그럼 현재 업계 상황을 소개해 드리겠습니다. 40 년의 급속한 경제 성장을 거쳐 중국은 기본적으로 주택 문제를 해결했다. 왜 그렇게 말하죠? 1978 년, 도시의 1 인당 주택 면적은1.8m2 로 당시 인구는 8 억여 명이었다. 현재 인구는 654.38+0.3 억으로 증가했고, 도시의 1 인당 주택 면적은 39 평방미터로 일본의 1 인당 주택 면적을 넘어섰다. 이것은 엄청난 발전이다. 특히 최근 20 년 동안 급속한 도시화와 급속한 주택 건설로 많은 집들이 부가가치가 높아져 많은 사람들이 돈을 벌었다.
하지만 미래에는 경제 법칙의 관점에서 주택 시장이 둔화되어 비주거 단계로 접어들고, 우리는 이를' 후개발시대' 라고 부르며, 주택은 더 이상 우리의 일상생활에서 주요 어휘가 되지 않을 것이다. 왜 이런 변화가 있었을까요? 다섯 가지 요인이 변했다.
첫째, 중국의 1 인당 GDP 는 이미 65438 달러+0,000 달러에 육박했다. 세계 경제 성장의 법칙은 1 인당 GDP 가 8000 달러에 이르면 신주택 공급이 점점 줄어든다. 주로 중고주택이다. 예를 들어, 뉴욕에서는 3 년 동안 부동산 한 채를 다 팔지 않는 것이 정상입니다. 뉴욕은 매일 대량의 중고 주택 거래가 있지만, 새 집의 증가는 매우 느리다. 유럽도 마찬가지다. 경제가 성장할수록 새집 공급 비율이 적고 거래 속도가 느려지는 것이 규칙이다.
베이징, 상하이, 새 집, 중고주택과 같은 많은 도시들은 이미 1 부터 1 까지 거래율을 초과했다. 북경은 중고집 다섯 채를 팔아야 새 집을 팔 수 있는데, 이는 1 인당 GDP 가 8000 달러가 넘는 후의 상태이다.
둘째, 인구 증가. 1 인당 GDP 가 8000 달러가 넘을 때까지 모든 도시의 인구가 증가하고 베이징과 상하이는 매년 40 만 명에서 50 만 명 증가했다. 한 도시에 매년 40 만 ~ 50 만 명의 인구가 추가된다. 20 년 후에 얼마나 많은 사람들이 증가할 것인가? 그래서 새 집에는 시장이 있다. 현재 모든 도시의 인구 증가율이 감소하고 있다. 북경은 작년에 수십만 명을 잃었다. 한 도시의 인구 증가가 둔화되고, 심지어 증분이 0 이 되거나 마이너스 성장이 되면, 새집에 대한 수요는 매우 적을 것이다.
셋째, 도시 개발의 공간적 구조. 예전에는 왜 어떤 곳에서는 집값이 그렇게 빨리 올랐습니까? 지하철이 통했기 때문에 인근 동네의 철거로 상가가 건설되었다. 이제이 인프라와 공간 구조가 고정되어 있습니다. 수리해야 할 지하철, 철거 할 집이 모두 준비되어 있습니다. 빠르게 상승 할 기회가 적습니다. 예를 들어, 이전에 주앙 () 에는 지하철이 없었고, 집값 1 ,000 원이었다. 지하철 지나서 3 만 원입니다. 이제 더 이상 올라갈 수 없다. 지금 지하철은 이미 지나갔으니 하나 더 지을 수 없다. 큰 공간 구조, 인프라, 구시가의 개조가 완료되면 새 집의 가치 부가가치가 둔화되는 것은 정상입니다.
넷째, 경제 성장. 한 도시의 경제가 성장하고 고용률이 높아지고 개인 소득과 임금이 높아지고 있다면 주택 개선에 대한 수요가 크다. 모두가 개선하고 싶어한다, 이것은 새 주택 시장에 약간의 활력을 제공할 것이다. 취업률이 서서히 하락하고 실업률이 상승하고 개인 소득 증가율이 하락하고 있다면 새 집은 큰 지지를 받을 수 없을 것이다. 경제 주기가 오르면 집값이 오른다. 경기 주기가 상대적으로 하락하면서 개인 주머니가 점점 얕아지면서 새 주택 시장은 지지가 부족하다.
