우리 나라의 높은 주택 가격과 관련된 현안에 대한 몇 가지 견해 2009년 10월 19일 15:02 "중국 금융"
부동산 시장 규제는 공급 개선과 수요 안정을 정책 규제의 최우선 과제로 삼아 시장의 안정적인 발전을 촉진할 뿐만 아니라 주택 가격이 합리적인 수준으로 회복되도록 촉진해야 한다
우리나라의 높은 주택 가격과 관련된 현안에 대한 몇 가지 견해
p>■ Zong Liang 및 Zhou Jingtong
올해 초부터 우리나라 부동산 시장은 하락세를 보이고 있습니다. 추세와 그 "물량 및 가격 상승"은 다시 한번 각계각층에서 큰 관심의 초점이 되었습니다.
부동산 시장은 물량과 가격이 모두 오르며 시장 수요가 집중적으로 풀렸다
올해 초부터 우리나라 부동산 시장은 물량과 가격이 모두 상승했다. 가격이 상승하고 시장 수요가 집중적으로 방출되었습니다. 1~8월 전국 상업용 주택 누적 매매면적은 4억 9400만㎡로 전년 대비 4.285% 증가한 반면, 2008년 같은 기간 매매는 15%포인트 가까이 감소했다. 첫 8개월 동안 상업용 주택 총 판매액은 23억 4,647억 위안에 달해 전년 동기 대비 69.86배 증가한 반면, 2008년 같은 기간은 거의 13% 포인트 감소했습니다(그림 1 참조).
거래량이 급격하게 늘어난 반면, 주택가격은 전년 동기 대비 마이너스에서 플러스로 전환해 6개월 연속 전월 대비 플러스 성장을 이어갔다. 8월 전국 70개 대중도시 주택 매매가격은 전년 동기 대비 2.0% 상승해 7월보다 1%포인트 상승해 2개월 연속 상승했다. 연초 이후 주택 매매가격은 전월 대비 0.8% 상승해 6개월 연속 플러스 성장을 기록했다(그림 2 참조).
주택가격 급등의 근본 원인은 정책적 요인
신용완화정책이 직접적인 원인
공급측면에서는 완만한 통화정책 그리고 신용 확대 개발자에게 충분한 자금을 제공하여 재정적 제약을 완화하고 수요 측면에서 개발자의 초기 할인 및 홍보 압력이 사라지고 예금 및 대출 이자율이 낮아지고 비율이 감소합니다. 주택 구매에 대한 계약금이 증가함에 따라 자가 거주자와 투자 투기꾼에 대한 수요가 동시에 증가했습니다. 공급탄력성이 작거나 심지어 감소하는 경우, 집중적인 수요 방출은 필연적으로 주택 가격의 급격한 상승으로 이어질 것입니다.
인플레이션 기대는 간접적인 유인이다
글로벌 및 국내 은행들의 대규모 유동성 투입과 국내외 경제의 점진적인 회복에 대한 우려로 인해 투자자들은 미래 인플레이션에 대한 기대도 점점 더 강해지고 있습니다. 금융 시장이 느리게 발전하고 투자 채널이 제한됨에 따라 주택 구입은 우리나라 부유층이 자산 가치를 유지하고 높이기 위한 첫 번째 선택이 되었습니다. 올해 1분기에는 여전히 자가주택·개량 수요가 시장 수요를 지배했다면, 2분기에는 투자와 투기 수요가 주택 가격 상승을 견인하는 주요 동력으로 떠올랐다. 3분기 들어 2차 대출 긴축 등 역동적인 통화정책 조정으로 인해 투자와 투기수요가 다시 위축되면서 거래량이 또다시 둔화됐다.
신용자금이 부동산과 주식시장에 불법적으로 진입했다
추정에 따르면 올해 상반기 GDP 대비 신규대출 비율은 0.53에 달했다. 수년간 이 비율은 0.1~0.2로 안정적이었습니다. 올해 상반기 GDP는 전년 동기 대비 7.1% 증가해 1992년 이후 같은 기간 최저 성장률을 기록했다. 현재의 낮은 경제성장률은 그렇게 많은 신용자금을 필요로 하지도 흡수할 수도 없기 때문에 일부 신용자금이 자산시장으로 흘러들어 주택가격, 주가 등 자산가격을 더욱 끌어올리는 것은 불가피하다.
