장세 아파트 업계는 변혁을 맞이할 것이다.
최근 주택도시건설부, 국가발전개혁위, 공안부, 시장감독총국, 은감회, 국가인터넷신처가' 주택임대시장질서 정비와 규범에 관한 의견' (이하' 의견') 을 발표했는데, 이 중' AG 저수익' 모델 임대기업에 대한 감독을 강화해야 한다는 것이 분명했다.
임대와 주택체계를 병행하는 보충으로 장세 아파트는 한때 출로가 되었지만, 업종 발전 초기에는 시장 규범화 수준이 높지 않아 이익 모델이 분명하지 않았다. 일부 장세 아파트들은 야만적으로 자라서 자주 창고를 폭파한다. "의견" 은 주택 임대 시장 주체의 경영 행위를 규범화하고 주택 임대 각 당사자, 특히 임차인의 합법적인 권익을 보호한다고 강조했다. 이 맹약은 젊은 사람이 집을 빌리는 데 얼마나 효과가 있습니까?
셔플
20 19 년, 장세 아파트의' 폭발' 수가 다시 최고치를 기록했다. 각 대형 매체와 공개정보통계에 따르면 20 19 년, 53 쌍의 부모 임대 아파트, 그 중 45 쌍이 산산조각 나고, 4 쌍의 기업이 매수되고, 4 쌍이 집세를 체납하거나 거부한다. 지난해 7 월 낙가 아파트를 예로 들면' 고소득 저임대료',' 자건자금지', 현금 흐름 문제가 최종 파산을 일으켜 많은 세입자 권권을 유발했다.
CIREA 중국 부동산 평가사와 부동산 중개인협회 부회장 겸 사무총장인 차이강은 이른바' AG 낮음' 주택임대업체들이 처음부터 주택임대업체라는 명목으로 사기를 쳤을지도 모르지만 실제 주택임대업체는 아니라고 말했다.
주택 건설부 등 부처는' AG's low rent' (주택 소유자에게 지불하는 임대료가 임차인에게 지불하는 임대료보다 높음) 와' 장세 단불' (임차인에게 지불하는 임대료가 주택 소유자에게 지불하는 임대료보다 길음) 경영 모델을 채택하는 주택 임대 기업에 대한 감독을 강화할 방침이다. 주택 임대 기업이 임대료와 보증금을 은행 감독 계좌에 포함시키도록 지도하다. 지속적인 경영 능력을 갖추지 못하고 너무 빨리 확장하는 주택 임대 기업에 대해서는 약속경고, 인터넷 서명 기록 정지, 법에 따라 규정에 따라 조사 등의 조치를 취할 것이다.
중원지지수석분석가 장대웨이에 따르면' 의견' 은 이' AG 저임금' 임대회사가' 식차차' 의 고위험임대회사라는 것을 처음으로 분명히 했다.
국내의 장세 아파트는 일반적으로' 중앙 집중화' 와' 분산' 이 있다. 중앙 집중화는 주로 전통적인 상업용 부동산 운영 모드로 운영되며, 반케 공원, 용호 관우 등과 같은 자체 소유 토지 개발 또는 건물 전체 임대 개조를 채택하고 있습니다. 분산화는 주로 임대 중개 업무에서 뻗어나와 집주인의 집에 의지하여 통합 인테리어 관리를 하는 것으로,' 2 집주인' 과 비슷하다. 예를 들면 자유자재나 녹색객 등이다.
장대위는 장세 아파트가 재고량의 전환이며 업주의 자산을 처리하고 있다고 생각한다. 이' AG 저임금' 기업들은 집의 재산권을 소유하지도 않고, 증분 개조도 하지 않고, 단지 집을 임대하여 더 많은 공간을 삭감하고, 임대료를 올려서 차액을 먹는다.
"임대업은 서민, 특히 중저소득자의 민생업이다. 자본으로 구동되는 임대 회사들은 모두 집을 강탈하고 있지만, 보통 주택에 해당하는 중저소득층은 이렇게 높은 방세를 감당할 수 없고, 높은 사재기율로 공실률이 높다. 이런 모드에서 손실은 불가피하다. 클릭합니다
최근 한 장세 아파트 청지기는 시장이 추워지면서 2 ~ 3 개월 전 플랫폼이 시장에서 주택 수거를 줄이거나 중단하는 등 1 년 전 각 주요 플랫폼이 고가로 집을 강탈하는 장면과 뚜렷한 대조를 이루고 있다고 밝혔다.
