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(1) 시장 방식
시장 방식은 주택 임대 시장이 열려 있고 임대 정보가 충분할 때 선호되는 방식입니다. . 평가 시에는 관련 신문, 정기 간행물을 통해 임대 정보를 확인할 수 있고, 부동산 거래 전시회 정보를 수집하며, 부동산 중개소의 임대 및 매매 조건을 파악할 수 있습니다. 부동산 임대시장 거래사례를 조사할 때에는 거래사례의 위치, 면적, 구조, 교통상황 등 임대료 및 부동산 현황을 파악하는 것뿐만 아니라 임대기간, 임대목적, 임대차계약 등을 기록해야 한다. 결제수단 등 이러한 요소는 양 당사자가 시장 비교를 수행하는 데 없어서는 안될 비교 항목입니다. 비교사례와 비교항목을 종합적이고 정확하게 선택하고, 이를 바탕으로 적절한 수정과 조정을 하여야만 시장가치 기준과 평가대상의 특성을 반영한 임대가격이 나올 수 있습니다.
(2) 소득법
소득법은 임대주택에서 예상되는 소득이 예측 가능하거나 결정 가능한 경우 일반적으로 사용되는 평가 방법입니다. 소득법으로 주택 임대가격을 평가할 때 여전히 핵심은 연간 순이익 계산과 수익률 선택이다. 순임대소득은 임대소득(주로 실효총임대소득 및 임대보증금·보증금 등 이자소득)에서 관리비, 관리비, 보험료, 세금 등 4대 세금을 뺀 금액이다. 4가지 세금 및 수수료의 선택은 임대차 계약에 명시된 임대료의 의미에 따라 결정되어야 합니다. 4가지 세금과 수수료가 모두 임대인이 부담하는 경우에는 모두 공제되어야 합니다. 임대인이 그 일부를 부담하는 경우에는 임대인이 부담하는 부분만 공제됩니다. 수익률을 선택할 때는 지역별, 용도별, 기간별 임대부동산의 위험 수준을 고려해야 합니다.
(3) 비용법
유사한 평가 대상에 대한 비교 가능한 사례를 시장에서 제공하기 어렵고 순이익을 정확하게 예측하기 어려운 경우 비용법을 사용할 수 있습니다. 주요 평가방법으로 사용됩니다. 원가법이란 원가누적법을 이용하여 주택의 임대료를 산정하는 방법이다. 원가법은 감가상각비, 관리비, 관리비, 이자, 세금, 보험, 임대료, 이익 등 8가지 요소를 통해 주택의 임대가격을 평가한다. 이 평가방법을 사용할 때에는 건물의 대체가격을 먼저 구해야 한다. 일반적으로 정부가 고시하는 주택교체가격 기준을 통해 결정되며, 사업비 추정 등의 방법을 통해서도 구할 수 있다.
[사례 3-7]
××레인, ××레인, ××지구, ××시, × × (발췌)
1. 고객(생략)
2. 평가기관(생략)
3. 감정 대상 주택은 닝보시 ××구 ××번지에 위치한 6층 벽돌 콘크리트 주택입니다. 이 지역은 닝보시 서쪽의 일급 지역입니다. 집은 ×× 차선에 인접하고 동쪽은 ×× 주거 지역의 녹지 공간이며 남쪽과 북쪽은 주거용 건물입니다. 커뮤니티는 편리한 교통과 완벽한 공공 및 지원 시설을 중심으로합니다. Ningbo ×× Square Office Building, Ningbo ×××× Office Building, Ningbo ×××× Building 등과 같은 상업 서비스.
1990년대 중반에 지어진 집으로 물, 전기, 욕실 시설이 완비되어 있으며 각 층마다 실내 계단과 욕실이 있습니다. 평가대상 주택은 1층부터 3층까지이며, 3층 이상은 공동 다층주택으로 각 층의 건축면적은 936.55㎡로 동일하다. 동쪽과 서쪽을 향하고 있습니다. 주택의 파손정도는 기본적으로 온전하고, 건축품질 및 유지관리상태도 양호합니다. 해당 주택은 현재 공실입니다. 주택의 소유자는 A회사입니다. 현재 임대차, 담보대출, 보증 또는 기타 권리가 확립되어 있지 않습니다. 이 집은 원래 A회사의 사무실 공간이었는데, 1996년에 단순한 사무실 장식을 거쳤습니다. 지금은 장식이 매우 낡았습니다. 출처: 건설공학교육네트워크
평가된 주택 범위 내의 토지는 국가에서 할당한 토지이며, 국유 토지 사용권 면적은 148.5제곱미터입니다. .점유범위 내의 토지이용면적으로 인해 면적이 작고, 개방공간도 작으며, 주차공간도 협소합니다.