우리나라 전체 주택 가격 수준은 분명히 높은 편이다
부동산 산업 사이클의 관점에서 볼 때 2008년 시장 조정은 완전히 적절하지 않았습니다
거시경제 호황주기의 4단계(불황, 회복, 번영, 불황)에서 경제성장과 물가의 관계는 '저성장, 저물가', '고성장, 저물가', '' 고성장, 고물가', '저성장, 고물가' 4가지 조합.
실제로 부동산산업은 유사한 순환적 발전 패턴을 가지고 있다. 일반적으로 부동산 시장의 조정은 항상 거래량의 감소가 선행되지만, 이때 주택 가격은 여전히 강세를 보이고 있어 경기 침체로 이어진다. 가격과 거래량이 모두 감소하는 단계, 즉 가격이 하락하면서 유효 수요가 증가하기 시작하고 거래량이 증가하기 시작하는 단계입니다. 최종적으로는 경기가 좋아지고 거래량이 지속적으로 늘어나면서 투기수요가 활발해지고, 이후에는 '물량증가 및 가격상승' 단계로 진입하게 된다. 한 단계에서 다음 단계로 발전하는 데 소요되는 시간은 주로 부동산 자체의 발전 단계와 외부 환경의 변화에 따라 달라집니다.
산업 발전 주기에 따라 2000년 이후 우리나라의 부동산 개발 과정을 3단계로 나눌 수 있다.
1단계(2000~2002): “거래량이 늘어나고 가격이 떨어진다." <표 1>의 자료를 보면 이 기간 동안 전국 주택가격 상승률은 상대적으로 작았으며, 3년간 주택매매가격지수의 연평균 성장률은 2.0으로 나타났다. 주택제도 개혁 이전에 축적된 실질수요의 소폭 상승과 대량의 실질수요 집중 방출로 인해 이 단계에서 시장 거래량도 크게 증가하였다(연평균 증가율은 20% 이상).
두 번째 단계(2003~2007) : '물량과 가격 상승' 단계. 2003년 이후 경기 호황기 상승, 베이징 올림픽 개최 등 다양한 요인의 영향으로 전국 주택 매매거래량은 지속적으로 증가(연평균 약 24% 증가)하고 있다. 또한 급속한 성장 경로에 진입했으며 주택 매매 가격 지수는 매년 평균 7 이상 증가했습니다. 이 단계는 오랜 시간 동안 지속되었으며, 시장 조정에 대한 객관적인 필요성이 있었습니다.
세 번째 단계(2008): '물량 감소 및 가격 상승' 단계. 시장이 계속 활성화되고 투기 활동이 증가함에 따라 전국의 주택 가격이 계속 상승하고 있습니다. 그러나 주택 가격 상승은 대부분의 주택 구매자의 감당 능력을 초과했으며 대부분의 자영업 주택 구매자를 시장에서 몰아냈습니다. 국가 거시적 통제의 영향으로 억압과 글로벌 금융위기의 영향으로 이 단계에서 시장 거래량이 급격히 위축되었습니다. 주택개혁 이후 첫 해인 2008년에는 거래량이 20% 가까이 감소했다.
하지만 이 단계는 1년도 채 지나지 않았습니다. 2009년에 들어서면서 국가 경기부양책, 특히 통화정책의 영향으로 부동산 시장은 예정보다 빨리 조정을 끝내고 '물량과 가격 상승'의 호황 사이클로 복귀했다. 그러나 산업 발전 규칙과 국제(일본 등) 경험에 따르면 부동산 조정 주기는 최소 3년이 되어야 하는데, 2008년 조정 주기는 1년 미만이었습니다. 그러므로 이번 부동산시장 조정은 불완전하고 불충분하다. 초기 가격 인상으로 인해 주택 구입자들의 관망 분위기가 다시 돌아왔고, 8월부터 일부 도시의 부동산 거래량이 줄어들기 시작했는데, 이는 우리나라 부동산 시장이 2019년부터 위기 상황에 처해 있음을 나타냅니다. "거래량은 하락하고 가격은 상승한다"에서 "거래량과 가격은 모두 하락한다"로 바뀐다.
