'개인 부동산 투자'도 좋은 표현이고, 또 다른 표현으로는 '부동산 투기'다. 투자든, 투기든, 투기든 경계가 불분명하고, 너무 많은 논의는 지루해 보일 것입니다.
현재 비록 중고, 임대시장을 통해 거래된 부동산은 없지만 부동산계에 푹 빠져서 더 많이 읽고, 더 많이 생각하고, 나 자신에 대한 이해가 형성될 것입니다. 나는 오늘 보고하고 교류하기 위해 연설하고 있습니다. 내 생각이 천박하기 때문에 말도 피상적이고 진실이 적고 실수가 많기 때문에 필연적으로 관대 한 사람들을 웃게 만들 것입니다.
본 글에서 언급한 부동산은 주거용일 뿐이며, 상가, 오피스빌딩 투자에 대한 이해는 본 글의 범위에 포함되지 않습니다.
개인부동산에 투자하는 이유는?
심천은 물론이고 심지어 전국의 부동산 상황이 꾸준히 상승하고 있는 현재 환경에서 개인부동산에 투자하지 않는다는 것은 시장에서 주택 가격이 오르면 자동으로 포기됩니다. 부동산의 연간 수익률이 정기예금 이자율과 인플레이션율보다 높은 한, 자신의 자금으로 집을 구입하는 것은 연간 자금의 가치를 유지하고 높이는 올바른 선택입니다. 부동산 수익률이 주택담보대출 이자율보다 높으므로 은행에서 최대한 많은 자금을 조달하는 것이 좋다 합리적인 투자 행태. 집을 사지 않으면 돈을 잃을 것이라고 말할 수 있습니다. 그것은 일종의 흐름에 역행하고 추세를 거스르는 것입니다.
그리고 저는 젊은이들이 적당히 알뜰한 소비 개념을 채택해야 한다고 주장합니다. 실시간 전략 게임을 해본 사람이라면 게임 초반에 100개 유닛의 "광산"이나 "음식"을 분배하는 방법을 알고 있을까요? '군인'을 먼저 보낼 것인지 '벙커'를 먼저 만들 것인지는 게임의 최종 결과에 결정적인 영향을 미칩니다. 합리적으로 사용하는 플레이어는 게임의 중간 및 후반 단계에서 무한한 자원을 사용하는 반면, 초반에 잘못된 자원을 사용하는 플레이어는 눈 하나 깜짝하지 않고 180개의 "군인"을 생성합니다. 단계는 항상 억압되고, 항상 재정적 어려움에 처해 있으며, 최종적으로는 제거됩니다. 마찬가지로, 20살에 5만 위안이 있다고 가정하면, 그 돈으로 푸짐한 식사를 하고, 술집에 가고, 유명 브랜드를 입고, 보석을 착용할 수 있지만, 연간 수익률이 5000원인 투자 채널을 찾을 수 있다면; 10%, 그러면 50세가 되면 자산이 87만! 즉, 20세에 50,000위안을 추가로 지출할 때마다 50세가 되면 계좌가 870,000위안씩 감소한다는 의미입니다! 물론 젊은이들은 즐겨야 할 때 즐기고, 열광해야 할 때는 놓아주어야 한다. "사람은 청춘을 연애에 낭비하지 않는다", "청춘은 꺾여서는 안 된다." 단조롭지만 소비는 소득, 신분, 지위가 일치해야 하며 너무 사치스럽거나 고급스러워서는 안 됩니다. 왜냐하면 유행하는 휴대폰, CD가방, 샤넬 향수 한 병을 살 때, 소유한 것은 휴대폰, 가방, 향수 한 병일 뿐이고, 잃어버린 것은 아마도 자동차, 저택, 미래에는 요트도!
부동산과 기타 투자 도구의 연관성과 차이점
부동산은 주식, 채권, 외환, 펀드, 옵션, 선물, 보험, 금, 보석, 보석 등과 같습니다. 예술 작품. 투자 도구 중 하나입니다.
