부동산 시장 규제는' 안정' 우선 순위를 견지하고, 공급 개선, 수요 안정을 정책 규제의 우선 순위로 삼아야 하며, 시장의 안정적인 발전을 촉진해야 할 뿐만 아니라 집값이 합리적인 수준으로 돌아오는 것을 촉진해야 한다.
올해 들어 중국 부동산 시장의 역세가 상승하면서 양가가 다시 각계의 관심의 초점이 되었다.
부동산 시장의 양가가 일제히 상승하여 시장 수요가 집중적으로 풀려났다.
올해 들어 중국 부동산 시장의 양가가 일제히 상승하여 시장 수요가 집중적으로 풀려났다. 지난 8 개월 동안 전국 상업용 주택의 누적 판매 면적은 4 억 9400 만 평방미터로 전년 대비 42.85% 증가하여 2008 년 같은 기간보다 거의 15% 포인트 하락했다. 매출이 더 빨리 증가하다. 지난 8 개월 동안 분양 주택 총 매출은 23464 억 7000 만 원으로 전년 대비 69.86% 증가하여 2008 년 같은 기간보다 거의 13% 포인트 하락했다.
거래량이 대폭 증가하면서 집값은 전년 동기 대비 상승폭이 마이너스 () 에서 양수 () 로 6 개월 연속 증가하고 있다. 지난 8 월 전국 70 개 대중도시 주택 판매 가격은 전년 대비 2.0% 상승했고, 상승폭은 7 월보다 1 0% 포인트 증가하여 연초 이후 2 개월 연속 상승했다. 링비는 0.8% 증가했고 6 개월 연속 링비는 증가했다.
정책 요소는 집값이 너무 빨리 오르는 근본 원인이다.
느슨한 신용 정책이 직접적인 원인이다.
공급단에서는 적당히 헐렁한 통화정책과 신용대출의 확장이 개발자에게 충분한 자금을 제공하여 개발자의 자금 부족을 완화하고, 개발자의 사전 할인 프로모션에 대한 압력이 사라졌다. 수요단에서는 예금대출 금리 인하와 주택 구입 계약금 비율 감소가 자주와 투자 투기 수요를 동시에 확대했다. 공급 탄력성이 작거나 심지어 낮아질 때, 수요의 집중 석방은 필연적으로 집값이 크게 상승할 것이다.
인플레이션 기대는 간접적인 원인이다.
글로벌 및 국내 은행이 시장에 대량의 유동성을 주입하는 것에 대한 우려와 국제 국내 경제가 바닥을 치고 있는 상황이 점차 밝아지면서 투자자들의 미래 인플레이션에 대한 기대가 갈수록 강해지고 있다. 금융시장의 발전이 더디고 투자 채널이 제한된 상황에서 집을 사는 것이 중국 부유층 자산의 가치를 보존하고 가치를 더하는 첫 번째 선택이 되었다. 올해 1 분기에 시장 수요가 여전히 자주와 개선형 수요를 위주로 한다면, 2 분기가 되면 투자 투기 수요가 집값을 추진하는 주력이 될 것이다. 3 분기 통화정책의 동적 미세 조정 (예: 대출 2 세트 강화) 으로 투자 투기 수요가 다시 썰물되면서 거래량이 다시 둔화되고 있다.
신용자금 위반으로 부동산 시장과 주식시장에 진입하다.
올 상반기 신규 대출과 GDP 의 비율은 0.53 에 달하는 것으로 추산되며, 예년 이 비율은 줄곧 0. 1~0.2 로 안정되어 있다. 상반기 GDP 는 전년 동기 대비 7. 1% 증가하여 1992 이후 최저 성장률을 기록했다. 현재 경제 성장의 낮은 수준은 이렇게 많은 신용자금을 필요로 하거나 흡수할 수 없고, 필연적으로 일부 신용자금이 자산시장에 유입되어 집값, 주가 등 자산가격을 더욱 높인다.
중국의 집값 전체 수준이 현저히 높다.
부동산 업계의 주기로 볼 때, 2008 년의 이번 시장 조정은 완전히 불충분한 것은 아니다.
