첫 번째는 금리 체계, 그 다음은 토지 체계이다.
8 월 26 일, 13 회 전국인민대표대회 상무위원회 제 12 차 회의가 인민대회당에서 폐막했고, 회의는 토지관리법과 도시부동산관리법 개정에 관한 결정을 통과시켰다.
이것은 중국의 토지 제도에 중대한 변화가 일어났다는 것을 의미한다. 실제적인 영향으로 볼 때,' 70 년 동안 유례없는' 이라고 할 수 있다.
자연자원부 공식 위챗 위챗 공공호가 발표한 문장 발표에 따르면 이번 개정은' 7 대 돌파' 를 달성했다.
1, 집단 건설지 입시의 법적 장벽을 타파하다.
토지 취득 시스템 개혁;
농촌 농가 시스템을 개선하십시오.
4.' 다규일체' 개혁을 위한 법적 공간을 마련한다.
기본 농지를 영구 기본 농지로 업그레이드하십시오.
중앙 및 지방 토지 승인 권한을 합리적으로 나눕니다.
7. 토지 검사관 제도가 정식으로 법에 들어간다.
이런 개괄은 의심할 여지 없이 정확하고 엄밀하다. 하지만 우리는 이' 신토지법' 을 더 큰 맥락에서 관찰하고, 더 거시적이고 명확한 분석을 할 수도 있다.
먼저 한 가지 질문을 드리겠습니다. 왜 농민들은 일반적으로 도시 주민보다 가난하고, 중촌과 교외의 농민들은 일반적으로 도시 주민보다 부유합니까?
그 이유는 간단하다: 도시에서 멀리 떨어진 농민들의 주요 수입은' 농사' 에서 비롯된다. 교외와 중촌의 농민들은 주로' 집 심기' 로 수입을 얻는다.
토지 배당을 누릴 수 있을지가 빈부의 관건이라는 얘기다.
사실 도시 주민들에게도 마찬가지다. 지난 30 년 동안, 만약 당신의 집이 일찍 집을 샀다면, 지금의 생활은 매우 편할 것입니다. 집을 아직 사지 않았다면 생활이 점점 어려워질 것이다.
최근 10 년 동안 어느 도시와 지역에서 집을 사는 것도 중요하다는 것을 알게 될 것이다. 대도시와 핵심 지역의 집값은 빠르게 오르고, 위축된 도시와 도시의 집값은 정체될 것이다.
토지 배당은 이미 오늘날 중국에서 가장 큰' 빨간 봉투' 가 되었다. 이 "빨간 봉투" 를 얻을 수 있는지 여부는 매우 중요합니다.
한 가지 더 물어볼게: 최근 몇 년 동안 왜 중국 경제가 뚜렷한 하행 압력을 받았을까?
어떤 사람들은 투자 증가가 하락했기 때문에 대답할 수 있다. 6 ~ 7 년 전 중국의 연간 투자 증가율은 20% 이상이었고, 지금은 6% 미만이며 경제 성장이 부진하다.
그러나 이것은 요점이 아니다. 투자 증가율이 떨어지는 것은 우리가 투자할 돈이 없기 때문이 아니라 투자한 제품을 아무도 사지 않았기 때문이다. 이른바 과잉이다.
왜 잉여가 있을까요? 분명히, 많은 사람들의 삶의 질은 매우 나쁘다. 그 이유도 간단하다. 상당수의 사람들이 살 수도, 살 수도 없다. 예를 들어 경제학자들은 중국에는 1 억명이 비행기를 타본 적이 없고, 5 억명의 집에는 화장실이 없다고 추산한다.
내수가 부진하다는 얘기다.
어떻게' 내수 진작' 할 것인가? 세 가지 방법밖에 없습니다. 첫째, 여러분의 수입을 늘리세요. 둘째, 인플레이션을 통제한다. 셋째, 주택, 의료, 교육의 비중을 낮추다.