'가난한 아빠, 부자 아빠'라는 책에서는 자산과 부채를 이렇게 간단하게 정의한 적이 있습니다. 자산은 가치를 유지하거나 증가시킬 수 있으며 그 반대도 마찬가지입니다. 그러므로 자산을 구매하는 것은 투자이고, 그 반대는 소비입니다. 개인 부동산 투자의 본질은 부동산 구입을 통해 자금의 가치를 유지하고 높이는 것입니다. 어떤 의미에서 부동산이 투자인지 소비인지, 자산으로 간주해야 하는지 부채로 간주해야 하는지는 때로는 구매자의 의식에 달려 있습니다. 그러나 순전히 거주 목적으로 주택을 구입하는 고객이라도 적어도 자신의 부동산이 가치를 유지할 수 있기를 바라는 반면, 부동산을 투자 도구로 활용하는 고객은 부동산이 가져다주는 장기 임대소득이나 단기적인 가치 상승 차이에 관심이 있습니다. 재산.
부동산 가치보전은 인플레이션, 이자율, 환율, 경기변동 등 다양한 위험을 피하기 위해 부동산 형태로 자본을 '견고하게' 하는 것인데, 부동산 임대수익은 연간 1억원에 해당한다. 배당금 또는 주식 배당금은 부동산 평가 가격 차이와 동일합니다.
부동산 투자는 다른 투자와 마찬가지로 정치, 사회 발전, 재정 정책, 자본 정책, 이자율, 환율, 은행 준비율, 경제 개발 모델, 경기 순환, 도시 개발 전략, 외국의 영향을 받습니다. 무역 등 여러 요소가 결합된 복잡한 게임입니다.
예를 들어, "어려울 때 금을 사고, 번영할 때 모으라"는 말은 투자 방법과 사회 안정 사이의 관계를 의미합니다. 왜냐하면 사회적 불안은 화폐 가치 하락을 쉽게 가져올 수 있고 예술품은 유동성이 좋지 않기 때문입니다. , 그러나 번영하는 시대에 태어나면 세상 사람들은 매우 사치스러운데 좋은 가격에 팔기는 쉽습니다. 마찬가지로, 큰 경제 불황, 사회 불안, 전쟁이 일어나면 집을 여러 채 소유하는 것보다 사회가 안정되고 경제가 번영할 때만 감자 두 포대를 소유하는 것이 더 실용적일 수 있습니다. 두 번째 집을 임대, 구매, 변경 또는 구매합니다(이 2베드룸 아파트는 다른 2베드룸 아파트가 아니지만 이유는 비슷합니다). 동지들, 우리는 좋은 시대에 살고 있습니다. 마오 위원장에게 감사드립니다! 공산당 감사합니다!
반면 부동산 투자와 기타 투자는 상호작용적이고 상호 영향을 미치는 시스템으로 분리되거나 분리되어 고려될 수 없다. 예를 들어, 얼마 전에는 상하이 부동산 거품 이론이 큰 인기를 끌었습니다. 그 주장 중 하나는 대규모의 국제 자본이 시장에 진입했다는 것이었습니다. 국제자본이 중국 진출을 위해 두 개의 외환거래 비용을 기꺼이 부담하는 이유는 최근 몇 년간 미국 달러의 낮은 이자율과 환율에 고정된 위안화의 고정환율제 등의 요인과 밀접한 관련이 있다. 미국 달러. 따라서 위안화가 통화 바스켓에 고정되어 변동 환율 정책을 채택했을 때(사실 여전히 더러운 변동 환율 정책이었습니다) 국제 자본이 현금화되기 시작했고 상하이 부동산 시장은 침체되었습니다. 또 다른 예로, 일반 대중은 국가의 일련의 거시 통제 정책을 무시하고 부동산 투자에 대한 강한 열의를 지속하고 있으며 이는 수년 동안 혼란스러운 주식 시장 상황과 밀접한 관련이 있습니다. 시소의. 예금 금리가 인플레이션율보다 더 낮은 수준으로 계속 낮아지는 상황에서 일반 서민들이 돈을 은행에 맡기는 것은 분명 조심스러운 행동이지만, IQ가 부족한 거대 민간자본이 애타게 탈출구를 찾고 있다. 주식 시장은 수년 동안 하락세를 보이고 있으며 이에 대한 투자는 달을 낚는 것과 같습니다. 모든 것을 잃을 수 있으며 현재 사회에는 다른 투자 채널이 부족합니다. 에스테이트는 투자 도구로서 상대적으로 낮은 리스크, 높은 수익, 기술을 갖고 있다는 점과 낮은 콘텐츠, 낮은 진입 장벽이라는 장점이 부각되어 수많은 핫머니들이 선호하는 선택지가 되었습니다. 따라서 새로운 양질의 투자수단이 등장하지 않는 한 주식시장은 회복되지 않고, 개인부동산 투자에 대한 국민적 애착도 사그라들지 않을 것이라는 점을 과감하게 예측할 수 있다.