IV. 평가 목적: 고객이 부동산 임대 가격을 이해하는 데 참고 자료
V. 평가 시기: 2006년 1월 6일
VI. 가치 정의
이 보고서는 국유 사무용지 ×× 레인 ×× 936.55㎡의 사무실 공간에 대한 중장기(6~8년) 월별 시장 임대료를 평가합니다. , ×× 지구, 닝보시, RMB를 가치 표준으로 사용합니다.
7. 평가기준(생략)
8. 평가원칙(생략)
9. 평가방법
최근 이러한 유형의 부동산에 대한 임대 사례가 일정 수 있었기 때문에 이 평가 보고서는 시장 평가 방법을 채택했습니다. 동시에 부동산은 소득을 창출하는 부동산이므로 소득법을 이용하여 평가할 수도 있다.
구체적 평가에서는 우선 평가대상이 국유 사무용지에 위치한 오피스 빌딩이라고 가정하고, 시장법과 소득법을 이용하여 해당 부동산의 임대가격을 평가한다. 국유토지를 국유할당으로 인해 국가에 이양해야 하는 토지수입가액에 포함된 임대가액을 계산합니다.
10. 평가결과
본 평가회사는 평가목적에 따라 평가원칙을 따르고, 평가업무절차를 따르고, 과학적인 평가방법을 선택하고, 기존 데이터를 면밀히 분석하여, 신중하고 정확한 계산과 가치 평가 경험 및 부동산 가치에 영향을 미치는 요소 분석을 결합한 결과 1월 6일의 사무실 건물 × 1월 6일 임대 가격은 RMB 25,812, 즉 RMB 20,000,5,881,120 위안으로 결정되었습니다. 월별, 단가는 월 27.56위안/㎡입니다. 여기에 포함된 토지 소득 가치는 월 4,451위안이며, 이는 월 4,004위안, 151위안입니다. 토지 소득 가치는 부동산 관리 부서에서 징수하고 지불합니다.
11. 평가자(생략)
12. 평가작업일
2006년 1월 6일 ~ 2006년 1월 20일
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13. 평가보고서 이용기간
본 평가보고서의 이용기간은 발행일로부터 6개월입니다. 이 기간이 초과되면 본 평가 보고서의 부동산 가치가 그에 따라 조정되거나 재평가됩니다.
14. 관련 설명
닝보의 임대주택 토지소득 징수는 여전히 Shifang [1995] No. 127 문서의 규정을 따르기 때문에 토지소득을 계산합니다. 이 문서에 따르면 그 가치는 936위안/월로 우리 회사가 계산한 4451위안/월과는 크게 다릅니다. 이는 주로 1995년 이후 10년이 넘었고 부동산 가격이 엄청난 변화를 겪었기 때문입니다. , 1995년 토지가 아직도 사용되고 있습니다. 세입 징수 기준으로 인해 국가 토지 수입이 크게 손실될 것입니다. 이에 회사는 의뢰인과 부동산관리부서가 참고할 수 있도록 임대가격에 포함된 토지소득 가치를 재평가했다.
닝보시 ××레인, ××레인, ××구 사무실 공간의 부동산 임대 가격 평가에 관한 기술 보고서
1. p>
건물은 1990년대 중반에 지어진 다층 주거용 건물 아래 1~3층 규모의 벽돌 콘크리트 사무용 건물로 총 건축면적은 936.55㎡였다. 각층에 실내계단과 화장실이 있습니다. 건물이 저층이고 환경은 보통수준이었으며, 사무실 건물 앞에 오픈공간이 적고 주차가 어렵지만 옆에 XX스퀘어에 주차장이 있습니다.
사무실 내부 시설은 물, 전기, 위생시설, 전화, 광대역만 있을 정도로 비교적 단순하다. 내부 배치가 낡고 바꾸기 어려워 전체적으로 사무용 건물의 등급이 낮습니다.
우리 회사는 의뢰인의 요청에 따라 전체 임대 면적이 더 넓고 임대 기간이 더 긴 6~8년 동안 전체 평가 대상의 임대 가격을 평가합니다. 임대 대상은 넓은 사무실 공간이 필요한 장기 임대 고객으로 포지셔닝될 수 있습니다. 장기 임대 기간으로 인해 임차인은 집에 특정 개조 및 장식을 하게 됩니다.
2. 지역적 요인 분석
이 지역은 닝보시 일급 지역으로 ××구의 ×× 커뮤니티에 위치하고 있으며, 인근 공공 시설이 완비되어 있습니다. 주로 ××를 포함 Plaza, XX Center, XX Commercial Building 등 고급 오피스 빌딩이 있으나 평가 대상은 XX Lane 골목에 위치하며, 주거지역이라 전체적인 등급은 높지 않습니다.
가치평가 대상의 지역적 특성에 따라 임대 대상은 입지 요건이 높고 외부 간섭이 적은 조용한 사무실 공간을 갖춘 기업이나 기관으로 포지셔닝될 수 있다.