1 항은 "임대지가 재임대인에게 전달된 후 임대인이 제 3 자에게 양도될 때, 임대인을 대신하여 모든 기간 동안 임대관계로 인한 권리와 의무를 얻을 수 있도록 한다" 고 규정하고 있다. 토지임대계약에서 양도가 임대를 위반하지 않는다는 얘기다. 일본 민법전 제 605 조는 "부동산의 임대가 등록된 후 나중에 부동산 재산권을 취득한 사람에게도 효력이 발생한다" 고 규정하고 있다. 일본 민법에 따르면 임대 등록 후 대항력을 갖는다는 것이다. 우리나라 대만성 민법전에도 이에 대한 규정이 있다. 이 법 제 425 조는 "임대물이 배달된 후 임대인은 제 3 자에게 소유권을 인정하고, 임대계약은 양수인에게 계속 존재한다" 고 규정하고 있다. 주목할 만하게도, 이 나라들의' 매매가 깨지지 않는다' 는 것은 부동산 임대를 가리킨다. 이는 "주거, 경영 또는 경작을 목적으로 남의 부동산을 임대하는 각국의 입법이 임차인의 지위를 공고히 하는 정책을 채택하여 사회생활의 안정과 개선을 도모하기 때문이다" 고 말했다. 이 원칙이 동산 임대에도 적용된다는 국가 규정이 있는지, 필자의 무지로 섣불리 판단할 수 없다. 우리나라 계약법이 출범하기 전에 사법해석도 이 원칙이 주택 매매에만 적용된다고 분명히 규정하고 있다. 사법실천에서 이 원칙을 인용해 자신을 변호하는 당사자는 대부분 주택 임대로 제한된다. 이에 대해 다른 나라와 지역의 입법과 함께 대부분의 학자들은 우리나라 계약법 제 229 조에 정의된 임대 불가결 원칙이 주택 등 부동산의 임대로 제한되어야 한다고 주장한다. 우리나라에서는 토지가 국가나 집단 소유에 속하기 때문에 단위나 개인은 토지사용권밖에 없다. 헌법에 따르면 토지사용권은 법에 따라 양도하고 임대할 수 있다. 그렇다면 토지사용권 위에 존재하는 임대계약에 대해서는 토지사용권 양도시 임대관계가 여전히 유효해야 한다. 즉 매매가 깨지지 않는 임대 원칙을 유추해야 한다.
이 단락을 편집하는 것은 매매가 임대 원칙을 위반하지 않는 제한에 적용된다.
1, 동산임대에 적용되는 제한은 역사적 조건과 각국 입법규정에서 볼 때 동산임대에 적용되지 않아야 한다. 우리나라 계약법 제 229 조의 규정이 동산에 적용되어야 합니까? 필자는 이 원칙이 동산 임대에 적용되지 않아야 한다고 생각하는데, 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 동산의 종류가 다양하고, 가치가 보편적으로 낮기 때문에 시장 거래를 통해 쉽게 얻을 수 있다. 따라서 동산 임대권에 특별한 보호를 할 필요가 없다. 둘째, 동산 임대는' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 는 원칙을 적용해 재산의 유통에 불리하고, 재산의 효용을 충분히 발휘하는 데 불리하며, 물건의 이용을 극대화하는 원칙에 불리하다. 다시 한 번, 임차권 물권은 일정한 경계가 있어야 한다. 그렇지 않으면 임차권 물권의 초심을 위반할 뿐만 아니라 법률제도의 혼란을 초래할 수 있다. 이 경계는 적용 대상을 통해 반영되어야 한다. 즉, 임대권물권은 임대권물권을 가리켜야 한다. 넷째, 각국의 입법으로 볼 때, 입법 사례는 모두 임대권 물권에 관한 것이다. 2. 최고인민법원' 중화인민공화국 보증법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명' 제 66 조 부동산 담보에 설정된 임대관계에 대한 제한 적용:' 담보인의 담보재산 임대, 담보가 실현된 후 임대계약은 양수인에게 구속력이 없다. 