집값이 너무 높아 산업의 건전한 발전에 도움이 되지 않습니다
일반인들은 현재 주택 가격이 너무 비싸고 감당할 수 없다고 생각하지만 개발자, 일부 관계자 일부 학자들은 그렇지 않다고 생각하고 있는데, 이는 실제로 주택가격이 높지 않은 것으로 도시화, 산업화, 소비구조 고도화 등의 증거를 통해 입증되고 있다. 여기서 저자는 우리나라 주택 가격의 전반적인 수준을 측정하기 위해 소득 대비 주택 가격 비율, 전세 가격 비율, 절대 가격 방식의 세 가지 방법을 사용합니다.
첫째, 주택 가격 대비 소득 비율이 합리적인 수준보다 훨씬 높습니다. 주택이 소유자 점유 수요를 충족하기 위해 사용될 때 주택 가격을 결정하는 것은 거주자의 실제 구매력이며, 일반적으로 "소득 대비 주택 가격 비율"로 표시됩니다. 유엔 인간정주센터는 50여 개국 수도를 대상으로 조사를 실시한 결과, 주택의 적정 가격은 주민 연소득의 2~3배가 되어야 한다고 생각합니다. 6배를 넘으면 대부분의 사람들은 그렇지 못할 것입니다. 그것을 감당할 수 있고 시장은 문제가 발생할 것입니다. 그러나 표 2에서 볼 수 있듯이 우리나라의 소득 대비 주택 가격 비율은 2008년 8:1에 이르렀습니다. 베이징, 상하이, 광둥, 하이난, 텐진은 모두 10:1을 넘었고, 베이징 핵심지역은 22:1로 최고치를 기록해 도쿄, 런던, 밴쿠버 등 국제 도시보다 월등히 높았다.
둘째, 가격 대비 임대료 비율이 해마다 증가하고 있으며 시장 거품과 위험이 동시에 증폭되고 있습니다.
주택에 대한 투자수요가 있을 때 주택가격을 결정하는 중요한 요소는 주택임대료이다. 국제적으로는 주택가격 수준을 표현하기 위해 주로 '임대료 비율'을 사용한다. 데이터 가용성이 제한되어 있기 때문에 여기서는 국가 통계청에서 발표한 상업용 주택 매매 가격 지수와 임대 가격 지수의 비율을 사용하여 주택 가격과 임대 가격의 상대적인 변화를 표현합니다. 비율이 1보다 크면 다음을 의미합니다. 가격과 임대료가 상대적으로 높으며 투기와 시장이 존재합니다. 반대로 거품이 증가하고 있으며, 비율이 1보다 작으면 가격 임대료가 상대적으로 낮고 시장의 투기적 요소와 거품이 감소하고 있음을 의미합니다. . 최근 몇 년간 우리나라 부동산 시장의 '임대료 비율'은 2003년 전국적으로 1.03을 기록했지만 2004년부터 2008년까지 1.04를 넘어섰다. 2009년(1.01)의 경우 여전히 임계값 1보다 큽니다. 이는 주택가격이 계속 오르면서 우리나라 부동산 시장에 투기적 요인과 거품이 늘어나고 있음을 보여준다.
셋째, 절대적인 수준에서 볼 때 우리나라 1급 도시의 주택 가격은 선진국과 비슷하거나 심지어 더 높습니다. 2008년 미국 시카고에서 200제곱미터 면적의 단독 주택 평균 판매 가격은 단위당 US$264,000였으며, 이 계산에 따르면 단위 가격은 대략 제곱미터당 RMB 9,240였습니다. ; 일본 도쿄 도시의 80제곱미터 빌라 아파트 건물 가격과 주차 공간을 합한 가격은 약 3천만 엔으로 192만 위안, 즉 평방미터당 약 24,000위안입니다. 2009년 베이징에서는 제4순환도로 내 70개 이상의 부동산 판매 가격이 평방미터당 2만 위안에 달했다. 구매력 평가 기준과 우리나라 주택의 토지사용권이 70년 밖에 되지 않는다는 점, 그리고 미국과 일본의 1인당 국민소득이 우리나라보다 몇 배, 심지어 수십 배 높다는 점을 고려하면 실제로 베이징, 상하이 등 1선 도시의 주택 가격은 선진국을 훨씬 웃돌았다.
따라서 산업 발전주기를 보거나 주택 가격을 측정하는 3대 지표를 보더라도 현재 우리나라의 전반적인 주택 가격 수준은 분명히 높은 편에 있습니다.