거시경제경기 주기의 4 단계 (불황, 회복, 번영, 쇠퇴) 에는 저성장, 저물가, 고성장, 저물가, 고성장, 고물가, 저성장, 고물가의 4 가지 조합이 차례로 있다. 사실, 부동산 업계에도 비슷한 주기적인 발전 법칙이 있다. 일반적으로 부동산 시장의 조정은 항상 거래량의 하락을 선도하지만, 이때 집값은 여전히 강세로 소위 양가 일제 하락 단계가 나타난다. 그런 다음 양가가 일제히 떨어지는 단계, 즉 양가가 일제히 떨어지는 단계; 가격이 하락하면서 효과적인 수요가 증가하기 시작했고 거래량이 반등하기 시작하여 양가가 일제히 상승하는 단계에 들어섰다. 마지막으로 경제가 호전되면서 거래량이 늘고 투기 수요가 활발해지면서 양가가 일제히 상승하는 단계로 발전했다. 한 단계에서 다른 단계로 발전하는 데 필요한 시간은 주로 부동산 개발 단계와 외부 환경의 변화에 달려 있다.
산업 발전주기에 따라 우리는 2000 년 이후 중국 부동산의 발전 과정을 세 단계로 나눌 수 있다.
1 단계 (2000~2002 년): 양가가 일제히 떨어지는 단계. 표 1 에 따르면 현재 전국 집값이 약간 오르고 3 년 동안 주택 판매가격지수가 연평균 2.0% 상승한 것으로 나타났다. 가격 상승폭이 적기 때문에 주택제도 개혁 전에 누적된 대량의 유효 수요가 집중 석방되면서 이 단계의 시장 거래량도 크게 증가했다 (연평균 20% 이상 증가).
2 단계 (2003~2007): 양가가 일제히 상승하는 단계. 2003 년 이후 경제주기 상승, 베이징올림픽 근접 등 여러 가지 요인으로 우리나라 주택 판매량이 계속 증가 (연평균 24% 증가) 하면서 우리나라 집값도 빠른 상승로에 진입하면서 주택 판매 가격지수가 연평균 7% 이상 증가했다. 이 단계는 기간이 길어서 시장 조정의 객관적인 수요가 있다.
3 단계 (2008 년): 양가가 일제히 떨어지는 단계. 시장의 활약과 투기활동이 늘어남에 따라 전국 집값이 계속 오르고 있지만, 상승하는 높은 집값은 대다수 주택 구매자의 감당 능력을 넘어 대다수 주택 구입자들이 시장에서 탈퇴하도록 강요하고, 국가 거시규제의 압박과 글로벌 금융위기의 영향까지 더해져 현 단계에서 시장 거래량이 급격히 하락하고 있다. 2008 년 매출이 거의 20% 하락한 것은 주택 개조 이후 첫해였다.
하지만 이 시기는 1 년도 채 안 되었다. 2009 년 국가 경제 자극 정책, 특히 통화정책의 영향으로 부동산 시장은 앞당겨 조정을 마치고 양가가 일제히 상승하는 경기 주기로 돌아갔다. 그러나 산업 발전법과 국제 (예: 일본) 경험에 따르면 부동산 조정주기는 최소 3 년, 2008 년 조정 기간은 1 년 미만이어야 한다. 따라서 이번 부동산 시장 조정은 불완전하고 불충분하다. 초기 가격 상승으로 주택 구입자들은 분위기 재현을 지켜보며 8 월 이후 일부 도시 부동산 거래량이 위축되기 시작하면서 우리나라 부동산 시장이 양가 일제히 하락한 벡터 가격 하락의 관건 단계에 있다는 것을 보여준다.
너무 높은 집값은 업계의 건강한 발전에 불리하다.
일반인들은 현재의 집값이 감당할 수 없을 정도로 높다고 생각하지만, 일부 개발상, 일부 관원, 일부 학자들은 집값이 실제로 높지 않다고 생각하며 도시화, 산업화, 소비 구조 업그레이드 등의 증거가 있다. 여기서 필자는 집값소득비, 가격임대비, 절대가격법의 세 가지 방법을 통해 우리나라 집값의 전반적인 수준을 측정한다.