담보인이 담보재산을 임대할 때, 그 재산이 이미 저당잡혔다는 것을 서면으로 알리지 않은 경우, 담보인은 담보재산을 임대해서 임차인에게 초래한 손실에 대해 책임을 져야 한다. 저당권자는 이미 임차인에게 그 재산이 이미 저당된 것을 서면으로 알렸으며, 저당권 실현으로 인한 손실은 임차인이 부담한다. " 이 원칙은 모기지 위에 설정된 임대 관계에 적용된다는 것이다. 사법해석이 이런 규정을 내린 것은 고금의 입법자들의 태도가 매매에서 매매로 계약을 깨뜨릴 수 없다는 것이지만 임대권 물권화의 추세를 점차 반영하고 있기 때문이다. 임차인의 권리를 보호하는 목적을 달성하기 위해 임차권 효력에 대한 법률의 특별규정은 채권의 효력을 강화하는 것일 뿐 임차권의 성질은 변하지 않았다. (윌리엄 셰익스피어, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권, 임차권) 주택담보후 임대의 경우,' 선물권이 후채권보다 우선하고 물권이 채권보다 우월하다' 는 원칙이 여전히 적용된다. 일단 채무자가 채무를 상환할 수 없게 되면 담보물을 팔아서 채무를 청산할 수 있다. 3. 인민법원이 압수한 부동산 위에 설정된 임대관계 제한을 적용합니다. 압수는 인민법원 집행인이 집행 대상인 재산에 대해 압수조치를 취하고 집행인의 이전이나 처분을 금지하는 것을 의미하며, 국가공권의 사유권에 대한 개입과 구제를 반영한 것이다. 그것은 본질적으로 공법 행위이다. 압류에는 재산 보전 과정에서의 압수와 강제 집행 과정에서의 압수가 포함된다. 압류의 목적은 채권을 실현하기 위한 것이기 때문에 부동산이 압수된 후 그 소유자나 이용자는 그 부동산에 대한 처분권을 상실했다. 따라서 압수된 재산이 채무자나 다른 사람이 무단으로 처분하면 무효가 된다. 최고인민법원은 8 번 비준에서 집행채무자가 무단으로 재산 압류를 처분하는 행위는 무효라고 분명히 지적했다. 한편 압수수색의 목적은 채권을 실현하기 위한 것이다. 임차인은 임대물이 판매될 수 있다는 것을 알면서도 여전히 임대인과 임대 계약을 체결하여 발생하는 위험은 스스로 부담할 수밖에 없다. 4. 파산재산 처리 과정의 제한은 파산기업의 주택, 건물에 적용되며 파산재산으로 경매나 매각을 해야 하며 소유권은 반드시 변할 것이다. 양도나 양도를 통해 취득한 토지사용권도 파산재산에 속하며 소유권도 달라진다. 파산 사건에서 파산 선언시 파산 기업과 모든 주택, 건물 또는 토지가 체결한 임대 계약은 아직 이행되지 않았으며, 파산 재산을 처리하는 과정에서 일반적으로' 매매불파산' 원칙을 제한해야 한다. 그 이유는 (1) 이 원칙이 적용될 경우 임대 계약이 계속 유효하기 때문에 임대 채권의 실현 또는 청산이 제 1 순서 파산 기업이 빚진 임금과 노동보험료를 제 2 순서 파산 기업이 빚진 세금보다 우선할 뿐만 아니라 제 3 순서의 다른 파산 채권보다 우선한다. 이런 임대 채권도 모두 실현되거나 청산해야 한다는 것은 위반이다 (2) 많은 파산 사건, 특히 국유나 단체기업의 파산 사건에서 주택, 건물, 파산기업의 토지사용권이 하나로 합쳐져 실현되는 경우가 많다. 이 원칙이 적용되면 임대 계약이 계속 유효하며, 구매자는 임대 관계 때문에 자신이 구매한 토지가 자체 개발 활용에 불리하다고 생각하여 파산 재산의 실현에 영향을 줄 수 있다.
임대 계약을 손상시키지 않고 이 업무의 적용 가능한 결함을 편집하다.
