결국 우리는 여전히 시스템 구축에 주목해야 한다. 6대조문의 장점은 3대 정책수단을 정확하게 규정하고 있다는 점이다. 하나는 토지정책이다. 마르크스와 리카르도로부터 시작하여 주택 가격이 토지 가격을 결정한다는 것이 분명해졌습니다. 정책 제한이 없기 때문에 부동산 개발업자는 고급 주택을 건설해야 하며 그렇지 않으면 돈을 잃을 것이라는 것이 밝혀졌습니다. 이렇게 되면 중·저소득층은 당연히 살 집이 없게 된다. 이는 정책적 실수다. 이번에는 토지의 70%를 90제곱미터 미만의 주거용 건물로 지어야 한다고 명시되어 있는데, 이는 모니터링하고 시행할 수 있기 때문에 집값과 땅값이 즉시 하락할 수 있다는 것입니다. 2분기에 크게 하락했다.
두 번째는 통화 및 금융 정책으로 9개 부처와 위원회의 '의견' 수준이 확실히 높아졌는데, 그 중 하나가 계약금 문제에 대한 해결책이다. 수요를 다르게 처리할 필요가 있으며 계약금을 20%로 설정하는 이론적 근거는 주택담보대출의 부실대출 비율을 30% 미만으로 낮추는 것도 고려할 수 있습니다. 이런 통화금융정책이 가능한 것은 지금은 국유은행이 지배하고, 합자은행도 국유주가 지배하기 때문이다. 따라서 투기적 수요와 정상 수요를 구별하는 정책은 또 다른 진전이다.
시궈종: 현재의 정책 방향이 맞다고 생각합니다. 자가 점유 주택의 경우 계약금은 더 적을 수 있지만 투자나 투기를 위한 경우(실제로 둘은 동의어) 은행에 대한 위험이 높으며 계약금이 증가해야 합니다. 30%로 늘었지만 아직은 낮은 수준인 것 같아요.
주택 매매에 사업세를 부과하면 중고 주택 시장에 어느 정도 영향을 미치게 됩니다. 그러나 중고부동산 시장의 발전은 아무리 강조할 필요도 없다.
이에 비해 중고시장이 활성화되지 않으면 일부 혜택이 줄어들 수 있지만, 너무 활성화되면 거품이 발생해 국민들에게 더 큰 영향을 미치게 된다. 그리고 현 정책에 따르면 중고시장은 처음에는 비활성화되다가 5년이 지나면 활성화되어 많은 주택이 거래될 수 있게 된다. 이 가격 역시 연도 제한이 있어 해결될 예정이다. 잠시 후 그 자체.
계약금을 통해 투기를 쥐어짜는 등 많은 조치가 실제 시장 수요에 일정한 영향을 미친다고 생각합니다. 하지만 일부 사람들은 돈이 있고 세컨드 하우스를 사고 싶어합니다. 정책적으로는 투기와 구별할 수 없지만, 부가가치세부터 시작하면 차이가 있습니다. 거주할 목적으로 두 번째 집을 구입하면 몇 년 더 거주할 마음이 없어지기 때문입니다. .
'21세기': '8개 국가 조례'부터 '6개 국가 조례'까지, 부동산 규제 변화의 주요 노선은 무엇인가?
시궈중: 부동산 통제 정책 변화의 주요 실마리는 실제로 중국의 정치 체제를 반영한다. 중앙정부와 지방자치단체가 서로 이해관계가 맞지 않는 투쟁의 결과다.
정책적 관점에서는 지방공무원 상벌제도를 바꿔야 한다. 단순히 경제성장만으로 지방정부의 성과를 평가할 수는 없고, 이를 어떻게 실행할 것인지도 고려해야 한다. 이것은 매우 중요한 주제입니다. 중국이 이 시스템을 개선하지 않으면 경제는 분명히 큰 변동을 겪게 될 것입니다.
'21세기': '국가6조' 공포 이후 9개 부처와 위원회는 그 정신에 따라 '주택공급구조 조정 및 주택가격 안정에 관한 의견'을 공식화했다. '집값 안정' 개선이 이 정도까지 평가되는가? 핵심 입장은?
서전경: 방금 '6국조'의 진행 상황에 대해 말씀드렸는데, 9개 부처와 위원회의 의견에는 아직 미흡한 부분이 있어서 '아Q의 땋은 머리'라고 부릅니다. 어떻게 주택 가격이 같을 수 있습니까? 정부가 이를 제한할 수 있습니까? 실제 정책 도구는 토지 정책, 통화 및 금융 정책, 재정 및 조세 정책입니다. 이번에 재정과 조세정책에서 약간의 진전이 있었지만 아직은 부족하다. 주택가격 상승은 일반적인 추세로 정부가 통제할 수 없지만, 내부 구조가 바뀌고 중·저소득층이 주택을 보유하게 되면서 주택가격지수는 분명히 하락할 것이다.