수업에서 선생님은 부동산과 다른 투자 도구의 차이점은 안전성, 유동성, 수익성의 차이에 있다고 말씀하실 것입니다. 주식, 옵션, 선물, 외환은 위험이 높지만 유동성이 좋고 수익률이 높습니다. 채권, 펀드, 보험은 위험이 낮고 유동성이 평균이지만 수익률이 안정적입니다. 금은 위험이 낮고 유동성이 좋으며 수익률이 낮습니다. 보석, 예술품은 수익이 높지만 위험이 높고 유동성이 매우 낮습니다. 부동산 투자는 위험이 보통이고 유동성이 약간 낮지만 수익이 좋습니다. 또한, 다양한 투자 도구는 투자 주기, 거래 비용, 기술적 한계점 등에 상당한 차이가 있습니다.
그런데 서민들에게 부동산 투자의 가장 큰 특징은 주택구입을 위한 담보대출이라고 생각한다. 주택 구입 모기지 대출이 가져오는 재정적 레버리지 효과는 다른 투자 도구와 비교할 수 없는 이점입니다. 예를 들어, 10만 위안을 투자하면 액면가가 10만 위안인 주식만 살 수 있습니다. 주가가 10% 상승해도 1만 위안만 벌 수 있지만, 이 10만 위안을 주택 구입이나 담보대출에 사용하면 됩니다. 20%, 400,000위안의 대출을 받을 수 있으므로 주택 가격이 8% 상승한다고 가정하면 총 투자액은 500,000위안이 됩니다. % 전년 대비), 그러면 귀하의 수입은 40,000 위안에 도달할 것입니다. 이때 귀하의 자금 수익률은 얼마입니까? 40,000 ¼ 100,000 = 40%! (위 예시는 편의를 위한 예시이며, 거래비용은 무시됩니다.)
40%, 동지들!
현재 은행 요구불예금 금리는 얼마인가요? 고작 0.72%! 1년 정기예금 이자율은 2.25%이고, 5년 정기예금 이자율은 3.6%에 불과하며, 위에서 언급한 이자율은 보유 자산의 연간 평균 가치 상승분 20%에서 공제됩니다. Li Ka-shing과 Soros의 최근 몇 년간 선전의 GDP는 약 20%이며, 미국의 상황은 3~4%를 맴돌고 있습니다. 그리고 일본은 2%에 도달하면 감사할 것입니다! (물론 그들의 기반은 크다). 일찍이 중학교 정치 교과서에서 위대한 혁명 교사 마르크스는 이렇게 말했습니다. “일단 적절한 이윤이 생기면 자본은 대담해집니다.
10%의 이익이 있으면 어디에서나 사용이 보장되고, 20%의 이익이 있으면 활성화되고, 50%의 이익이 있으면 감히 짓밟을 것입니다. 모든 인간의 법이 있습니다. 300%의 이익을 가지고 감히 범죄를 저지르고 심지어 교수형에 처할 위험도 있습니다. "우리는 자본가는 아니지만 40%의 이익을 보고도 유혹을 받을 수 없다고 감히 말할 수 있습니까? 우리나라의 주택 구입 모기지 시스템은 무심코 부동산 투자를 투자 게임의 가장 중요한 규칙에 따르게 만들었습니다. 남의 돈으로 돈 버는 것, 이것이 바로 개인 부동산 투자의 가장 매력적이고 핵심적인 비결입니다!