집값의 지나친 상승이 경제발전에 미치는 영향
국민경제와 사회구성원 모두의 복지향상 측면에서 볼 때, 집값의 지나친 상승은 더 큰 효과를 가져올 것이다 해로움은 주로 다음 세 가지 측면에 반영됩니다.
'긍정적 피드백 효과'는 거시경제 변동을 심화시킨다
주택 가격의 과도한 상승은 '부 효과'를 낳는다. 즉, 주택가격이 상승하면 모기지 자산의 시장가치가 상승하고, 이는 가계소비의 증가와 경제성장으로 이어진다. 즉, 주택가격과 부 사이에 긍정적인 피드백 메커니즘이 형성되는 것이다. 경기변동의 관점에서 볼 때, 경기 확장기에는 주택 가격 상승이 경제성장을 더욱 촉진하고, 경기 침체기에는 주택 가격 하락이 경제성장 둔화를 더욱 촉진할 것입니다.
공급 측면에서 주택 가격이 상승하면 개발자와 은행은 가격이 계속 상승하여 신용 및 투자 개발이 증가할 것으로 예상합니다. 단기적인 공급 비탄력성이 있는 경우에는 급격한 수요 증가로 인해 필연적으로 주택 가격이 급등하게 됩니다. 산업 상관성이 높기 때문에 부동산 시장 활성화는 건설, 야금, 건축 자재, 운송, 금융 등 관련 산업의 급속한 발전을 촉진하여 경제성장을 가속화할 것이며, 경기 침체기에는 경제 쇠퇴가 가속화될 것입니다.
'군집효과'로 주민 소비 확대 제한
주택가격 급등으로 인해 주민들의 계약금과 주택구입자금 월부금이 지속적으로 부진하다. 최근 몇 년간 증가세를 보이고 있으며, 월 납입금과 렌탈 비용이 차지하는 비중도 높아지고 있습니다. 전체 소비자 지출에서 차지하는 비중도 지속적으로 증가하고 있습니다. 주택 구매 지출과 주택 구매 비율의 증가로 인해 주택 구매자의 삶과 개발의 다른 측면에 대한 지출이 압박되어 주민의 지속적인 소비 확대가 심각하게 제한되었습니다. 특히 이번 국제금융위기 상황에서 주택가격의 급격한 상승은 주민들의 소비를 위축시키고, 사회자원 배분을 왜곡시키며, 소비 확대와 성장 유지에 '걸림돌'이 되고 있다.
'재분배 효과'는 주민 간 소득 격차를 확대한다
주택은 일반 상품이면서 투자 상품이기도 하며, 주택 가격 상승은 각 계층의 자산량에 서로 다른 영향을 미칠 것입니다. 가구.
집이 없는 가족의 경우 집값 상승으로 인해 임대료가 증가하고 내집 마련이 어려워져 내집 마련의 꿈을 실현하기가 점점 더 어려워지고 집값이 오르게 됩니다. 주택을 소유하고 투자용으로 사용하는 가계의 주택담보대출 소비로 인해 주택가격 상승은 임대 및 매매소득을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 주택담보대출을 더 많이 얻을 수 있어 주택가격 상승의 가장 큰 수혜자입니다. 일반적으로 주택가격이 과도하게 상승하면 소득격차가 더욱 확대된다.
사람 중심의 접근으로 부동산 시장의 건전한 발전을 도모
주택 가격의 급격한 상승은 부동산 산업 자체의 발전에 도움이 되지 않으며, 이는 경제적, 재정적 안정에 도움이 되며 사회주의 조화사회 건설 목표에도 어긋난다. 따라서 부동산시장 규제는 '안정'을 최우선으로 삼아 공급 개선과 수요 안정을 정책 규제의 최우선 과제로 삼아 시장의 안정적인 발전뿐 아니라 수익 창출도 도모해야 한다. 주택가격을 합리적인 수준으로 끌어올린다.
사람 중심을 견지하고 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 촉진합니다.
주택 보장은 인민 생활의 기초입니다. 최근 몇 년간 우리나라의 주택가격 상승폭은 주민소득 증가율을 훨씬 웃돌고 있으며, 서민의 실제 수요에 기반한 부동산 개발은 지속가능하지 않을 것입니다. 부동산정책은 사회주의 조화사회 건설의 견지에서 과학적인 발전관과 인민중심주의를 지도하여야 하며, 반드시 일반 인민의 자립수요를 충족시키고 투자수요를 억제하며 투기를 엄격히 억제하기 위해 최선을 다해야 합니다. 필요에 따라 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 촉진합니다.