양성 주택 임대 시장은 어떤 것이어야 합니까? 장대위는 계단식 소비가 세 부분으로 재구성되어야 한다고 생각했고, 작은 업주가 대부분의 고객 점유율을 차지하며, 두 가지가 직접 상호 작용한다. 이 중 일부는 중급형 시장을 겨냥하고 자체 자산 관리를 하는 임대 기업이다. 그들은 집의 품질과 안전, 그리고 가치를 보존하는 것에 더 신경을 쓴다. 두 집주인' 임대업체는 일부 핫스팟 지역에 분산될 수 있어 10%-20% 의 시장 점유율이 정상적이다.
장세 아파트 업계가' 우승열태' 의 관건이 되는 시기에 들어섰다. 장작강은 주택 임대 시장의 질서가 잘 규범화되면' 해군의 말' 을 없애고 규범화된 주택 임대 기업을 위한 공간을 마련하여 지속 가능한 발전에 도움이 될 것이라고 생각한다.
은행을 도입하여 "임대 대출" 의 손을 통제하다
한편으로는 집주인과 세입자를 중매하고, 다른 한편으로는 세입자의 신용을 이용하여 은행이나 기타 대출 플랫폼을 빌려 빌린 자금으로 더 많은 주택을 얻는다. 이런' 세입대출' 모델은 많은 세입자를' 이미 체크아웃하고 대출금을 갚아야 한다' 는 구덩이에 빠뜨렸다.
20 19 10 10 월 28 일 단코 아파트가 미국에 상장되면서' 임대대출' 이 가장 큰 현금 흐름원이다. 공개한 공모서에 따르면 20 17, 20 18, 20 19 년 전 9 개월 동안 단코 아파트는 세입자로부터 직접 65438+/KLOC 를 받았다. 20 19 처음 9 개월 동안' 임대료 대출' 을 통해 얻은 임대료 선불금이 임대료 소득의 80% 를 차지했으며, 이는 20 17 과 20 18 년 각각 90% 에 달했다.
이렇게 높은 지렛대의' 임대대출' 은 엄청난 재정적 위험을 초래할 수 있다. 주택 임대 대출 한도액은 기업 수입의 30% 를 초과하지 않고 비율을 초과하는 것은 2022 년 말까지 조정해야 한다는 의견을 제시했다. "대출 전 조사와 대출 후 관리를 잘 하고, 대출 용도를 엄격히 심사하여, 주택 임대 기업이 자금지와 레버리지를 형성하는 것을 방지한다. 주택 임대 기업은 임차인이 주택 임대 소비 대출을 사용하도록 요구하거나 유도해서는 안 된다. "
협종전략관리그룹의 공동 설립자인 황립충은 건강한 경영자는' 임대료대출' 이 전혀 필요하지 않다고 말했다. 임대 아파트 자체는 천연 지렛대에 속하며 임대 시간차 자체가 현금 흐름을 가져옵니다. 기업이' 임대료 대출' 을 사용한다면, 여러 레버가 겹치고 위험이 크며, 위험을 소비자에게 전가하는 것을 의미한다.
장세 아파트 브랜드 우객 CEO 류시앙 (CEO) 는 집세 분할의 핵심 위험은 본질적으로 동방 (업주와 임대 운영자 포함) 의 선급 위험이라고 보고 있다. 장기적이고 저렴한 자금 지원 및 성과 보상 지급 능력이 없는 일부 전세기+투자 인테리어 모델의 2 차원 운영자들은 풍제어 결함이 있는' 임대 대출' 을 과도하게 사용하여 잘못 배정된 회계기간, 단기 대출, 장기 투자 무절제한 레버리지를 통해 업계 거품을 빚고 있다.