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개인 부동산 투자에 대한 몇 가지 이해(2편)
개인 부동산 투자 수익 모델
75제곱미터를 사자 심천에 있는 아파트의 총 가격이 500,000위안입니다. 예를 들어 1채와 2채의 주택을 예로 들어보겠습니다. 주택담보대출은 100,000위안의 20%이고 대출금은 400,000위안이며 대출 기간은 30년입니다. 원리금은 동일하게 상환되고, 대출 이자는 그대로 유지되며, 집값은 연평균 8% 상승합니다. 주택 구입부터 입주까지 개월, 7개월이 소요됩니다. 발급, 장식 3개월, 중고주택 거래 1개월, 관리비는 2위안/제곱미터/월, 자산 감가상각은 고려하지 않음.
투자 후 3년 이내(실제로는 40년) 개월), 심천시 관련 정책에 따라 부동산 증명서를 취득한 후 2년 동안 거래된 중고 주택은 구입일로부터 3년이 지나도 영업세를 면제받을 수 있습니다. 위 규정에 따라 본 사례의 부동산은 위 규정을 준수한 후 거래되며, 거래기간은 1개월로 유보됩니다.) 현금흐름 및 이익분석은 다음 표와 같습니다. :
프로젝트 현금 흐름 비고
계산식 및 청구 기준액(위안)
계약금(보증금 포함) 재산세 *20% -100000
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부동산 증서세 건물 납부금*1.5% -7500
부동산 증명서 인지세 재산 납부금*0.03% -150
부동산 증명서 등록비 50/ 사례 -50
부동산 증명서 데칼 5 /Long-5
부동산 관리비 2위안/㎡/월-4800, 입주 후 시작, ***36-8 +3+1=32개월
장식.가구비(단순) 300위안/제곱미터 - 22,500
월 상환 이자 대출 이자율은 5.508% -70029.2입니다. 월 상환액은 2273.16위안이며, 은행 모기지 절차 완료 후 1개월부터 시작됩니다. 상환,
***36-1+3+1=39개월, 총 월 상환금은 88,653.24위안, 그 중 18,624.04위안입니다.
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중고주택 거래 중개수수료 거래가격 * 1.5%
(5,000위안 미만은 5,000원으로 계산) 위안) - 7,500 중개회사 현행기준
금융차입수수료 차입금액 * 1.3% -4957.89 중고주택 거래 전 은행대출 잔액을 갚고 부동산을 상환해야 하며, 모기지 계약이 종료되었습니다(이 예에서는 40개월 후 대출 잔액이 381,375.96위안입니다). 이 금액은
금융회사에 단기 대출을 신청하는 데 사용할 수 있으며, 일반적으로 중개회사에서 절차를 담당합니다.
중고주택 거래에 대한 사업세 거래가격*5.05% 0을 피했습니다.
중고 주택 거래에 대한 부가가치세 부가가치 부분 *20% 0 구매자와 협의하여 원래 구매 가격, 즉 구매 가격 = 판매 가격으로 거래를 정산할 수 있습니다. 부가가치세를 피할 수 있습니다.
총 비용 - 217492.09
임대료 1,500위안/월 40,500. 입주 및 리모델링 후 2개월 공실 고려, ***36-8. -3+3+1- 2=27개월.
대여대행수수료 : 1개월 임대료/월세 -3000, 2회 임대 기준으로 계산.
은행 대출 잔액 상환 - 381375.96
거래 가격 및 주택 가격이 연간 8% 증가 641106 500000* (1.08) 3 = 629856위안, 장식 및 가구 계산 감가상각비 50%를 기준으로 하면 11,250위안입니다.
장식품 및 가구의 감가상각비 및 잔존가치
총수입 297230.04
순이익 총수입-총비용 79737.95
자기수익 자금 비율(총액) 순이익/총 비용 36.7%
자기 수익률(연평균) 순이익/총 비용/3 12.2% 단순화를 위해 산술 평균은 3년을 기준으로 계산됩니다.
