올해 들어 우리나라 주택 임대업계가 다시 한 번 실질적인 전환을 맞았다. 40 개의 보장성 임대 주택 시범 도시 건설이 가속화되면서 건설 진도가 속속 발표되면서 공급 증가가 급속히 확대되었다. 더욱 업계 내 관심을 받고 있는 것은 보장임대실 REITs (부동산투자신탁기금) 가 잇따라 출범하면서 한하경 보장방 센터 임대실 REITs 가 승인됐고, 이전의 홍토 혁신인 안주 REITs, 김종빌딩 안주 REITs 가 가격 조회를 마치고 곧 출시될 것이라는 점이다.
그렇다면, 이것은 중국의 보장임대주택 REITs 가 발행의 물결을 맞이할 것이라는 것을 의미합니까? 시장화된 장세 참가자는 어떻게 공모 리스를 포옹해야 합니까? 수익률로 볼 때 공모 REITs 수익률이 4% 를 넘는 중점은 무엇입니까?
업계 관계자들은 보장임대주택 REITs 의 상장으로 업계 금융화의 막이 열렸다고 보고 있다.
3 개의 단일 보증 임대 주택 REITs 착륙
최근' 베이징시 주택과 도심 건설 백서 (2022)' 가 공식 발표됐다. 202 1 년, 베이징은 정책적 주택 6 1003 채를 모아 연간 5 만 건의 임무를 초과 달성했다고 언급했다. 그 중 집단 토지임대실 1 1899 채, 공임대실 325 1 세트, * * 재산권실 7042 채, 방향 안정실 388/KLOC- 2022 년, 베이징은 보장성 주택의 장효융자 메커니즘을 보완하고, 다원 주체 투자 건설 보장성 임대 주택을 추진하는 체제 메커니즘을 확립하고, 감사 분배 메커니즘을 지속적으로 최적화하고, 공세실 운영 관리의 규범화 수준을 지속적으로 높이고, 주거생활 수준을 더욱 높일 것이다.
보장성 임대주택 개발은 우리나라 주택 체계 건설의 우선 순위이다. 올해 초 주건부는' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 40 개 중점 도시가 보장임대주택 650 만채 (방) 를 새로 추가할 계획이며 2022 년에는 보장임대주택 240 만채 건설을 희망하고 있다.
이런 맥락에서 전국의 많은 곳에서 보장성 임대주택 건설을 늘렸다. 최근 상반기 각 성의 피드백을 보면 대부분의 도시가 상반기 목표를 달성했고 일부 도시도 연간 목표를 달성했다. 저장성의 경우 저장성 인민정부가 발표한 소식에 따르면 올 상반기 저장성은 보장임대실 319 만 채 (사이) 를 마련해 30 만 채 (사이) 의 연간 목표를 앞당겨 달성했다.
40 개의 저렴한 임대 주택 시범 도시 건설이 가속화되었다. 이와 함께 공급 증가가 급속히 확대되면서 금융측 이익 좋은 소식이 빈번하게 전해지고 있으며, 특히 보장성 임대실 REITs 가 점점 가까워지고 있다. 최근, 3 개의 단일 보장임대실 REITs 가 비준되어 주택임대업 공모 REITs 의 막을 열었다.
그중 웅도 혁신 선전 인재 안주 부동산 투자신탁기금과 김종샤먼 안주 부동산 투자신탁기금이 이미 가격 조회를 마치고 판매 절차에 들어갈 예정이다. 모집기간은 2006 년 8 월 16 일부터 2007 년 8 월 17 일까지입니다. 한편, 중국 베이징보장주택센터인 REITs 는 8 월 5 일 승인을 받은 후 신속하게 문의단계에 들어가 8 월 12 에서 문의를 진행했습니다. 이는 시장이 승인한 제 3 의 단일 보장임대실인 REITs 입니다.