통화 정책의 역동적인 미세 조정과 2주택 대출 정책의 엄격한 시행
우리나라 주택 시장의 과도한 구조적 수요 문제를 고려하여 실용적이고 효과적인 조치가 이루어져야 합니다. 부당한 요구를 억제해야 한다. 금융 규제 당국은 상업 은행에 모기지 대출 계약금 비율 정책을 엄격하게 시행하도록 촉구해야 하며, 규정을 위반하여 신용 자금이 부동산 시장에 진입하는 것을 엄격히 제한해야 합니다. 경기가 안정되고 반등하고 물가가 더 오르면 금리를 적시에 인상한다. 국제적인 경험을 바탕으로 비지역 주택 구매자(해외 및 비지역 구매자 포함), 특히 다주택을 구입하는 사람들에게 특정 정책 제한이 부과됩니다. 부동산 시장으로 유입되는 외국 자본에 대한 감독을 강화합니다.
공급 구조를 개선하고 저렴한 주택 건설을 지속적으로 늘려갑니다.
정부와 시장의 '두 다리'를 고수하고, 정부의 책임과 의무를 명확하고 강화합니다. 주민의 기본 주거를 보장합니다. 최근 몇 년 동안 모든 수준의 정부가 저렴한 주택 건설 속도를 높였음에도 불구하고 우리나라의 저렴한 주택 건설 속도는 전체 주택 공급에서 저렴한 주택이 차지하는 비율과 수요 충족 측면에서 여전히 너무 느린 것으로 보입니다. 중저소득층의 주택수요를 고려하여 효과적인 시장 공급을 늘리기 위한 노력을 더욱 강화할 필요가 있습니다. 투기적 투자수요를 억제하기 위해서는 재산세 징수정책에 대한 연구와 도입에 속도를 낼 필요가 있다.
부동산 시장 정보 시스템 구축 및 개선
시장 모니터링을 강화합니다. 시장 규제와 정보 공개 및 투명성은 시장 주체가 합리적인 기대를 형성하고 맹목적인 투자와 소비를 방지하는 데 도움이 됩니다. 관련 부서에서는 부동산 시장 운영 데이터의 수집, 구성 및 공유를 강화할 것을 권장합니다. 개방적이고 투명하며 권위 있는 동적 정보를 제공하기 위해 부동산 위험 조기 경보 시스템을 구축합니다. ■
저자 단위 : 중국은행 (4.13, -0.06, -1.43) 본사 전략개발부
내 주택가격 상승 원인 분석 및 동향 예측 국가
절강 비즈니스 네트워크 텍스트 크기 변경: 대형, 중형, 소형 | 인쇄 닫기 | 경제. 경제 전환기를 맞이하고 있는 중국의 경우 주택 가격 상승은 경제 펀더멘털에 의한 것도 있지만 비경제적 펀더멘털, 비시장적 요인도 많다. 이런 의미에서 중국의 부동산 가격 형성과 추세는 성숙한 시장 경제 국가에 비해 훨씬 더 복잡합니다.
그렇다면 현재 주택 가격 상승의 원인은 무엇입니까?
비용이 가격을 상승시킵니다
우리나라의 현재 토지 시스템에서 토지 공급은 자연 조건뿐만 아니라 한편, 일부 지방 정부는 '사실상 소유권'과 통제권에 의존하며 정치적 성과와 집단 이익의 영향을 받아 맹목적으로 토지를 폐쇄하고 점유하여 대규모 토지를 낭비하고 파괴합니다. 반면, 경제적 수익이 좋은 기업을 위한 토지 공급과 일반 주민을 위한 주택 공급이 부족하여 토지 가격과 주택 가격이 상승했습니다.
수요가 가격 상승을 주도한다
2003년 전국 상업용 주택의 평균 건설비용은 평균 매매가격의 약 58%에 불과했다. 이는 현재 상업용 주택 가격을 보여준다. "생산자 가격" 또는 "비용 가격"은 더 이상 수요 가격이 되는 경향이 있는 시장 가격입니다. 이 단계에서 막대한 시장 수요가 존재하면 부동산 개발자는 주택 가격을 올릴 수 있는 편리함을 제공하고 토지, 원자재, 세금, 수수료 등 다양한 비용을 소비자에게 전가할 수 있습니다. 그리고 원자재 가격도 어마어마합니다.