초기 투자수익률(총액) 당기순이익/계약금 79.7%
초기 투자수익률(연평균) 당기순이익/계약금/3 26.6% 는 간단합니다. 3년을 기준으로 산술평균을 구합니다.
전체 비용의 대부분은 구매 당일 지급되지 않고, 40개월 이상 투자되거나 거래 당일 즉시 지급되기 때문이다. 엄밀히 계산하면 실제 점유한 자기자금 총액은 거래 당일 즉시 지급한 자금을 뺀 금액을 먼저 차감한 뒤, 40개월 이상 투자한 자금을 해당 은행 금리로 해당 은행 금리 수준으로 할인해야 한다. 구매 당일에 초기 지불금을 추가합니다. 따라서 실제 평균 연간 펀드 수익률은 12.2~26.6% 사이여야 합니다.
위 분석은 보수주의 원칙에 따라 일부 비용을 과대평가했지만, 실제 운영에서는 일부 비용을 다양한 정도로 줄일 수 있다. 또한, 재무 레버리지 효과로 인해 심천의 주택 가격이 1포인트 오를 때마다 투자자가 주택을 구입할 때 얻을 수 있는 혜택은 몇 포인트가 된다는 것을 계산을 통해 알 수 있습니다. 추가로 1포인트가 적용될 때마다 1포인트 할인은 여러 포인트의 수익을 창출할 수 있습니다. 이 1포인트를 과소평가하지 마십시오. 이것이 궁극적으로 투자 수익을 결정할 수 있습니다.
위 예시에서 가정한 조건 중 상당수는 변수이며, 개인 상황과 시장 변화에 따라 다양한 판단과 선택이 이루어져야 한다는 점은 주목할 만하다. 예를 들어 중고주택을 선택할지, 중고주택을 선택할지, 면적, 총액, 주택담보대출비율, 대출기간, 리모델링할지, 임대할지, 2년 후 매각할지 등을 따진다. 부동산 증명서, 보유 기간 등 다양한 변수에 따라 다양한 투자 방법이 전개될 수 있지만, 위 표의 모델을 사용하여 예상 수익을 계산할 수 있으며 원칙은 동일합니다.
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개인 부동산 투자에 대한 이해(2부)
투자주기 수익률과 투자수익의 균형
개인부동산에 투자할 때는 투자주기, 투자수익률, 투자수익의 3대 지표에 집중해야 한다. 일반적으로 이 세 가지를 모두 고려하는 것은 어려우며, 추구하는 바에 따라 투자 방법도 달라집니다.
저처럼 저축한 돈은 많지 않지만 지출도 적고 상환능력도 강하고, 가까운 시일 내에 큰 지출도 없을 청년에게는 개인적으로 제가 가진 모든 것을 투자하고, 짧은 투자주기의 투자와 빠른 거래 및 롤링 거래를 위한 투자 모델을 선택하세요. 구체적으로는 중고주택이나 소형아파트를 구입하고, 최대한 대출을 받아 상환기간을 최대한 연장하며, 리모델링은 하지 않고, 부동산 증명서가 2번 발급될 때까지 기다리라는 것이다. 판매하기 몇 년 전. 그 이유는 다음과 같습니다.
1. 투자할 때 모든 계란을 한 바구니에 담는 것은 금기입니다. 투자는 금융 위험을 줄이기 위해 다양한 위험 지수를 가진 투자 도구를 혼합해야 합니다. 예를 들어, 자금의 1/3을 고위험 주식에 할당하고, 1/3은 중간 위험 부동산에, 마지막 3분의 1은 저위험 국채에 할당합니다. 하지만 우리나라 부동산 산업이 팽창하는 시기이고, 젊은 층의 경력 또한 상승세를 보이고 있기 때문에 미래에 대해 낙관적이며, 가까운 장래에 생활 부담이 가벼워지므로 빨리 축적하고 싶다면 자본, 목표에 집중하고 전력을 다해 공격해야 합니다. 시장이 호황일 때 소득이 극대화됩니다.