Yan Wen: Xu 씨가 말했듯이 주택 가격은 확실히 상승하고 있습니다. 부동산 연구 이론, 특히 가격 분석에서는 가격이 처음에는 직선으로 상승하다가 이 가격 내에서 상승한다고 설명합니다. 범위 변동성은 부동산 상품과 산업의 특징입니다. 이를 뒷받침하는 기반은 적어도 두 가지가 있습니다. 첫째, 주거용 소비는 다른 소비로 대체될 수 없습니다. 둘째, 부동산 생산의 주요 원자재는 재생 불가능하고 희소합니다. 따라서 전체적으로 집값이 오르고 있다는 객관적인 사실을 인식해야 한다.
이전 규제는 주택 가격에 더 중점을 두었다고는 할 수 없지만, 이번 규제는 중저소득층의 주택 문제 해결에 초점이 맞춰져 있다는 게 가장 중요하다고 생각합니다. 주택은 이러한 사람들의 생활 조건을 개선할 수 있도록 하는 것입니다.
시궈중: 주택 가격이 일반 주민의 생활 조건과 금융 시스템의 안전에 영향을 주지 않는 한 소비자는 기꺼이 자기 돈을 내고 집을 구입할 의향이 있습니다. 높은 가격으로 이것은 누구에게도 방해가되지 않습니다. 하지만 높은 주택 가격이 집을 사기 위해 은행 대출을 많이 받았기 때문이라면 결국 정부는 은행 시스템의 위험성을 고려해야 한다. 게다가 일반 사람들이 살 수 없을 정도로 주택에 투기를 할 수도 없습니다.
이제 정부가 시장에 개입해서는 안 된다며 부동산 투기꾼들에게 개입하는 것이 잘못됐다고 생각하는 사람들도 있다. 금융 투기는 영향력이 크고, 부동산 투기는 서민들에게 큰 영향을 미친다.
게다가 중국의 땅은 개인의 소유가 아니라 정부의 소유입니다. 주택 가격이 오르면 사람들이 집을 살 수 없게 되는 것은 정치적으로 매우 불안정한 요인입니다. 미국과는 다릅니다. 일본은 토지가 사유화돼 집을 짓는 데 비용이 많이 들지 않기 때문에 중국 정부의 개입이 필요하다.
'21세기': '6국조'와 그에 따른 관련 정책의 핵심은 무엇이라고 생각하시나요?
Yan Wen: 일반적으로 이 규정은 먼저 부동산 산업이 기둥 산업이며 부동산 산업의 건전한 발전을 지도하고 촉진해야 한다는 전제를 강조합니다. 나는 이것이 정책 수립과 다음 단계 실행을 위한 좋은 전제 조건을 명확히 한다고 생각합니다.
규제의 관점에서 가장 중요한 것은 정부가 저소득층과 중산층을 구별하고, 주요 대상이 누구인지, 그리고 이들의 소비 목표를 어떻게 정할 것인지에 대한 많은 노력을 기울여야 한다는 것입니다. 고도로 표적화된 방식으로 보호합니다. 정부가 저소득층, 중산층, 집을 전혀 살 여유가 없는 사람을 구분할 능력이 없다면 이 정책의 효율성은 떨어지고 심지어 사회적경제 전체에 영향을 미치게 되며 정부의 재정수입이 줄어들게 됩니다.
이에 대해 저는 세 가지 의견을 가지고 있습니다. 첫째, 어떤 형태로든 최하위층의 주택 문제는 보호되어야 하는데, 기존 정책은 그렇게 할 수 없다. 그 이유 중 하나는 둘째, 중산층의 소비가 불가능하기 때문이다. 계층이 보호되어야 하고 주택 가격이 상승하는 것을 허용할 수 없습니다. 셋째, 고소득자의 경우 일부 계약금을 추가하여 소비에 제한이 없지만 큰 영향을 미칩니다. 중저소득층의 주택 구입에 영향을 미치지 않으므로 현 단계에서는 주택 가격에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다.
개발자의 입장에서는 사실 계약금 인상으로 인한 문제에 대해 걱정하지 않았습니다. 첫째, 계약금 인상이 고급 주택에 영향을 미치지 않기 때문입니다. 중저가 제품의 가격탄력성은 매우 높다.