농민들은 중국 인구의 거의 절반을 차지한다. 만약 농민들이 부유해지고 소비능력이 향상되었다면, 중국의 경제는 얼마나 강할 것인가! 그때가 되면 어떤 중미 무역전도 어떤 수출도 폭락하고 진실을 말해도 문제가 되지 않는다. 결국 중국 농민만 미국 인구의 두 배에 가깝다.
어떻게 농민을 부자로 만들 수 있습니까?
농산물 가격을 올리시겠습니까? 우리나라 농산물 생산 원가가 보편적으로 세계 평균보다 높기 때문에 수입은 왕왕 우리 자신의 생산보다 더 수지가 맞는다.
농민들이 토지 배당을 공유하게 하는 것은 좋은 생각이다.
정책이 적절하다면 약 6 억 명의 소비능력을 증가시킬 수 있다면 중국 경제의 강력한 동력이 될 것이다!
더 중요한 것은 정부가 이익을 양보하고 농촌 토지가 직접 시장에 진입하는 방식을 통해 도시에 저가 주택을 제공하고 대도시의 집값 상승 압력을 완화하고 더 많은 도시 주민들이' 토지봉투' 를 즐길 수 있도록 하는 것이다. 왜 안돼?
이것이 바로 이' 신토지법' 탄생의 배경과 비전이다.
1. 농민들은 엄청난 토지 배당을 받을 것이다.
1. 집단 토지는 직접 시장에 진출할 수 있다.
중국의 토지제도는' 국유+집단 소유' 의 이원구조이다. 도시 건설용지는 국가에 속하고, 농촌 토지는 집단에 속한다. 도시 확장에 토지가 필요할 때, 정부의 토지 취득을 통해 집단 토지를 국유지로 전환해야 한다.
즉, 농촌 집단은 먼저 토지를 정부에' 판매' 한 다음 정부가 기업과 개인에게 경매를 해야 한다는 것이다. 이 과정에서 정부는 차액을 얻었다. 이런 차액은 정부가 기반 시설을 건설하는 자금의 원천이 되어 재정적으로' 기금 수입' 을 계상한다.
정부가 집단 토지 징수에 대해 제시한 가격이 장기적으로 낮기 때문에, 단체조직이 획득한 토지 수익은 제한되어 있고, 농민에게 분배되는 것도 제한되어 있다. 따라서 토지가 징용될 때 충돌이 발생하는 경우가 많습니다. 도시 교외의 집단 토지는 늘 몰래 시장에 들어와 각종 세금을 피한다.
새로운' 토지관리법' 은 원법 제 43 조' 어떤 단위와 개인이 건설을 하려면 토지를 사용해야 한다. 반드시 국유지를 사용해야 한다' 는 규정을 삭제하며, 단체경영을 허용하는 건설용지는 계획에 부합하고, 법에 따라 등록하고, 본 집단경제조직 회원의 3 분의 2 이상 또는 촌민 대표의 동의를 거쳐 본 집단경제조직 이외의 기관이나 개인이 양도나 임대 방식으로 직접 사용할 수 있도록 허용한다. 동시에 사용자는 집단 경영 건설지의 사용권을 양도, 교환 또는 담보할 수 있다.
즉, 정부는 일부 토지 거래에서' 중개인' 신분을 포기하는' 자기혁명' 을 한 번 했다. 그 결과 판매자와 바이어 모두 이득을 볼 수 있고, 판매자 (농촌 집단) 는 돈을 더 받을 수 있고, 바이어 (토지사용자) 는 적지 않은 돈을 절약할 수 있다. 결국' 저가 주택' 이 탄생하여 사회 전체의 운영 비용을 낮추는 데 도움이 되었다.
물론 농민들은 집단의 일환으로 더 많은 배당금을 받을 수 있다.
보상은보다 포괄적이며 농민들은 더 많은 보호를 받는다.