2. 젊은이들은 저축이 적고 투자 수익이 적기 때문에 투자 소득의 절대 가치가 없습니다. 단번에 투자를 꿈꾸는 것은 현실적이지 않을 것입니다. 따라서 투자주기가 짧아야 하고, 현금흐름이 빨라야 하며, 소득이 연간 5포인트에 불과하더라도 작은 이익도 무시해서는 안 됩니다. 몇 년 후에는 원래 자본의 축적도 매우 객관적이 될 것입니다. 부동산에 대한 부동산 증명서를 2년 동안 기다리면, 즉 집을 구입한 후 3년 후에 팔면 70,000(사업세 5.05% 제외)을 벌 수 있고, 부동산 증명서를 받으면, 집을 구입한 지 1년 반 정도 지나면 7만 위안만 벌 수 있다. 3만 위안을 벌면 전자의 소득의 절대 가치가 높지만 시장 위험도 높지만, 후자를 선택하는 것이 좋다. 후자는 원금을 빠르게 회수할 수 있고, 시장 변화에 따라 다음 부동산을 선택할 수 있으며, 3년 안에 투자금을 신속하게 이월할 수 있습니다.
더 중요한 것은 하루 일찍 3만 위안의 소득을 얻는다는 것은 하루 전에 12만 위안의 대출을 받고, 은행의 돈을 최대한 빨리 활용해 투자 원금의 저변을 확대할 수 있는 능력을 의미한다"고 말했다. 국민의 돈." "돈이 돈을 만든다"
3. 대출이 많고 상환 기간이 긴 단점은 상환 이자가 높으며, 실질 가치 상승으로 인한 이익의 상당 부분이 발생한다는 것입니다. 부동산은 은행이 먹어치우지만, 한정된 원금을 활용해 더 많은 레버리지를 활용하려면 초기 자본 투자는 희생을 치러야 합니다. 기분 나쁘게 생각하지 마세요. 단지 돈을 덜 벌게 될 뿐이지만 더 빠르게 만들 수 있어 장기적으로 보면 더 비용 효율적입니다. 여유자금이 있어도 다른 부동산을 사야 한다. 같은 금액을 은행에 예금해도 연 1.8%밖에 벌지 못하고, 집값을 갚으면 연 5.508%만 절약되는 반면, 부동산에 투자하면 더 많은 수익을 얻을 수 있으므로 50%의 계약금으로 부동산 한 개를 구입하는 것보다 20%의 계약금으로 부동산 두 개를 구입하는 것이 좋습니다. 더욱이 단기적으로 매각하기로 결정한 투자자의 경우 처음 3~5년 동안은 15년 대출과 30년 대출의 상환 이자 차이가 그리 크지 않습니다.
4. 중고 주택에 대한 평가 잠재력이 크다. 우선, 새로운 프로젝트는 저렴한 가격으로 시장에 진입하는 가격 전략을 채택하는 경우가 많으며 주택 구입 후 일부 가치가 즉시 달성됩니다. 둘째, 주택 출시 시 추가 우대 할인을 받을 수 있습니다. 또한 방 유형, 방향, 층, 전망 및 기타 품질에 대한 선택의 폭이 상대적으로 넓습니다. 마지막으로, 현재의 번영하는 시장 상황에서 단계적으로 개발된 커뮤니티의 경우 첫 번째 단계에 출시된 주택의 가치가 거의 확실히 높아질 것입니다. 중고 주택의 가치는 해당 지역의 평균 주택 가격 상승률을 초과할 가능성이 높으며, 중고 주택은 우수한 자산 관리 서비스와 신규 계획 및 교통과 같은 유리한 인센티브가 없으면 상당한 공간을 확보하기 어려울 것입니다.
5. 집을 수리하지 않은 이유는 집을 수리하지 않았음에도 불구하고 누구나 임대가 거의 불가능하지만 구입부터 입주까지의 간격을 고려하면 공실 기간과 실제 임대 가능 시간은 최소 20,000~30,000위안의 개조 투자에 비해 크게 줄어들며, 둘째, 중국인의 전통 문화 심리로 인해 소득 증가가 뚜렷하지 않습니다. 일반적으로 다른 사람이 살았던 집에 살고 싶어하지 않습니다. 마지막으로 집을 개조하면 중고 주택의 거래 가격이 올라갈 수 있지만 임대 기간 동안 심각한 손실로 인해 더 큰 가치 하락이 발생합니다. 장식과 가구의 스타일을 구매자가 인식하지 못하는 경우가 많아 구매자의 범위가 좁아질 뿐만 아니라, 흥정하는 품목이 많아질수록 거래 가격도 높아지지 않을 수 있습니다. 거래 증가.