'90제곱미터'를 중심으로
'21세기': '의견'은 '새로 승인되고 새로 시작된 상업용 주택 건설에 대해 바닥 면적이 90제곱미터 미만(저렴한 주택을 포함한 면적의 비율은 전체 개발 및 건축 면적의 70% 이상이어야 합니다." 이에 대해 많은 논란이 있습니다. 어떻게 평가하십니까?
시궈종: 중소형 주택의 비율을 제한하는 것도 매우 중요하다고 생각합니다. 주택 사재기를 막고 정보 일괄 시스템을 개선하는 것도 중요합니다. 지난해보다 대책이 훨씬 좋아졌습니다.
그러나 이것이 반드시 쉬운 것은 아닙니다. 정책에는 아직 우여곡절의 여지가 있고, 정책에 대처할 수 있는 '대응책'이 있다고 생각한다. 관건은 지자체의 진정성 여부다. 지방자치단체는 당초 물가가 비싸고 소득도 높기를 기대하지만, 중앙정부가 지방 부동산 상황을 공무원의 승진기회와 연계시키면 일부 지방공무원에게도 영향을 미치게 된다.
옌웬: 정부의 이번 정책 수립은 전문가 입장에서는 이해가 되지만 운영 차원에서는 문제가 많다. 예를 들어, 베이징에는 계획 승인을 받았지만 건설 시작 절차를 거치지 않은 2천만 평방미터가 있습니다. 이 2천만 평방미터는 원래 향후 3~6년 안에 착공될 예정이었습니다. 그러나 현재의 세부 규칙을 따르면 계획을 다시 수립해야 하는 경우 이러한 주택의 출시는 연기되어야 합니다. 정부 관리 부서에 대한 압력은 매우 높을 것입니다.
둘째, '행정면허법'과의 대응 문제가 있다. 개발자는 계획에 따라 토지를 구매하기 때문에 정부는 개발자의 계획을 승인하고, 개발자는 이를 토대로 후속 공사를 추진하게 된다. 이 경우 정부의 새로운 정책 도입으로 인해 개발 진행 상황과 가격이 변동하게 됩니다.
이는 정부 승인 변경으로 인해 기업에 손실을 초래했습니다. 이러한 구체적인 문제는 여전히 신중하게 고려되어야 한다고 생각합니다.
후빈: 저는 정부가 토지정책, 조세정책, 재정정책 등 정책을 연구해야 한다고 생각합니다. 구체적인 "90제곱미터"는 시장과 개발자가 결정해야 합니다. 중국의 대부분의 개발자는 상대적으로 책임감이 있기 때문에 자체 제품과 포지셔닝을 연구하고 투자를 회수할 것입니다. 그리고 부동산 개발회사의 경우, 이익 추구는 지속적인 발전의 원동력이기도 하며, 이는 핵심 경쟁력을 향상시킬 것입니다. 6개 국조 중 마지막 조항은 허위정보와 불법적인 수단에 의존하는 것에 대해 이야기하고 있는데, 이는 소수의 개발자가 부동산 개발자의 전반적인 이미지에 영향을 미쳤기 때문입니다. 대부분의 개발자가 나쁘다고 말할 수는 없습니다.
재정과 조세는 사회의 부와 빈곤을 조정하는 가장 강력한 방법입니다. 소규모 아파트 개발과 중·저소득층의 주택 수요 해결에 대한 정부의 접근 방식을 명확히 하기 위해 재정 및 조세 정책을 활용하는 것이 더 효과적일 것입니다. 예를 들어, 90㎡ 미만의 상업용 주택은 매우 낮은 양도세를 납부합니다. 90~120제곱미터 사이의 상업용 주택은 더 높은 증서세를 내는 반면, 120~160제곱미터 면적의 상업용 주택에는 더 높은 증서세가 적용되고, 160제곱미터 이상의 상업용 주택은 더 높은 증서세가 적용됩니다. 이러한 강력한 정책 지침은 상당한 규제 효과를 가져올 것입니다.
얀웬: 네. 정부는 전체 목표를 미시화하기보다는 전체 목표를 연구하고 결정해야 한다. '90제곱미터' 문제에 대해서는 정부가 실제로 오래전부터 비슷한 문건을 만든 적이 있는데, 저임대주택과 저가주택 문제 등 사실상 저소득층 비율만 정하면 된다. 임대 주택과 저렴한 주택. 비율이 정해지면 운영권은 개발사에 넘기고, 지역마다 상황이 다르기 때문에 지자체에 맡겨야 한다.