새로운' 토지관리법' 은 제 45 조를 추가하여 처음으로 토지징수의 공익을 정의하고 군사외교, 정부조직이 실시하는 인프라, 공공사업, 빈곤 구제 이전, 보장성 안거공사 개발 건설 등 6 가지 경우 법에 따라 징수를 실시할 수 있다. 이 규정은 토지 취득 범위를 좁히고 정부가 토지 취득권을 남용하는 것을 제한하는 데 도움이 된다.
또 정부와 농민과의 협상, 청문회 조직, 협정 체결을 요구해야 토지 취득을 승인할 수 있다. 토지 취득 보상 방면에서 토지의 연간 생산액을 기초로 한 보상을 바꾸어 지역 종합 땅값에 따라 보상을 하였다.
새로운' 토지관리법' 은 처음으로 2004 년 국무원 28 일 문서에 제시된' 징집된 농민의 원래 생활수준을 보장하고 장기적인 생계 보장' 보상 원칙을 법률 규정으로 올려 농촌 촌민 주택 보상비와 징집된 농민 사회보장비를 늘렸다.
3. 도시에 정착한 농민들은 그들의 택지를 보존할 수 있다.
농민이 진정으로' 도시 거주자' 가 되는 것은 긴 역사적 과정이라는 점을 감안하면, 신토지관리법은 국가가 시내에 정착한 농촌 마을 사람들이 자발적으로 유상으로 농가를 퇴출할 수 있도록 허용한다는 것을 규정하고 있다. 이는 지방정부가 농민들의 뜻을 거스르지 않고 택지에서 퇴출을 강요해서는 안 된다는 것을 의미한다.
농민들이' 토지배당' 을 수확하는 동안, 이런 배당금은 계속 도시 주민들에게 전달될 수 있다.
둘째, 집단 토지 승인 후 직접 시장에 진입하면 집값을 안정시키는 데 도움이 된다.
집단 토지가' 정부 징용' 을 거치지 않고 직접 집을 짓는 것도 농민의 자용이 아니다. 이런 집은 우리가 흔히' 작은 재산권실' 이라고 부르는 데 익숙하다. 전통 체제 하에서 이런 집은 홍수 맹수로 여겨진다.
하지만 한 도시는' 소재산권실' 의 지원으로 중국에서 가장 활발한 도시가 된 도시가 바로 선전이다.
특구 건설 초기에는 선전 도시 인구가 앞으로 40 만 명을 돌파하기가 어렵다고 주장하는 도시 전문가가 있었다. 그러나 현재 심천의 실제 거주 인구는 2200 만 명을 넘어 매년 50 여만 명이 늘고 있다.
선전의 토지는 제한되어 있고, 정규 상품실과 주택 개조량은 겨우 200 만 채에 불과하다. 어떻게 이렇게 많은 사람들의 입을 수용할 수 있습니까? 한 가지 중요한 이유는 심천에 37 만 채의 불법 건물이 있어 약 650 만 채의 주택 (한 채당 평균 40 평방 미터) 을 제공한다는 것이다. 이런' 천연 염세 주택' 이 없다면 선전은 이렇게 큰 인구가 없을 것이고, 오늘의 활력은 없을 것이다.
솔직히 선전은' 농촌 집단 토지 직접 입시' 의 궁극적인 목표를 달성한 도시이다. 이 중촌과 불법 건축물들은 선전인들에게' 도시의 여드름' 으로 여겨졌지만, 결국 도시를 이루었다.
심천의 관행은 역사에 기인한 것이므로 복제할 수 없다. 농촌 집단 토지는 정부의 비준을 거쳐 도시 계획에 따라 직접 시장에 진입하면 확실히 사회에 토지 배당을 석방할 수 있다.
나는 일찍이' 선전 부동산 시장' 이라는 제목의 문장 한 편을 쓴 적이 있는데, 아마도' 가장 성공적인 모델' 일 것이다! 선전 4 억 2800 만 평방미터의 불법 건축물 계산 (일선 도시 집값 70% 안팎은 세금) 에 따르면 이 집들의 존재는 정부가 전 사회에 최소 10 조 (현가) 의 정책 배당금을 석방한 것과 같다. 심천의 많은 기업가들이 모두 중촌에 살고 있는데, 임임임은 그 중 하나이다.