첫째, 집값 수입은 합리적인 수준보다 훨씬 높다. 주택이 자택 수요를 충족시키는 데 사용될 때, 집값을 결정하는 것은 주민의 실제 구매력이며, 보통 집값 소득비로 표시된다. 유엔 해비타트는 50 여 개국의 수도도시를 조사한 후 한 채의 합리적인 가격이 주민 연봉의 2 ~ 3 배에 달해야 한다고 생각했다. 6 배 이상, 대부분의 사람들은 그것을 감당할 수 없습니다, 시장은 문제가 있습니다. 그러나 표 2 에서 알 수 있듯이 2008 년 우리나라 집값 소득 비율은 8:1에 달했다. 베이징, 상하이, 광동, 하이난, 천진의 집값 소득 비율은 모두10:1을 초과하고, 베이징 핵심 지역은 22:1으로 도쿄, 런던, 밴쿠버 등보다 훨씬 높다
둘째, 가격임대비가 해마다 상승하고, 시장 거품과 위험은 동시에 확대된다. 주택이 투자 수요로 사용될 때 집값을 결정하는 중요한 요소 중 하나는 주택 임대료이며, 국제적으로는 일반적으로 집값의 높낮이를 가격대비로 표시한다. 데이터의 가용성에 따라 국가통계청이 발표한 분양주택 판매 가격지수와 임대가격지수의 비율로 집값과 임대가격의 상대적 변화를 나타낸다. 만약 비율이 1 보다 크면 가격과 임대료가 상대적으로 높고 투기 성분과 시장 거품이 증가하고 있다. 반대로 이 비율이 1 보다 작으면 가격과 임대료가 상대적으로 낮고 시장의 투기 성분과 거품이 줄어들고 있는 것이다. 최근 몇 년 동안 우리나라 부동산 시장의 가격세 비율은 2003 년 1.03 으로 2004 년부터 2008 년까지 줄곧 1.04 이상이었다. 2009 년 상반기에는 다소 하락했지만 (1.0 1) 여전히 1 의 임계값 위에 있다. 집값이 오르면서 중국 부동산 시장의 투기 성분과 거품이 많아지고 있음을 설명한다.
셋째, 절대 수준으로 볼 때 중국 일선 도시의 집값은 이미 선진국에 접근하거나 능가했다. 2008 년 미국 시카고에서는 면적이 200m2 인 단독 별장 판매가의 중앙값이 세트당 26 만 4000 달러, 단가는 약 9240 위안/평방미터였다. 일본 도쿄의 80 평방 미터 주차 공간이 있는 아파트 아파트 가격은 약 3000 만엔으로 인민폐 654.38+0.92 만원으로 평방 미터당 약 2 만 4000 원이다. 2009 년 베이징 사환 내 70% 이상의 부동산 판매가가 평방미터당 2 만원에 달했다. 구매력 평가를 감안하면 중국의 주택은 70 년의 토지사용권에 불과하다. 미국과 일본의 1 인당 수입이 중국보다 몇 배, 심지어 수십 배나 높다는 점을 감안하면 중국은 베이징이나 상하이와 같은 일선 도시의 집값이 선진국을 훨씬 능가하고 있다.
따라서 산업 발전주기와 집값을 측정하는 3 대 지표로 볼 때 현재 우리나라 집값의 전반적인 수준은 이미 현저히 높다.
높은 집값이 경제 발전에 미치는 영향
국민 경제와 전 사회 구성원의 복지 증진의 관점에서 집값이 너무 빨리 오르는 것은 이익보다 해롭고, 그 피해는 주로 다음 세 가지 측면에 나타난다.
긍정적 인 피드백 효과는 거시 경제 변동을 악화시킨다.
집값이 너무 빨리 오르면 부의 효과가 있다. 집값이 오르면서 담보대출 자산의 시가가 늘어나 주민 소비 증가와 경제 성장, 즉 집값과 부 사이에 긍정적인 피드백 메커니즘이 형성된다는 것이다. 경제 변동의 관점에서 볼 때, 경제 확장 시기에 집값 상승은 경제 성장을 더욱 끌어올릴 것이다. 경제 수축기에 집값 하락은 경제 성장을 더욱 늦출 것이다.
공급의 경우, 집값이 오르면 개발자와 은행은 가격이 계속 오를 것으로 예상하여 신용대출과 투자 개발이 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 수요 측면에서 집값 상승은 투자 수요 증가로 이어졌다. 단기 공급이 탄력이 부족한 상황에서 수요가 크게 증가하면 집값이 급등할 수밖에 없다. 산업 관련성이 높기 때문에 활발한 부동산 시장은 건축 야금 건축 자재 교통 금융 등 관련 산업의 빠른 발전을 촉진하여 경제 성장을 가속화할 것이다. 마찬가지로, 경기 침체기에 경제 하락을 가속화할 것이다.
압출 효과는 주민 소비의 확대를 제한했다
집값 상승이 빨라 최근 몇 년 동안 주민주택 선불과 월공급이 꾸준히 늘면서 월공급과 임대지출이 주민총 소비지출에서 차지하는 비중도 늘고 있다. 주택 지출의 증가와 비중 향상으로 주택 구입자의 생활과 발전 다른 방면의 지출을 밀치고 주민 소비의 지속적인 확대를 심각하게 제약하고 있다. 특히 현재 국제금융위기의 맥락에서 집값이 너무 빨리 올라 주민 소비를 압박하고 사회자원 배분을 왜곡해 소비 확대, 성장 보전에 걸림돌이 되고 있다.
