홍콩의 높은 땅값 정책의 원인은 특수한 상황에서 일련의 역사적 결과이며, 이는 모두 184 1 년 영국이 홍콩을 점령하는 것에서 시작해야 한다.
항구
제 1 차 아편전쟁 이후 영국은 홍콩이 그것의 식민지가 되기를 바란다. 당시 영국이 홍콩을 마음에 드는 주된 이유는 빅토리아 항구였다. 당시 영국인들은 그들이 약탈한 원자재와 그들이 생산한 제품을 운송하는 글로벌 무역 노선을 세우고 있었다. 그들은 그들에게 세금을 부과하지 않는 자유무역항이 필요하고, 빅토리아 항구의 천연이점, 즉 깊은 물, 넓은 항구, 피신처가 바로 영국인들이 필요로 하는 것이다.
영국인들이 홍콩을 자유무역항으로 정했기 때문에, 항영 정부는 무역에서 세금을 징수할 수는 없지만, 홍콩을 건설하는 데 자금이 필요하다. 홍콩의 토지는 척박하고, 천연자원이 부족하며, 영국 정부는 또 돈을 운송하기를 원하지 않는다. 그래서 홍콩 영국 정부가 할 수 있는 유일한 일은 토지를 소유하는 것이다. 홍콩 발전에서 토지의 중요한 역할이 시작된다.
홍콩이 영국 식민지가 된 순간부터' 영황제' 에 따르면 모든 토지는 즉시 영국 왕실, 이른바' 관지' 에 속한다. 따라서 홍콩의 소위 토지 경매는 실제로 토지를 영구적으로 판매하는 것이 아니라 임대권을 판매하는 것으로,' 토지 배치' 라고 할 수 있다. (이전 배치 주기는 특히 길어서 999 로, 후기는 99 로 단축됐다. 현재 토지 양도 연한이 50 년이 넘는다. ) 을 참조하십시오
영국인의 행동은 단호하다. 184 1 년 6 월 7 일 공개 배치, 14 년 6 월 4 일 해군 장군 찰리 의율 경이 마카오 404 구획을 경매하는 데 성공했다.
모든 토지가 영국 왕실에 속하기 때문에 정부가 독점 공급업체로서 자신의 이익을 보호하는 가장 좋은 방법은 천천히 조금씩 팔아서 가격을 올리는 것이다. 따라서 토지 매매가 정부의 가장 이성적인 행위가 될 수밖에 없는 것이 고지가 정책의 시작이다.
대여섯 살 된 사람
1940 년대 말에 접어들면서 국내 전란의 격동으로 많은 내지인구가 홍콩으로 유입되면서 홍콩 인구가 급속히 팽창했다. 홍콩 인구는 0946 년 65438+60 만명에서 0949 년 186 만명으로 급증했고, 심지어 1959 년에도 300 만명을 돌파했다. 인구의 급속한 증가는 생활을 당시 사회와 경제 부문 중 하나로 만들었다. 그래서 홍콩 영국 정부는 1950 에 홍콩 모델 주택 협회를 설립했고, 정부는 저소득층 주민들에게 염세 주택을 제공하기 위해 토지를 할당했다. 건설된 동네는 시범촌이 있고 1954 는 대량의 안치구역을 건설했다. 나중에 안치집은 홍콩 공공주택의 전신이었다.
원래 홍콩 영국 정부는 식민지 정부로서 공옥에 그렇게 많은 돈을 쓰고 싶지 않았는데, 나중에는 점점 더 커졌다. 왜요 한편으로는 당연히 인도주의와 사회 안정으로 볼 수 있고, 다른 한편으로는 더 많은 영국인의 이익으로 볼 수 있다.
당시 무역뿐만 아니라 홍콩의 경공업도 점차 부상하여 내지에서 온 많은 가난한 이민자들이 공장 노동자가 되었다. 안치구는 노동자 기숙사로 간주 될 수 있으며 공장 비용을 절감하고 홍콩 수출에 도움이 될 수 있습니다. 사실, 그것들은 일종의 보조금 생산이다. 또 공채 건립은 사옥의 가격, 즉 정부를 돕는 고지가 정책을 도울 수 있다. 1950 년대에 인구가 급격히 증가하면서 대량의 자본이 부동산업에 유입되면서 홍콩에서 부동산 열풍이 일어났다.