1. 매매에만 적용됩니까? 매매가 리스를 깨지 않는 법률제도에는 매매로 인한 임대물의 소유권 변경뿐만 아니라 증여, 상속, 호혜, 심지어 합자투자로 인한 소유권 변경도 포함된다. 이런 넓은 의미의 이해는 이미 대다수 사람들의 인정을 받았다. 이에 따라' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 는 것을' 임대물 소유권의 변경' 으로 이해하는 것이 임대물의 채권에 대항해서는 안 된다. 그러나 아직 명확한 법조문은 없다. 2. "동산" 에 적용됩니까? "임대", "계약법" 제 2 12 조에 따르면 임대계약은 임대인이 임대인을 임차인에게 사용, 수익, 임차인이 임대료를 지불하는 계약이다. 이 조항은 임대물에 대한 추가 제한이 없다. 즉 부동산을 포함할 수도 있고 동산을 포함할 수도 있다. 말 그대로' 임대물 소유권 이전은 임대물의 채권에 대항해서는 안 된다' 는 원칙은 부동산과 동산에 모두 적용된다. 그러나, 우리가 이 개념을 제 229 조에 적용할 때, 우리는 제 229 조가 소유권이 인도방식으로 이전되는 동산에도 적용된다면 재산의 유통에 도움이 되지 않을 것이며, 현대민법의 취지에 어긋나는 것을 발견할 수 없다. 따라서' 계약법' 제 229 조 임대물이라는 단어는 주택과 같은 부동산에만 국한되어야 한다. 그러나, 현재의 사법관행은 이렇게 하는 것이지만, 명확한 법률 규정은 없다. 3, 매매는 임대와 담보의 경쟁을 깨지 않는다. 최고인민법원' 중화인민공화국 보증법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명' 제 66 조 1 항은 담보인의 담보물 임대, 담보권 실현 후 임대계약은 양수인에게 구속력이 없다. 따라서' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 는 원칙은 담보재산이 있는 임대에는 적용되지 않는다. 이 경우 담보권은 임대권보다 우수하고, 임대관계는 담보권 실현으로 인해 해제된다. 4. 재산보전은 임대와 경쟁한다. 재산보전과 재산임대의 경합은 재산보전과 재산임대가 모두 같은 표지물에 존재하고 두 가지가 충돌하는 경우를 말한다. 두 가지 효과의 충돌을 어떻게 처리할 것인가, 법이 어떻게 처리해야 할지 명확하게 규정하지 않고,' 매매가 리스를 깨지지 않는다' 는 적용 조건으로 볼 때, 매매 행위도 나중에 발생하며, 이치대로' 매매가 리스를 깨지지 않는다' 는 것도 적용되어야 한다. 그러나 이 경우, 법원 의 위엄 을 압수 하는 것은 쓸모가 없다, 그래서 열쇠는 어느 것이 먼저 설립 에 따라 달라집니다. 압류 전에 임대가 존재한다면, 채권자가 법정 절차에 따라 압류된 재산의 소유권을 획득한 후, 원래 임대 계약은 당연히 채권자에게 적용되며, 채권자에게 법적 구속력이 있다. 임차인은 임대할 때 임대재산이 앞으로 압수될 것을 예측할 수 없기 때문이다. 압류 후 임대가 존재하고, 채권자가 법정 절차에 따라 압류 재산의 소유권을 획득한 후, 원래 임대 계약은 채권자가 동의한 것을 제외하고는 채권자에게 적용되지 않는다. 압류의 목적은 채권을 실현하기 위한 것이었기 때문에 임차인은 임대주택이 매각될 수 있다는 것을 알면서도 임대인과 임대 계약을 맺어 초래된 위험은 스스로 부담할 수밖에 없었다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 임차인은 임대물이 이미 봉인되었다는 것을 모르거나 알아서는 안 되며, 쌍방의 잘못에 따라 임차인이나 임대인이 손실을 부담한다.
임대 계약을 위반하지 않는 매매에서 이 단락의 역할을 편집하다.