2003년에 우리 나라의 1인당 도시 가처분 소득은 처음으로 1,000달러를 넘어 자주 인용되는 '국제 기준' 주택 가격 대비 소득 비율에 따르면 8,472위안에 도달했습니다. 우리나라 도시 가구의 저렴한 주택 가격은 1인당 150,000~300,000위안이어야 합니다. 따라서 베이징과 상하이의 저렴한 주택 가격은 상대적으로 높습니다. 전국 평균보다 조금 높을 겁니다. 그러나 실제로 많은 도시에서는 신규 주택 가격과 가계 소득의 비율이 10:1을 넘습니다.
이런 비정상적인 현상은 경제 펀더멘탈로는 설명할 수 없는 경우가 많으며, 그 답은 제도적 변화에서만 찾을 수 있다.
(1) 고소득층 형성. 중국은 경제 변혁의 시대에 처해 있습니다. 제도 구축의 지연, 정책 오류, 다양한 이해관계의 갈등과 게임으로 인해 우리 나라의 도시와 농촌, 지역 간, 도시 주민 간의 소득 격차가 증가하고 있습니다. 점점 더 강렬해지고 있습니다.
소득격차 확대는 부가 소수 고소득자에게 집중된다는 의미다. 이러한 고소득자에는 개혁의 물결 속에서 등장한 민간 기업가, 국유 기업 경영자, 은행가, 이론가, IT 엘리트, 비즈니스 거물, 떠오르는 문학 스타, 떠오르는 스포츠 스타 등이 포함됩니다. 그 수는 제한되어 있지만, 그들은 과소평가할 수 없을 만큼 소득과 소비에서 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 세계은행 통계에 따르면, 전체 인구의 20%를 차지하는 우리나라 최고 소득층의 총 소득 또는 소비 비중은 46.6배에 달하는 반면, 최하위 소득층의 비중은 46.6에 달합니다. 20%면 5.92에 불과해 7.8배 차이가 난다. 우리나라 관련 통계에 따르면 금융자산 분포의 관점에서 볼 때 20조가 넘는 금융자산 중 주민 금융자산의 80%는 인구의 37%인 도시 주민이 소유하고 있으며, 전체 인구의 절반은 도시 주민이 소유하고 있다. 고소득층의 20%가 이를 소유하고 있습니다. 만약 도시에 고소득자가 10명 있다면 현재 도시인구 5억 2천만 명 기준으로 그 수는 5천 2백만 명이 되며, 그에 따른 시장 규모는 캐나다 주택시장 규모의 1.7배가 됩니다. 이러한 "역피라미드" 사회 구조는 현 단계에서 도시와 마을의 비정상적인 주택 수요의 주요 원인입니다. 이는 또한 소득 격차가 확대되는 새로운 시장 환경에서 정부가 어떻게 시장을 지도하고 주택 공급 구조를 최적화하며 다수 집단의 주택 구입 능력을 향상하고 국민의 기본 생활 수준을 보호해야 하는지에 대한 과제를 제기합니다. 소수의 저소득층이 필요합니까?
(2) 주거복지가 상품이 된다. 중국이 주거복지 지급에 작별을 고한 것은 2000년 이후였다. 실제로 직원 숙소와 직장 사이의 탯줄은 오늘날까지 끊어지지 않았다. 주택공급의 '이원화 시스템'은 한편으로는 개혁의 고통을 완화하는 동시에, 다른 한편으로는 시장에서의 주택편익 실현을 촉진하기도 합니다. 강력한 재정 자원을 가진 일부 정부 부서와 독점 지위를 가진 국유 기업은 토지가 있으면 직원을 위해 주택을 짓고, 토지가 없으면 직원을 위해 상업용 주택을 구입합니다. 직원들은 자신의 단위에서 받은 복지 주택을 임대하거나 판매합니다. 주택은 건설 연도, 위치, 품질에 따라 다르지만 베이징과 같은 대도시에서는 여전히 20만~60만 위안의 소득을 얻을 수 있습니다. 심지어 수십 년간의 평균 노동계급 급여까지.