20 18 관련 부서에서 위험 힌트를 제기한 이후 유객 이가는 전세 분할 제품 사용을 전면 중단했다. 그러나 류시앙 (WHO) 는 임대대출이 무의미하고 임대경영자의 사용비율을 감시하는 것도 실용성이 없다고 보고 있다. 그는 방동방이 플랫폼 계좌 체계가 있는 은행에서 임대료 감독 계좌를 개설하도록 유도하고 장려할 필요가 있다고 제안했다. 업무 흐름과 자금 흐름 정보를 파악한 은행이 동결 감독을 실시하고 해당 대출 지원에 대응했다. 주관부는 일부 재정보조금자금으로 임대료 감독 모델을 사용하는 주택 소유주에게 인센티브를 주고, 임대료 감독 모델을 사용하는 임대주택에 대한 공식 인증 공시를 실시해 업계가 건강한 생태를 형성하도록 유도할 수 있다.
실제로 임대료 감독 계좌를 통해 금융위험을 예방하는 것은 이미 일부' 중재해 지역' 에서 시범 실시됐다. 2065438+2009 년 9 월 난징시 4 부는' 주택 임대 경영 행위를 더욱 규제하고 시장 금융위험을 예방하는 통지' 를 공동 발표해 주택 임대 임대 관리 제도를 세우고 은행에 전문 계좌를 설립하고 임대은행 위탁을 실시한다고 밝혔다. 같은 해 6 월 5438+065438+ 10 월'
"임대 대출을 통제하려면 은행을 도입해야 한다." 중국 사회과학원 경제연구소 부동산금융연구센터 연구원인 왕리나는 제 3 자가 신용지렛대를 과도하게 사용하는 것을 막기 위해서는 은행의 적극적인 협조가 필요하며 은행의 완전한 규제와 심사체계를 최대한 활용하고 대출을 엄격히 승인해야 한다고 강조했다.
주택 관리 서비스 플랫폼이 새로운 지렛대가 되었다.
정돈 외에도' 의견' 은 또 다른 시장 전환을 공개했다. 임대 수요가 왕성한 도시는 2020 년 말까지 주택 관리 서비스 플랫폼을 구축해야 한다는 것이다. 기관 기록 및 개업 보고서, 주택 검증, 정보 게시, 인터넷 서명 기록 등의 기능을 갖춘 플랫폼이 필요합니다. 부동산 중개인, 주택 임대 기업, 종업원 및 임대 주택 데이터베이스를 구축하여 시장 모니터링을 강화하다.
앞서 주택 관리 서비스 플랫폼은 상하이 선전 쑤저우 등지에서 시행되었지만 플랫폼 효과는 눈에 띄지 않았다. "기업이 소비자에게 더 편리한 정보와 서비스를 제공하도록 유도하는 방법은 정부가 해야 할 일이다." 왕리나는 정부와 관련 부처가 주도하는 주택 관리 서비스 플랫폼이 정보 비대칭을 줄이고 소비자의 검색 비용을 절감하며 임대회사가 비이성적으로 고객을 다투는 것을 막을 수 있다고 밝혔다.
베이징시 부동산법 학회 부회장 겸 비서장 조수지는 주택 관리 서비스 플랫폼을 통해 쉽게 주택 공급원을 발표하고 임대 거래를 완료하는 것이 미래의 추세라고 밝혔다. 플랫폼을 통해 임대 시장의 실제 정보를 파악함으로써 부동산 정책 수립의 근거를 제공할 수 있다. 규제 기능 외에도 플랫폼은 실제로 서비스 기능을 구현해야 하며, 개인이 플랫폼에 주택 출처를 발표하고, 손잡고 거래하며, 임대 비용을 줄일 수 있도록 해야 합니다.
유휴 상업 사무실 건물, 공업 공장 등 비주거건물을 법에 따라 임대주택으로 개조하는 정책도 제시했다. 이것은 임대주택 토지 공급이 제한되어 있는 문제를 더욱 해결할 것이다. 장작강은 주택 임대 시장의 발전과 규범화에 있어서 발전이 여전히 주요 선율이라고 말했다.
2020 년 연세 아파트는 어떻게 되나요? 낙거 아파트 홍보 및 대형 고객관리센터 부사장인 하광은 2020 년 연세 아파트가 점차 자산관리 시대로 접어들며 전문 자산관리 및 운영기구가 필요하다고 밝혔다.
장세 아파트 업계가 첫 조정기에 들어섰다. 호광은 시장이 이성으로 돌아가고 있으며 자본시장 수혈, 운영 정교화, 자산관리, 수익성에 의존하지 않고 이미 업계 지식이 되고 있다고 밝혔다.