심천의 경험은 우리가 농촌 집단 토지가 직접 시장에 진입하는 전략적 의의를 이해하는 데 도움이 된다.
다음 분석에 따르면 토지제도' 70 년 동안 큰 변화가 없다' 에서 누가 토지배당을 가장 즐겼는지, 중국 집값은 어디로 갈 것인가?
1,' 신토지법' 은 농민들에게 이득이 되지만' 빨간 봉투' 의 크기는 토지의 위치와 밀접한 관련이 있다.
만약 당신이 베이징 상하이 선전 등 핵심 도시의 중촌 농민이라면, 당신이 가장 많은 보너스를 받을 수 있습니다. 수천만 이상. 교외는 비슷하고, 먼 교외는 더 나쁘다.
전반적으로, 성도시와 그 교외 농민들의 이익은 현 급시보다 크고, 현 급시의 이익은 현급 현보다 크다.
만약 당신의 마을과 땅이 어느 도시와 가깝지 않다면, 그것은 부동산, 경관, 교통 등에 달려 있습니다. 풍경이 특히 좋거나 고품질의 차와 커피를 낼 수 있다면 가치가 더 높아질 것이다. 거리가 멀고 특산물도 없고 특별한 풍경도 없다면 얻을 수 있는 토지 배당은 제한되어 있다.
2. 농촌토지가 직접 시장에 진입하면' 공개 공급' 이 불가능하며 지방정부는 재정감당능력을 고려해 땅값을 안정시키고 집값을 안정시킨다는 전제하에 신중히 행동해야 한다.
농지입시' 는 본질적으로 정부의 자기혁명으로 일부 토지거래에서' 후한 수입' 을 포기했다. 그래서 도시의 재정적 감당 능력을 고려해야 한다. 선전은 실수로 오늘에 이르러 다른 도시들은 선전의 기적을 복제하기 어렵다.
지방정부는' 농지 입시' 를 비준할 때 재정수지 균형을 고려해야 한다. 그래서 양은 일반적으로 그리 크지 않다. 농지입시' 가 집값과 땅값에 미치는 영향에 대해서도 지방정부도 따져봐야 한다. 통제가 부적절하면 땅값과 집값이 폭락해 결국 자원 낭비를 초래할 수 있다.
선전과 마찬가지로' 농지입시' 는 650 만 채의 집을 만들었고 집값이 높은 도시도 짓눌리지 않았다. 복사하기가 어려울 것 같습니다.
3.' 농지입시' 는 일부 도시 주민들이 이번 토지개혁의 배당금을 공유하게 했다. 주로 비교적 싼 집을 임대했다.
농지가 직접 시장에 진입하면 주택 건설 비용이 훨씬 낮아질 것이다. 그리고 도시 땅값과 집값이 높을수록 격차가 커진다. 일선 도시에서는 농지가 시장에 직접 들어가는 집이 있는데, 비용은 분양 주택의 5 분의 1 이 될 수 있다. 이런 건물에 의지하면 장기 임대 아파트는 이윤을 낼 수 있고, 시장 가격보다 낮은 임대료를 장기간 제공할 수도 있다. 이것은 집값 안정에 긍정적인 작용을 한다.
농지가 시장에 진입하여 지은 집을 매매할 수 있습니까? 현재 정책은 아직 명확하지 않다. 매각하면 토지의 성질이 다르기 때문에 상품주택과 다를 것으로 예상된다.
선견지명이 있는 도시에 있어서,' 농지가 직접 시장에 진입한다' 는 것은 도시의 비즈니스 비용을 절감하고, 도시의 경쟁력을 높이며, 외래인구를 끌어들일 수 있는 큰 기회이다. 그러나 대가도 분명하다. 정부가 토지에서 직접 얻은 수입이 줄어든다.