'90제곱미터' 규칙에는 큰 문제가 있습니다. 최소한 개별 프로젝트보다는 대규모 행정 구역으로 관리하는 것이 훨씬 나을 것입니다.
왕용홍: 저는 '90제곱미터' 정책보다 유휴부지 처분을 늘리자는 '의견'이 훨씬 더 효과적이라고 생각합니다. 사실 "90제곱미터" 규칙은 모든 경우에 적용되는 하나의 크기이지만 우리의 관점은 가로로 자르는 것입니다. 예를 들어 베이징 순이구와 조양구에 한 프로젝트가 건설될 예정이다. 조양구는 70평방미터, 90평방미터를 지을 수 있지만 순의처럼 멀리 있는 곳에서는 사람들이 확실히 더 넓은 공간을 원하며 100평방미터 이상이 필요합니다. 한 지역의 대형 유닛 30%, 소형 유닛 70%를 고치면 문제가 발생할 수 있습니다.
Yanwen: 이런 작업은 이미 1990년대 초반에 이루어졌습니다. 당시에는 정책 유연성이 상대적으로 컸다. 1990년대 초반까지는 모든 건설업계가 강주 사업 지원에 10~15%를 할당해야 한다고 규정했지만 정부는 1,500~1,800위안으로 자금을 환매했다. 나중에 그것을 구현할 방법이 없었습니다. 왜? 예를 들어 5,000위안으로 개발한 주택을 1,500위안으로 산다면, 또 다른 예로 창핑의 주택을 수백 위안으로 팔았다면 1,500위안으로 다시 살 수 없다는 것이다. .
다이칭: 우선 과학적 엄밀성과 운용성 수준에 문제가 있다. 주택개발면적의 70% 이상이 90㎡ 미만이라는 의견이다. 우리 모두 알고 있듯이 순수 주거용 프로젝트의 경우에도 건설 면적에는 지상 주거 지역 외에도 지하 차고, 민방공, 장비실, 지원 및 비지원 공공 건물이 포함되므로 90세 미만 주택 비율 ㎡는 최소 80% 이상, 혹은 90% 이상이어야 하므로 주택유형, 주차장, 지원시설 등에 대한 계획비율 지표를 변경 및 조정해야 한다. 특히, 기획승인이 완료된 프로젝트의 기획 및 설계를 수정하는 업무량이 매우 과중하여 정부와 개발업체에 큰 부담을 안겨주고 있으며, 현재는 진전이 없는 상황이 많습니다. 자세한 규칙을 기다리는 동안 중지되었습니다.
정책 규제의 목표
'21세기': 2003년 부동산 규제 이후 다양한 정부 부처에서 관련 정책을 지속적으로 도입해 왔습니다. 이러한 조치를 어떻게 평가하시나요? 귀하는 부동산 규제의 정책 목표를 어떻게 설정해야 한다고 생각하십니까?
Dai Qing: 우리는 여전히 정책 수립에 있어 '일률적인' 문제가 심각한 것으로 생각합니다. 일부는 다양한 수준, 지역, 개발 단계, 시스템의 문제를 임의로 혼합합니다.
베이징, 상하이, 광저우 같은 도시의 부동산 시장 문제가 본토의 2, 3급 저개발 도시와 동일한 정책 지침과 시행 계획을 채택할 수 있다고 상상해 보십시오.
Xie Guozhong: 부동산 규제에는 두 가지 목표가 있습니다. 하나는 일반 주민들의 주택 수요를 보장하여 주택을 마련하는 것입니다. 부동산 관련 리스크에 대한 엄격한 통제가 필요하지만, 물론 이러한 통제가 부동산 자체를 공격하려는 의도는 아니다. 지금 중국에는 돈이 너무 많아서 거품이 생길 것이고 아직 해결할 방법이 없습니다.
부동산 시장이 효과적으로 작동하려면 중국의 과잉자본 문제는 제대로 해결될 수 없다. 그러나 지금은 미국이 여전히 절상을 요구하고 있기 때문에 언제 해결될지 알 수 없다. 중국에서 핫머니 흐름이 많이 발생했습니다.
리다오쿠이: 부동산 규제는 정부가 구체적으로 무엇을 할 것인지, 그 목표가 무엇인지에 대한 근본적인 질문을 던져야 할 것 같습니다. 이번 규정은 대상이 무엇인지 모두에게 명확하게 알려주지는 않지만 지난번에 비해 개선된 모습이다. 제 생각에는 정부 규제에는 기본적으로 세 가지 목표가 있습니다.