높은 토지 가격 정책에 따라 홍콩 영국 정부는 낮은 세율로 홍콩의 경쟁 우위를 유지할 수 있으며, 동시에 수입이 공공 서비스를 제공하여 저소득에 일정한 보장을 제공할 수 있다. 한편 중산층은 부동산에 투자함으로써 부의 증가의 혜택을 누릴 수 있게 되면서 홍콩 사회 전체의 높은 땅값 정책에 대한 의존도를 강화하고 있다.
똑똑한 중국인들은 홍콩 경제에 부동산의 중요성을 강조했다. 1955 년 애국상인 호영동은 당시 홍콩에서 가장 높은 건물인 마천루 건설에 투자했다.
건설 과정에서 호영동은' 계층화 판매',' 할부',' 썩은 미루 판매' 판매 방식을 개척해 홍콩 부동산업의 발전에 혁명을 일으켜 홍콩 부동산 시장 전체의 번영을 가속화했다. 그 이후로, 지역 산업은 홍콩 경제의 기둥 중 하나가 되어 GDP 비중이 20% 를 넘어 홍콩 경제의' 청우계' 가 되었다.
70 년대
1970 년대는 홍콩의 부동산 열풍의 시대였으며, 홍콩의 중사 거물과 홍콩의 4 대 부동산상이 바로 이 시대부터 시작되었다. 예를 들어 중국 최고 부자 이가성, 1958 변경 투자 부동산, 197 1 창장 산업 설립, 1972 홍콩 증권 거래소 상장.
같은 해 홍콩 총독 메리호는' 10 년 주택 계획' 정책을 제정하여 1973 부터 1982 공옥까지 제공했다. 1978 에 이르러' 거주자는 그 집 계획' (즉 염세 주택 계획) 을 실시하여 200 여만 기층 시민의 주택 문제를 해결했다. 당시 고층가격은 심각한 사회문제였음을 알 수 있다.
홍콩의 건물 가격을 하늘로 올리는 것은 198 1 에서 중영이 홍콩의 앞날에 대해 협상할 때이다. 1984 년' 중영 공동성명' 에 따르면' 일국양제' 원칙에 따라 중국 정부는 사회주의 제도가 홍콩 특구에서 시행되지 않고 홍콩이 실시하는 자본주의 제도가 50 년 동안 그대로 유지될 수 있도록 보장할 것이다.
이 중 주목할 만한 것은 1984 년 중화인민공화국과 영국이' 중영 공동성명' 을 체결하여 영국이 과도기 동안 매년 50 헥타르의 토지 (1984-1) 만 판매할 수 있도록 규정하고 있다는 점이다.
또한 1985 년 5 월 27 일 ('중영 공동성명' 발효일) 부터 1997 년 6 월 30 일까지 당국은' 중영 공동성명' 부속서 3 에 따라 배치 또는 임대정책을 제정했다. 일반적으로 홍콩에서 토지를 임대하는 임대 기간은 2047 년 6 월 30 일을 초과할 수 없다. 임대계약에 관한 임차인은 2007 년 6 월 30 일까지 땅값과 상징적인 임대료를 납부해야 한다. 이 날짜 이후 임차인은 매년 관련 토지 응당 요금의 3% 에 해당하는 임대료를 납부해야 한다. 6 월 30 일 이전에 만료되는 계약의 경우 1997 은' 중영 공동성명' 규정에 따라 단기 임대와 특수목적계약을 제외하고 2047 년까지 연장할 수 있다.
중영 공동성명' 은 홍콩의 연간 토지 공급을 50 헥타르 이하로 제한해 홍콩 영국 정부가 땅값을 올리는 핑계를 주었다. 높은 땅값을 직접 더 높이 올리고, 건물 값을 로켓처럼 치솟게 하다.