"주택 임대 REITs 의 상장을 보장하는 것은 업계의 새로운 시대로, 업계 금융화의 막을 열었다." 12 년 8 월' 중국 주택임대 브랜드 가치 블루북' 발표회에서 ICCRA 주택임대업계 연구원장 조란 회장은 제도화 규모 금융화는 주택임대업계의 세 가지 키워드라고 밝혔다. 그 중에서도 제도화는 기초와 전제이다. 규모화는 기업 발전의 유일한 길이다. 금융화는 업계가 싹에서 성숙으로 나아가는 원동력이다.
또는 "큰 물고기가 작은 물고기를 먹는" 패턴을 형성하십시오.
인프라 공모 REITs 는 최초의 공단, 고속도로, 창고 물류에서 보장된 임대실에 이르기까지 더 넓은 범위의 자산을 보유하고 있습니다.
조란 (Zhao REITs) 은 공공 모금은 재고 자산을 더욱 활성화하고, 사회 투자 채널을 넓히고, 보장 임대 주택 규모를 확대하는 데 도움이 되는 금융 혁신 도구라고 지적했다. 특히 증권감독회가 이미 자금을 회수하고 재투자하라는 요구에 따라 업계의 효과적인 공급을 대폭 늘려 진정으로 임대료와 집값을 안정시키는 목적을 달성할 수 있을 것이라고 지적했다. 또한 공모 REITs 는 주택 임대 프로젝트가 경영 현금 흐름의 안정적인 증가를 실현하고 결국 자산이나 자산 패키지의 가치를 유지할 수 있도록 도와주는 사전 예방적 관리 도구이기도 합니다.
"리스 회사의 경우, 자금을 조달하는 REITs 는 직접 융자에 속하며, 기업의 자본 비용을 낮출 수 있을 뿐만 아니라 기업의 자산 부채율도 효과적으로 낮출 수 있습니다. 제품 측면에서 REITs 공모는 기업들이 제품을 최적화하여 전반적인 수익을 높이고 운영 비용을 절감할 수 있는 방법에 대해 깊이 생각하게 할 것입니다. " 자오 는 말했다.
그렇다면, 이것은 중국의 보장임대주택 REITs 가 발행의 물결을 맞이할 것이라는 것을 의미합니까? 향후 발행 규모는 얼마나 될까?
조란 (Zhao Jian) 의 견해로 볼 때, 저렴한 임대 주택 REITs 의 규모는 수십 개 또는 수백 개에 이르지 않을 것입니다. 간과할 수 없는 한 가지 문제는 좋은 REITs 표지가 일정한 규모를 필요로 한다는 것이다. 이에 따라 업계는' 큰 물고기가 작은 물고기를 먹는 것' 을 형성할 수 있으며, 규모가 작고 잘 운영되는 자산은 그 안에 통합될 수 있는 기회를 갖게 될 것이다. 게다가, 공공모집 REITs 의 자금은 임대주택 건설에 계속 투입될 것이며, 업종 규모는 계속 확대될 것이다. 이에 따라 향후 브랜드 임대 기업의 수가 점차 감소할 것으로 예상되며, 이에 비해 개별 브랜드의 매스컴은 날로 확대될 것으로 보인다.
흥미롭게도, 현재 보장실 REITs 를 발행하고 있는 주체기업은 모두 공기업이다. 업계 인사들이 양질의 시장화 장세 프로젝트에 공모 REITs 를 개방할 것을 촉구할 때 시장화 장세 참가자는 어떻게 공모 REITs 를 포옹해야 하며, 어떤 준비를 해야 합니까?
이에 대해 조란은 보장임대실 REITs 의 기준은 자산 규정 준수와 수익률이라고 밝혔다. 현재 일부 시장화 임대 프로젝트는 규정 준수 방면에서 여전히 공략해야 하며, 수익률이 규정 준수에 달하고 규모가 부족한 프로젝트에 대해서는 향후 상장공모 REITs 확장에 참여할 수 있는 기회를 갖게 될 것이다.