다섯째, 심리적 기대. 재정정책이 가져온 심리적 기대, 예를 들면 유산세, 만약 당신이 아이에게 집을 사주면, 납부한 세금이 집보다 더 많이 부가될 수 있다면, 당신은 아이에게 집을 사줄 수 있습니까? 그리고 부동산세. 현재 방향이 명확하고 징수한 법률, 규범, 세부 사항은 아직 완벽하지 않다. 징수를 시작한다면요?
앞으로 처음 네 가지 요소 중 어느 것도 상승을 지지하지 않는다면, 집을 얻고 싶을 때 아이의 부담이 되고 새로운 기대가 생길 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 희망명언) 환율과 거시경제의 변화도 모두 사지 않기로 한 결정에 영향을 미칠 것이다. 일반적으로 세금이 높고 이자가 높고 인민폐가 약하면 사람들의 주택 구입 기대는 비슷할 것이다. 반면에, 세금이 점점 낮아지고 이자가 낮아지고 인민폐가 강해지면, 주머니의 재산이 증가하고 있기 때문에 우리가 집을 살 것이라는 기대는 증가할 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언)
이 다섯 가지 요인은 미래 주택 시장의 성장, 전환 또는 정지를 결정하는 요인이다.
내 개인적인 판단으로 볼 때, 우리는 전반적으로 매우 중요한 전환점에 들어섰다. 주택의 빠른 개발과 판매의 시대는 이미 끝났다. 즉,' 개발시대' 가 이미 끝났고, 우리는' 후개발시대' 에 들어가기 시작했다. 개발시대' 는 주택 건설, 주택 판매, 주택 구매, 주택 투자, 도시화가 급속히 발전하는 시대이다.
이에 따라 우리는 20 16 을 판단한 뒤 중국 전체 주택시장이 비교적 안정적인 시대로 접어들고 증분 시장이 둔화될 것으로 판단했다. 많은 도시에서 집값 상승의 다섯 가지 요소 중 적어도 서너 개는 동력이 없다. 이는 그곳의 집값이 반드시 안정적이어야 한다는 것을 의미한다. 이것은 기본적인 판단이다.
물론,' 개발시대' 의 끝은 우리가 집을 살 수 없다는 것을 의미하지 않는다. 예를 들어, 현재 일부 선진국에서는 1 인당 GDP 6 만 달러와 집을 짓는 사람들이 있지만 모두 4 선 이하의 도시에서 하고 있습니다. 중국에서는 지난 20 년 동안 주택회사가 일선 위주였기 때문에 미래는 일선에서 서너 선으로 후퇴할 것이다. 일선 도시에서 아무도 너를 관리하지 않는다. 그 도시에서 주택 개발 임무를 완수한 후 경제가 바뀌었다.
집을 사면 돈을 벌 수 있느냐고 묻는 사람도 있다. 아주 간단합니다. 거래가 쉬워야 하고, 손을 빨리 돌려야 하고, 중간 부분이 적어야 하고, 세금이 적어야 합니다. 서명하면 장사를 할 수 있고, 집 거래 속도가 빨라지고, 거래회가 점점 쉬워지고, 커미션이 적어지고, 이자가 낮아질 것이다. 모두들 장사를 해서 집값이 올라가야 돈을 벌 수 있다. 만약 우리가 거래를 어렵게 만들고, 중간 고리가 점점 복잡해지고, 세금이 높아지는 제도가 있다면, 정책의 목적은 집값이 오르지 않도록 하는 것이다. 이런 상황에서 집을 사서 돈을 버는 것은 쉽지 않다.
1999 부터 우리의 주택 제도도 주택 시장에 영향을 미치는 매우 중요한 요인이다. 이것은 어떤 시스템입니까? 우리는 전 세계가 주택 문제를 해결하는 체계에는 세 가지 본보기가 있다는 것을 알고 있다.