10 여 년 동안 홍콩의 땅값이 20 배 올랐다. 높은 땅값은 방대한 자본을 가진 소수의 부동산상만이 토지시장에 참여하여 과두독점을 일으켜 정부, 땅값 거물, 수백만 사유재산 소유주의 이익이 일치하여 귀국 후에도 땅값을 계속 올려야 한다.
또 기업, 특히 중소기업도 높은 집값이 필요하다. 집은 홍콩 상공업의 중요한 담보물이다. 중소기업은 주택 담보를 통해 은행에 대출을 받는 경우가 많기 때문에 주택은 홍콩 은행에서 가장 쉽게 받아들일 수 있는 담보가 되고 높은 땅값도 강화된다.
왜' 중영 공동성명' 은 홍콩의 연간 토지 공급이 50 헥타르를 넘지 않도록 제한합니까? 식민주의자들이 철수하기를 원하지만 동시에 식민지에서의 이익을 보호할 계획이라는 음모론이 있다. 흔히 볼 수 있는 수단은 철수 후 현지에서 친식민세력을 그 대리인으로 지지하는 것이다. 더 교활한 수단은 현지 경제 엘리트의 이익과 자신의 이익을 한데 묶어서 후퇴한 식민지와 함께 영욕과 함께 둘 다 다치게 하는 것이다. (존 F. 케네디, 경제명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 경제명언) -응?
토지 공급을 제한하고 높은 토지 가격 정책을 시행하는 것은 분명히 홍콩 섬의 전통적인 금 지역을 통제한 영국 회사에 유리하다. 하지만 영국인들은 수백 년 동안 식민 역사를 축적해 왔으며, 일찍부터 정치를 가지고 노는 데 능통하고, 자신의 이익을 공고히 하기 위해서는 귀환한 정경 엘리트들이 고지가 정책에 한 몫을 하도록 해야 한다는 것을 알고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 정치명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 정치명언)
1984 년 중영 협상이 끝난 후 중국은 1997 년 홍콩에 대한 주권 행사 재개를 확정했다. 1997 년 이후, 정치와 경제 엘리트들은 주로 중국인이며, 영국인을 대신하여 홍콩을 통치할 것이다. 1997 년 이후 영국 국민의 이익을 지키기 위해 이들 엘리트들의 이익을 그들과 일치시키는 것이 대피 배치의 핵심이다. -응?
홍콩의 최고 경제 엘리트들은 기본적으로 제조업, 금융업, 무역업에서 초기 자본을 벌어들인 뒤 부동산 개발 프로젝트를 통해 막대한 자본을 벌어 다른 업종에 투자한다. 부동산 개발과 투자성 부동산 임대는 여전히 홍콩 경제에서 최고급 엘리트의 핵심 이익으로 남아 있기 때문에 고지가격 정책의 지속은 탄탄한 이익 구조를 지탱하면서 영국 자본이 확고히 파악한 이익을 보호할 것이다. -응?
컴백 후
귀환 전 고지가 정책의 근본 원인은 영국인들이 자신의 이익으로 홍콩인을 착취했기 때문이다. 귀국 후 중국인들은 왜 자신의 국민을 착취해야 하는가? 이에 따라 동건화 (WHO) 는' 8 만 5 천'-'8 만 5 천 주택 건설 계획' 을 내놓았다. 8 만 5 천 주택 건설 계획, 약칭 8 만 5 천, 홍콩 행정장관 동건화 1997 호 시정보고에서 제기된 정책입니다. 동건화 (WHO) 는 매년 85,000 개 이상의 단위를 공급하며, 홍콩의 70% 의 가정이 10 년 내에 주택을 매입할 수 있기를 희망하며, 평균 임대주택 대기 시간이 6.5 년에서 3 년으로 단축되기를 바란다.
애석하게도 1997 년의 금융폭풍과 2003 년 사스가 홍콩의 부동산 시장을 강타했고, 많은 업주들이 마이너스 자산이 되었다. 중산층은 사회의 중견력으로 마이너스 자산이 되어 사회 전체의 경제를 유지할 수 없다. 그래서 목표 해결을 위한 고지가격 정책이 유일한 구세주가 됐다.