재분배 효과는 주민 소득 격차를 확대했다
주택은 일반 상품이자 투자품이며, 집값 상승은 가정마다 부의 주식에 다른 영향을 미칠 수 있다. 주택 가격 상승은 주택 임대와 주택 매입의 난이도를 증가시켜 주택 매입의 꿈을 실현할 수 있는 희망이 점점 더 희박해지고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택명언) 자택이 있는 가정의 경우, 집값 상승은 주택 융자 소비를 증가시킬 수 있다. 주택을 소유하고 투자에 사용하는 가구의 경우 집값 상승은 임대소득뿐만 아니라 더 많은 주택담보대출도 받을 수 있어 집값 상승의 최대 수혜자다. 전반적으로 집값이 너무 빨리 오르면 소득 격차가 더욱 커질 수 있다.
사람 중심적이고, 부동산 시장의 건전한 발전을 촉진하다.
집값이 너무 빨리 오르는 것은 부동산업 자체의 발전에 불리하고, 경제금융의 안정에 불리하며, 사회주의와 조화로운 사회를 건설하는 목표에 불리하다. 따라서 부동산 시장 규제는' 안정' 우선 순위를 고수하고, 공급 개선과 수요 안정을 정책 규제의 우선 순위로 삼아야 하며, 시장의 안정적인 발전을 촉진할 뿐만 아니라 집값의 합리적인 수준도 촉진해야 한다.
사람 중심의 원칙을 고수하고, 부동산 시장의 건강하고 안정적인 발전을 촉진하다.
안주는 민생의 근본이다. 최근 몇 년 동안 중국의 집값 상승은 주민소득 증가를 훨씬 능가하며 서민의 실제 수요에 기반한 부동산 개발은 반드시 지속될 수 없을 것이다. 부동산 정책은 과학 발전관을 지도하고 사람 중심적이어야 한다. 사회주의와 화합 사회를 구축하는 높이에서 서민들의 자택 수요를 충족시키고, 투자 수요를 억제하고, 투기 수요를 엄하게 억제하고, 부동산 시장의 건강하고 안정적인 발전을 촉진하기 위해 온갖 수단을 동원한다.
동적 통화 정책을 미세 조정하고, 두 세트의 주택 융자 정책을 엄격히 집행하다.
우리나라 주택 시장의 구조적 수요가 너무 큰 문제를 겨냥하여, 효과적인 조치를 취하여 불합리한 수요를 억제해야 한다. 금융감독부는 상업은행이 주택 융자 선불비율 정책을 엄격히 집행할 것을 촉구해야 한다. 신용자금 위반으로 부동산 시장에 진입하는 것을 엄격히 제한하고, 주택신용대출의 성장은 경제 성장과 대출자의 상환능력과 일치해야 한다. 경제기업이 안정적으로 반등하고 물가가 더 오를 때, 적시에 이자를 인상한다. 국제 경험을 참고하여 비 지역 주택 구매자 (해외 및 비 지역 포함), 특히 여러 주택을 구매하는 경우 특정 정책 제한을 적용합니다. 외자 유입에 대한 부동산 시장 감독을 강화하다.
공급 구조를 개선하고 보장성 주택 건설을 계속 강화하다.
정부와 시장의 두 다리로 걷는 것을 견지하고 주민들의 기본 주택 보호에 대한 정부의 책임과 의무를 분명히 하고 강화하다. 최근 몇 년 동안, 각급 정부가 보장성 주택 건설 속도를 가속화했지만, 보장성 주택이 총 주택 공급에서 차지하는 비중과 중저소득 가정의 주택 수요를 충족시키는 관점에서 볼 때, 우리나라의 보장성 주택 건설 속도는 여전히 너무 느리기 때문에 시장의 효과적인 공급을 늘리기 위해 더 많은 노력이 필요하다. 부동산세 정책 도입을 가속화하고 투자 투기 수요를 억제해야 한다.
부동산 시장 정보 시스템 구축 및 개선
시장 감시를 강화하다. 시장 규범, 정보 공개가 투명하여 시장 참여자들이 합리적인 기대를 형성하고 맹목적인 투자와 소비를 피하는 데 도움이 된다. 각 관련 부서에서 부동산 시장 운영 데이터의 수집, 정리 및 공유를 강화할 것을 건의합니다. 부동산 위험 경보 시스템을 구축하여 공개, 투명성, 권위 있는 동적 정보를 제공합니다. (참조)