또한, 세입자, 건축업자, 운영상 등 전세 참여의 주체에 대해서는 공기업과 지방성 투자회사가 여전히 주체로 남아 있다. 그러나 시범이 깊어짐에 따라 일부 도시들은 공급 경로를 넓히기 위해 기존 시장화 장세 아파트 프로젝트를 임대주택 공급원에 포함시켰다. 예를 들면 상하이의 안신청년공동체, 홍구구의 용몽점, 상하이 구정 중심점, 우한 도시 건설, 도시 위보 건국로점 등이 있다.
이 과정에서 일부 비공기업들도 반케 위보, 욱휘우 아파트, 용호 관우 등 전세 입장권을 확보했다. 그 외에 안신 유미유 등이 있다. 또 이들이 운영하는 시장화된 장임대 아파트 프로젝트를 임대주택 체계에 포함시켜 임대주택 운영에 참여했다.
업계 인사들의 관점에서 볼 때, 이것은 비국유기업 시범보장임대실 REITs 에게 기회를 제공할 수 있다.
주택 임대 기업은 자산 관리의 "트랙" 으로 전환해야합니다.
금융 상품 속성을 가진 REITs 로서 현금 흐름 안정을 기준으로 하는 제품은 미래 수익을 보장하는 척도이며, 기본 자산의 안정성에 따라 위험 통제와 미래 수익이 결정됩니다. 조란 () 의 관점에서 볼 때, 미래에는 공모 REITs 의 수익률이 아직 크게 향상될 여지가 있다. 양질의 공모 REITs 제품 유형이 풍부하여 다양성이 수익률을 더욱 안정시킬 수 있다. 그럼, 수익률의 관점에서 볼 때, 공모 REITs 수익률이 4% 를 넘는 중점은 무엇입니까?
라이프 사이클의 관점에서 임대 주택의 라이프 사이클은 "투자-금융-건설-관리-수익" 의 5 단계로 구성됩니다. 조란은 증분 시대에' 투자',' 통합',' 건설' 이 임대 기업의 중점이라고 생각한다. 공급이 일정 규모에 이르면, 특히 보장된 임대실 REITs 가 금융 폐쇄 루프를 통해 투자 탈퇴 경로를 제공하면 주택임대업체의 자산 관리 능력이 특히 중요해진다.
"주택 임대의 기본 논리가 자산 관리의 논리로 바뀌었는데, 이는 주택 임대 회사가 현재 특별히 주목해야 할 사항이다." 조란은 자산관리의 궤도에서 임대회사가 브랜드 운영에 더 많은 관심을 기울여야 한다고 밝혔다. 브랜드가 브랜드 전략을 이용하여 시장에 진출하여 4% 이상의 수익률을 달성하는 것이 브랜드력을 부각시키는 가장 좋은 지표가 될 수 있는 방법이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 브랜드명언)
조란 () 의 관점에서 볼 때, 임대실은 보유형 부동산으로서 브랜드 운영의 의미가 훨씬 복잡하다. 건설 및 매각된 판매 부동산과는 달리 임대 부동산은 경영자가 지속적으로 임대료를 받고 장기적으로 그 부동산을 보유해 부가가치를 창출할 수 있는 능력을 강조한다. 판매 중심 브랜드 방법론이 logos, 대변인 등 마케팅 도구에 익숙하다면 지주 브랜드 방법론은 프로세스 관리, 제품 포지셔닝, 인력 비축 등 운영 능력이 더 많다.
"주택임대는 이윤이 낮은 산업으로, 제도화되고 규모화된 길을 걷는 것은 업계 참가자들이' 생존' 할 수 있는 유일한 길이다. 정책과 금융배당금이 풀려나면서 주택임대업체들이 기회를 잡을 수 있을지는 브랜드 운영의 밑바닥까지 파고들 수 있는지, 자산 배치, 제품 배치, 인력 비축, 공급망 관리 등 일련의 긴밀하게 결합된 전략을 과학적으로 개발할 수 있느냐가 관건이다. 자산 관리, 장기 운영에 대한 생각, 기업들이 제품과 서비스를 최적화해 더 많은 양질의 주택을 공급하도록 강요함으로써 임대주택이 실제로 신민과 젊은이의 주택 수요에 대한 밸러스트가 될 수 있게 했다. " 자오 는 말했다.