중년에게는 삶의 부담과 책임이 더 커진다. 매달 집세, 자동차세, 자녀 교육비, 의료비, 노인네 등이 모두 그들의 어깨에 무거운 짐이다. . 수입은 상대적으로 높고 안정적이지만 지출도 높으며, 저축한 돈은 긴급 상황에 감히 사용되지 않습니다. 이 경우 개인부동산 투자는 너무 단기적인 수익을 추구하지 말고, 장기적으로 투자하여 리스크가 낮고 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자방법을 추구해야 합니다. 예를 들어, 월 소득 12,000위안, 보증금 550,000위안인 35~40세 중년 가족은 원룸 또는 소형 아파트 3채를 구입하는 것이 좋습니다. 소형 아파트 1가구가 40㎡, 단가가 9000위안, 총 가격이 36만위안, 3가구의 가치가 108만위안이라고 가정하자. 계약금 40%는 40만위안(한세트당 장식비와 가구비 1만5천위안추가*** 4만5천위안, 예비금은 보증금 10만위안 정도), 대출금 68만위안, 상환금 68만위안 정도다. 15년 기간, 월 총 납부금 약 5,560위안, 월 임대료 수입은 단위당 약 1,200~3,600위안, 실제 월 지출은 1,960위안(가족 월 소득의 약 16%를 차지함) 한 사람이 50-55세가 되면 그는 3세트의 부동산을 완전히 소유했을 뿐만 아니라(3세트의 부동산 가치가 증가하고 전체 자산가치 108만위안 이상), 월 4,500위안(15년 후 임대료 1,500위안)/월의 안정적인 임대수입을 얻을 수 있어 평안하게 노후를 보내는 데 문제가 없습니다.
60세 이상 분들은 퇴직으로 인해 월 수입이 많지는 않지만, 어느 정도 저축을 해 두셔야 합니다. 현재로서는 투자를 중단하고 저축한 돈을 사용하여 인생을 즐기기 위해 전 세계를 여행할 것인지, 아니면 미래 세대를 위해 계속 투자하고 부를 축적할 것인지는 모두 개인의 선택에 달려 있습니다. 하지만 적어도 살고 있는 큰 부동산을 팔거나 임대하고 대신 작은 집을 살 수 있습니다. 왜냐하면 자녀가 이미 가정을 꾸려 독립적으로 생활하고 있고, 가족 구조가 단순화되었으며, 상당한 재산을 보유하고 있기 때문입니다. 매년 혼자서 시간을 보내는 시간이 늘어나서, 여행을 하고, 친척과 친구를 방문하고, 아이들을 방문하는 일이 이제는 더 이상 큰 집에서 계속 살 필요가 없게 되었습니다.
개인 부동산 투자에 대한 몇 가지 제안
성숙 지역은 장기 투자에 적합하고, 성장 지역은 단기 투기에 적합합니다. 예를 들어, 뤄후(Luohu)에서는 주택 가격이 상대적으로 높은 수준으로 상승하여 최근 몇 년간 변동이 적고 평가 여지가 제한되어 있지만 인기가 높고 지원 시설이 잘 발달되어 있으며 상업이 번영하고 교통이 편리합니다. 시장 가격이 안정적이고 고객 기반이 풍부하며 장기 투자를 고려할 수 있으며 Longhua는 합리적인 도시 계획과 지속적인 좋은 교통을 갖춘 성장 지역이며 부동산 시장도 급속한 성장 단계에 있습니다. 투자부동산이 보장될 것으로 예상됩니다.