우리나라' 계약법' 제 229 조는 임대 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되어 임대 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있다. 임대 계약 유효기간 동안 임대물의 소유권이 매매 상속 등으로 변경되었다는 것이다. , 임대 계약은 여전히 새로운 주인에게 유효합니다. 새 소유자가 임대 의무를 이행하지 않을 때 임차인은 임대권을 이용하여 새 소유자에 대항할 수 있으며, 법적으로는' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 고 불린다. 민법이론에 따르면 소유권은 물권에 속하고 임대권은 채권이다. 사회경제의 발전과 평등시장 경제에서의 주체활동의 복잡화로 물권과 채권의 경계가 점점 더 어려워지면서, 당신 중 나, 나 중 당신의 추세가 우리 나라' 보증법' 과' 최고인민법원 적용' 에 관한' 중화인민공화국 보증법' 의 몇 가지 문제에 대한 해석' 에 나타나 있습니다. 이런 추세에서 임대불위약 원칙은 물권채권관계의 예외로 시장경제질서와 사람들의 사회생활을 조정하는 데 중요한 역할을 했으며, 그 존재는 중요한 의미와 법적 가치를 가지고 있다. 우선, 그것은 사회경제질서의 안정을 유지하는 데 도움이 되며, 법이 추구하는 질서가치의 목표를 반영한다. 사회경제가 발전함에 따라 평등주체 간의 경제 교류가 점점 가까워지고 거래가 더욱 빈번해졌다. 때때로 집 한 채가 오늘 임대되어 내일 팔릴 수도 있다. 물권채권조정의 일반 원칙에 따라 처리하면 신규 소유자는 임차인에 대항할 수 있다. 그러면 임차인의 임대 위험을 크게 증가시켜 경제질서의 혼란을 초래할 수 있다. 따라서 임대물의 효용을 효과적으로 발휘하고 재산 유통질서를 지키기 위해서는 구매자와 판매자를 동등하게 대해야 한다. 임대인의 권리는 법률의 가치 추구를 실현하는 데 필요한 제한을 받아야 한다. 둘째, 임차인의 합법적 권익을 보호하는 데 유리하다. 이것은 계약법 입법의 취지를 구체적으로 표현한 것이다. 계약법은 사회경제질서를 지키기 위해 사회주의 현대화 건설을 더욱 촉진하고 계약 당사자의 합법적인 권익을 보호하는 것이다. 깨지지 않는 임대 원칙은 쌍방의 권익을 동등하게 보호할 뿐만 아니라 임대 계약에서 임차인의 권리에 특히 관심을 갖는다. 셋째로, 그것은 민법 원칙 중의 성실한 신용 원칙을 반영한다. 성실의 원칙은 민법 원칙의 제왕조항이라고 불린다. 민사주체가 민사활동에 종사하는 것은 성실하고 신용을 지켜야 하며, 선의로 권리를 행사하고 의무를 이행해야 하며, 법률을 회피해서는 안 된다는 뜻이다. 그 본의는 시장 체계의 평등 호혜 원칙에 따라 일을 처리하고, 계약을 체결할 때 성실하고 사기를 치지 않는 것이다. 계약서에 서명한 후에는 신용을 지키고 자각적으로 이행해야 한다. 이에 따라 먼저 임차인에게 임차인과 임대 계약을 체결할 때 집의 처분권과 임차권을 가질 것을 요구했다. 임대인이 모든 주택을 판매할 준비가 되면 먼저 임차인에게 미리 알릴 의무가 있다. 즉 임차인이 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누리는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 둘째, 성실한 신용의 원칙에 따라 판매자는 통지 의무를 이행해야 하며, 곧 판매될 주택에 대한 임대 의무는 구매자에게 사실대로 알려야 한다. 그렇지 않으면 구매자는 판매자와 맞서는 데 사용할 수 있다. 임대인의 이 두 가지 의무는 흔히 선계약의무라고 불리며, 매매계약과 임대계약에서 성실신용원칙의 구체적 운용이며, 상술한 의무도 판매자가 임대원칙을 위반하지 않는 의무여야 한다. 이것은 중국의 입법례에 이미 규정이 있다. 또한, 성실신용원칙을 적용해 임대불가의 원칙을 지도하는 사법관행에도 판매자와 임차인이 체결한 임대 계약을 엄격히 준수해야 하며, 판매자와 임차인이 체결한 계약의 어떤 내용도 일방적으로 미리 해지하거나 변경할 수 없습니다.