주거급여를 더 많이 차지할수록 더 많은 형평성을 실현할 수 있습니다. 그러나 자산을 통해 부자가 되는 사슬은 여기서 끝나지 않습니다. 사람들은 '복지주택'을 '상업용 주택'으로 전환하여 초기자금을 확보하고, 이를 계약금으로 활용하거나 개인저축이나 은행대출을 통해 시장에서 보다 만족스러운 주택을 구입할 수 있습니다. 실제로 자신의 소유인 부동산이 있으면 소유자는 해당 부동산을 담보로 사용하여 은행에서 돈을 빌려 상점 및 주택 임대와 같은 투자 부동산 운영에 참여할 수도 있습니다. 이처럼 자산을 통해 부자가 되는 속도는 단순히 인적 자산에 의존하는 것보다 훨씬 편리하며, 이로 인해 발생하는 주택 수요도 과소평가할 수 없습니다.
(3) 세대 간 부의 축적. 주민의 주택소비는 생애주기에 따라 정기적이고 점진적인 방출과정이다. 그러나 중국에서는 중고 주택 및 임대 주택 시장이 미개발되어 소비자의 다양한 선택이 제한되는 반면, 상업용 주택 구입은 개인의 현재 소득뿐만 아니라 또한 소규모 가족의 금융 자산 축적과 관련된 장기 소득, 그리고 세대 간 부의 축적과 더 관련이 있습니다. 많은 젊은이들이 가족을 시작하고 집을 구입하는데, 이는 개인 소득 저축에만 의존하지 않고 부모의 막대한 재정적 지원을 통해 세대 간 부의 축적으로 인한 주택 수요를 단순한 "주택 가격"으로는 측정하기 어렵습니다. 소득 비율' 공식.
계산 기준의 차이
중국의 부동산 산업은 급속도로 발전하고 있지만 여전히 신흥 산업으로 많은 기본 데이터가 불완전하고 통계 기준 및 방법이 매우 다릅니다. 외국에 있는 사람들. 이것은 종종 사물에 대한 사람들의 판단에 영향을 미칩니다.
(1) 소득 대비 주택 가격 비율. 이는 주민들의 주택 구입 능력을 측정하는 지표 중 하나이다. 1992년 세계은행 전문가의 연구 보고서 '중국의 도시 주택 시스템 개혁: 문제와 대안'에서는 '주택 가격-소득 비율 3:1~6:1' 개념을 중국에 도입했다.
주택 가격 소득 비율에 대한 우리의 이해에는 적어도 다음과 같은 오해가 있습니다. 우선, UN 모니터링 지표의 정의에 따르면, 주택 가격-소득 비율은 지역 및 국가별 구입 능력의 차이만 반영할 뿐, 주택 질과 소득 격차의 차이는 반영하지 않습니다. 이는 다음을 의미합니다. 이 표시기는 하우징 상태의 차이를 완전히 반영하지 않습니다. 둘째, 계산 방법이 다릅니다. 유엔의 산정방식은 평균이 아닌 중위가구소득 대비 중위주택가격의 비율을 사용하는데, 이는 주민의 주택 구매력을 고려하는 것이 주로 중산층 가구의 구매능력 여부에 달려 있기 때문이다. 시장 수요의 주체. 경제가 발전하고 소득 수준이 높은 국가에서도 모든 사람이 집을 구입하는 것은 아닙니다. 미국의 주택 보유율은 69%, 영국은 66%, 독일은 50%로 중국의 주택 보유율 81%보다 낮습니다. 그러나 이것이 이들 국가의 생활 여건이 우리보다 더 나쁘다는 것을 의미하지는 않습니다. 셋째, 주택가격과 가계소득에 대한 정의와 계산 방식도 우리나라와 다르다. UN의 정의에 따르면 주택가격은 자유시장가격이어야 하며, 이는 두 가지 구체적인 의미를 갖는다. 첫째, 비시장 거래 활동(예: 공공주택 매매, 주택 건설을 위한 기금 모금 등)은 둘째, 시장 거래 주택에는 신축 주택뿐만 아니라 기존 주택의 교환 및 유통도 포함됩니다. 미국의 경우 기존 주택 거래량이 신규 완공 주택 거래량의 5~6배 수준이다. 홍콩 시장에 유통되는 주택의 3분의 2가 중고 주택 시장의 발전에 한 몫을 하고 있다. 주택가격 안정에 있어 결코 과소평가할 수 없는 부분이다. 유엔은 연간 가계 소득을 계산할 때 가계 소득을 임금, 연금, 사업 활동 소득, 임대 소득 및 다양한 현물 보조금을 포함한 다양한 세전 소득으로 정의합니다. 그러나 우리나라는 근로소득이나 1인당 가처분소득만 고려하고, 각종 복지소득이나 비가시소득 등은 계산에 포함하지 않는다. 계산 방식의 차이로 인해 우리나라의 소득 대비 주택 가격 비율은 국제적으로 전혀 비교할 수 없습니다.
