방금 끝난 전국인대회의는 일년 내내 일을 구체적으로 배치했을 뿐만 아니라 국무부가 초안을 잡은 국민경제와 사회발전 제 14 년 계획과 2035 년 비전 목표개요 (이하' 제14차 5개년 계획 개요') 를 심의해 최근 일과 장기 목표 두 방면에서 사회주의 현대화 국가를 건설하는 데 대한 웅장한 청사진을 그렸고 부동산 업계에 미래 발전 방향을 제시했다.
제14차 5개년 계획 계획은 총 19 조, 65 장, 약 75,000 자로, 이들 중 많은 내용이 부동산 업계의 발전과 밀접한 관련이 있다. 이 글은 그것들을 간략하게 빗고 해석하였다.
첫째, 새로운 도시화 청사진의 부동산 기회
신형 도시화 전략을 보완하고 도시화 발전의 질을 높이는 것에 대하여,' 제14차 5개년 계획' 계획 제 8 부에서는 부동산 업계의 발전과 밀접한 관련이 있는 문장 전체를 서술한다. 핵심 내용은 인위적인 핵심을 바탕으로 한 새로운 도시화 전략을 추진하여 도시 집적과 도시권을 바탕으로 중소도시와 소도시의 조화 발전, 특색 발전을 촉진하고 더 많은 사람들이 더 높은 품질의 도시 생활을 즐길 수 있도록 하는 것이다.
(a) 인구 이전은 부동산에 기회와 도전을 가져온다.
"제14차 5개년 계획" 계획 개요는 농업 이전 인구의 시민권을 가속화하고, 재고 우선 순위를 고수하고, 증가를 촉진하고, 호적제도 개혁과 도시 기본 공공서비스 상주인구를 전반적으로 추진하고, 농업이전 인구의 시민화 지원 정책 체계를 보완하고, 농업이전 인구를 도시로 전면적으로 통합하는 것을 가속화해야 한다고 제안했다. 호적제도 방면에서 소수의 특대 도시를 제외한 호적 제한을 완화하고 상주 호적이 있는 호적 제도를 시행했다. 도시 거주 인구 300 만 이하 도시 정착 제한을 전면 폐지하여 외래와 지역 농업 이전 인구가 도시 정착 기준에 동등하게 대우할 수 있도록 보장하다. 도시 거주 인구 300 만에서 500 만 명에 이르는 I 형 대도시 정착 조건을 전면적으로 완화하다. 도시 거주 인구 500 만 이상 특대 도시 포인트 정착 정책을 완비하다.
앞서 국가발전개혁위는 호적제도 개혁 조치를 시행해 호적제한을 대폭 완화했다. 올해 호적제도 개혁은 향후 5 년간 신형 도시화 전략을 보완하는 중요한 임무로' 제14차 5개년 계획' 계획 개요에 포함됐다. "제14차 5개년 계획" 기간 동안 거주 인구의 도시화율이 65% 로 높아졌다는 것은 매년 수천만 명이 도시에 들어온다는 것을 의미한다.
부동산 업계는 부동산의 발전이' 장기적으로 인구를 보고, 중기 토지를 보고, 단기간에 금융을 보는 것' 이라는 업계 내에서 보편적으로 추앙받는 법칙이 있다. 호적제도의 자유화는 인적자원 요소 시장의 합리적인 흐름을 촉진시켰다. 인구의 이전은 산업 발전을 촉진하는 동시에 주택 수요의 폭발적인 성장을 가져왔고, 주택 공급과 수요 갈등이 두드러져 도시 집값을 올렸다. 따라서 대도시의 두드러진 주택 문제를 해결하는 것이 새로운 도시화 과정의 난제로 떠올랐다.
농촌 이전 인구 유입을 지원하기 위해' 제14차 5개년 계획' 계획 개요는' 재정건설기금 설립, 정착이 많은 도시에 대한 인프라 투자 보조금, 중앙예산 내 투자 지원 강화' 를 제안했다. 도시 건설지 연간 분배 기수를 조정하고 농업이전 인구를 흡수하고 보장된 주택 규모를 제공하는 메커니즘을 세우다. 이 정책 지향은 토지, 자금, 인프라 건설 등에서 인구 유입 도시의 압력을 크게 완화할 것이다. 그러나 인구 유입량이 많은 도시에서는 주택 공급 갈등이 단기간에 여전히 큰 도전이다. 올해 양회 정부 업무 보고서도 이 일을 중점 업무로 꼽아 "토지 공급 증가, 특별자금 마련, 집중 건설 등을 통해 보장성 임대실과 * * * 재산권 주택 공급을 실질적으로 늘리고, 장세주택 시장 개발을 규범화하고, 임대주택세 부담을 줄이고, 신시민과 청년이 주택난을 완화하도록 최선을 다하자. ""
주택 기업의 경우 인구 유동 추세는 발전 전략 수립, 도시 배치 계획, 토지 규모 계획, 제품 포지셔닝 결정에 중요한 풍향표가 될 것이다.