특구 정부는 부동산 시세의 고가를 평정하기 위해 대량의 정책을 내놓았는데, 사실 고지가 정책의 강화판이다.
최근 10 년 홍콩의 신설건물의 또 다른 특징은 오픈 주방이다. 주택부 등 부처가 제정한 공동작업준비시험에 따라 단위당 하나의 녹화테라스와 작업플랫폼만 있을 수 있고, 건축면적에 포함되지 않고, 판매면적에 속하기 때문이다.
최근 몇 년 동안 정부는' 지표' 를 많이 채택하여 땅을 파는 것을 흔히' 지표' 라고 부르는데, 이는 홍콩 특구 정부가 현재 정부 토지를 경매하는 방식이다. 이 제도는 아시아 금융위기 (1999) 이후 도입되었는데, 당시 경매관지의 또 다른 전통 메커니즘인' 정기매지' 와 동시에 시행되었다. 간단히 말해' 토지신청' 은 토지가 정식으로 상장되기 전에 토지에 관심이 있는 기관이 정부에 구매 의사를 밝히고 토지가격을 지불하겠다고 약속한 것이다.
"지표" 제도 하에서 홍콩 지정총국은 정기적으로 공개한 토지비축표 "판매용 토지일람표" 를 발표하는데, 흔히 "지표" 라고 불린다. 토지 구입에 관심이 있는 시민, 부동산 개발업자를 포함한 시민들은 지정청에' 지표' 를 신청하고 예비 가격을 제시할 수 있다. 신청서를 받은 후 인상 폭이 정부 예상 시장가격의 100% 인 경우 (주: 현재 홍콩 토지신청도 공식 시장가격의 80% 를 받아들일 수 있는 경우 규정에 따라 토지를' 동그라미' 하고 정해진 기한 내에 경매를 조직한다. 공개 경매에서 가장 높은 입찰자가 수여되고, 경매인은 반드시 입찰에 참가해야 하지만, 경매인의 입찰가는 신청시 보유가보다 낮아서는 안 된다.
경매가 입찰가에 이르지 못하면, 즉 정식 경매 당시의 비밀 최저가에 이르지 못하면, 지정총국은 회수하여 정부의 예상 가격과 같거나 높아질 때까지 다음 경매에 예약할 권리가 있다. (존 F. 케네디, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 경매명언) 경매에서 신청인이 신청한 가격과 같거나 높은 가격을 제시한 사람이 없다면 정부는 원래 신청인의 보증금을 몰수할 권리가 있다. 보증금은 경매 가격이 경마등의 원가 상승폭보다 낮지 않도록 하기 위해서이다.
땅을 파는 과정에서 정부는 신청자에게 어떠한 혜택도 제공하지 않을 것이다. 신청인이 결국 토지를 구입하지 못하면 그들은 보증금을 환불할 때 이자를 지불하지 않을 것이다.
어떤 사람들은 지표가 최근 몇 년 동안 높은 부동산 가격의 또 다른 원인이라고 생각한다. 지표 제도를 체크하면 홍콩의 토지 공급이 시장의 실제 수요에 부합하고, 시장에 대한 간섭을 줄이고, 토지가 합리적인 가격으로 판매되도록 보장할 수 있다고 생각하는 사람들도 있다. 그러나 현재 응용 목록 시스템에 몇 가지 문제가 있다고 생각하는 사람들도 있다. 정부가 집행할 때, 종종 땅값 인상만 허용하고 하락은 허용하지 않아 시장의 정상적인 가격 상승과 하락을 왜곡한다. 또한 정부는 표면적으로 각지의 최저가격을 공개적으로 조사하지 않고 시장 정보 비대칭을 인위적으로 만들어 토지 조사의 난이도를 증가시켜 경매가 적어 토지 공급을 더욱 강화했다.
요약
높은 토지 가격 정책은 원래 영국인들이 이용했는데, 이 과정에서 홍콩 전체 경제의 높은 토지 가격 정책에 대한 의존도는 필연적이며, 높은 토지 가격 정책에 대한 어떠한 개입도 홍콩의 경제와 경쟁력을 타격할 것이다.