처음에 우리는 미국의 제도를 참고했다. 1999 ~ 2009 년, 모든 집은 마음대로 매매했다. 복지 분양제도가 취소되면 자유롭게 매매할 수 있다. 그동안 모두들 거래가 빨라서 자유거래를 통해 입장하는 것도 편리했다. 이 땅은 분배를 통해 얻은 것이다.
이후 2009 년부터 2014,2015 까지 싱가포르와 같은 제도를 채택했다. 싱가폴의 80% 는 정부 관리이며, 당신이 집을 가지고 있다는 것을 보증하지만, 50 ~ 80 평방미터에 달합니다. 단지 20% 만이 시장에 주어졌다. 싱가포르 인구는 600 만 명도 안 되지만 정부는 654 만 38+0 만 채의 집을 지었다. 싱가포르 정부는 저가와 소호형 방식을 통해 보장을 제공한다. 우리나라는 경제 적용 주택, 작은 호형, 공셋집 등과 같은 몇 가지 안전조치를 제시했다. , 또한이 방법을 나타냅니다.
오늘날 싱가포르는 1 인당 GDP 6 만 5 천 달러로 아시아 1 위를 차지했습니다. 서민들은 54 년 동안 정부가 654 만 38 만+0 만 채의 집을 지었기 때문에 집집마다 집이 있고 가격도 싸다.
20 14 와 20 15 부터 우리의 주택 제도는 새로운 단계에 들어섰다. 기본주택이 해결됨에 따라 지금은 보장, 복지, 심지어 공공복지에 더 많은 관심을 기울이고 있다. 투자를 억제하기 위해 중앙정부는 독일 모델과 비슷한' 주택불출' 을 제안했다.
독일의 50 ~ 60% 는 집을 빌리고, 나머지는 평생 한 번 정도 집을 산다. 네가 집을 사면 차익 거래로 감옥에 갈 수도 있기 때문에 그들의 집값은 매우 안정적이다. 이제 우리는 독일의 일부 관행을 참고하여 부동산의 속성, 공익의 속성, 안거낙업의 기본 속성을 첫 번째 속성으로 만들고, 투자 부가가치의 속성은 두 번째 속성, 심지어 간과된 속성으로 만들고 있습니다. 이렇게 하면 집값이 다시 오르기 어렵다.
그리고 앞으로 모든 사람들이 거래하는 과정은 점점 더 복잡해지고, 거래 중간에 얻은 이익은 정책에 의해 제거될 것이다. 예를 들어, 10000 원, 50,000 원, 이 40,000 원, 당신은 모든 것을 얻지 못할 수도 있습니다. 이것은 "주택은 해고하지 않는다" 는 정책 추세이다. 앞으로 거래 자질에 대한 인정은 매우 엄격할 것이며, 주택 거래 중간에 많은 심사가 설치될 것이다. 거래 과정에서 생기는 이익이 제대로 분배되면 조금 얻을 수 있지만, 다른 방면도 공유할 수 있다. 이것은 미래의 추세이다.
이 두 가지 중 하나는 미래 주택 시장이 성장, 전환 또는 중단될지 여부를 결정하는 다섯 가지 요인이며, 두 번째는 국가가 주택 문제를 해결할 때 선택할 수 있는 세 가지 모델이다. 이 두 가지가 겹치면 새 집의 성장 둔화, 가격 안정, 미래 거래회가 점점 복잡해지고, 거래 속도가 느려지고, 거래 중간의 이익이 재분배되는 것을 볼 수 있다. 그래서 미래는 이런 지속적인 단계로 접어들게 될 것이며, 독일과 싱가포르의 주택 취득과 같은 기본 제도가 있을 것이며, 일부는 시장에 남아 거래할 수 있게 될 것이지만, 이것은 미래 주택 시장의 주류가 아니다.
다른 말로 하자면, 우리가 함께 집을 사서 돈을 벌 수 있는 시대는 이미 끝났다. 모든 사람이 시장에 들어가 살 수 있는 것도 아니고, 모든 사람이 약간의 돈으로 집을 사서 돈을 벌 수 있는 것도 아니다. 집을 사는 것이 점점 더 전문적으로 되었다.
편집 | 왕타오 편집 | 진고문 | 왕서치