한두 가지 사업에 대한 의존도가 높은 지역을 신중하게 선택하세요. 실업률보다 부동산 가격에 더 큰 영향을 미치는 것은 없습니다. 반티엔 지역 부동산 시장의 최소 절반은 화웨이, 폭스콘 등 여러 IT 기업이 지원하고 있다. 이러한 거대 기업들은 향후 3~5년 내에 끝나지 않을 것으로 추정되지만, 이 지역 부동산에 대한 장기 투자에 관심이 있다면 이들의 운명을 투자 위험과 연관시킬 필요가 있습니다. .
중급 주거용 부동산은 위험이 가장 낮고 고급 부동산은 수익률이 가장 높습니다. 지구상에서 가장 큰 동물은 한 끼에 양을 먹을 수 있는 호랑이가 아니라, 한 입에 수천 마리의 새우를 삼킬 수 있는 고래입니다. 마찬가지로 탄산음료, 샴푸, 컴퓨터 소프트웨어를 생산하는 코카콜라, 프록터 앤 갬블(Procter & Gamble), 마이크로소프트(Microsoft)도 세계 500대 기업에 포함된 것을 자랑스럽게 생각합니다. 우리나라에는 부자가 많고, 가난한 사람이 많고, 중산층이 가장 많습니다. 이러한 집단에 집중하고 투자에 필요한 면적이 적고 총 가격이 적당한 부동산을 선택하는 것이 투자자에게 최선의 선택입니다. 제한된 자신의 자금으로 그렇게 하는 것이 현명합니다. 왜냐하면 부자들은 처음으로 집을 구입하는 것이 아니며 기다릴 여유가 있기 때문입니다. 자본이 탄탄한 투자자라면 고급 주택에 투자하고 싶을 수도 있다. 고급 주택은 더 이상 기본적인 삶의 필수품이 아니라 과시하는 사치품이기 때문이다. ": "지불 의지 2,000달러에 집을 사는 사람들은 2,000달러를 더 지출하는 데 신경 쓰지 않습니다." 그들이 관심을 갖는 부동산은 독특한 기질과 희소한 자원, 그리고 시장에서 독보적인 위치를 가지고 있어야 합니다. 가격에 관해서는 "그냥 수천만 달러 아닌가요? 돈이 많아요!" 고급 부동산에 투자하여 막대한 이익을 얻습니다.
비고급 주거용 부동산에 투자할 때는 총 가격이 저렴하고 실용성이 최고인 부동산을 선택해야 합니다. 비고급 중고주택 구매자는 자금이 부족하고 입주를 열망하고, 시중에 선택할 수 있는 주거 단위가 상대적으로 적기 때문에 바닥, 방향, 조경, 소음 등의 요소에 상대적으로 둔감합니다. , 무료 공간, 혁신적인 아파트 유형 가장 중요한 것은 아파트의 기능과 그것이 정사각형이고 실용적인지 여부입니다. 따라서 비고급 주택에 투자할 때에는 총 가격이 더 낮은 부동산을 선택하도록 하세요. 층고도 더 낮을 수 있고, 방향도 다를 수 있으며, 소음, 공해, 고압선도 적을 수 있습니다. 높이가 두 배인 테라스나 넓은 집 정원과 같이 "보기에는 좋지만 유용하지 않은" 무료 공간에 대해 수만 달러를 더 지불할 필요가 전혀 없습니다.
'나쁜 집'의 고급 주택보다는 '좋은 집'의 평범한 집을 구입하세요. "사람들은 더 높은 곳으로 간다." 지역과 공동체에 대한 대중의 평가는 "결국 ××공동체에 산다"는 말과 관련이 있다. , 사람들은 작은 집을 갖고 싶어합니다. 위치가 조금 더 나쁩니다. 『멍멍어머니 세 번 이사』의 목적은 이웃을 선택하는 것이었고, 유명한 사람, 부자, 문인, 관료 옆에 살고 싶지 않은 사람이 어디 있겠습니까? 그리고 사무직 노동자가 어떻게 이주 노동자 무리와 같은 공동체에서 살고자 할 수 있겠습니까?
위 내용은 개인적인 의견이며 참고용일 뿐입니다. 모든 결과는 작성자와 아무런 관련이 없습니다.
투자는 위험하므로 시장 진입시 주의하세요!