(b) 도시화의 공간적 레이아웃을 개선한다.
경제가 고퀄리티 발전 단계에 접어들면서 새로운 도시화와 대도시 건설이 경제변화와 발전의 중요한 엔진이 되면서 부동산 업계의 변화와 발전을 위한 새로운 기회가 되었다. 도시화의 공간 배치와 관련해' 제14차 5개년 계획' 계획 개요에서 도시군과 도시권을 발전시키고, 중소도시의 발전 방향과 건설 초점을 분류하고, 소밀결합, 분업협력, 기능적으로 완벽한 도시화 공간 구조를 형성한다고 제안했다.
1. 도시 집적의 통합 발전을 촉진하다. 도시 집적의 발전을 촉진하는 것을 출발점으로 삼아,' 양횡삼종' 을 형성하는 도시화 전략 구도를 가속화하다. 베이징-천진-하북성, 창강 삼각주, 주강 삼각주, 청두-충칭, 양쯔강 중류 도시 집적, 개발 및 확장 산둥 반도, 광동-복건 및 절강 연안, 중앙 평야, 관중 평야, 북부 걸프 및 기타 도시 집적, 개발 및 개발 도시 집적 통합 조정 개발 메커니즘 및 * * * 비용 부담 * * * 이익 메커니즘을 수립하고 개선하며 인프라 조정 레이아웃, 산업 분업 협력, 공공 * * * 서비스 * * * 즐거움, 생태 * * * 건설 환경 * * * * * 거버넌스를 종합적으로 추진합니다.
이러한 동그라미 도시 집적으로 볼 때, 이미 성숙한 도시 집적과 새로 동그라미를 친 도시 집적이 있다. 동부 선진 지역뿐만 아니라 중서부 동북 등 저개발 지역도 포괄한다. 이 도시 집적들은 중국 경제의 변화와 발전의 핵심 동력을 형성하고 부동산 업계의 발전에 새로운 기회를 가져다 줄 것이다.
2. 현대 도시권을 건설하다. "10 번째 5 개년 계획 개요" 에서 볼 수 있듯이 현대 수도권 건설은 교통의 효과적인 연결, 교육 의료 자원 확보, 사회 보장 및 정착 포인트 상호 인식, 산업 및 과학 연구 협력 분야에서 중대한 돌파구를 달성해야 할 뿐만 아니라, 더욱 중요한 것은 통일 계획 시행을 실현하고 토지와 인구의 통일 관리를 탐구하는 것이다. 이것은 도시 간의 조화로운 발전을 제한하는 행정 장벽이 깨질 것이며 큰 의미가 있다는 것을 의미한다.
(3) 도시 재생 작업
"제14차 5개년 계획" 계획 개요는 도시 발전 방식의 전환을 가속화하고, 도시 계획 건설 관리를 총괄하고, 도시 쇄신 행동을 실시하며, 도시 공간 구조 최적화와 품질 향상을 촉진해야 한다고 제안했다. "제14차 5개년 계획" 기간 동안 2000 년 말까지 완료된 2 1.9 만 구 도시 개조를 완료하고, 기본적으로 대도시 구 공장 개조를 완료하고, 대형 구 동네를 개조하고, 지방조건에 따라 한 무리의 중촌을 개조해야 한다. 사실, 2020 년에는 이미 4 만 3 천 개의 도시 구 공동체가 새로운 개조를 받았고, 736 만 명의 주민들이 혜택을 받았다. 올해 정부 업무 보고서는 5 만 3000 개 도시의 낡은 동네를 개조할 것이라고 제안했다.