첫째, 거품을 짜내는 것 자체와 가격을 통제하는 것은 서로 다른 개념입니다. 일부 가격 인상은 미래의 임대료 인상이나 미래 소비자가 주택 소유로 받게 될 비금전적 혜택을 할인함으로써 뒷받침될 수 있습니다. 일단 버블이 생겼다가 터지면 금융산업과 경제에 영향을 미치게 될 뿐만 아니라, 사실상 부동산 개발업자들이 가장 큰 피해를 입는다. 부동산 개발업자들은 집값이 오르면 매우 자랑스러워하지만, 실제 시험은 집을 팔 수 없을 때 누가 그것을 감당할 수 있느냐 하는 것입니다. 현재 홍콩의 5대 부동산 개발업체는 처음에는 5명이 아니었고, 큰 파도가 지나간 뒤에도 남아 있었습니다.
요즘 중국인들의 손에 있는 부의 상당 부분이 미래의 특정 기간에는 금융 자산에 집중되어 있는 일부 사람들이 금융 자산을 양도하는 것이 일반적인 추세입니다. 이는 부동산 가격 상승을 뒷받침합니다. 이 경우 특히 거품이 발생하기 쉽습니다. 그러므로 가장 먼저 할 일은 거품을 짜내는 것입니다. 거품을 쥐어짜는 가장 중요한 수단은 계약금을 높이는 것이 아니다. 장기 주택 가격이 어떻든 계약금 인상은 실제로 일반 주택 구입자들에게 타격을 줄 것이다. 거품을 쥐어짜는 것은 공실률을 조절하는 것이 아니며 재산세로 거품을 통제할 수는 없다고 생각합니다. 단기적으로 너무 높을 수 있습니다.
또한, 사업세의 과세표준이 5년 이내인 주택을 구입하고 재판매할 때 얻은 주택 매매소득 전액에 대해 사업세를 부과하는 최선의 방법은 아닙니다. 투기꾼의 몫이 아닌데, 투기소득을 전혀 받지 못한 사람은 4년 뒤에야 부동산을 인위적으로 줄이게 된다. 확실히 적절하지 않습니다.
단기 거래에 맞서는 가장 좋은 방법은 부가가치세를 징수하는 것인데, 이는 단기 투기의 핵심을 찌르고 운영하기 쉽습니다. 미국 가족의 첫 번째 주택이 5년 이내에 판매되고 거래 중 가격 상승이 규정된 상한선(예: 250,000달러 이상)을 초과하는 경우 세금은 개인 소득을 기준으로 부과됩니다. 이는 매우 강력합니다.
두 번째 목표는 복지 재분배입니다. 어느 정도 복지 재분배는 정치적, 사회적 안정을 유지하는 중요한 수단이다. 현재 우리나라 국민의 소비격차와 복지격차는 주로 주택소비에 반영되고 있는데, 이는 일반 국민 간의 식량과 의복에 대한 격차가 크지 않기 때문이다. 소득과 부의 불평등으로 인한 주택면적과 질의 차이로 인해 대부분의 시민들이 기존 분배체계의 변화를 강력히 요구하게 된다면 정부의 경제분석을 넘어서는 부동산산업 복지재분배 정책에는 아무런 문제가 없다. 카테고리는 정치적, 사회적 문제입니다. 핵심은 이 목표를 달성하기 위해 어떤 정책이 사용되는지입니다. 복지 재분배와 밀접하게 관련된 또 다른 정치, 사회 문제는 사회 구성원의 중요한 비율을 차지하는 중산층이 집을 임대하는 대신 가능한 한 빨리 자신의 집을 소유하게 하는 방법입니다. 이는 정치적, 사회적 안정에 도움이 됩니다. .
셋째, 아직은 상대적으로 모호한 목표라고 생각하지만, 중국인의 소비 개념과 소비 방식을 바꿔야 한다는 목표가 제시되어야 한다. 개인적으로는 앞으로 중국에는 베이징부터 텐진, 난징-상하이-항저우, 광저우-선전-홍콩 등 인구 1억 명이 넘는 메가시티 벨트가 여러 개 형성될 것으로 예상한다. 그러한 거대 도시 벨트가 될 가능성이 있습니다.
이러한 대도시권에서는 모두가 자신만의 작은 세계를 갖는 것에 만족하며, 작은 집은 자원을 절약할 뿐만 아니라 특히 세련되게 만들 수 있습니다. 일본과 홍콩의 현대 건축 디자인과 마찬가지로 부동산 규제의 목표 중 하나입니다. 미래의 부동산 소비 모델을 선도하여 향후 과도한 소비에서 세련된 소비로 전환하는 데 드는 조정 비용을 줄여야 합니다.