(2) 주거용 매매가격지수. 주택 매매가격 지수 추이를 보면 지난 2년간 상하이, 충칭, 텐진, 항저우, 닝보, 선양, 칭다오 등 주택 가격 상승률이 전국 35위권 대중도시에 들었다. 모두 두 자릿수를 넘었지만 주택의 관점에서 볼 때 평균 가격으로 볼 때 상하이의 주택 가격은 이미 1997년에 베이징의 주택 매매 평균 가격이 5,000위안을 넘었습니다. 그러므로 단순히 가격만으로 부동산 거품을 판단할 수는 없습니다.
실제로 이 사례는 우리나라의 현재 평균가격과 물가지수에 몇 가지 결함이 반영되어 있어 주택시장 가격 변화를 완벽하게 반영하기 어렵다.
우선, 현재 상업용 주택 매매가격지수에는 상장주택을 모두 포함하고 있지만, 신축 상업용 주택 비중이 상대적으로 크면 전반적인 수급을 충분히 반영하기 어려울 것으로 보인다. 주택시장 상황. 물론 이는 우리나라의 주택 공급 시스템과 낙후된 중고 주택 시장과도 관련이 있다. 우리나라 중고주택 시장의 발전이 뒤처져 있고, 기존 주택의 대량 유통이 원활하지 않아 새로 건설되는 상업용 주택 시장에 주택 수요가 과도하게 집중되어 시장 가격이 상승하는 현상이 나타나고 있습니다.
둘째, 상업용 주택은 다른 상품과 다릅니다. 상업용 주택 공간은 움직일 수 없다는 특성으로 인해 각 부동산이 독특합니다. 따라서 가격 지수의 "패키지" 표본에서 해당 연도에 새로 문을 연 상업용 주거용 건물의 가격도 위치에 따라 매우 다릅니다. 최근 몇 년간 베이징의 급속한 확장으로 인해 4차 순환 도로 외부에 신규 건설된 상업용 주택이 많이 들어서면서 이러한 유형의 부동산은 더 큰 비중을 차지하게 되었으며 이는 필연적으로 쇠퇴로 이어질 것입니다. 전체 평균 가격에서요. 미국에서는 다양한 동종 상품의 주택 가격 변동을 정확하게 파악하기 위해 반복 매매 가격 지수를 사용합니다. 핵심은 다음과 같습니다. 이는 동종 주택의 재거래 가격을 기준으로 하며, 전국 주택시장을 9개 주요 지역으로 나누어 각 도시별로 세분화하고 있습니다. 단순히 집의 질이나 위치에 상관없이 평균 거래가를 계산하는 것과는 다르다. 통계에 반영된 주택가격은 낮은데 시중에서 판매되는 주택가격은 높다는 게 소비자들의 불만이 터지는 게 아니다.
위의 분석에 따르면, 중국의 급속한 도시화 과정에서 주택 가격의 상승은 정상적인 현상일 수 있으며, 주택 가격의 과도한 상승 문제를 해결해야 한다고 할 수 있습니다. 모순적으로, 거시적 통제를 강화하는 동시에 정부는 토지 시스템 개혁을 가속화하고 토지 자원의 배분 및 활용 효율성을 최적화하는 등의 개혁 노력도 강화해야 합니다. 중고 주택 임대 시장, 일반 상업용 주택 공급 확대, 개방적이고 투명한 온라인 거래 시스템과 정보 상담 시스템을 구축하여 정확한 정보를 활용하여 투자와 소비를 유도하고 악의적인 투기를 억제합니다. 시스템 구축부터 적극적으로 시작해야만 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 보장할 수 있습니다.