부동산 업계는 수십 년간의 고속 발전을 거쳐 시장이 포화되어 점차 대규모에서 고품질로 변화하였다. 도시 쇄신과 낡은 주택단지를 주택 기업 배치의 새로운 트랙으로 개조하다. 크리리 연구센터에 따르면 100 대 상장 주택 기업 중 약 60% 가 도시 갱신에 참여하고 50 대 상장 주택 기업의 비율은 78% 에 달했다. 약 40% 의 기업이 백만 평방 미터 이상의 규모에 이르렀고, 가장 큰 기업의 총 건축 면적은 654.38+0 억 평방미터에 달할 수 있다. 정책 차원에서 시청의 지지력은 계속 커지고 있다. 베이징을 예로 들면 202 1 년 베이징시 시급 예산에서 주택보장지출은 33 억 6 천만 원으로 전년 동기 대비 5 1. 1% 증가했으며, 주로 낡은 동네 종합개조 등 도시의 유기갱신을 추진하는 데 쓰인다.
둘째, 주택 시장 시스템 및 주택 보안 시스템 개선
주택시장체계와 주택보장체계의 보완은' 제14차 5개년 계획' 계획개요에서 독립절로 500 여 자로 묘사되었다.
(a) "주택은 해고하지 않는다" 는 일반적인 원칙을 고수한다.
주택불출' 이라는 개념은 20 16 년 중앙경제업무회의에서 처음으로 제기됐으며, 지금까지 이미 인심을 깊이 파고들어 부동산 규제의 총원칙이 되었다. 올해 이 표현을' 제14차 5개년 계획' 계획에 기록하며 부동산이 민생보장 속성으로 돌아가는 것이 대세의 추세임을 충분히 설명하고, 부동산이 경제에 미치는 자극 작용이 점차 약화되어 부동산 투기를 엄금한다. 향후 5 년 이상, 이것은 부동산 규제의 기본 원칙과 최종선이 될 것이다. 올해 정부 업무보고에서 부동산 발전은' 민생복지 실효 개선' 에 포함돼' 주택불출' 의 총기조를 다시 한 번 강조하며 부동산이 민생으로 돌아온다는 것을 입증했다.
(b) 멀티 바디 공급, 멀티 채널 보안, 임대 및 구매를위한 주택 시스템의 설립을 가속화한다.
"13차 5개년 계획" 계획에서 유사한 표현은 "주택 공급 구조 최적화, 시장 공급과 수요의 균형 촉진, 부동산 시장의 원활한 운영 유지" 입니다. 5 년간의 실천을 거쳐 부동산 공급과 수요의 모순을 해결하는 과정에서 나는 점차 부동산 공급 주체가 단일하고 보장된 주택 공급 부족의 폐단을 깨닫고, 다주체 공급, 다채널 보장, 임대 구매와 병행하는 새로운 아이디어를 탐구하였다. "제14차 5개년 계획" 계획 개요가 처음으로 이 사상을 제도화하여 전체 국민이 편안하게 살면서 즐겁게 일할 수 있는 제도 보장이 되었다. 또한 계획 개요에서 처음으로' 입주 균형' 이라는 개념을 제시한 것은 주거의 질을 높이는 중요한 내용일 뿐만 아니라' 대도시병' 해결의 관건이기도 하다.
주택 공급을 보장해 주는 방면에서,' 제14차 5개년 계획' 계획 개요는 지방조건에 따라 * * * 재산권 주택을 발전시킨다. 관리 방면에서 "기본보장과 기본이 아닌 보장의 관계를 잘 처리하고, 주택보장방식을 개선하고, 보장 대상, 진입 문턱, 퇴출 관리 등의 정책을 보완한다" 고 제안했다.
(3) 주체 책임을 이행하고, 땅값을 안정시키고, 집값을 안정시키고, 기대를 안정시킨다.
집값 안정은 부동산 규제의 중요한 목표이고, 땅값 안정은 집값 안정의 기초이며, 안정기대는 집값 안정의 중요한 보장이다. 토지는 부동산 개발의 가장 중요한 자원 요소로서 집값 중 가장 큰 비중을 차지하며 집값의 중요한' 원흉' 이기도 하다. 집값 상승 기대는 과도한 대월 수요와 집값 상승을 촉진하는 중요한 추진력이다. "제14차 5개년 계획" 계획 개요 초안은 "현지 여건에 따라 여러 조치를 취하고, 도시 정부의 주체 책임을 다지고, 땅값, 집값, 기대를 안정시킨다" 고 제안했다. 부동산 금융 규제를 강화하고, 주택세 조절 역할을 발휘하며, 합리적인 자택 수요를 지원하고, 투자 투기 수요를 억제하는 구내 연계 메커니즘을 수립한다. " 필자는 적어도 네 가지 의미를 담고 있다고 생각한다. 첫째, 부동산 규제의 주체책임은 도시 정부에 있다. 이는 최근 몇 년간 부동산 규제 정책에서 규제가 부실한 사례가 반복적으로 발생했다는 점을 거듭 강조했다. 두 번째는 부서 연계를 강화하는 것이다. 부동산은 토지, 금융, 계획, 건설 등 여러 부분을 포함한다. 각 부문이 연계되어야 진정으로 땅값, 집값, 기대치를 안정시킬 수 있다. 셋째, 현지 여건에 따라 조치를 많이 취하고 병행한다. 전국 각 도시의 부동산 시장은 천차만별이며, 규제 방향도 도시에 따라 결정해야 한다. 토지, 재정, 금융, 세금, 행정 등의 정책 수단을 종합적으로 운용하여' 땅값 안정, 집값 안정, 기대 안정' 의 규제 목표를 실현하다. 지난해 들어 주택기업이 융자한' 3 개의 붉은 선', 은행 부동산 대출' 5 단 감독', 최근 토지 양도' 2 집중' 신규 규정은 모두 부동산 규제의 장기적 메커니즘의 중요한 조치였다. 넷째, 합리적인 자택 수요를 지지하고 투자 투기 수요를 억제한다. 이는 규제가 더욱 정확해지고 정상적인 주택 소비를 장려하고 투자 투기를 타격하는 것이 정상임을 의미한다.
주택 임대 시장의 육성과 발전을 가속화하다.
주택 임대 시장의 육성과 발전에 관한' 13차 5개년 계획' 계획 개요는 60 자,' 제14차 5개년 계획' 계획 개요는 229 자, 즉' 주택 임대 시장의 육성과 발전 가속화, 재고 주택 자원 활성화, 도시 임대 주택 공급 확대, 장기 임대 정책 개선, 점차 임대 주택이 공공 서비스를 즐기는 데 동등한 권리를 누리고 있다 주택 임대 법규 건설을 가속화하고 임차인과 임대인의 합법적인 권익을 보호하다. 보장성 주택 공급을 실질적으로 늘리고 주택 보장의 기본 제도와 지원 정책을 개선하다. 인구 유입량이 많고 집값이 높은 도시를 중점적으로 보장성 임대주택 공급을 확대하고 어려운 집단과 신시민 주택 문제를 해결하기 위해 힘쓰고 있다. 단열임대주택지 계획, 집단건설용지와 기업사업단위의 유휴토지건설임대주택을 활용해 비주거주택을 보장임대주택으로 개조하는 것을 지원한다. " 내용에는 법률 및 규정 건설, 시장 육성, 토지 공급, 시장 공급, 제도 보장 등 일련의 제도 배치 및 실현 경로가 포함됩니다.
임대 주택 공급 방면에서' 제14차 5개년 계획' 계획 개요는' 단독 임대 주택 토지 계획 수립, 집단 건설지와 기업사업 단위 자체의 유휴지 건설 임대 주택 이용, 비거주 주택을 보장성 임대 주택으로 개조 지원' 의 세 가지 주요 경로를 제시했다. 이 가운데 18 도시에서는 집단 건설지를 이용한 임대 주택 건설 파일럿을 실시하였으며, 시범 경험은 점차 보급될 것이다. 기업사업단위의 유휴토지를 이용해 임대주택을 짓는 것에 대해 재정부와 건설부도 상응하는 인센티브를 마련했다. 최근 주택과 도심건설부 장관은' 상개세',' 공업개세' 등 산업단지와 비주거재건의 보조건설을 지원하여 비준 절차를 간소화하고 국유와 민영기업의 기능을 충분히 발휘한다고 밝혔다. 제도 법규 건설 방면에서, 2020 년 9 월, 주건부가 초안을 잡은' 임대임대조례' 는 사회에 공개적으로 의견을 구했고, 입법절차는 올해 완성될 것으로 예상된다. 각 도시 정부도 임대주택 관리에 대한 지방성 법규를 잇달아 내놓았다.
임대 주택 시장을 발전시키는 것은 대도시의 두드러진 주택 문제를 해결하는 중요한 출발점이자 주택 기업의 변화와 발전의 방향이다. 앞서 국무원 참사실 특약 연구원인 야오경원은' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 우리나라 주택 임대 시장은 상당한 발전 공간, 특히 장기 임대 시장을 대대적으로 발전시키는 것은 우리나라가 임대 구매를 병행하고 주택 제도 개혁을 개선하는 중요한 방법이라고 말했다.